공공임대주택을 분양전환하면서 임대사업자로서 적립해야 할 특별수선충당금을 적립·인계하지 않았다.

- 1 - 서울고등법원 제15민사부 판결 사 건2014나2032487 특별수선충당금 원고, 피항소인A입주자대표회의 소송대리인 법무법인 ○○ 담당변호사 ○○○ 피고, 항소인B 소송대리인 법무법인(유한) ○○ 담당변호사 ○○○ 제1심판결수원지방법원 성남지원 2012. 10. 24. 선고 2011가합18624 판결 환송전판결 서울고등법원 2013. 10. 23. 선고 2012나92977 판결 환 송 판 결대법원 2014. 9. 4. 선고 2013다216150 판결 변 론 종 결2014. 11. 5. 판 결 선 고2014. 11. 28. 주문 1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 피고는 원고에게 522,233,231원과 이에 대하여 2004. 1. 1.부터 2014. 11. 28.까 - 2 - 지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라. 나. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 2. 소송총비용 중 10%는 원고가, 90%는 피고가 각 부담한다. 3. 제1의 가.항은 가집행할 수 있다. 청구취지및항소취지 1. 청구취지 피고는 원고에게 522,426,445원과 이에 대하여 2004. 1. 1.부터 2012. 10. 24.까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라(원 고는 환송 후 당심에서 청구취지를 위와 같이 감축하였다). 2. 항소취지 제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 대한 원고의 청구를 기각 한다. 이유 1. 기초사실 가. C공사(C공사와 D공사는 2009. 10. 1. 합병되어 피고가 되었다. 이하 합병 전후를 구분하지 않고 ‘피고’라고만 한다)는 1995. 3. 31. 충청남도지사로부터 **** 일원에 아파트 11개동 838세대의 공공분양주택을 건설하는 사업에 관하여 구 주택건설촉진법 (1997. 12. 13. 법률 제5454호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제33조 제1항에 - 3 - ▣ 구 주택건설촉진법 제33조(사업계획의 승인 및 건축허가등) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 건설하거나 대통령령으로 정하는 면적 이상 의 대지를 조성하고자 하는 자는 사업계획을 작성하여 건설부장관의 승인을 얻어야 한 다. 사업계획을 변경(건설부령이 정하는 경미한 사항의 변경을 제외한다)할 때에도 또 한 같다. ▣ 구 임대주택법(1996. 12. 30. 법률 제5228호로 개정된 것, 이하 같다) 제17조(임대주택의 관리) ① 임대사업자는 대통령령이 정하는 규모에 해당하는 임대주택에 대하여는 주택건설촉진 법 제39조의 규정에 의한 주택관리업자에게 그 관리를 위탁하거나 이를 자체관리하여 야 한다. 다만, 국가·지방자치단체·C공사 또는 지방공사의 경우에는 대통령령이 정하는 방법에 따라 관리할 수 있다. 제17조의2(특별수선충당금의 적립등) ① 제17조 제1항의 규정에 의한 임대주택의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필 따라 주택건설사업계획 승인을 받았고, 1997. 11. 7. 다시 그 중 827세대를 공공임대주 택으로 건설하는 사업에 관하여 주택건설사업계획 변경승인을 받았다. 나. 피고는 1998년경 위 토지에 아파트 11개동 838세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한 다)를 완공하여 1998. 5. 14. 사용승인을 받고, 이 사건 아파트 중 공공임대 부분 827 세대에 관하여는 임대주택법상의 임대사업자로서 이를 관리하여 왔다. 다. 피고는 2003. 7.경 이 사건 아파트 중 공공임대 부분을 분양 전환하였다. 라. 원고는 위 분양 전환에 따라 이 사건 아파트에 입주한 사람들이 아파트 관리를 위하여 임대주택법에 근거하여 구성한 단체로서 2003. 12. 31. 