아파트 수분양자들이 공사비 축소로 중도금 납입기일이 잘못 변경됐다며 조기 납부한 5·6차 중도금의 이자 상당 부당이득 반환과 대출채무 부존재 확인을 청구함

- 1 - 의정부지방법원 제11민사부 판결 사 건2012가합5725 채무부존재확인 2012가합71555(병합) 채무부존재확인 원 고별지1 원고 목록 기재와 같다. 원고들소송대리인 변호사 **** 피 고1. 주식회사 신한은행 **** 대표이사 **** 소송대리인 법무법인 (유한) 원 담당변호사 ****, ****, ****, **** 2. 신반포터미날 새마을금고 **** 대표자 이사장 **** 소송대리인 법무법인 장백 담당변호사 ****, ****, ****, ****, ****, **** 3. 잠원동 새마을금고 **** 대표자 이사장 **** - 2 - 4. 주식회사 코람코자산신탁 **** 대표이사 **** 5. 주식회사 자영 **** 대표이사 **** 6. 주식회사 대원 **** 대표이사 **** 피고 4 내지 6의 소송대리인 법무법인 남산 담당변호사 ****, ****, ****, ****, ****, ****, 이 창, ****, **** 변 론 종 결2013. 4. 26. 판 결 선 고2013. 5. 24. 주문 1. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청구취지 1. 피고 주식회사 코람코자산신탁, 주식회사 자영, 주식회사 대원은 연대하여, 별지2 - 3 - 청구취지표 중 ‘원고’란 기재 각 원고에게 같은 표 ‘청구금액’란 기재 각 금원 및 각 이에 대하여 2011. 12. 19.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 가. 피고 주식회사 코람코자산신탁, 주식회사 자영, 주식회사 대원, 주식회사 신한은 행은 연대하여, 별지3 청구취지표 중 ‘원고’란 기재 각 원고에게 같은 표 ‘청구 금액’란 기재 각 금원 및 각 이에 대하여 2011. 12. 19.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의 한 금원을 지급하라. 나. 피고 주식회사 신한은행과 별지4 청구취지표 중 ‘원고’란 기재 원고들 사이에 중 도금대출채무원리금 중 같은 표 ‘청구금액’란 기재 각 채무가 부존재함을 확인한 다. 3. 가. 피고 주식회사 코람코자산신탁, 주식회사 자영, 주식회사 대원, 주식회사 신반포 터미날 새마을금고는 연대하여, 별지5 청구취지표 중 ‘원고’란 기재 각 원고에게 같은 표 ‘청구금액’란 기재 각 금원 및 각 이에 대하여 2011. 12. 19.부터 이 사 건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 나. 피고 주식회사 신반포터미날 새마을금고와 별지6 청구취지표 중 ‘원고’란 기재 원고들 사이에 중도금대출채무원리금 중 같은 표 ‘청구금액’란 기재 각 채무가 부존재함을 확인한다. 4. 가. 피고 주식회사 코람코자산신탁, 주식회사 자영, 주식회사 대원, 주식회사 잠원동 새마을금고는 연대하여, 별지7 청구취지표 중 ‘원고’란 기재 각 원고에게 같은 표 - 4 - ‘청구금액’란 기재 각 금원 및 각 이에 대하여 2011. 12. 19.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율 에 의한 금원을 지급하라. 나. 피고 주식회사 잠원동 새마을금고와 별지8 청구취지표 중 ‘원고’란 기재 원고들 사이에 중도금대출채무원리금 중 같은 표 ‘청구금액’란 기재 각 채무가 부존재함 을 확인한다. 이유 1. 인정사실 가. 피고 주식회사 자영(이하 ‘피고 자영’이라 한다)은 2006년 11월경 한국토지주택 공사로부터 남양주 별내택지지구 A6-1블럭(대지 면적 42,636㎡, 이하 ‘이 사건 택지’라 한다)을 공동주택부지로 매입하였고, 피고 코람코자산신탁(이하 ‘피고 코람코’라 한다) 은 피고 자영으로부터 위 공동주택부지를 관리형토지신탁의 방식으로 위탁받은 수탁자 이다. 