구분건물 관리위원회가 구분소유자를 상대로 미납 관리비 및 연체료 지급 청구

- 1 - 대 구 고 등 법 원 제 3 민 사 부 판 결 사 건2017나23500 관리비 원고, 항소인 겸 피항소인 A 관리운영위원회 ○○시 대표자 ○○○ 소송대리인 법무법인 ○○○○○ 담당변호사 ○○○ 피고, 피항소인 겸 항소인 **** ○○시 대표이사 ○○○ 소송대리인 법무법인 ○○ 담당변호사 ○○○ 제1심판결대구지방법원 김천지원 2017. 7. 7. 선고 2016가합359 판결 변 론 종 결2018. 11. 21. 판 결 선 고2018. 12. 19. - 2 - 주 문 1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액을 초과하는 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 피고는 원고에게 179,842,400원과 이에 대하여 2017. 4. 21.부터 2018. 12. 19.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하 라. 2. 원고의 항소와 피고의 나머지 항소를 모두 기각한다. 3. 소송총비용은 각자 부담한다. 청구취지 및 항소취지 1. 청구취지 피고는 원고에게 740,048,350원과 그 중 486,482,880원에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 정정신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산 한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 가. 원고 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한 다. 피고는 원고에게 557,541,436원과 이에 대하여 2017. 4. 21.부터 2017. 7. 7.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 피고 제1심판결 중 36,339,494원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 취소하고, - 3 - 소유권이전일층 호실개수 2015. 7. 28. 지하 1층101호 내지 107호, 109호 내지 제111호 10 2층 201호 내지 204호, 209호 내지 제219호, 225호 16 6층 618호1 7층 721호1 9층 901호1 10층 1003호 내지 1005호, 1007호, 1008호, 1012호, 1013호, 1018 호, 1019호 9 11층1101호 내지 1104호, 4 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 이 유 1. 기초사실 가. 이 사건 집합건물 신축 ****(이하 ‘C’라 한다)는 ○○시 ○○동 ***-**, ***-* 지상에 아파트형 공 장 건물을 신축, 분양하는 사업을 시행하기 위하여 2009. 11. 24. 10개의 대출금융기 관, 시공사 D 주식회사(변경 후 상호: ****), 자금관리신탁사 ****(이하 ‘E’라 한다)와 사이에 사업약정(이하 ‘이 사건 사업약정’이라 한다) 및 관리형토지신탁 계약을 체결하였고, 2011. 8.경 F(이하 ‘이 사건 집합건물’이라 한다)를 완공하였다. 나. 각 구분건물의 소유권 변동 1) E는 이 사건 사업약정 제5-2조 및 위 관리형토지신탁계약 제5조에 따라 2011. 8. 12. 이 사건 집합건물의 260개 호실 전부에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다. 2) 피고는 아래 표 중 ‘소유권이전일’란 기재 각 일자에 ‘호실’란 기재 각 구분건물 (이하 ‘이 사건 74개 호실’이라 한다)의 소유권을 취득하고 소유권이전등기를 마쳤다. - 4 - 2015. 8. 11. 지하 2층201호 내지 211호, 11 지하 1층 113호 내지 제118호 6 1층110호 내지 112호, 114호, 115호,5 2015. 9. 24.2층205호 내지 207호 3 2015. 11. 6. 지하 1층112호 1 2층208호 1 2015. 11. 19. 지하 1층108호1 10층1001호, 1002호, 1022호3 2015. 11. 24. 10층1006호1 합계74 3) 피고는 2016. 4. 25. 