피고로부터 이 사건 아 파트에 관한 관리업무를 인계받았으나, 피고가 이 사건 아파트 중 공공임대 부분의 특 별수선충당금으로 적립한 자금이 없어 이를 인계받지 못하였다. 마. 관련 법령 - 4 - 요한 특별수선충당금을 적립하여야 한다. ② 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 매각하는 경우에는 제1항의 규정에 의하여 적립한 특별수선충당금을 주택건설촉진법 제38조의 규정에 의하여 최 초로 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다. ③ 특별수선충당금의 요율, 사용절차, 사후관리와 적립방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택의 주요시설의 범위, 교체 및 보수시기와 방법 등에 관 하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다. [부칙] ① (시행일) 이 법은 1997년 3월 1일부터 시행한다. ② (건설임대주택의 매각 및 특별수선충당금의 적립에 관한 적용례) 제15조 및 제17조의 2의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 주택건설촉진법 제33조 제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설하는 임대주택부터 적용한다. ▣ 구 임대주택법 시행령(1997. 4. 1. 대통령령 제15331호로 개정된 것) 제9조(임대주택의 임대의무기간등) ① 법 제12조 본문에서 "대통령령이 정하는 기간"이라함은 다음 각호의 기간을 말한다. 1. 공공건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 영구적인 임대의 목적으로 건설한 임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 50년 2. 공공건설임대주택 중 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설하는 임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 10년 3. 제1호 및 제2호 외의 공공건설임대주택과 민간건설임대주택은 당해 임대주택의 임대 개시일부터 5년 제15조의2(특별수선충당금의 요율·사용절차등) ① 법 제17조 제1항의 규정에 의한 임대주택을 건설한 임대사업자는 당해 임대주택의 공 용부분과 부대시설 및 복리시설(분양된 시설을 제외한다)에 대한 장기수선계획을 수립 하여 사용검사를 신청하는 때에 이를 제출하여야 하며, 임대기간 중 당해 임대주택단지 안에 있는 관리사무소에 이를 비치하여야 한다. ② 제1항의 규정에 의한 장기수선계획은 건설교통부장관이 정하는 기준에 따라야 한다. ③ 법 제17조의2 제3항의 규정에 의한 특별수선충당금(이하 "특별수선충당금"이라 한다)은 - 5 - 사용검사 후 1년이 경과한 날부터 매월 적립하되, 적립요율은 다음 각호의 1과 같다. 2. 제9조 제1항 제2호 및 제3호의 임대주택은 건축비의 1만분의 3 ▣ 구 임대주택법 시행령(1998. 11. 13. 대통령령 제15928호로 개정된 것) 제9조(임대주택의 임대의무기간등) ⑤ 공공건설임대주택을 제2항 제2호 또는 제3호의 규정에 의하여 매각하는 경우 그 매각 가격의 산정기준은 건설교통부령으로 정한다. ▣ 구 임대주택법 시행령(2002. 9. 11. 대통령령 제17737호로 개정된 것) 제15조의3(특별수선충당금의 요율·사용절차등) ③ 법 제17조의3 제3항의 규정에 의한 특별수선충당금(이하 "특별수선충당금"이라 한다)은 사용검사 후 1년이 경과한 날부터 매월 적립하되, 적립요율은 다음 각호의 1과 같다. 3. 제9조 제1항 제3호의 임대주택은 건축비의 1만분의 1.5 ▣ 구 임대주택법 시행규칙(1999. 1. 28. 건설교통부령 제165호로 개정된 것) 제3조의3(매각가격의 산정기준) 영 제9조 제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 매각가격의 산정기준은 별표 2와 같다. [별표 2] 2.의 라. 