나. 피고 코람코는 2009. 9. 24. 이 사건 택지에 공동주택을 건설하기 위하여 남양주 시장으로부터 주택건설사업계획승인을 받았고, 2009. 10. 19. 피고 주식회사 대원(이하 ‘피고 대원’이라 한다)에 이 사건 택지 지상 공동주택 신축공사를 공사대금 81,342,000,000원으로 정하여 도급하였고, 피고 대원은 위 택지 지상에 대원 칸타빌아 파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 공사를 착공하였다. 다. 피고 코람코는 2009년 11월경 이 사건 아파트를 분양하기 위한 입주자 모집공고 를 하였다. 위 입주자 모집공고에 이 사건 아파트의 주택형별 분양가격 및 중도금, 중 - 5 - 주택형분양가격 회차별 중도금(총 6회) 107.65A 3층446,130,000 44,610,000 기준층469,610,000 46,960,000 최상층502,490,000 50,240,000 107.65B 3층436,740,000 43,670,000 기준층460,220,000 46,020,000 최상층493,100,000 49,310,000 107.6 3층445,900,000 44,590,000 기준층469,380,000 46,930,000 최상층502,250,000 50,220,000 107.91 3층444,260,000 44,420,000 기준층467,740,000 46,770,000 최상층500,610,000 50,060,000 132.57A 3층551,090,000 55,100,000 기준층579,490,000 57,940,000 최상층619,240,000 61,920,000 132.57B 3층539,500,000 53,950,000 기준층567,900,000 56,790,000 최상층607,650,000 60,760,000 132.73 3층548,390,000 54,830,000 기준층576,790,000 57,670,000 최상층616,540,000 61,650,000 151.17복층형670,130,000 67,010,000 151.1복층형670,130,000 67,010,000 159.46펜트853,960,000 85,390,000 1차2차3차4차5차6차 2010. 3. 18.2010. 6. 18.2010. 10. 18.2011. 2. 18.2011. 6. 20.2011. 10. 18. 도금의 납입기일이 아래와 같이 기재되어 있다. [분양가격 및 중도금] [중도금의 납입기일] - 6 - 라. 피고 코람코는 2009년 말경부터 원고들과 이 사건 아파트의 각 세대에 관한 분 양계약을 체결하였고, 이 사건 아파트 공사의 진행이 지연됨에 따라 4차 중도금의 납 입기일을 2011. 2. 18.에서 2011. 4. 18.로 변경하였다. 마. 이 사건 아파트의 수분양자인 원고들 중 별지3 청구취지표 ‘원고’란 기재 각 원 고는 2009. 12. 3.경 피고 신한은행 주식회사(이하 ‘피고 신한은행’이라 한다)와 이 사 건 아파트의 5차 중도금 또는 5차 및 6차 중도금에 관하여 대출거래약정을 하였고, 별 지5 청구취지표 ‘원고’란 기재 각 원고는 2011년 9월경 피고 신반포터미날 새마을금고 와, 별지7 청구취지표 ‘원고’란 기재 각 원고는 피고 잠원동 새마을금고와 이 사건 아 파트의 6차 중도금에 관하여 각 대출거래약정을 하였다. 바. 이 사건 아파트의 수분양자인 원고들 중 별지2 청구취지표 ‘원고’란 기재 각 원 고는 위 5차 및 6차 중도금 납입기일에 피고 코람코에 각 중도금을 납입하였고, 피고 신한은행, 신반포터미날 새마을금고, 잠원동 새마을금고는 각 5차 또는 6차 중도금 납 입기일에 위 각 대출거래약정에 따라 피고 코람코에 각 중도금을 납입하였다. 사. 관련규정 및 약정 ◎ 구 주택공급에 관한 규칙(2010. 3. 4. 