이 사건 집합건물 721호(이하에서는 호실로만 특정한다)의 소유권을 ****에, 2016. 7. 20. 1012호의 소유권을 ****에 각 이전해주었 다(이하에서는 위 721호와 1012호를 제외한 나머지를 ‘이 사건 72개 호실’이라고 한 다). 4) 233호는 2011. 8. 26. E에서 D로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 E에 신탁되었고, 2015. 7. 28. ****로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 ****에 신탁되었다. 5) 1017호는 2014. 5. 26. E에서 K로 소유권이 이전되었다. 6) 1020호, 1021호는 2015. 2. 3. E에서 ****로 소유권이 이전되었다. 다. 이 사건 집합건물의 관리주체 변경 1) ****(이하 ‘M’이라 한다)은 2011. 6. 22. 이 사건 집합건물 신축사업의 시행사이자 260개 호실 전부의 위탁자이던 C와 사이에 계약기간을 2011. 7. 1.부터 2014. 8. 31.까지로 하는 종합관리용역 도급계약을 체결하고 그 무렵부터 이 사건 집합 건물의 관리업무를 개시하였고, 2014. 9. 22. 계약기간을 2014. 10. 1.부터 2016. 8. 31. 까지로 하는 종합관리용역 도급계약을 재차 체결하여 관리행위를 지속해왔다. - 5 - 제3조 (용어의 정의) ② “입주사”란 구분소유자 또는 구분소유자와의 권리계약에 의거 당해 건물에 실입주한 사 용자(점유자)를 의미한다. ⑦ “A 관리운영위원회”라 함은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조에 의거 층별 대표를 구성원으로 하여 A와 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으 로 하는 관리기구, 즉 관리위원회를 말한다. ⑨ “관리주체”라 함은 제2조의 목적 달성과 그 시행을 위한 관리기구로서 자치관리의 경우 ‘자치관리기구’ 또는 위탁관리의 경우는 위임을 받은 ‘사업주체(위탁관리업체)’를 말한다. 제8조 (입주사의 자격) ① 구분소유자의 자격은 전유부분의 소유권을 취득할 때 그 효력이 발생하고, 그 소유권을 상실할 때에는 소멸한다. 제10조 (입주사의 의무) ④ 입주사는 집합건물 등의 유지, 관리를 위하여 필요한 관리비 및 장기수선충당금, 대손충 당금, 발전기금, 화재보험료를 포함한 기타 보험료, 소방시설 및 건축물안전 등 점검비 용, 소독비용, 분담금, 부담금, 기타 사용료 등(이하 ‘관리비 등’)을 매월 또는 일정 시기 에 납부하며, 관리비의 담보로서 관리비 일정액(선수관리비)을 입주하기 전에 납부하여야 한다. (이하 생략) ⑤ 구분소유자가 그 소유인 전유부분을 제3자에게 대여, 임대하는 경우 관리비 및 수선충당 금 등 제 비용에 대한 납부의무는 점유자에게 있으나 구분소유자는 연대하여 그 납부에 대한 책임을 진다. 제12조 (권리, 의무 승계) ① 관리규약 및 운영위원회의 의결 사항은 입주사의 지위를 승계한 자(특별승계인 포함)에 대해서도 그 효력이 미친다. ② 새로이 건물의 구분소유권을 승계하거나 취득한 자는 건물과 관련된 “관리비 등”의 납부 2) 이 사건 집합건물의 구분소유자들은 2015. 5. 13. 관리단집회를 개최하여 관리 규약 제정 및 관리운영위원회 구성을 의결하였다. 이에 따라 집합건물의 소유 및 관리 에 관한 법률(이하 ‘집합건물법‘)에 따라 원고가 구성되어 2015. 6. 11. ☆☆시장으로부 터 관리규약을 승인받았고, 2015. 7. 20. ****(이하 ‘N’이라 한다)을 이 사건 집 합건물의 관리회사로 선정하였다. 원고의 관리규약 중 관리비와 관련된 규정은 다음과 같다. - 6 - 의무 일체를 승계하며, 승계 전에 발생한 운영위원회의 채무에 관하여도 책임을 진다. 관리주체는 승계 전 체납관리비 등을 완납하지 아니할 경우 전기, 수도 등의 공급을 하 지 않거나 입주업무에 협조하지 아니할 수 있다. 제37조 (관리비 등) ① 관리비는 다음 각 호의 비목의 월별금액의 합계액으로 하고 세대별 부담액 산정방법은 사용자 부담원칙 및 공평의 원칙에 따라야 한다. 1. 일반관리비 2. 청소비 3. 경비비 4. 소독비 5. 승강기 및 화물 엘리베이터 유지비 6. 급탕비 7. 수선유지비 8. 