원고가 주택건설사업 부지 내 토지 소유자들에게 매매 협의를 요청하고 3개월 경과 후 매도청구권을 행사함

【원 고】 에스엘디엔씨 주식회사 (소송대리인 변호사 조상호) 【피 고】 【변론종결】2011. 12. 1. 【주 문】 1. 피고들은 원고로부터 각 1,651,350,000원을 수령함과 동시에 원고에게 각 서울 강동구 천호동 (지번 1 생략) 대 327㎡ 중 1/2 지분에 관하여 2011. 9. 8.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 토지를 인도하라. 2. 소송비용 중 감정비용은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 3. 제1항 중 인도부분은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이 유】1. 기초사실 가. 서울특별시장은 1996. 8. 10. 서울특별시 고시 제1996-216호로 서울 강동구 천호동 등 일대 930,000㎡를 지구단위계획구역인 ‘천호지구 상세계획구역’으로 결정·고시하였다. 나. 원고는 2011. 5.말경 서울특별시 강동구청장(이하, ‘강동구청장’이라 한다)에게 위 지구단위계획구역에 속한 서울 강동구 천호동 (지번 3 생략) 외 219필지 23,655㎡(C2특별계획구역) 지상에 4개동 904세대 규모의 공동주택을 건설하는 내용의 주택건설사업계획(이하, ‘이 사건 사업’이라 한다) 승인신청을 하였고, 강동구청장은 2011. 6. 1. 주택법 제16조 제2항 제1호에 의하여 원고의 위 주택건설사업계획을 승인하였다(이하, ‘이 사건 승인처분’이라 한다). 다. 이에 대하여 이 사건 사업부지 내 토지 등 소유자 27인은 서울행정법원 2011구합18724호로 강동구청장을 상대로, 주위적으로는 이 사건 승인처분의 무효확인을 구하고, 예비적으로는 그 취소를 구하는 소를 제기하였으나, 위 법원은 2011. 9. 22. 그 청구를 모두 기각하였고, 이에 위 토지 등 소유자들이 항소하여 현재 항소심 계속 중이다(서울고등법원 2011누34483호). 라. 피고들은 이 사건 사업부지 내에 있는 주문 제1항 기재 부동산(이하, ‘이 사건 토지’라 한다) 중 각 2분의 1 지분에 관하여 2003. 9. 26. 각 소유권이전등기를 마친 소유자들이다. 한편 피고들은 2011. 10.경 서울행정법원 2011구합33662호로 강동구청장을 상대로, 이 사건 승인처분의 무효확인 또는 취소를 구하는 소를 제기하여, 현재 그 소송계속 중이다. [인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 6호증, 을 제4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지] 2. 판 단 가. 당사자의 주장 1) 원고의 주장 원고는 이 사건 승인처분 다음날인 2011. 6. 2. 피고들에게 매매협의를 요청하는 각 내용증명을 각 발송하였고, 위 각 내용증명이 같은 달 3. 피고들에게 도달하였다. 이로써 원, 피고들 사이에 이 사건 토지에 관한 사전협의절차가 개시되었으므로, 원고는 그로부터 3개월이 경과한 때부터 피고들에 대하여 이 사건 토지에 관한 매도청구권을 행사할 수 있다. 따라서, 원고의 매도청구권 행사의 의사표시가 담긴 이 사건 청구변경신청서가 피고들에게 송달된 2011. 9. 8. 원고와 피고들 사이에 각 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 매매계약이 성립되었다. 2) 피고들의 주장 가) 주택법 제18조의2 제1항 후문의 ‘3개월 이상의 협의’란 해당 당사자들 사이에 실질적인 매매가격 협상이 이루어지는 경우만을 의미한다고 보아야 하므로, 이 사건과 같이 사업주체인 원고가 토지소유자인 피고들에게 형식적으로 최고서를 보낸 후 즉시 소를 제기하고, 그 후 실질적인 매매가격 협상 없이 3개월이 경과한 경우에는 원, 피고들 사이에 이 사건 토지의 매매에 관한 ‘3개월 이상의 협의’가 이루어졌다고 볼 수 없다(원고는 2011. 6. 2. 피고들에게 각 최고서를 발송하였고, 그 다음날인 2011. 6. 3. 이 사건 소를 제기하였는바, 이에 비추어 원고는 피고들과 협의를 할 의사 자체가 없었다고 보인다). 