국토해양부령 제226호로 개정되기 전의 것) 제26조(입주금의 납부) ④ 입주금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당되는 시기에 이를 받을 수 있다. 3. 중도금 다음 각 목의 규정에 해당하는 때 가. 임대주택의 경우에는 건축공정이 다음의 1에 달할 것 (1) 아파트의 경우 : 전체 공사비(부지매입비를 제외한다)의 50퍼센트 이상이 투입된 때. 다만, 동별 건축공정이 30퍼센트 이상이어야 한다. - 7 - (2) 연립주택 및 단독주택의 경우 : 지붕의 구조가 완성된 때 나. 분양주택의 경우에는 다음의 기준에 의할 것 (1) 건축공정이 가목(1) 또는 (2)에 달한 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상 분할하여 받 을 것. 다만, 기준시점 이전에는 중도금의 2분의 1을 초과하여 받을 수 없다. (2) (1)의 경우 최초 중도금은 계약일부터 1월이 경과한 후 받을 것 부칙 제3조(중도금에 관한 적용례) 제26조제4항제3호나목(1)의 개정규정은 이 규칙 시행 후 최초 로 중도금 수령시기가 도래하여 중도금 납부를 통지하는 분부터 적용한다. ◎ 이 사건 아파트 입주자 모집공고의 ‘청약시 유의사항’ 중 중도금에 관한 부분 중도금은 당해 주택의 건축 공정이 전체공사비(부지매입비를 제외)의 50% 이상이 투입되고, 동별 건축 공정이 30% 이상인 때를 기준으로 전후 각 2회 이상 분할하여 받으며, 중도금 납 부 기준 공정 시점 이후 납입 일자는 감리자의 건축공정 확인에 따라 추후 변동될 수 있음. 단, 대출미신청자 및 본인의 부적격사유로 대출이 불가할 시 상기 납부일정에 맞추어 본인이 직접 납부하여야 함(미납시 연체료가 부과됨). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5, 7, 10, 11호증, 을가 제1 내지 4호증(가지번 호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을나 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취 지 2. 주장 및 판단 가. 원고들의 주장 피고들은 주택공급에 관한 규칙 제26조 제4항 및 원고들과의 분양계약에 따라 전체 공사비의 50% 이상이 투입된 때 중도금의 1/2을 초과하게 되는 4차 중도금을 납입 받 아야 하는데, 피고 코람코는 전체 공사비의 50%가 투입된 시기를 산정하면서 피고 코 - 8 - 람코의 피고 대원에 대한 도급금액인 81,342,000,000원을 ‘전체 공사비’에 해당하는 금 액으로 삼았다. 그러나 이 사건 아파트의 전체 공사비는 위 도금금액인 81,342,000,000 원 이상이 소요되었고, 피고 코람코로서는 입주자 모집 공고에 기재되어 있는 공사비 121,456,877,000원이나 하자보수보증서에 기재된 공사비 111,148,699,392원을 기준으로 공정률을 산정하였어야 했다. 그럼에도 불구하고 피고 코람코는 위 81,342,000,000원을 기준으로 공정률을 산정하여 2011. 4. 18.을 전체 공사대금의 50% 이상의 공사비가 투 입되는 시점으로 보고 위 시기를 4차 중도금의 납입기일로 변경하였으나 실제 투입된 공사비를 기준으로 공정률을 산정하면 위 시기는 전체 공사대금의 50% 이상의 공사비 가 투입된 시기가 아니어서 위 4차 중도금의 납입기일은 잘못 변경되었다. 또한 피고 코람코가 4차 중도금의 납입기일을 2개월가량 연기하였다면 5, 6차 중도 금의 납입기일도 이에 따라 2개월가량 연기하여야 하는데 피고 코람코는 5, 6차 중도 금의 납입기일을 연기하지 아니하였다. 따라서 원고들은 이 사건 아파트의 5, 6차 중도금을 정당한 납입기일보다 이른 시기 에 납부하였는바, 피고들은 위 5, 6차 중도금이 실제 납입된 날부터 5, 6차 중도금의 정당한 납입기일까지 위 각 중도금에 대하여 발생한 이자에 해당하는 부분을 부당이득 하였고, 원고들의 피고 신한은행, 신반포터미날 새마을금고, 잠원동 새마을금고에 대한 대출원리금채무 중 위 이자 부분에 관한 채무는 존재하지 않는다. 