지능형 홈네트워크 설비 유지비 9. 관리 용역비(위탁수수료) 10. 전기료 11. 공동전기료 12. 수도료 13. 공동수도료 14. 소방시설 점검비 15. 배상 책임보험료 16. 장기(특별)수선충당금, 대손충당금 17. 기타 제39조 (연체료 등) 입주사는 매월 소요되는 관리비를 납부하지 아니하고 연체할 경우 운영위원회 의결에 따 라 연체료를 가산하고(연 최대 20%), 2개월 이상 연체 시 단전, 단수, 유ᆞ무료 주차권 정 지 등의 필요한 조치를 할 수 있으며, 이로 인한 피해는 입주사가 책임진다. 3) 원고가 구성되고 관리업체가 선정되었음에도 M이 C와의 종합관리용역 도급계 약을 근거로 이 사건 집합건물의 관리사무소를 계속 점유하면서 원고 측의 건물 관리 업무를 방해하자, 원고와 N은 M을 상대로 이 사건 집합건물의 관리업무를 방해하는 - 7 - 행위의 금지를 구하는 가처분을 신청하여 2015. 11. 24. 대구지방법원 김천지원 2015 카합10011호로 일부 인용결정을 받았고, 같은 내용의 본안소송을 제기하여 2016. 6. 17. 대구지방법원 김천지원 2015가합15828호로 일부 인용판결을 받았으며, 위 판결에 대하여 M이 항소하였으나 2017. 9. 20. 항소가 기각되었고(대구고등법원 2016나23978 호), 2018. 1. 25. 상고가 기각됨으로써(대법원 2017다271032호) 위 판결은 확정되었 다. 원고는 위 가처분 결정을 받은 후 M으로부터 이 사건 집합건물의 관리사무소 등을 인도받아 관리업무를 수행하고 있다. 라. 피고의 관리비 미납 1) 피고는 이 사건 72개 호실에 관하여 이 사건 소제기 당시까지 전유부분 및 공 용부분에 관한 각 소유권취득일로부터 2016. 7.분까지의 관리비 221,280,430원과 연체 료 32,285,040원을 납부하지 아니하였다. 2) 이 사건 집합건물의 위탁자인 C와 수탁자인 E는 이 사건 74개 호실에 관하여 2013. 10.부터 그 소유권상실일까지 전유부분 및 공용부분에 관한 관리비를 납부하지 아니하였다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 6 내지 9, 18호증, 을가 제1, 2, 9호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 요지 원고는 이 사건 집합건물의 관리를 위하여 구성된 관리위원회로서 관리규약에 따라 구분소유자를 상대로 관리비를 징수할 권한이 있고, 피고는 E의 특별승계인으로서 이 사건 74개 호실 및 233호, 1017호, 1020호, 1021호(이하 통칭할 때에는 ‘이 사건 78개 호실’이라 한다)에 관하여 종전 구분소유자인 E가 미납한 공용부분 관리비 - 8 - 486,482,880원을 E와 공동하여 납부할 의무가 있고, 이 사건 74개 호실 중 721호, 1012호를 제외한 나머지 72개 호실의 구분소유자로서 그 각 소유권 취득일로부터 이 사건 소를 제기한 2016. 7.까지 발생한 공용부분 및 전유부분 관리비 221,280,430원, 연체료 32,285,040원 합계 253,565,470원과 그에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있 다. 3. 이 사건 집합건물에 관한 관리비 징수주체에 대한 판단 가. 관련법리 1) 집합건물법 제23조 제1항은 ‘건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소 유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행 을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.’라고 규정하고 있으므로, 관리단은 어떠한 조직 행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결 등 참조). 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단집회의 결의로 관리인을 선임하여야 하고 (집합건물법 제24조 제1항, 제2항), 관리인은 공용부분의 보존ᆞ관리 및 변경을 위한 행위, 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구ᆞ수령하 는 행위, 그 금원을 관리하는 행위 등을 할 권한과 의무를 가지므로(집합건물법 제25 조 제1항), 구분소유자는 집합건물법상의 관리단이나 그 관리단으로부터 적법한 권한 을 위임받은 관리인에게 관리비 납부의무를 부담한다. 