건축비 및 택지비 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다. (1) 건축비 (가) 건축비의 상한 가격은 건설교통부장관이 따로 고시하는 가격(이하 "표준건축비"라 한다)으로 한다. (라) 사업계획승인권자로부터 최초 입주자모집공고에 포함하여 승인을 얻은 세대별 주 택공급면적 및 대지면적에 산입되지 아니하는 지하층이나 지하주차장을 설치하는 경우에는 그 면적에 대한 표준건축비의 80퍼센트에 상당하는 금액을 건축비로 인 정할 수 있다. 제7조의2(임대주택의 주요시설의 범위등) 법 제17조의2 제4항의 규정에 의한 임대주택의 주요시설의 범위, 교체 및 보수시기와 방 법 등은 영 제15조의2 제2항의 규정에 의하여 수립된 장기수선계획에서 정하는 바에 의한 다. - 6 - ▣ 구 임대주택법 시행규칙(2000. 8. 3. 건설교통부령 제253호로 개정된 것) 제3조의3(매각가격의 산정기준) ① 영 제9조 제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 매각가격의 산정기준은 별표 1과 같 다. [별표 1] 2.의 라. 건축비 및 택지비 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다. (1) 건축비 (가) 건축비의 상한 가격은 건설교통부장관이 따로 고시하는 가격(이하 "표준건축비"라 한다)으로 한다. (라) 사업계획승인권자로부터 최초 입주자모집공고에 포함하여 승인을 얻은 지하층면적 (지하주차장 면적을 포함한다) 중 지상층 바닥면적 합계의 15분의 1까지는 표준건 축비의 100퍼센트를 인정하고, 나머지 부분에 대하여는 표준건축비의 80퍼센트에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다. ① 평형 공급면적② 세대수 ③ 평형별 공급면적 합계 (= ① × ②, ㎡) 구분(전용면적)층별건축비 상한가격(원/평당) 건축비 상한가격(원/㎡당, 원 미만 버림) 25.7평 이하 15층 이하1,755,000531,818 16층 이상1,950,000590,909 25.7평 초과 15층 이하1,830,000554,545 16층 이상2,040,000618,181 바. 이 사건 아파트의 주택공급방법을 공공분양 11세대, 공공임대 827세대로 변경한 주택건설사업계획 변경승인일인 1997. 11. 7. 당시 건설교통부장관이 고시한 ㎡당 표준 건축비(건축비 상한가격)는 아래 표 기재와 같은데, 이 사건 아파트 단지는 10층 2개 동, 18층 9개동 총 11개동의 아파트로 구성되어 있고 그 중 공공임대 부분 827세대의 전용면적은 모두 25.7평 이하이다. 사. 이 사건 아파트 중 공공임대 부분 827세대의 공급면적은 아래 표 기재와 같다. - 7 - 73.98241,775.52 89.3761254,694.44 93.3011911,102.70 90.03726,482.16 합 계74,054.82 【 인정근거 】다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 5, 10, 12호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 요지 가. 원고 1) 피고는 구 임대주택법 시행 후인 1997. 11. 7. 이 사건 아파트 중 일부를 공공임 대주택으로 건설하는 사업에 관하여 주택건설사업계획 변경승인을 받았으므로, 이 사 건 아파트의 관리주체로서 사용검사 후 1년이 경과한 때인 1999. 5. 14.부터 이 사건 아파트 중 공공임대 부분을 분양전환한 2003. 7.경 이전인 2003. 6. 30.까지 관련 법령 에 규정된 특별수선충당금을 적립하여 이를 원고에게 인계하여야 한다. 따라서 피고는 원고에게 관련 법령에 따라 계산된 특별수선충당금 522,426,445원과 이에 대한 지연손 해금을 지급할 의무가 있다. 2) 설령 피고가 특별수선충당금 적립의무를 이행하지 아니하여 원고가 피고에게 직 접 그 의무의 이행을 구할 수 없다고 하더라도, 이로써 피고는 법률에 정해진 특별수 선충당금의 적립·인계의무를 불이행하여 원고에게 위 금원 상당의 손해를 입게 하였다 고 할 것이므로, 원고에게 위 채무불이행으로 인하여 원고가 입은 손해인 522,426,445 원과 이에 대한 지연손해금을 배상할 의무가 있다. 나. 피고 1) 피고가 이 사건 아파트에 관하여 최초로 구 주택건설촉진법에 의한 사업계획승 - 8 - 인을 받은 것은 구 임대주택법이 시행되기 전인 1995. 