원고들이 아파트 분양계약 후 계약금과 중도금을 납부했으나 잔금을 내지 않아 계약이 해제됨.

【원 고】 원고 1 외 3인 (소송대리인 법무법인 정세 담당변호사 김기현) 【피 고】 주식회사 ○○○ (소송대리인 이종섭) 【변론종결】2021. 12. 22. 【주 문】 1. 원고들의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 【청구취지】 피고는 원고 1에게 49,441,550원, 원고 2에게 50,400,674원, 원고 3에게 40,408,903원, 원고 4에게 39,739,145원 및 각 이에 대한 2018. 2. 21.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】1. 기초사실 가. 원고들은 인천 중구 △△동 소재 □□아파트 중 아래와 같은 일부 호실(이하 ‘이 사건 각 아파트’라고 한다)을 분양받는 계약(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다)을 체결한 수분양자. 피고는 위 아파트의 건설 및 공급사업의 시행자로서 소외 1 회사와 사이에 위 아파트 지비에 관한 관리형 토지신탁계약을 체결한 위탁자이다. 수분양자이 사건 각 아파트분양대금(원)기납부대금(원)원고 1(동호수 1 생략)326,300,000228,230,000원고 2(동호수 2 생략)336,400,000233,640,000원고 3(동호수 3 생략)336,400,000201,840,000원고 4(동호수 4 생략)336,400,000235,240,000 나. 원고들은 피고에게 계약금을 지급하였고, 중도금은 아래의 금융기관으로부터 대출을 받아 피고에게 납부하였다(기납부대금은 위 표의 해당 항목에 기재된 바와 같다). 그런데 중도금대출의 만기가 도래한 후에 원고들이 중도금을 상환하지 않자, 위 채무를 보증한 한국주택금융공사가 원고들의 중도금대출 원리금을 각 금융기관에 변제하였고, 한국주택금융공사에 대하여 원고들의 채무를 연대보증한 피고는 한국주택금융공사에게 위 공사가 대위변제한 돈을 변제하였다. 이에 대한 내역은 아래 표에 기재된 바와 같다. 수분양자중도금대출만기한국주택금융공사의 변제피고의 변제일자금액(원)일자금액(원)원고 12013. 1. 6.2014. 1. 21.209,815,0612018. 2. 2.195,600,000원고 2"2013. 9. 30.210,747,379"200,000,000원고 3"2014. 3. 24.179,028,5152017. 9. 29.168,200,000원고 42013. 2. 11.2014. 3. 25.179,308,5072018. 2. 2.168,200,000 다. 한편 원고들은 분양대금 중 잔금을 모두 지급하지 않았고, 이에 피고는 2018. 2. 20. 원고들에게 이 사건 각 호실에 관한 분양계약을 해제한다는 취지로 통지하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 관한 판단 가. 당사자 주장의 요지 원고들은 피고가 ‘이 사건 분양계약을 해제한 때’를 상계적상일로 하여 하여 원고들이 납부한 대금에 대한 이자와 피고가 원고를 위하여 대납한 돈에 대한 이자를 산정하여 상계하고 남은 잔존액을 피고가 원고들에게 지급하여야 한다고 주장하는 반면, 피고는 원고들이 받은 ‘중도금대출에 대한 만기’를 상계적상일로 하여 위 각 돈에 대한 이자를 산정하여 상계하면 원고들에게 반환할 금액은 존재하지 않는다고 주장한다. 나. 판단 원고들이 납부한 대금 및 이에 대한 이자와 피고가 납부한 원금과 이에 대한 이자가 서로 상계되어야 한다는 점에 관해서는 당사자 사이에 다툼이 없다(이 사건 제2회 변론조서 참조). 다만 그 상계적상일에 관해서만 다툼이 있으므로 이하 이에 관하여 본다. 1) 자동채권 및 수동채권 피고가 상계권을 행사하는 자동채권은 피고가 원고들에 대하여 가진 위약금 및 중도금대출에 대하여 원고들을 위하여 대납한 이자 및 위 이자에 대한 상계적상일까지의 이자 상당액에 대한 사전구상금 채권이다. 원고들의 수동채권은 이 사건 분양계약의 해제를 원인으로 하여 원고들이 피고에게 지급한 계약금과 중도금 및 그에 대한 이자상당액의 반환채권이다. 2) 상계적상일에 관한 판단 가) 법리 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우 쌍방 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다(민법 제492조 제1항). 민법 제492조 제1항에서 정한 ‘채무의 이행기가 도래한 때’는 채권자가 채무자에게 이행의 청구를 할 수 있는 시기가 도래하였음을 의미하고 채무자가 이행지체에 빠지는 시기를 말하는 것이 아니다. 상계의 의사표시는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다(민법 제493조 제2항). 