임차인들이 새로 지은 다세대주택 일부를 임대하고 보증금을 냈으며, 경매 배당금에서 우선변제권을 주장함.
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한눈에 요약
서울지방법원서부지원 97가단37992 민사 사건(1998년 7월 22일 선고, 1심)의 판결 결과는 원고 승소이다.
원문: 국가법령정보센터 판결문
사건 개요
무슨 일이 있었나
- 1990년 2월, 피고인인 OO은행은 OO회사 소유의 토지와 그 위의 주택에 대해 대출금 담보로 근저당권을 설정함.
- 1991년, OO회사가 토지와 주택을 다른 사람에게 팔고, 기존 주택을 허물고 새로 다세대주택을 지음.
- 원고는 1994년에 새로 지어진 다세대주택 일부에 대해 근저당권을 설정받았으나, 채권을 받지 못해 1997년에 경매를 신청함.
- 여러 임차인들이 1992년에 다세대주택 일부를 임대하고 보증금을 냈으며, 경매 진행 중 우선변제권을 주장함.
- 법원은 경매 배당금 중 임차인들의 보증금에 대해 우선변제권을 인정할지와, 대지권 부분 배당금에도 우선변제권이 적용되는지 판단함.
한눈에 보는 결론
원고가 피고에게 부동산 경매 배당금의 변경을 요구한 사건에서, 임차인들이 보증금에 대해 우선변제권을 인정받을 수 있는지와 대지권 부분 배당금에도 그 권리가 미치는지가 쟁점이었다. 법원은 임차인들이 우선변제권이 있는 소액임차인에 해당하고, 대지권 부분 배당금에도 우선변제권을 인정하여 원고의 청구를 받아들였다.
법원은 왜 그렇게 판단했나
- 주택임대차보호법이 개정된 후 근저당권이 설정된 경우, 임대차 계약 보증금이 개정된 시행령의 소액보증금 범위에 들어가면 우선변제권이 인정됨.
- 임대인이 토지와 주택에 근저당권을 설정한 뒤 주택을 허물고 새로 지은 경우에도, 임차인은 대지권 부분 배당금에 대해 우선변제권을 가질 수 있음.
- 법령 개정 시점과 경과조치 규정 등을 고려할 때, 임차인들은 개정된 법령에 따른 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당함.
- 주택임대차보호법은 소액임차인의 우선변제권을 대지권 가액을 포함한 주택가액의 절반 범위 내에서 인정하고 있어, 임차인들의 권리를 보호하는 취지에 부합함.
- 따라서 경매 배당금 중 임차인들에게 우선 배당할 금액을 먼저 지급하고, 나머지를 원고와 피고가 건물과 대지권 가치 비율에 따라 나누도록 판결함.
핵심 정리
임차인들이 보증금에 대해 우선변제권을 인정받을 수 있고, 그 권리는 새로 지어진 주택의 대지권 부분 배당금에도 미친다. 법원은 이를 근거로 경매 배당금 배분을 조정하여 원고의 청구를 받아들였다.
민사 판결 결과
비슷한 다른 판례
사실관계·죄명·심급·BAC 등 변수로 매기는 유사도원고들이 부동산 경매 배당금 중 피고의 배당금 변경을 청구함.
원고가 피고에 대한 배당액 변경을 요청하며 일부 금액에 이의를 제기함
대위변제로 근저당권 일부가 이전된 상황에서 부동산 임의경매 배당금 분배를 다툼.
피고가 소외 3에게 부동산 담보 대출을 해주고 임의경매를 신청했으며, 원고는 이에 대해 배당금 경정을 청구함
피고가 원고 소유 토지 위 건물을 권한 없이 소유하며 부당이득을 얻음
원고가 근저당권 실행 경매에서 피고들이 소액임차권자로 배당받은 금액의 부당이득 반환을 청구함
피고가 OO지역 부동산을 전세 임차한 뒤 경매 과정에서 우선변제권을 행사해 보증금을 배당받고 점유함.