3. 31.이므로, 이 사건 아파트에 는 구 임대주택법 제17조의2가 적용되지 않는다. 따라서 피고는 특별수선충당금을 적 립하여 원고에게 인계할 의무를 부담하지 않는다. 2) 설령 피고에게 특별수선충당금의 적립·인계의무가 있다고 하더라도, 피고는 이 사건 아파트에 대하여는 특별수선충당금의 적립의무가 없는 것으로 알고서 이를 적립 하지 아니하였다. 구 임대주택법 제17조의2 제1, 2항은 임대주택의 임대사업자에게 특 별수선충당금의 적립의무를 부과하면서 그 적립한 특별수선충당금을 입주자대표회의에 인계하도록 규정하고 있으므로 피고가 특별수선충당금을 적립하지 않은 이상 피고의 특별수선충당금 인계의무는 이행불능 상태에 있고, 따라서 원고는 피고에게 이행이 불 가능한 의무의 이행을 구할 수 없고, 다만 피고의 특별수선충당금 적립의무 불이행으 로 인하여 원고가 입게 된 손해의 배상을 구할 수 있을 뿐이다. 3) 한편 피고가 특별수선충당금 적립·인계의무 또는 그 불이행으로 인한 손해배상 책임을 부담한다고 하더라도, ① 이 사건 아파트 중 일부의 주택유형을 임대주택으로 변경한 주택건설사업계획 변경승인일인 1997. 11. 7. 당시에 적용되는 건설교통부장관 이 정한 임대주택의 표준건축비는 ‘주택분양가원가연동제시행지침’상의 건축비 상한가 격을 사용하도록 되어 있고, 위 시행지침상의 건축비 상한가격은 주택공급면적이 아닌 전용면적에 의하여 산정하도록 되어 있으므로 피고가 적립하여야 할 특별수선충당금은 이 사건 아파트 중 공공임대 부분의 전체 주택공급면적이 아니라 공용면적을 제외한 전용면적을 기준으로 하여야 하고, ② 위 시행지침만으로는 특별수선충당금 산정 기준 이 되는 주택공급면적을 전용면적으로 볼 수 없다면 공용부분, 부대시설 및 복리시설 의 면적을 기준으로 특별수선충당금을 산정하여야 한다. - 9 - 3. 특별수선충당금 적립·인계의무의 존부 및 범위 가. 구 임대주택법 제17조의2의 적용 여부 1) 피고가 1995. 3. 31. 공공분양주택을 건설하는 사업에 관하여 구 주택건설촉진법 제33조에 따라 주택건설사업계획 승인을 받았다가 구 임대주택법이 시행된 후인 1997. 11. 7. 다시 위 아파트 중 일부를 공공임대주택으로 건설하는 사업에 관하여 주택건설 사업계획 변경승인을 받은 사실은 앞서 본 바와 같다. 2) 비록 주택건설사업계획 변경승인의 형식에 의한 것이기는 하나, 다음과 같은 사 정을 종합하면 이 사건 아파트 중 공공임대 부분 827세대의 특별수선충당금 적립에 관 하여는 구 임대주택법 제17조의2가 적용된다고 판단된다. 가) 구 주택건설촉진법 제33조 제1항은 “대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 건설하거나 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지를 조성하고자 하는 자는 사업계획 을 작성하여 건설부장관의 승인을 얻어야 한다. 사업계획을 변경(건설부령이 정하는 경 미한 사항의 변경을 제외한다)할 때에도 또한 같다”고 규정하고 있는데, 이에 의하면 사업계획의 승인이나 사업계획의 변경승인이나 그 실질에 있어서 본질적인 차이가 있 다고 할 수 없다. 나) 구 임대주택법 부칙 제2조는 “제15조 및 제17조의2의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 주택건설촉진법 제33조 제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설하는 임대주택부터 적용한다”고 규정하고 있을 뿐이므로, 위 ’사업계획승인‘에는 구 주택건 설촉진법 제33조 제1항 전문의 사업계획승인 및 같은 항 후문의 사업계획변경승인이 포함된다고 보아야 한다. 다) 피고가 이 사건 아파트 중 일부 세대를 공공임대주택으로 건축하기 위해서는 - 10 - 원칙적으로 새로운 사업계획승인을 받아야 하지만, 절차적인 편의를 위해 기존의 공공 분양주택 사업계획승인을 변경하는 형식을 취하였을 뿐이고, 1997. 11. 7.자 사업계획 변경승인은 그 실질이 새로운 공공임대주택의 건축에 관하여는 최초의 사업계획승인이 었다고 볼 수 있다. 