상가 관리단이 등기부상 소유자인 수탁자를 상대로 미납관리비 지급을 청구함
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한눈에 요약
대구지방법원 제1민사부 2022나318230 민사 사건(2023년 4월 7일 선고, 2심)의 판결 결과는 원고 패소이다. 적용 법조는 신탁법 제4조 제1항, 부동산등기법 제81조이다.
원문: 국가법령정보센터 판결문
사건 개요
무슨 일이 있었나
- 원고는 OO지역 소재 이 사건 상가의 구분소유자들로 구성된 관리단이고, 피고는 이 사건 상가 중 208호와 302호(이 사건 각 점포)에 관하여 구분소유자들로부터 부동산담보신탁을 위한 소유권이전등기를 마친 수탁자이다.
- 이 사건 각 점포의 구분소유자였던 C(208호)와 D(302호)는 2020년 1월 23일 피고와 부동산담보신탁계약을 체결하면서 신탁원부 및 부동산담보신탁계약서를 작성하였다.
- 이 사건 신탁계약서 제9조 제1항은 위탁자가 신탁부동산을 사실상 계속 점유·사용하고, 신탁부동산에 대한 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 일체의 비용을 부담한다고 정하고 있었다.
- 같은 계약서 특약사항 제6조 제1항도 위탁자가 신탁부동산을 계속 점유·사용하며 보존·유지·수선 등 실질적인 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담한다고 규정하고 있었다.
- 이 사건 신탁계약서는 신탁원부에 포함되어 이 사건 각 점포의 등기부에 편철되어 있었다.
- 원고는 피고가 등기부상 소○○라는 이유로 미납관리비 및 연체료 합계 5,455,800원과 지연손해금의 지급을 청구하였다.
한눈에 보는 결론
상가 관리단인 원고가 각 점포의 등기부상 소유자인 수탁자 피고를 상대로 미납관리비 및 연체료 합계 5,455,800원의 지급을 청구한 사건이다. 쟁점은 수탁자가 관리비 납부의무를 부담하는지였는데, 법원은 신탁계약서상 관리비 부담 주체가 위탁자로 기재되어 있고 그 계약서가 신탁원부에 포함되어 등기부에 편철되어 있으므로 피고가 이를 들어 제3자인 원고에게 맞설 수 있다고 보았다. 결국 피고에게 관리비 지급의무가 없다고 판단하여 원고의 청구는 받아들여지지 않았고, 1심 판결이 취소되었다.
법원은 왜 그렇게 판단했나
- 신탁법 제4조 제1항에 따르면 등기할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁등기를 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것을 제3자에게 맞설 수 있다.
- 부동산등기법 제81조는 신탁등기를 할 때 위탁자·수탁자·수익자의 인적사항, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법 등을 적은 신탁원부를 작성하고 이를 등기기록의 일부로 보도록 하고 있다.
- 따라서 신탁원부에 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 적혀 있다면 수탁자는 그 내용으로 제3자에게 맞설 수 있다는 것이 대법원 2012다13590 판결 등의 입장이다.
- 이 사건 신탁계약서는 신탁부동산의 실질적 보존과 일체의 관리행위 및 그 비용을 위탁자가 부담한다고 정하고 있으므로, 관리비 납부의무도 위탁자가 부담하는 것으로 보아야 한다.
- 상가 관리비는 상가의 보존과 관리에 드는 비용에 해당하고, 이 사건 신탁계약서는 신탁원부에 포함되어 등기의 일부가 되었으므로 피고는 그 규정을 들어 제3자인 원고에게 맞설 수 있다.
- 결국 피고는 이 사건 상가의 관리비를 지급할 의무가 없으므로, 이를 전제로 한 원고의 청구는 이유가 없다.
핵심 정리
부동산담보신탁에서 수탁자가 등기부상 소유자로 되어 있더라도, 신탁원부에 포함된 신탁계약서에 관리비 등 비용 부담을 위탁자가 지기로 되어 있으면 수탁자는 관리단 등 제3자에게 그 내용을 들어 관리비 지급을 거절할 수 있다는 점을 보여주는 사례이다. 관리단 입장에서는 등기부상 소유자만 보고 청구하기보다 신탁원부에 기재된 비용 부담 조항까지 확인해야 한다는 의미가 있다.
민사 판결 결과
비슷한 다른 판례
사실관계·죄명·심급·BAC 등 변수로 매기는 유사도아파트 매매 가계약금 500만 원 수수 후 매도인이 계약 체결을 거부한 사건
피고가 상가 분양 과정에서 대지권 지분을 잘못 산정하여 등기하고 추가 분양 등으로 원고들의 지분이 감소하자, 원고들이 토지대금 정산 등을 청구함.
상가 관리비 25,323,140원 미납 분쟁
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건물 관리위탁계약이 해지된 후 위탁관리회사가 임차인에게 미납 관리비를 청구함
분양계약 해제 후 시행사가 중도금 대출채무를 인수하고 이자를 납부함.
상가건물 관리회사가 경매로 점포를 취득한 구분소유자에게 관리비를 청구함.
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원고가 주택조합을 상대로 상가 분양면적 정산금과 소유권이전등기 지체에 따른 손해배상을 청구함.
위탁계약에 따라 아파트 내 휘트니스 센터에 약 8억 7천만 원을 투자하고 운영하였다.
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원고가 피고 아파트 하자보수 소송 비용을 대신 내고 시공권 약정을 맺었으나, 피고가 이를 거부하고 관리계약을 해지함.
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원고가 피고들에게 위약벌 80억 원 지급 청구
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원고가 피고로부터 소외 회사 주식 50,000주를 5억 원에 사는 계약을 체결하고 계약금을 지급함.
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원고가 피고와 동업 조합을 구성해 공공주택개발 사업부지 매입 대행 용역을 수급한 뒤, 피고가 출자와 용역을 이행하지 않았다며 잔여재산 정산을 청구함
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원고가 피고와 합의서를 작성한 후 피고 채무자들이 채무를 부인하자 합의 취소를 주장함
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