피고가 공동담보된 상가 일부를 담보로 대출받고 경매 배당금을 수령하자 원고가 배당금 일부 변경을 요구하며 이의를 제기함
피고가 경매절차에서 배당요구를 하지 않고 3순위 근저당권 설정등기를 마친 후 배당금을 받음
원고가 경매 개시 전 처분금지가처분등기를 하여 부동산 강제경매 배당금의 우선 배당권을 주장함
피고가 경매 배당금 중 동순위 일반채권자의 몫을 넘게 받아갔다.
임차인이 소액임차인 보호를 위해 허위로 2개의 임대차계약서를 작성하여 배당요구함
원고 승계참가인이 피고에 대한 배당액 삭제 및 배당금 변경을 청구함
원고가 OO회사에 대한 대여금 채권으로 출자증권을 압류·경매하여 배당받는 과정에서 피고가 산재보험료 채권으로 부적법하게 우선 배당받음
토지 입찰에서 낙찰받고 계약을 체결하지 않아 입찰보증금이 몰취됨.
피고가 토지수용보상금 채권을 양도받아 후순위로 배당받자, 선순위 채권자인 원고들이 부당이득 반환을 청구함
원고가 협화주택 대출금 보증 후 대위변제하고, 피고에게 배당된 금액이 부당하다며 배당금 경정을 청구함
피고의 근저당권에 따른 경매로 토지를 낙찰받았으나 소유권이 무효임을 이유로 경매계약을 해제하고 경락대금 반환을 청구함
원고가 경매에서 배당받지 못한 배당금을 피고가 수령하자 부당이득 반환을 청구함
원고가 2억 원을 대여하고 부동산 지분에 근저당권을 설정한 후, 경매 배당금 분배 과정에서 피고들이 초과 배당받은 금액을 반환하라는 소송을 제기함
부동산 경매 잉여금 111,597,590원 부당이득 발생
원고가 피고와 결탁해 근저당권을 양도하여 배당액을 줄이려 했으나, 법원은 피고의 근저당권 양도를 인정하고 배당액을 일부 조정함.
임의분양받은 조합원이 아닌 자가 개발부담금, 조합원부담금, 소유권보존등기비용을 지급함.
원고가 부동산에 부과된 증여세의 우선권을 주장했으나, 법원은 근저당권 설정 당시 증여세 부과를 예측할 수 없다고 판단해 근저당권 우선 배당을 인정함.
원고가 피고에게 연대보증 아래 1,000만 원을 대여하고, 피고는 경매 절차에서 채권 신고를 늦게 해 배당금 분배를 다투었다.
원고가 경매로 유치원 부지와 건물을 낙찰받았으나, 소유권 말소 소송으로 낙찰이 무효가 되자 배당금을 반환 청구함.
원고가 부동산 담보 대출 채권 금액을 3천만 원에서 9천만 원으로 변경 요청하여 배당액 조정을 받음.
원고가 피고들에 대한 조세채권 배당액을 다시 정해 달라고 소송을 제기함.
원고가 건설기계 임의경매에서 서울특별시에 배당된 금액 감액을 청구함.
은행이 근저당권자로서 회사정리절차에서 정리담보권을 신고·확정받고, 정리절차 폐지 후 경매배당에서 1순위로 배당받았다.
근저당권 설정 부동산 매수인이 대출금 대위변제 거절당해 부당이득·손해배상 청구
피고의 배당금 중 원고의 안분 비율 반환 청구
나주시가 보조금으로 취득한 토지에 대해 한국자산관리공사가 설정한 담보권의 배당금 경정을 청구함.
판례 요지
판시사항- 1
[1] 주택임대차보호법이 개정·시행된 후로서 이에 따른 시행령이 개정되기 전에 근저당권이 설정되고, 그 시행령의 개정 후에 체결된 임대차 계약의 보증금이 개정된 시행령에 따른 소액보증금의 범위에 속하는 경우 임차인에게 우선변제권이 인정되는지 여부(적극) [2] 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권의 실행으로 주택이 일괄경매된 경우, 주택 임차인이 토지 부분의 경락대금에서도 소액보증금을 우선변제 받을 수 있는지 여부(적극)
원문 출처: 국가법령정보센터 판결문
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