한편 분양자는 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 를 관리하여야 하고, 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 날부터 3개월 이 - 9 - 내에 구분소유자가 규약 설정 및 관리인 선임을 하기 위한 관리단집회를 소집하지 아 니하는 경우에는 지체 없이 이를 위한 관리단집회를 소집하여야 한다(집합건물법 제9 조의3 제1항, 제3항). 2) 그런데 집합건물의 관리단이 실제로 조직되지 아니한 상태에서 구분소유자 중 의 1인인 건축주가 주체가 되어 관리업체를 통하여 구분소유 건물을 사실상 관리하여 왔다면 그것을 바로 관리단에 의한 자치적 관리로 볼 수는 없고, 관리단이 성립한 후 자치관리를 위한 조직을 정비하지 못하여 실제로 건축주로부터 관리권을 넘겨받아 자 치관리를 개시하지 못한 채 여전히 건축주가 주체가 되어 구분소유 건물을 관리하였다 면, 건축주가 관리하던 기간 동안에 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 건 축주에게 귀속되는 것이지 관리단에 귀속되는 것은 아니다(대법원 1996. 12. 10. 선고 96다12054 판결 등 참조). 나. 판단 위 인정사실에다가 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음 과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 집합건물은 2011. 8.경 완공되었음에도 구분건물 대부분 이 분양되지 않아 시공사인 D가 이 사건 사업약정의 책임분양 인수약정에 따라 260개 호실 중 160개 호실을 취득하였고, 나머지 호실은 수탁자 E가 소유권보존등기를 마친 상태였던 점, ② 이에 시행사 겸 위탁자인 C가 M을 관리업체로 선정하고 3년 넘게 이 사건 집합건물을 실질적으로 관리해왔던 점, ③ 그러던 중 관리비 액수에 관한 분쟁이 발생하면서 이 사건 집합건물 구분소유자들이 관리단집회를 개최하여 원고를 구성하기 에 이르렀는데, 그 후에도 원고와 N은 M으로부터 건물 관리에 관한 인수인계를 받지 못하였던 점, ④ 이에 원고와 N이 M을 상대로 관리행위의 방해 금지를 구하는 가처분 - 10 - 을 신청하여 2015. 11. 24. 일부 인용결정을 받음으로써 비로소 이 사건 집합건물에 대 한 자치관리를 개시하게 된 점, ⑤ 원고가 이 사건 집합건물에 대한 자치관리를 실질 적으로 개시하기 전까지 C가 M을 관리업체로 선정하여 이 사건 집합건물의 유지.관 리업무를 수행함으로써 취득한 관리비채권이 원고에게 당연히 이전한다고 해석할 별다 른 법률상의 근거가 없고, C 또는 M과 원고 사이에 C 또는 M이 이 사건 집합건물의 유지.관리업무를 수행함으로써 취득한 관리비채권에 대한 양도양수계약이 체결되었다 는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 관리비채권은 C 또는 M에 귀속되고 C 또는 M이 관리비를 징수할 권한을 상실한다고 볼 수는 없는 점(대법원 2016. 3. 10. 선고 2014다 46570 판결 참조) 등을 종합하여 보면, 이 사건 집합건물에 관하여 발생하는 관리비에 대해서는 2015. 11. 23. 이전에는 건축주인 C 또는 그로부터 관리권한을 위임받은 M 이, 2015. 11. 24. 이후에는 원고 또는 그로부터 관리권한을 위임받은 O가 관리비를 징 수할 권한을 갖는다고 보는 것이 타당하다. 4. 이 사건 74개 호실에 관하여 발생한 미납 공용부분 관리비 청구에 대한 판단 가. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 78개 호실 중 233호의 특별승계인은 ****, 1017호의 특별승계인은 K, 1020호, 1021호의 특별승계인은 ****이므로, 원고의 청구 중 피고가 위 4개 호실의 특별승계인임을 전제로 위 4개 호실에 관하여 2013. 10.부터 2015. 11. 23.까지 발생한 공용부분 관리비의 지급을 구하는 부분은 다른 점에 관하여 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다. 