나. 피고 신한은행, 신반포터미날 새마을금고, 잠원동 새마을금고에 대한 주장에 관 한 판단 위 피고들은 원고들과 체결한 대출거래약정에 따라 대출을 실행한 것에 불과하여 원 고들은 위 피고들과의 대출거래약정에 따라 위 피고들에게 중도금 납입을 위하여 실행 - 9 - 된 대출금에 대한 이자채무를 부담하므로, 원고들의 위 피고들에 대한 주장은 이유 없 다. 다. 피고 자영에 대한 주장에 관한 판단 피고 자영은 한국토지주택공사로부터 남양주 별내택지지구 A6-1블럭을 매입하여 피 고 코람코에게 위탁한 위탁자에 불과하고 원고들과의 사이에서 이 사건 각 분양계약의 당사자이거나 분양대금의 귀속주체라고 볼 수 없어서 원고들의 중도금 납입으로 피고 자영에게 어떠한 부당이득이 발생하였다고 인정하기 어렵다. 따라서 원고들의 피고 자 영에 대한 주장은 이유 없다. 라. 피고 대원에 대한 주장에 관한 판단 피고 대원은 이 사건 아파트의 시공사에 불과하고 원고들과의 사이에서 이 사건 각 분양계약의 당사자이거나 분양대금의 귀속주체라고 볼 수 없어서 원고들의 중도금 납 입으로 피고 대원에게 어떠한 부당이득이 발생하였다고 인정하기 어렵다. 따라서 원고 들의 피고 대원에 대한 주장은 이유 없다. 마. 피고 코람코에 대한 주장에 관한 판단 1) 중도금 납입기일 지정의 유효성 위 구 주택공급에 관한 규칙 제26조 제4항 제3호 나목에 의하면 아파트를 분양하 여 공급하는 경우 사업주체는 전체 공사비(부지매입비를 제외한다)의 50% 이상이 투입 된 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상 분할하여 중도금을 받을 것을 규정하고 있고, 위 기준시점 이전에는 중도금의 2분의 1을 초과하여 받을 수 없다고 규정하고 있다. 원고는 이 사건 아파트 입주자 모집 공고에 기재되어 있는 공사비 121,456,877,000 원이나 하자보수보증서에 기재된 공사비 111,148,699,392원을 위 규칙상의 ‘전체 공사 - 10 - 비’로 보아야 한다고 주장한다. 갑 제9호증의 1 내지 6, 갑 제10, 11호증의 각 기재에 의하면 이 사건 아파트의 입주자 모집 공고에 공사비로 121,456,877,000원이 기재되어 있고, 대한주택보증주식회사가 2012. 3. 21. 발행한 하자보수보증서에 공사금액으로 111,148,699,392원이 기재된 사실은 인정된다. 그러나 입주자 모집 공고에 기재된 공사 비는 공사를 시작하기 이전에 공사에 소요되는 비용을 예상하여 산정한 것으로서 실제 로 공사가 진행되는 동안 그 예상 공사비 그대로 투입될 것인지 단정할 수 없어서, 위 각 사실만으로는 이 사건 아파트 신축공사의 전체 공사비로 121,456,877,000원 또는 111,148,699,392원이 투입되었다는 점을 인정하기에 부족하다. 오히려 이 법원의 주식 회사 하우엔지니어링에 대한 사실조회결과에 의하면 주식회사 하우엔지니어링은 총사 업비 산출 총괄표 및 공사예정공정표의 총 공사비 81,343,520,000원을 기초로 이 사건 아파트의 공정률을 산정한 사실, 피고 코람코는 주식회사 하우엔지니어링이 산정한 실 행공정률에 따라 공정률 50% 달성일을 2011년 3월말로 판단하고 이 사건 4차 중도금 의 납입기일을 2011. 4. 18.로 정한 사실이 인정되는바, 원고들이 이 사건 아파트 신축 공사에 위 81,343,520,000원 이상으로 공사비가 소요되었다는 점을 입증하지 못하는 이 사건에서 피고 코람코가 위 81,343,520,000원을 기준으로 공정률을 산정하여 중도 금 납입기일을 지정한 것에 어떠한 위법이 있다고 단정할 수 없다. 설령 원고들의 주장대로 이 사건 아파트의 전체 공사비가 위 81,343,520,000원을 초 과한다고 하더라도, ① 중도금을 2회 이상 분할하는 기준이 되는 시기를 옥상층의 철 근배치가 완료된 때로 정한 구 주택공급에 관한 규칙(1996. 