또한, 주택법 시행규칙 제9조 제3항에 비추어, 사업주체는 사업계획승인 이전에도 매도청구 대상 토지의 소유자들과 3개월 이상 매매에 관한 협의를 하여야 하는데, 원고는 이 사건 승인처분 이전에 피고들과 3개월 이상의 기간 동안 이 사건 토지의 매매에 관한 협의를 하지 않았다. 결국, 원고의 피고들에 대한 각 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 매도청구권 행사는 어느 모로 보나 위법하다. 나) 원고는 피고들과 각 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 매매계약을 체결하였다가 스스로 중도금을 지급하지 아니하여 피고들로부터 그 각 매매계약을 해제당하였다. 그런데, 원고는 그 이후 주택건설사업으로 이익을 얻을 수 있을 것으로 예상되자, 그 사업진행을 위하여 피고들과 실질적으로 협의할 의사 없이 갑자기 피고들에게 최고서를 발송하고 이 사건 소를 제기하였는바, 이러한 원고의 이 사건 매도청구권 행사는 그 매매계약 체결 시기를 임의로 조절하고, 시가가 제대로 반영되지 않는 감정가격에 따라 매매대금을 정하기 위한 것으로서 신의칙에 반하고, 권리남용에 해당하여 허용되지 않는다고 봄이 상당하다. 나. 인정사실 아래 사실들은 갑 제3 내지 5호증(가지번호 있는 경우 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고 반증이 없다. 1) 원고는 2008. 9. 29.과 같은 달 30. 피고들로부터 각 이 사건 토지 중 1/2 지분을 각 16억 3,200만 원에 매수하였고, 그 무렵 피고들에게 계약금으로 각 2억 5,000만 원을 지급하였다. 또한 원고는 2008. 9. 30. 피고들과, 원고가 피고들에게 나머지 매매대금 중 25억 원을 2009. 3. 31.까지 지급하되, 이를 이행하지 않을 경우 위 각 매매계약은 무효로 하고, 계약금은 자동적으로 피고들에게 귀속된다고 합의하였다. 2) 그 후 원고는 피고들에게 위 25억 원을 2009. 3. 31.까지 지급하지 않았고, 이에 피고들은 2009. 11. 6.경 원고에게 원고의 위 매매대금 미지급을 이유로 위 각 매매계약이 무효가 되었고, 계약금 각 2억 5,000만 원이 피고들에게 귀속되었다고 통보하였다. 3) 원고는 이 사건 승인처분 후인 2011. 6. 2. 피고들에게 각 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 매매협의 및 매매계약의 체결을 요청하는 취지의 최고서를 발송하였고, 위 최고서는 같은 달 3. 피고들에게 각 도달되었다. 4) 원고는 2011. 6. 3. 이 사건 소를 제기하였고, 2011. 9. 6.자 청구변경신청서에서 그 청구변경신청서의 송달로써 피고들에 대하여 각 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 매도청구권을 행사한다고 주장하였고, 위 청구변경신청서 부본은 2011. 9. 8. 피고들에게 송달되었다. 다. 판 단 1) 매도청구권 행사 요건으로서의 사전협의절차의 준수 여부 가) 주택법 제18조의2 제1항 후문이 사업계획승인을 받은 사업주체로 하여금 매도청구 대상이 되는 대지 및 건축물의 소유자와 3개월 이상 협의한 후에야 비로소 매도청구권을 행사할 수 있도록 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 그 매매계약의 성립을 강제한다는 점을 감안하여 사업주체로 하여금 매도청구 이전에 반드시 3개월 이상 매도청구의 대상이 되는 대지 등의 소유자와 사전협의를 하도록 함으로써 소유자에게 협의의 기회를 보장함과 아울러 가급적 쌍방의 의사합치에 의한 매매계약의 체결을 유도하고자 하는데 있다고 보인다. 다만, 그 사전협의의 방법에 관하여는 특별히 규정하고 있지 않으므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 그 방법 여하를 불문하고 사업주체의 매매협의 내지 매수의사가 소유자에게 도달됨으로써 그 사전협의절차가 개시되고 그로부터 3개월이 경과하면 사업주체가 그 매도청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다. 