나. 피고가 2015. 7. 28.부터 2015. 11. 24.까지 사이에 이 사건 74개 호실의 소유권 을 E로부터 이전받은 사실은 앞서 본 바와 같고, 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분 - 11 - 은 집합건물법 제18조에 터 잡은 것으로서 유효하지만(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004 다3598, 3604 판결 등 참조), 앞서 3.항에서 살펴본 바와 같이 원고는 이 사건 집합건 물에 관하여 2015. 11. 23. 이전에 발생한 관리비를 징수할 권한이 없으므로, 결국 이 사건 74개 호실에 관하여 2013. 10.부터 2015. 11. 23.까지 발생한 공용부분 관리비의 지급을 구할 수는 없다. 따라서 위 기간 동안 발생한 공용부분 관리비의 액수에 관하 여 나아가 살필 필요 없이 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 5. 이 사건 72개 호실에 관하여 2015. 11. 24. 이후 발생한 관리비 및 연체료 청구에 대 한 판단 가. 청구원인에 관한 판단 1) 피고는 이 사건 72개 호실의 구분소유자로서 관리규약이 정하는 바에 따라 각 호실의 공용부분 및 전유부분 관리비와 해당 관리비 연체로 인한 연체료를 모두 원고 에게 납부할 의무가 있다. 그런데, 피고가 2017. 5. 18. 이 사건 72개 호실 중 1019호를 P에게 매도하면서 위 호실에 대한 2017. 6. 26.까지의 연체관리비인 5,886,540원을 원고에게 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 원고가 위 1019호에 관하여 이 사건 소로써 구하는 관리 비 및 연체료는 이보다 적은 4,154,670원이므로 원고가 위 1019호에 관하여 이 사건 소로써 구하는 2015. 11. 24. 이후 발생한 관리비 및 연체료는 모두 지급되었다. 2) 결국 이 사건 72개 호실 중 1019호를 제외한 나머지 71개 호실에 관하여 2015. 11. 24.부터 2016. 7.까지 발생한 관리비는 총 157,003,826원, 연체료는 총 22,838,574 원이다[2015년 11월분 관리비의 경우, 피고가 2015년 10월 이전에 소유권을 취득한 64개 호실 1) 에 대해서는 원고가 계산한 30일분에 해당하는 11월 관리비 중 2015. 11. - 12 - 24.부터 11. 30.까지 7일분만 일할 계산(원 미만 반올림, 이하 같다)하여 인정하고, 2015. 11. 6. 소유권을 취득한 2개 호실에 대해서는 원고가 계산한 25일분에 해당하는 11월 관리비 중 7일분만 일할 계산하여 인정하되 B112호에 대하여는 관리비가 부과되 지 않았으므로 위 호실에 대한 관리비는 인정하지 않으며, 2015. 11. 19. 소유권을 취 득한 4개 호실에 대해서는 원고가 계산한 12일분에 해당하는 11월 관리비 중 7일분만 일할 계산하여 인정하고, 2015. 11. 24. 소유권을 취득한 1개 호실에 대해서는 원고가 계산한 7일분에 해당하는 11월 관리비를 모두 인정한다]. 3) 따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 나머지 72개 호실의 관리비 및 연체료 합계 179,842,400원(= 157,003,826원 + 22,838,574원)과 이에 대한 지연손해금 을 지급할 의무가 있다. 나. 피고의 주장에 대한 판단 1) 결손분담금에 관한 주장 피고는 ‘결손분담금’이 관리규약상 관리비 항목에 없어 이를 관리비에 포함시키 는 것은 규약변경사항에 해당함에도 원고는 집합건물법 제29조 제1항에 따른 규약변경 절차를 거치거나 피고의 승낙을 받은바 없고, 위 결손분담금은 원고가 관리비를 징수 할 권한이 없는 기간 동안 발생한 것이므로 원고가 부과한 관리비 중 결손분담금 명목 으로 산정된 금액은 관리비에서 제외되어야 한다고 주장한다. 그러나 위 인정사실에 더하여 갑 제35 내지 38호증, 을가 제15호증, 을가 제16호증 의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음의 사정, 즉 원고는 2016. 2. 2.