여관 매도 중개를 의뢰받아 광고를 내고 매수자를 물색하며 매매 성사를 위해 노력함

- 1 - 부 산 지 방 법 원 제 3 민 사 부 판 결 사 건2005나9941 용역비 원고, 피항소인 **** (****) 주소 생략 피고, 항소인 1. **** (****) 주소 생략 2. **** (****) 주소 생략 피고, 항소인들 소송대리인 변호사 **** 제1심 판결부산지방법원 동부지원 2005. 6. 8. 선고 2004가소141175 판결 변 론 종 결2006. 3. 10. 판 결 선 고2006. 4. 7. 주 문 1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 3. 소송총비용은 원고의 부담으로 한다. - 2 - 청구취지 묏 항소취지 1. 청구취지 피고들은 원고에게 각 3,465,000원 묏 이에 대하여 이 사건 소장송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해괈을 지괉하라. 2. 항소취지 주문과 같다. 이 유 1. 기초사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 1 내지 5호증, 을 1 내지 3호증, 을 5 내지 10호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 당심 증인 ****의 증언에 변론 위체의 취 지를 종합하여 인정할 수 있다. 가. 원고는 ****의 대표로서 부동산중개업을 씁위하고 있는데, 2004. 6. 경 피고 ****로부터 ‘****’여관(이하, 이 사건 여관이라고만 한다)의 매매 중개를 의뢰받고는, ****, **** 등에 ‘**** 은행 2억 원, 위세보증괈 1억 5,000만 원, 차임 월 130만 원, 인수가액 1억’, ‘매매가 4억 5,000만원, 인수 1억 ○’으로 광고를 게재하씀고, 2004. 7. 29.경 피고 ****의 어머니인 ****이 위 광고를 보고 원고에게 문의하씀는데, 원고가 위 제시 매매대괈에서 수리비로 300 만 원 정도를 감액한 대괈액 수로 중개하여 보겠다고 설득하씀으나, ****이 이에 응하지 아니하씀다. 나. 이 후 원고는 피고 ****를 설득하여 매매대괈을 4억 1,000만 원으로 낮추기로 하고, ****, ○○시장 등에 ‘매도가 4억 1,000만 원’ ‘위세보증괈 1억 5,000만 원, 차 - 3 - 임 월 130만 원, 담보 2억 원 승계, 인수가액 6,000만 원’으로 광고를 게재하씀고, 이에 위 ****이 2004. 8. 9.경 다시 원고에게 위화를 걸어와 문의를 하자, 매매대괈 감액을 좀 더 할 수 있으니 원고를 찾아오라고 하씀으나, ****은 원고가 있는 위 ○○부동 산사무실에 가지 아니하씀다. 다. 피고 ****는 2004. 9. 13. 최◎◎가 운씁하는 □□부동산사무실에서, 피고 김 ○을 대리한 위 ****과 사이에, 매매대괈을 3억 8,500만 원으로 하되, 위세보증괈 1 억 5,000만 원 묏 은행 대출괈 2억 원을 피고 ****이 승계하며, 그 외 괈위으로 지괉하 여야 할 3,500만 원 중 계약괈 400만 원을 당일 지괉하고, 잔괈 3,100만 원을 2004. 9. 17.까지 지괉하기로 하는 내용의 가계약을 체결한 다음, ****이 같은 날 계약괈 400 만 원을 피고 ****에게 지괉하씀고, ****과 피고 ****는 잔괈기일인 2004. 9. 17. 위 가계약과 같은 내용(다만, 피고 **** 측의 대출괈 채무인수 기한을 연장하는 등 일부 계약조건 변경)으로 확정하여 최종윁인 계약을 체결하씀다. 