위 법리에 비추어 앞서 인정한 사실들을 살펴보면, 원고가 피고들에 대하여 이 사건 토지에 관한 매매협의 및 매매계약 체결을 요청하는 취지의 원고의 2011. 6. 2.자 최고서가 피고들에게 같은 달 3. 각 도달함으로써 원고와 피고들 사이에 각 이 사건 토지 중 1/2 지분의 매매에 관한 사전협의절차가 개시되었고, 그로부터 3개월이 경과한 후 원고가 피고들에게 각 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 매도청구권을 행사하였음은 역수상 명백하므로, 원고는 피고들에 대한 매도청구권 행사에 앞서 피고들과 주택법 제18조의2 제1항 후문 소정의 ‘3개월 이상의 협의’를 거쳤다고 봄이 상당하다(원고가 2011. 6. 2. 피고들에게 각 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 매매협의 및 매매계약 체결을 요청하는 취지의 최고서를 발송하고, 바로 그 다음날인 같은 달 3. 이 사건 소를 제기한 것은, 피고들과의 매매협상이 실패하여 매도청구권을 행사하여야 할 경우를 대비한 것으로 보이므로, 이를 이유로 원고에게 피고들과의 협의의사가 없었다고 볼 수는 없다). 이에 관한 피고들 주장은 이유 없다. 나) 한편, 주택법 제18조의2 제1항, 제3항의 규정 내용, 관계 법령의 체계 및 주택법 제18조의2 제1항 후문의 취지 등에 비추어, 주택법 제16조 제2항의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 사업계획승인을 얻은 후 사전협의개시일로부터 3개월이 경과한 때부터 매도청구권을 행사할 수 있는바(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다71688 판결 참조), 위 법리에 의하면, 사업주체가 매도청구권을 행사하기 위하여는 그 사업계획승인 이전에 매도청구 대상 토지의 소유자들과 3개월 이상 매매에 관한 협의를 하여야 한다는 취지의 피고들 주장은 받아들일 수 없다. 2) 이 사건 매도청구권 행사가 신의칙에 반하는지 여부 등 피고들이 들고 있는 사정들만으로, 원고의 피고들에 대한 각 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 매도청구권 행사가 신의칙에 반하거나 권리남용에 해당한다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 수 있는 사정에 관한 아무런 증거가 없다. 이 부분 피고들 주장 또한 이유 없다. 3) 매매계약의 성립 가) 원고가 각 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 매도청구권을 행사한 이 사건 2011. 9. 6.자 청구변경신청서 부본이 피고들에게 송달된 2011. 9. 8.자로 원고와 피고들 사이에 각 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 매매계약이 체결되었다. 나) 나아가 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 매매대금에 관하여 보건대, 이 법원의 감정인 소외인에 대한 시가감정촉탁결과 및 사실조회결과에 의하면, 2011. 7. 10. 및 2011. 10. 11. 현재 이 사건 토지의 시가는 3,302,700,000원인 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 토지 중 1/2 지분의 매매대금은 그 1/2인 1,651,350,000원(= 3,302,700,000원 × 1/2)으로 정함이 상당하다. 라. 소결론 따라서, 피고들은 원고로부터 각 위 인정의 매매대금 1,651,350,000원을 수령함과 동시에, 원고에게 각 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관하여 2011. 9. 8.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 이 사건 토지를 인도할 의무가 있다. 3. 결 론 그렇다면, 원고의 피고들에 대한 각 청구는 이유 있어 이를 모두 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 김승표(재판장) 이봉민 왕지훈