자 운영위원회 결의를 통해 원고가 피고 등으로부터 장기간 받지 못한 관리비 등 채 1) 1019호 제외 - 13 - 권액을 결손분담금으로 처리하여 관리비에 계상하고 추후 소송 등을 통하여 채권을 추 심한 뒤 입주사에 일괄 환급하기로 하는 안건을 정기총회에 상정하였고, 2016. 2. 16. 자 관리단 정기총회에서 위 안건이 가결된 점, 결손분담금은 관리규약 제10조 제4항이 정한 ‘분담금’에 속하는 것으로 보이므로, 위와 같은 결손분담금 처리 결의가 관리규약 을 변경하는 것에 해당한다고 보기는 어려운 점, 원고는 2013. 2. 이후 피고 등 일부 입주자들이 납부하지 않아 발생하는 결손금액에 대하여 일정비율을 정하여 구분소유자 들에게 구분소유면적 비율에 따라 일률적으로 관리비를 부과하도록 결의하였던 점 등 을 고려하면, 피고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다. 2) 관리비 과다 계상에 관한 주장 피고가 당심에서 제출한 을가 제24 내지 28호증의 각 기재만으로는 피고에게 부과된 관리비가 실제보다 과다하게 산정된 것이라고 인정하기에 부족한 반면, 원고가 제출한 갑 제16, 20 내지 26호증의 각 기재에 비추어 보면, 원고가 이 사건 집합건물 에 관하여 관리비를 산정하고 부과함에 있어 실제보다 과다하게 산정하는 등으로 위법 하거나 부당한 점이 있다고 볼 수 없으므로 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다. 3) 관리비 미납에 대한 귀책사유 부존재 주장 피고는 2016. 5. 12. 원고에게 관리비 상세 내역을 공개해줄 것을 요구하였음에 도 원고가 이에 불응하였으므로, 피고에게 관리비 미납에 관한 귀책사유가 없어 연체 료를 납부할 의무가 없다고 주장한다. 집합건물법 제26조 제1항은 “관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이 상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다.“라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제6조 제1항은 “법 제26조 제1항에 따라 관리인이 보고해야 하는 사무는 다음 - 14 - 각 호와 같다. 1. 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수ᆞ지출 ᆞ적립내역에 관한 사항(이하 생략)”이라고 규정하고 있다. 그러나 위 규정은 관리단의 사무를 집행하는 관리인에게 매년 1회 이상 그 사무 내용을 보고할 의무를 지우는 것 에 불과하고, 관리인의 위 보고 의무와 구분소유자의 관리비 납부 의무 사이에 어떠한 대가적 견련관계가 있다고 볼 만한 아무런 근거가 없다. 더욱이 을가 제16, 17호증의 각 기재에 의하면, 원고는 매월 이 사건 건물 전체에 소요된 관리비 세부내역을 피고 를 비롯한 구분소유자들에게 고지한 것으로 보이므로, 피고의 관리비 미납을 정당화할 만한 사유를 찾아볼 수 없다. 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다. 4) 연체료 과다 부과 주장 피고는 원고가 관리계약서(갑 제16호증) 제11조 제1항과 달리 부당하게 과다한 연체료를 부과하였다고 주장하나, 피고가 제출한 증거만으로는 관리비가 실제보다 과 다하게 산정되었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 위 주장은 받아들이지 않는다. 5) 일부 호실에 대한 관리비 납부의무 부존재 주장 피고는 B209호 점유자가 원고이고 B108호, B112호, B115호, 205호, 206호, 207 호, 1001호, 1002호, 1006호, 1022호 점유자는 주식회사 Q이며 208호 점유자는 R이므 로 위 점유자들이 관리비 납부의무자이고 피고는 관리비 납부의무자가 아니라고 주장 한다. 그러나 위 인정사실에 의하면 피고는 위 각 호실의 구분소유자로서 관리규약 제 10조 제5항에 따라 그 점유자와 연대하여 관리비를 납부할 의무가 있음이 인정되는바, 다른 사람 또는 다른 회사가 위 각 호실을 점유하고 있다고 하여 구분소유자인 피고의 관리비 납부의무가 면제되는 것은 아니므로, 위 주장은 받아들이지 않는다. - 15 - 6) 원고의 위법한 단전.