라) 구 주택건설촉진법이 제38조의2에서 공동주택의 관리주체로 하여금 주요시설 의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 입주자로부터 징수하여 적립하도록 규정 하고 있었던 데 반하여, 임대주택에 관하여는 이러한 특별수선충당금 제도가 없어 임 대주택의 주요시설의 개·보수가 원활하게 이루어지지 못하고 분양전환 시에는 수선보 수의 범위 등에 관하여 분쟁이 다수 발생하고 있었기 때문에 구 임대주택법이 1996. 12. 30. 개정되면서 제17조의2를 신설하여 임대주택에 관하여도 임대사업자에게 특별 수선충당금 적립의무를 부여하고 이를 통하여 임대주택의 조기 노후화를 방지하고 임 차인의 불편을 해소하며 분양전환 시의 분쟁을 예방하려 한 것이다. 그런데 주택건설사업계획의 변경승인에 따라 임대주택으로 변경되는 경우를 특별 수선충당금 적립대상에 포함하지 아니하면 기존 사업계획승인 당시 분양주택이었던 주 택은 구 주택건설촉진법에 따른 특별수선충당금은 물론이고 구 임대주택법에 따른 특 별수선충당금도 적립하지 않게 되어 임대주택 주요시설의 적기교체 및 보수를 담보하 려는 구 임대주택법 제17조의2의 입법취지가 몰각될 위험이 있다. 마) 피고를 포함하여 구 임대주택법 제17조의2의 시행 이후에 분양주택 중 일부를 임대주택으로 변경하는 내용의 주택건설사업계획 변경승인을 받은 경우 위 조항에 따 른 특별수선충당금 부과를 예상할 수 있었고, 임대사업자로서는 임대료에 특별수선충당 금을 부과하여 징수할 여지가 있으므로, 경과규정인 구 임대주택법 부칙 제2조의 적용범 - 11 - 위에 분양주택의 일부를 임대주택으로 변경하는 주택건설사업계획 변경승인을 포함하더 라도 특별수선충당금을 적립할 의무를 부담하게 되는 임대사업자에게 지나치게 불이익 하다거나 소급입법금지 원칙에 위반된다고 볼 수도 없다. 나. 피고의 특별수선충당금 적립·인계의무가 이행불능에 이르렀는지 여부 임대사업자가 임대주택법에 의하여 적립할 의무를 부담하는 특별수선충당금은 그 임대사업자가 사업주체로서 실제로 적립했는지 여부와 상관없이 임대주택법령에서 정 한 기준에 따라 산정된 금액을 분양 전환 후 입주자대표회의에 인계하여야 하는바(대 법원 2013. 3. 28. 선고 2012다1573 판결 참조), 임대사업자의 위와 같은 특별수선충당 금 적립·인계의무는 임대주택법령에서 임대사업자에게 특별히 부과한 법정채무라고 볼 수 있고, 그 목적물은 금전이므로 채무의 이행이 불능이 될 수도 없는 점 등에 비추어 보면, 피고가 특별수선충당금을 적립하지 아니하였다고 하더라도 그로 인하여 특별수 선충당금 인계의무의 이행이 불가능하게 되었다고 볼 수 없다. 따라서 원고는 피고에게 특별수선충당금의 지급을 구할 수 있고, 피고가 이를 거절 하는 경우에는 재판상 위 법정채무 자체의 이행으로서의 특별수선충당금의 지급을 구 할 수 있으므로 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장은 이유 없다. 다. 피고가 원고에게 적립·인계할 특별수선충당금의 산정 1) 특별수선충당금 적립의무의 종기 임대사업자는 임대주택이 분양 전환되기 전에는 구 임대주택법에 의한 특별수선충 당금을 적립해야 할 의무를 부담하나, 임대주택의 일부 또는 전부가 분양 전환된 경우 에는 그때부터 구 주택건설촉진법에 의한 관리주체로서 분양 세대로부터 특별수선충당 금을 징수·적립할 의무를 부담하고, 구 임대주택법에 의한 특별수선충당금은 임대사업 - 12 - 〇 이 사건 아파트 중 공공임대 부분 827세대의 주택공급면적 : 74,054.82㎡ 자가 사업주체로서 실제로 적립했는지 여부와 상관없이 임대주택법령에서 정한 기준에 따라 산정된 금액을 분양 전환 후 입주자대표회의에 인계할 의무를 부담하는 것과 달 리, 구 주택건설촉진법에 의한 특별수선충당금은 임대사업자가 세대 소유자 또는 입주 자대표회의를 대신하는 관리주체로서 이를 징수·적립하는 것에 불과하므로 실제로 적 립한 돈이 있어야만 이를 인계할 의무를 부담한다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다 1573 판결 참조). 따라서 임대사업자는 임대주택을 분양 전환하기 전날까지 임대주택 법령에 따라 특별수선충당금을 적립하여 분양 전환 후 입주자대표회의에 인계할 의무 가 있다. 