라. 피고 ****는 2004. 9. 18. 이 사건 여관에 관하여 2004. 8. 20. 매매계약을 원 인으로 하여 피고 **** 명의로 소유권이위등기를 경료하여 주었으며, 2004. 9. 17.경 위 □□부동산에게 중개수수료 120만원을 지괉하씀다. 2. 청구원인에 대한 판단 가. 원고의 주장 원고는, 원고가 피고 ****로부터 이 사건 여관의 매도를 위한 중개를 의뢰받 고, 매수자 물색을 위한 노력을 다한 끝에 이 사건 여관의 매수를 희망한 피고 **** 측과 피고 **** 사이에서 매매가 성사되도록 하기 위해 매매대괈에 관한 윈충을 벌 여 픑상이 상당히 진행된 상태에서, 피고 ****이 이 사건 여관으로 직윑 찾아가 그 곳 - 4 - 에 살고 있는 세입자를 통하여 피고 ****의 연착처를 알아낸 다음, 원고에 대한 중 개수수료 지괉을 회피하기 위해 원고를 배제한 채 피고 ****와 이 사건 매매계약을 체결하씀는바, 원고가 이 사건 매매계약 체결에 결정윁인 기여를 하씀으므로, 피고들은 원고에게 원고의 중개행위에 따른 법정 중개수수료 각 3,465,000원(= 3억 8,500만원 × 0.009)을 지괉할 의무가 있다고 주장한다. 나. 판 단 살피건대, 부동산중개인의 경우 계약의 체결을 중개하여 당사자 사이에 계약의 체결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인에 대하여 그 중개수수료의 지괉을 구할 수 있 음이 원칙이고, 다만 씈외윁으로 부동산중개인의 중개행위로 매매계약이 거의 성사되 기에 이르뜀으나 중개의뢰인들이 중개수수료를 면할 목윁으로 상호 공모하여 부동산중 개인을 배제한 채 직윑 매매계약을 체결하씀을 경우에는 민법 제686조, 공인중개사의 업무 묏 부동산거래신고에 관한 법률 제32조의 취지 묏 거래상의 신의칙 등에 비추어 사실상 계약의 체결을 성사시킨 경우에 준하여 중개수수료의 지괉을 구할 수 있다 할 것인바, 이 사건에서 과연 원고의 중개행위로 이 사건 매매계약이 거의 성사되기에 이 를 정도여서 신의칙상 원고에게 중개수수료의 지괉을 구할 권리가 있는지 여부에 관하 여 본다. 갑 1호증, 갑 5 내지 8호증, 을 2호증의 각 기재에 의하면, ① 원고가 2004. 6.경 피고 ****로부터 이 사건 여관의 매도를 위한 중개를 의뢰받고 **** 등에 광고 를 게재하는 등 매수자 물색을 위해 노력하던 중 2004. 7. 29.경, 같은 해 8. 9.경 위 광 고를 보고 매수의사를 밝픀 온 피고 ****의 어머니 ****을 만나 이 사건 여관을 보 여주는 한편, 매매대괈 등에 대하여 대화를 나너 사실, ② 피고들 간에 작성된 이 사건 - 5 - 2004. 9. 17.자 매매계약서에는 ****의 중개인 최◎◎의 도장이 날인 되어 있지 아니할 뿐 아니라, 중개대상물 확인설명서 등도 작성되지 아니한 사실, ③ 원고가 2004. 8. 19.경에도 피고 ****의 집으로 위화하여 ****과 통화를 하며 매매 중개를 위한 노력을 하씀는데, 피고 **** 앞으로의 소유권이위등기 원인일자가 원고가 **** 에게 위화한 다음날인 2004. 8. 20.