단수 조치 및 에스컬레이터 운행정지로 인한 관리비 납부 의무 부존재 주장 가) 피고는 원고가 이 사건 72개 호실 중 B112, 205, 206, 207, 208, 1001호 등 6개 구분건물에 관하여 위법한 단전.단수 조치를 취하였으므로 위 6개 구분건물에 관 하여 그 기간에 부과된 공용부분 관리비와 연체료를 납부할 의무가 없고, 지하 1층에 서부터 지상 2층까지 운행하는 에스컬레이터 운행을 위법하게 정지하여 피고가 해당 층에 위치해 있는 42개 호실(B101호~112, B114~118호, 110호~115호, 201호~219, 225 호)을 사용.수익하지 못하였으므로 그 기간에 위 각 호실에 관하여 부과된 관리비 및 이에 대한 연체료를 납부할 의무가 없다고 주장한다. 나) 집합건물의 관리단 등 관리주체가 위법한 단전.단수 및 엘리베이터 운행정 지 조치 등 불법적인 사용 방해 행위를 하여 건물 구분소유자가 그 건물을 사용.수익 하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 그 기간에 발생한 관리비채무를 부담 하지 않는다. 그리고 단전.단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같 은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입 주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다[대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598(본소), 2004다3604(반소) 판결 참조]. 다) 갑 제13, 42호증, 을 제13 내지 15, 19호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2016. 6. 14. B112호실 및 205~208호실에 관하여 단전.단수 조치를 취하고, 2016. 12. 5. 피고 소유의 나머지 구분건물에 관하여도 모두 단전.단 - 16 - 수 조치를 취한 사실, 2017. 7. 31.에야 1101~1104호실을 제외한 피고 소유의 나머지 구분건물에 관하여 단전.단수 조치를 해제한 사실, 원고가 2015. 12. 18.부터 현재까 지 지하 1층에서부터 지상 2층까지 운행하는 에스컬레이터 운행을 정지한 사실을 인정 할 수 있다. 그러나 위 인정사실에 앞서 든 증거, 갑 제27 내지 31호증, 을가 제8, 9, 10, 34, 36 호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고가 위와 같이 행한 단전 및 에스컬레이터 운행정지 조치는 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 구비하였으므로, 원고의 위 단전 및 에스컬 레이터 운행정지 조치를 불법적인 사용 방해 행위라고 보기 어렵다. 따라서 이와 전제 가 다른 피고의 위 주장은 이유 없다. ① 원고 관리규약 제39조는 ‘관리인은 입주사가 관리비를 2개월 이상 연체 시 단전, 단수, 유ᆞ무료 주차권 정지 등의 필요한 조치를 할 수 있다’고 규정하고 있고, 제21조 제10호는 ‘공용부분 관리에 관한 사항은 운영위원회의 의결을 거쳐야 하며, 그 의결은 운영위원회의 재적인원 과반수 찬성으로 결의한다’고 규정하고 있다[피고는 원 고 관리규약 제21조 제10호를 특별승계인인 피고가 명시적.묵시적으로 승인하지 않 았으므로 위 관리규약은 피고에게 효력이 없다고 주장한다. 그러나 집합건물법 제42조 가 ‘규약의 효력은 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다’고 규정하고 있 고, 원고 관리규약 제12조 제1항도 ‘관리규약은 입주사의 특별승계인에게도 그 효력이 미친다.’고 규정하고 있으므로, 피고의 승인 여부와 무관하게 위 관리규약 효력이 피고 에게 미친다고 보는 것이 타당하다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다]. ② 피고는 2015. 7. 28.부터 2015. 11. 24.까지 이 사건 72개 호실의 소유권을 - 17 - 취득하였는데 그 이후 현재까지 원고와 관리비 산정에 관하여 다투고 있고, 2016. 2. 16. 원고에게 미납 관리비 일부로 3,000만 원을 지급하고, 2016. 4. 25. 