이 사건의 경우, 피고가 2003. 7.경 이 사건 아파트 중 공공임대 부분을 분양 전환 한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 구 임대주택법에 의한 특별수선충당금 적립 의무의 종기는 2003. 6. 30.이다. 2) 특별수선충당금 산정 대상이 되는 주택의 면적 특별수선충당금 산정의 기준이 되는 ‘주택공급면적’은 전유면적과 공용면적을 모두 포함하는 것이므로(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다101312 판결 참조), 이 사건의 경 우, 피고가 징수·적립하여야 하는 특별수선충당금 산정 대상이 되는 주택공급면적은 앞 서 인정한 이 사건 아파트 중 공공임대 부분 827세대의 주택공급면적인 74,054.82㎡이 다. 3) 특별수선충당금의 계산 가) 다음 각 사실은 앞서 인정하였거나 갑 제4, 12호증, 을 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다. - 13 - 〇 1999. 5. 14.부터 2000. 8. 2.까지의 특별수선충당금 : 173,288,206원 (1) 월 적립 특별수선충당금 1) ① 표준건축비 총액 : 39,383,686,262원(= 주택공급면적 74,054.82㎡ × ㎡당 표준건 축비 531,818원 2) , 원 미만 버림, 이하 같다) ② 월 적립 특별수선충당금 : 11,815,105원(= ① × 3/10,000) (2) 위 기간 동안의 특별수선충당금 : 173,288,206원 [= 165,411,470원(=11,815,105원 × 14개월) + 7,876,736원(= 11,815,105원 × 20 일/30일)] 〇 2000. 8. 3.부터 2003. 6. 30.까지의 특별수선충당금 : 348,945,025원 (1) 2000. 8. 3. 이후의 표준건축비 총액 : 38,642,861,724원 ① 초과 지하층 면적에 대한 표준건축비 : 2,963,298,149원 (= 초과 지하층 면적 6,965.0194㎡ × ㎡당 표준건축비 531,818원 × 80%) ② 초과 지하층 면적을 제외한 주택공급면적에 대한 표준건축비 : 35,679,563,575원 (= 초과 지하층 면적을 제외한 주택공급면적 67,089.8006㎡ × ㎡당 표준건축비 531,818원) 〇 총 지하면적 : 11,158.132㎡ 〇 총 지상면적(지상층 바닥면적) : 62,896.688㎡ (= 주택공급면적 74,054.82㎡ - 총 지하면적 11,158.132㎡) 〇 초과 지하층 면적 : 6,965.0194㎡ [= 총 지하면적 11,158.132㎡ - (총 지상면적 62,896.688㎡ × 1/15), 소수 넷째자리 미만 버림] ※ 초과 지하층 면적 : 지하층 면적 중 지상층 바닥면적 합계의 15분의 1을 초과하는 부분, 구 임대주택법 시행규칙(2000. 8. 3. 건설교통부령 제253호로 개정된 것) 제3 조의3 [별표 1] 2.의 라.(1)(라) 참조 〇 초과 지하층 면적을 제외한 주택공급면적 : 67,089.8006㎡ (= 주택공급면적 74,054.82㎡ - 초과 지하층 면적 6,965.0194㎡) 나) 이를 기초로 피고가 적립·인계해야 하는 특별수선충당금의 액수를 산정하면 그 금액은 522,233,231원이 된다. - 14 - ③ 표준건축비 총액: 38,642,861,724원(= ① + ②) (2) 2000. 8. 3.부터 2002. 9. 10.까지의 특별수선충당금: 292,912,878원 ① 월 적립 특별수선충당금: 11,592,858원 (= 표준건축비 총액 38,642,861,724원 × 3/10,000) ② 위 기간 동안의 특별수선충당금 : 292,912,878원 [= 289,821,450원(= 11,592,858원 × 25개월) + 3,091,428원(= 11,592,858원 × 8일/30일)] (3) 2002. 9. 11.부터 2003. 6. 30.까지의 특별수선충당금 : 56,032,147원 ① 월 적립 특별수선충당금 : 5,796,429원 (= 표준건축비 총액 38,642,861,724원 × 1.5/10,000 3) ) ② 위 기간 동안의 특별수선충당금 : 56,032,146원 [= 52,167,861원(= 5,796,429원 × 9개월) + 3,864,286원(= 5,796,429원 × 20일 /30일)] 〇 특별수선충당금 합계 : 522,233,231원 (= 173,288,206원 + 292,912,878원 + 56,032,147원) 라. 