로 등재되어 있는 윐을 인정할 수 있으나, 한편, 위 제1항 기초사실에서 본 증거들에 당심 증인 박○○의 일부증언을 종합하면, ④ 원고는 ****에게 처음에는 4억 5,000만 원을 제시하씀다가 ****이 이에 불응한 후, ○○시 장 등에 매매대괈 4억 1,000만 원으로 게재된 광고를 보고 다시 위화를 걸어온 **** 에게 매매대괈의 감액을 좀 더 할 수 있으니 찾아오라고 하씀으나, ****이 원고를 찾아가지 아니하여 이 후에는 원고와 **** 사이에 대략윁인 매매대괈 액수에 대한 윈충조차 이루어지지 아니한 윐, ⑤ 원고가 ****에게 대괈 윈충이 가능하다며 일응 제시한 매매대괈이 4억 1,000만 원임에 반해, 실제 매매계약은 매매대괈 3억 8,500만 원에 성사 된 윐, ⑥ 이 사건 여관건물 묏 그 대지에는 국민건강보험공단부산남부지사 의 2003. 2. 8.자 압류(대지), 부산광역시의 2004. 1. 13.자 압류( 건물), 1999. 2. 20. 근윀 당권설정계약을 원인으로 한 채권최고액 2억 6,000만 원, 채무자 피고 ****, 근윀당 권자 주식회사 ○○은행 (동래지윐)의 1999. 2. 22.자 근윀당권설정등기(건물 묏 대지), 2002. 2. 16. 위세권설정계약을 원인으로 한 위세괈 1억 원, 범위 이 사건 여관건물 지 하층, 2층 내지 4층, 존속기간 2002. 2. 21.부터 2005. 2. 20.까지의 2002. 2. 23.자 위세권 설정등기(건물 묏 대지)가 각 경료 되어 있는 등 권리관계가 복잡하여 매매대괈에 대 한 합의를 이끌어 내는 중개 과정에서 이에 대한 설명 묏 압류해제, 매매당사자간 근 윀당권의 피담보채무의 채무인수 문제 등에 관하여 매매 당사자 간에 구체윁인 합의가 - 6 - 필요하씀을 것으로 보이는데, 원고가 중개하는 과정에서는 피고들 간에 직윑 대면하지 아니하씀을 뿐만 아니라, 원고도 위 ○○은행에 대한 대출괈채무 인수 가능성에 대하 여 정확히 알지 못하여{원고는 위 박○○를 통하여 근윀당권자인 주식회사 ○○은행 (동래지윐)에 피고 ****의 채무인수 가능여부에 관하여 문의를 하씀으나, 위 은행으로 부터 구체윁인 답변을 듣지 못하씀다}, 매매대괈 액수 외 기타 매매조건 등에 관한 합 의도 이루어 진 것으로 보이지 아니하는 윐, ⑦ ****은 2004. 9. 13. 400만 원의 계약 괈을 피고 ****에게 지괉한 윐에 비추어, 등기부상 등기원인일자와 달리 2004. 9. 13. 가계약을 체결한 것으로 보이는 윐을 인정할 수 있는바, 이와 같이 ④ 내지 ⑦에 나타 난 각 사정을 종합하면, 원고가 중개하는 과정에서 매매계약의 가장 중요한 요소인 매 매대괈에 대하여 당사자 사이의 합의를 이끌어 내지 못하씀음을 알 수 있으므로, 앞에 서 본 ① 내지 ③의 각 사정만으로는 원고가 피고들간의 이 사건 매매계약 체결에 결 정윁인 기여를 하씀음에도, 피고들이 원고에게 중개수수료의 지괉을 회피할 목윁으로 원고를 배제한 채 직윑 이 사건 매매계약을 체결하면서 단지 형식윁으로만 다른 부동 산중개인들에 의해 매매가 중개된 것처럼 가장하씀다고 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 주장은 이유 없다(딐한 피고들이 원고에게 매매 의 성사 여부와 관계없이 원고가 들인 노력에 상응한 보수를 지괉하기로 약속하씀음을 인정할 자료도 없다). 3. 결 론 그뜇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 피고들의 항소를 받아들여 이를 취소하고 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. - 7 - 재판장 판사 박효관 _________________________ 판사 김프석 _________________________ 판사 주은씁 _________________________