6. 29. 건설교통부령 제70 호) 제26조 제4항에 관한 사안에서 대법원은 주택공급계약이 위 규칙 제26조 제4항에 위반되었다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없다고 판결(대법원 - 11 - 2000. 6. 13. 선고 99다53957 판결 참조)한 취지에 비추어보면, 위 구 주택공급에 관한 규칙 제26조 제4항은 주택법에 의하여 주택 및 복리시설의 공급조건.방법 및 절차 등 에 관한 사항을 정하는 지침으로 마련된 것일 뿐 강행규정이라고 보기 어려운 점, ② 위 제26조 제4항 제3호 나목은 아파트 중도금의 2회 분할의 기준을 ‘전체 공사비의 50 퍼센트 이상이 투입된 때’라고 정하였으나, 공사가 시작되기 전에 해당 공사에 투입될 전체 공사비를 확정적으로 예상할 수 있는 것은 아니고 공사가 진행되면서 공사비의 변동이 발생할 여지가 있기 때문에 중도금의 납입을 받는 도중에 전체 공사비의 50% 가 투입된 시점을 명확히 알 수 없어서 사업주체에게 위 규칙의 엄격한 이행을 요구하 기 어려운 점, ③ 위 규칙 제26조 제4항은 사업주체가 중도금 등에 관하여 ‘그 해당하 는 시기에 이를 받을 수 있다’고 규정하여 사업주체에게 재량성을 부여한 점 등을 종 합하면, 실제의 공사비보다 낮은 금액을 ‘전체 공사비’로 삼아 공정률을 산정하여 중도 금 납입기일을 정하였다고 하더라도 이를 무효라고 보기도 어렵다. 따라서 원고들의 위 주장은 이유 없다. 2) 5차 및 6차 중도금 납입기일 연기의 필요성 원고들은, 4차 중도금의 납입기일이 연기되었으므로 이에 따라 5차 및 6차 중도금의 납입기일도 연기되어야 한다고 주장하나 이를 인정할 계약상 및 법령상의 근거가 없고 위 구 주택공급에 관한 규칙 제26조 제4항에서 전체 중도금의 1/2을 기준으로 중도금 을 2회 이상 분할하여 지급 받을 것만을 규정하고 있을 뿐, 전체 중도금의 1/2의 구체 적인 지급시기에 대한 명시적인 규정은 보이지 아니한다. 이 사건에서 4차 중도금 납 입기일 이후에 5차 및 6차 중도금의 납입기일이 정해진 사실은 앞서 보았는바, 그렇다 면 위 5차 및 6차 중도금의 납입기일 지정에 어떠한 하자가 있다고 보기 어려우므로, - 12 - 이를 전제로 한 원고들의 주장은 이유 없다. 3. 결 론 그렇다면 원고들의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주 문과 같이 판결한다. 재판장 판사안상원 판사배은창 판사정혜승 - 13 - 별지1 원고 목록 1. 전00(590000-20000000) 남양주시 평내동 중간 생략 211. 김00 남양주시 별내면 - 14 - 번호동호수성명청구금액 1101-400유00804,127 2788,048 3788,048 4992,277 51,060,342 6939,024 7788,048 8987,654 9987,654 10992,277 11788,048 12804,127 13804,127 14788,048 15788,048 16992,277 17992,277 18992,277 19788,048 20992,277 21788,048 22992,277 23987,654 24500,107 25　788,047 26　398,846 27　492,169 별지2 - 피고 코람코, 자영, 대원에 대한 부당이득반환청구 청 구 금 액 표 - 15 - 별지3 - 피고 신한은행, 코람코, 자영, 대원에 대한 부당이득반환청구 별지4 - 피고 신한은행에 대한 채무부존재 확인의 소 별지5 - 피고 신반포터미날 새마을금고, 코람코, 자영, 대원에 대한 부당이득반환청구 별지6 - 피고 신반포터미날 새마을금고에 대한 채무부존재 확인의 소 별지7 - 피고 잠원동 새마을금고, 코람코, 자영, 대원에 대한 부당이득반환청구 별지8 - 피고 잠원동 새마을금고에 대한 채무부존재 확인의 소