소결론 따라서 피고는 원고에게 위 특별수선충당금 합계 522,233,231원과 이에 대하여 원 고에게 관리업무를 인계한 다음날인 2004. 1. 1.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범 위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결선고일인 2014. 11. 28.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비 1) 위 주택공급면적은 총 지하면적을 포함한 것인데, 구 임대주택법 시행규칙(1999. 1. 28. 건설교통부령 제165호로 개정된 것) 제3조의3 [별표 2] 2.의 라.(1)(라)항에 의하면 사업계획승인권자로부터 최초 입주자모집공고에 포함하 여 승인을 얻은 세대별 주택공급면적 및 대지면적에 산입되지 아니하는 지하층이나 지하주차장을 설치하는 경우 에는 그 면적에 대한 표준건축비의 80퍼센트에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있도록 되어 있을 뿐, 세대 별 주택공급면적에 산입된 지하층이나 지하주차장에 대하여는 아무런 규정이 없으므로 구 임대주택법 시행규칙 (2000. 8. 3. 건설교통부령 제253호로 개정된 것) 제3조의3 제1항 [별표 1] 2.의 라.(1)(라)항이 시행되기 전인 2000. 8. 3. 이전에는 ㎡당 표준건축비의 100%를 적용하여 표준건축비 총액을 산정한다. 2) 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 아파트의 공공임대 부분 중 표준건축비가 가장 낮은 15층 이하 2개동의 건축 비 상한가격(원/㎡)인 531,818원을 기초로 산정한다. 이하 같다. 3) 구 임대주택법 시행령(2002. 9. 11. 대통령령 제17737호로 개정된 것) 제15조의3 제3항 제3호 - 15 - 율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 피고의 항변에 대한 판단 가. 피고의 항변 요지 1) 원고와 피고는 2003. 12. 31. 이 사건 아파트의 관리업무를 인수·인계함에 있어 원고의 이 사건 아파트 관리업무 인수 후 발생하는 수선·유지비용은 입주자의 부담으 로 원고가 시행하기로 합의하였는바, 위 합의는 원고가 피고에게 특별수선충당금을 청 구하지 않기로 하는 합의라고 할 것이므로 이로써 피고의 특별수선충당금 적립·인계의 무는 소멸하였다. 2) 또한 원고의 피고에 대한 특별수선충당금 채권은 다음과 같이 시효로 소멸하였 다. 가) 피고는 이 사건 아파트 중 공공임대 부분에 대한 특별수선충당금 적립의무가 없는 것으로 알고서 이를 적립하지 아니하였으므로 원고로서는 피고에게 적립되지도 않은 특별수선충당금 자체의 인계 내지 지급을 구할 수 없고, 그 적립의무의 불이행이 라는 불법행위로 인한 손해배상을 구할 수 있을 뿐인데, 위 손해배상채권은 원고가 피 고로부터 특별수선충당금을 인계받지 못함으로써 그 손해발생사실을 안 2003. 12. 31. 부터 3년의 소멸시효기간이 경과함으로써 시효 소멸하였다. 나) 원고의 특별수선충당금 채권의 소멸시효기간은 상법 제64조에서 정하고 있는 상사시효가 적용되어 5년이라 할 것인데, 원고는 피고에게 위 특별수선충당금의 지급 을 청구할 수 있었던 때로부터 5년이 경과된 후인 2011. 12. 1. 이 사건 소를 제기하였 으므로 원고의 위 채권은 시효로 소멸하였다. 다) 설령 원고의 특별수선충당금 채권의 소멸시효기간이 10년이라 하더라도, 적어 - 16 - 도 원고가 이 사건 소를 제기한 2011. 12. 1.부터 역산하여 10년 이전의 기간에 대한 특별수선충당금 채권 부분은 시효로 소멸하였다. 나. 판단 1) 합의에 의한 특별수선충당금 적립·인계의무의 소멸 여부 가) 갑 제12호증의 기재에 의하면 원고와 피고 사이에 2003. 12. 31. 작성된 관리 업무 인수인계서 중 ‘7의 마. 