상계의 의사표시가 있는 경우 채무는 상계적상 시에 소급하여 대등액에 관하여 소멸하게 되므로, 상계에 따른 양 채권의 차액 계산 또는 상계 충당은 상계적상의 시점을 기준으로 한다. 따라서 그 시점 이전에 수동채권에 대하여 이자나 지연손해금이 발생한 경우 상계적상 시점까지 수동채권의 이자나 지연손해금을 계산한 다음 자동채권으로써 먼저 수동채권의 이자나 지연손해금을 소각하고 잔액을 가지고 원본을 소각하여야 한다(대법원 2021. 5. 7. 선고 2018다25946 판결 참조). 나) 이 사건의 경우 (1) 자동채권인 피고의 사전구상권의 이행기는 ‘피고가 원고들에게 사전구상권의 행사를 할 수 있는 시기’에 도래하고, 이때를 상계적상일로 보아야 할 것이다. 먼저 피고가 주장하는 바와 같이 ‘대출만기일 전에 기한의 이익의 상실사유’가 발생하였는지 여부에 관하여 본다. 중도금대출신청에 따른 확인서(을 제1호증, 이하 ‘이 사건 확인서’라고 한다) 제1조 제4항에서는 ‘중도금 대출에 있어서 기한의 이익 상실사유가 발생한 경우’에, ‘즉시’ 수분양자인 원고들이 대출금 원금 및 이자(연체이자 포함) 등 일체의 금원을 피고에게 지급하기로 약정되어 있다. 위 기재내용은 중도금대출 채무에 대하여 이자의 미납 등으로 인하여 기한의 이익을 상실한 때에는 중도금대출에 대한 ‘만기가 도래하기 이전이라도 그 즉시’ 피고가 사전구상권을 행사할 수 있다는 의미로 해석됨은 명백하다. 나아가 그 취지에 비추어 보면, 중도금대출에 대한 만기가 도래한 후에 수분양자가 중도금대출에 대한 원리금의 상환을 하지 않거나, 만기 이전에 중도금대출에 대한 상환거절의 의사를 밝힌 경우에도 적어도 중도금대출에 대한 만기가 도래하면 피고는 사전구상권을 행사할 수 있다고 해석함이 타당하다. 그런데, 원고들은 중도금대출에 대한 만기 전부터 피고, 중도금대출은행 등을 상대로 손해배상소송을 제기하여 분양계약에서의 과장광고 등으로 인하여 자신들이 입은 손해를 배상할 것을 주장하였지만, 재판 결과 원고들 패소 취지의 판결이 확정된 사실, 원고들은 위 재판 도중에 중도금대출에 대한 만기가 도래한 후에도 중도금대출에 대한 원리금상환을 하지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 을 제2호증의 기재에 의하여 인정할 수 있고, 그로 인해 한국주택금융공사는 원고들에 대한 중도금대출의 만기가 도과한 이후 원고들이 받은 중도금대출에 대한 원리금을 대위변제한 사실은 앞서 인정한 바와 같다. 위 인정사실에 의하면 원고들은 중도금대출에 대한 만기 이전부터 중도금상환에 대한 거부의사를 명백히 밝혔다고 할 것이고, 따라서 위 중도금대출에 대한 만기가 도래함으로써 피고는 원고들에 대하여 위 확인서 조항에 따른 사전구상권을 행사할 수 있다고 보아야 할 것이므로, 위 중도금대출에 대한 만기를 상계적상일로 정함이 타당하다. (2) 이에 대하여 원고들은 위 확인서에 따라 ‘기한의 이익 상실일’까지 이자를 산정하는 것은 약관의 규제에 관한 법률 제7조 제3호, 제9조 제4 및 5호, 제10조 제1호, 제11조 제1호에 해당되어 무효이므로, 피고가 원고들에게 분양계약을 해제한 시기를 상계적상일로 보아야 한다고 주장한다. 살피건대, 위 확인서 조항의 내용을 약관으로 보더라도 그 내용은 수분양자가 중도금대출을 받고서 기한의 이익을 상실한 때에 중도금대출을 알선하면서 연대보증인이 된 피고가 수분양자에 대한 사전구상권을 즉시 행사할 수 있다는 내용인데, 그 내용이 약관의 규제에 관한 법률에서 정하는 바와 같이 ‘상당한 이유 없이’ 고객의 담보책임을 배제, 제한한다거나, 담보책임에 따른 고객의 권리행사의 요건을 가중한다거나, 원상회복의 의무를 고객에게 과중하게 부담시키거나, 고객의 원상회복청구권을 부당하도록 포기하게 한다거나, 사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감한다거나, 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정, 변경할 수 있는 권한을 부여하는 조항이라고 볼 수는 없으므로, 원고들의 위 주장은 받아들이지 않는다. (3) 수동채권인 원고들의 기지급대금 및 그에 대한 이자와, 자동채권인 피고의 원고에 대한 위약금, 대납이자 및 그에 대한 이자는 위 상계적상일인 중도금대출에 대한 만기까지 산정함이 타당하고, 그 산정내역은 별지 표에 기재된 바와 같다(원고들은 피고의 계산내역에 대하여서는 다투지 않고 있다. 이 사건 제3회 변론조서 참조). 위 표에 기재된 바와 같이, 상계결과 원고들이 피고에 대하여 가진 수동채권이 모두 소멸하였음이 계산상 명백하므로, 원고들의 주장은 받아들이지 않는다. 3. 결 론 그렇다면, 원고들의 각 청구는 이유 있으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 김병국