721호를 주식 회사 G에 매도하면서 위 구분건물에 대한 미납 관리비 2,777,750원을 납부한 외에는 관리비를 납부하지 않고 있다. ③ 이 사건 건물은 총 260개 호실로 구성되어 있고 피고가 그중 72개 호실을 소유하고 있었으므로, 2015. 11. 24.부터 2016. 7.까지의 기간 동안 피고가 납부해야 하는 관리비가 이 사건 건물 전체 관리비의 약 27%를 상회한다. 그럼에도 피고가 관리 비를 계속 미납하여 원고는 전기료 체납으로 한국전력공사로부터 단전 경고를 받기도 하였다. ④ 원고는 피고가 관리비 독촉에 불응하자 2016. 6.경 이 사건 72개 호실 중 B112, 205, 206, 207, 208, 1001호 등 6개 구분건물에 대하여 단전조치를 하였다. 피고 는 단전단수금지 가처분(대구지방법원 김천지원 2016카합10050)을 신청하였으나, 위 법원은 2017. 1. 11. ‘원고가 행한 단전조치는 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성 이 있다’며 신청 기각결정을 하였다. 피고는 위 결정에 불복하여 항고(대구고등법원 2017라311)하였고 위 법원은 2017. 7. 17. 제1심 결정을 취소하고 인용결정을 하였으 나, ‘피고가 관리비 청구 소송(대구지방법원 김천지원 2016가합359) 판결에 따른 미납 관리비(2015. 11. 24. ~ 2016년 7월분)를 2017. 7. 10. 전액 공탁한 이상 원고가 단전 조치를 유지하는 것은 불법행위를 구성한다’고 판단하였을 뿐, 원고의 단전조치가 당초 부터 불법적인 사용 방해 행위에 해당한다고 판단한 것은 아니다. 원고는 위 항고심 결정에 따라 2017. 7. 31. 대부분 호실에 관한 단전 조치를 해제하였다. ⑤ 원고는 지하 1층에서 지상 2층까지 해당 호실을 대부분 소유하고 있는 피 - 18 - 고가 관리비를 납부하지 않고 위 각 호실에 입주자가 없어 사용되지 않는 공실이 대다 수인 상황에서 에스컬레이터 보수비용(700만 원 내지 1,000만 원)을 충당하기 어렵게 되자, 2015. 12. 18. 경상북도에 승강기 검사 연기를 신청하고 에스컬레이터 운행을 정 지하였다. 에스컬레이터 운행정지는 ‘공용부분의 관리’에 해당하는바, 원고는 관리규약 제21조 제10호에 따라 2015. 12. 28.자 운영위원회에서 2016. 1. 1.부터 에스컬레이터 운행을 정지하기로 결의하였다(다만 원고가 에스컬레이터 운행을 정지한 이후에 위와 같이 결의함으로써 결의 이전에 있었던 운행정지 조치를 추인한 것으로 보인다). 더욱 이 피고는 미납 관리비를 납부하면 언제든지 원고에게 에스컬레이터 보수 및 승강기 검사를 거쳐 에스컬레이터 사용을 재개할 것을 요청할 수 있다. 다. 소결론 따라서 피고는 원고에게 이 사건 72개 호실 중 1019호를 제외한 나머지 71개 호실 에 관한 미납 관리비 및 연체료 합계 179,842,400원(= 157,003,826원 + 22,838,574원) 과 이에 대한 원고의 이행청구 의사표시가 기재된 이 사건 청구취지 및 청구원인 정정 신청서 부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 2017. 4. 21.부터 피고가 그 이행의무의 존부와 범위에 관하여 다투는 것이 타당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2018. 12. 19.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관 한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 6. 결론 그렇다면, 원고의 피고에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머 지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당 하므로 피고의 항소를 일부 받아들여 위 인용금액을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 - 19 - 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 원고의 항소와 피 고의 나머지 항소는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 한다. 재판장 판사이흥구 판사송민화 판사황형주