인계 후 추가시설비용 부담에 관한 사항’란에 ‘입주자대표 회의 및 동 수임기구는 주택 및 공동부대시설을 인수함에 있어 인수 후 발생하는 수선 유지 및 법령 제정 또는 개폐로 인하여 추가 소요되는 시설투자비는 입주자 부담으로 시행하여야 한다’는 내용이 기재되어 있고, 위 관리업무 인수인계시 작성된 협약서 제3 조에도 ‘원고는 피고가 인계한 상태대로 주택 및 공동부대시설을 인수하여야 하며 인 수 후 발생하는 수선유지 및 법령 제정 또는 개폐로 인하여 추가 소요되는 시설투자비 는 입주자 부담으로 원고가 시행하여야 한다’는 내용이 기재되어 있는 사실은 인정된 다. 나) 그러나 구 임대주택법이 규정하고 있는 임대사업자의 특별수선충당금은 임대 주택 장기수선유지계획의 실시에 대비하고 건물의 노후화를 방지함으로써 국민주거생 활의 안정을 도모하기 위하여 임대사업자에 의하여 의무적으로 적립되어야 하는 것이 므로 원고와 피고가 관리업무에 관한 인수·인계를 할 때 이 사건 아파트의 인수 후 발 생하는 수선·유지비 및 법령 제정 또는 개폐로 인하여 추가 소요되는 시설투자비는 입 주자의 부담으로 하기로 하는 내용의 합의를 하였다고 하더라도 그러한 사정만으로는 피고가 관리주체로서 법률상 당연히 부담하던 특별수선충당금의 징수·적립의무 및 이 를 전제로 하는 인계의무가 원고의 특별수선충당금에 관한 권리 포기 등으로 인하여 - 17 - 소멸하였다고 볼 수 없다. 2) 시효 소멸 여부 가) 3년의 단기소멸시효 적용 여부 앞서 본 바와 같이 원고의 이 사건 청구는 구 임대주택법에 의하여 임대사업자인 피고에게 당연히 인정되는 법정채무로서의 특별수선충당금의 인계의무의 이행을 구하 는 것이고, 불법행위로 인한 손해배상을 구하는 것이 아니므로 이와 다른 전제에서 불 법행위로 인한 손해배상채권에 관한 3년의 단기소멸시효가 적용되어야 한다는 피고의 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 나) 특별수선충당금 채권의 소멸시효 기간 및 시효 소멸 여부 (1) 피고의 원고에 대한 특별수선충당금 적립·인계의무는 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정이 피고로 하여금 부담하도록 하고 있는 법정채무일 뿐 원고와 피고 사이 의 상행위로 인한 채무 또는 그와 동일성이 있는 채무라거나 그 변형으로 인정되는 채 무라고 볼 수 없는 점, 아파트 입주자대표회의가 임대사업자에 대하여 특별수선충당금 을 청구하는 경우 상거래 관계와 같은 정도로 신속하게 해결될 필요성이 있다고 볼 만 한 합리적인 근거도 없는 점 등에 비추어 보면, 원고의 피고에 대한 특별수선충당금 채권의 소멸시효 기간은 민법 제162조 제1항이 정하고 있는 10년으로 보아야 한다. (2) 소멸시효는 객관적으로 권리가 발생하여 그 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행하고 그 권리를 행사할 수 없는 동안은 진행하지 않는 것인바, 구 임대주택법 제 17조의2 제2항은 ‘임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 매각하는 경우에는 제1항의 규정에 의하여 적립한 특별수선충당금을 주택건설촉진법 제38조의 규정에 의하여 최초로 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다’고 규정하고 있으 - 18 - 므로 원고와 같은 입주자대표회의는 이 사건 아파트가 분양 전환된 후에야 비로소 피 고에 대하여 특별수선충당금의 지급을 구할 수 있고, 따라서 원고의 특별수선충당금 채권의 소멸시효는 이 사건 아파트가 분양 전환된 2003. 7.경에야 비로소 진행될 수 있다고 보아야 한다. 그런데 원고의 이 사건 소는 그로부터 기산하여 10년이 경과하기 전인 2011. 12. 1. 제기되었으므로 원고의 피고에 대한 특별수선충당금 채권은 그 일부 라도 시효로 소멸하였다고 할 수 없다. 다) 따라서 피고의 소멸시효 주장은 어느 모로 보나 이유 없다. 5. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므 로 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같 이 판결한다. 재판장 판사김우진 판사이수영 판사홍지영