부동산 매매계약 체결 후 창고가 불법건축물임을 알리지 않았다며 매도인과 중개인을 상대로 손해배상 청구
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한눈에 요약
전주지방법원군산지원 2022가단53691 민사 사건(2023년 12월 7일 선고, 1심)의 판결 결과는 원고 패소이다.
원문: 국가법령정보센터 판결문
사건 개요
무슨 일이 있었나
- 원고는 중개인의 중개로 매도인과 토지 및 건물 매매계약 체결 후 소유권이전등기 완료
- 해당 부동산에는 매매계약서에 없는 창고 2채가 증축되어 있었고, 이는 미등기 무허가 건축물
- 중개인은 중개대상물확인·설명서에 위반건축물 여부를 '적법'이라고 표시
- 원고는 매매계약 체결 전 창고 증축 상태를 확인하고 부동산과 창고 일체를 매매 대상으로 계약
- 이후 원고가 취득세 납부 과정에서 창고에 대해 추가 세액 부과 통보를 받고 증액된 세금 납부
- 원고는 매도인과 중개인을 상대로 창고 철거·신축비용 및 추가 취득세 손해배상 청구
한눈에 보는 결론
원고가 매도인과 중개인을 상대로 불법건축물 관련 손해배상을 청구했으나, 법원은 매도인의 고지의무 위반이 없고 중개인의 설명의무 위반도 손해와 인과관계가 없다며 원고 패소 판결
법원은 왜 그렇게 판단했나
- 매도인은 창고 증축 사실을 원고에게 고지한 것으로 보이고, 원고도 현장 확인과 등기부등본 대조로 무허가 건축물임을 인식 가능했으므로 고지의무 위반 없음
- 미등기 무허가 건물도 거래 대상이 될 수 있고, 창고에 물적 결함이나 사용·수익 제한이 없어 매매목적물 하자로 볼 수 없음
- 중개인의 설명의무 위반은 인정되나, 원고에게 실제 창고 철거·신축비용 손해가 발생했다고 볼 증거 없음
- 추가 취득세 차액은 손해로 인정하기 어렵고, 설령 손해라도 중개인의 설명의무 위반과 인과관계 없음
핵심 정리
부동산 매매 시 무허가 건축물 존재를 매수인이 현장 확인으로 알 수 있었다면 매도인의 고지의무 위반이 아니며, 중개인의 설명의무 위반이 있더라도 실제 손해 발생 및 인과관계가 입증되어야 배상책임이 인정된다.
민사 판결 결과
비슷한 다른 판례
사실관계·죄명·심급·BAC 등 변수로 매기는 유사도공인중개사 자격과 중개사무소 등록 없이 부동산 매매를 중개하고, 대지 일부의 접도구역 포함 사실을 알리지 않았다는 의혹을 받음
원고들이 주택 신축·판매 사업과 관련해 세무사에게 부가가치세 신고 업무를 맡겼으나, 세무사가 신고를 누락하고 잘못된 조언을 함.
공인중개사가 중개보조원을 통해 임대차계약을 중개하면서 중개대상물 설명서를 작성·교부하지 않고 근저당권과 다른 임차인 보증금 액수 등을 고지하지 않았다.
피고의 과실로 임차보증금 일부 회수 실패 및 손해배상 청구
피고 1이 자신을 집주인으로 속여 전세보증금 1천5백만원을 편취하고, 피고 2는 중개업무를 소홀히 하여 원고에게 손해를 입힘.
피고의 중개로 부동산 전세계약을 체결한 후 보증금 일부를 돌려받지 못함.
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공인중개사 자격이 없는 중개인이 신탁관계와 분양대금 납부 조건을 확인·설명하지 않은 채 오피스텔 분양계약을 알선함
공인중개사가 자신의 중개사무소를 자격 없는 사람의 중개행위 장소로 제공해 거래 상대방에게 손해를 입힘
부동산 경매에서 제시외 건물 감정가 포함 손해 주장
원고가 피고로부터 토지를 매수한 후 환지예정지 지정으로 체비지가 발생했으나, 피고가 이를 고지하지 않았다고 주장하며 손해배상을 청구함.
공매로 낙찰받은 토지의 환지 후 실제 면적이 감정 사정면적보다 적다며 손해배상을 청구함
피고가 원고에게 감정한 부동산 시가가 과다해 손해 발생.
부동산 분양계약 중개 과정에서 권리관계 확인과 설명 의무를 제대로 이행하지 않음.
공인중개사들이 임차인이 신탁된 아파트인 사실을 제대로 알리지 않은 채 임대차계약을 중개함
원고가 피고와 분양계약을 체결한 후, 피고가 계약과 다르게 오배수배관 위치를 변경해 1층 상가 천장을 통과하도록 시공함.
원고가 피고의 부탁으로 20억 원 대출을 받고, 피고가 대출금 변제를 책임지기로 약속했으나 이를 이행하지 않음.
가설건축물을 매도한 후 이행강제금을 원고가 대신 납부하고 피고에게 그 비용을 청구함
공인중개사를 통해 건설 중인 아파트 분양권을 매수하는 계약을 체결하고 대금 전액을 지급함
원고가 주식계좌를 담보로 대출받고 담보비율 유지 의무를 어겨 피고가 주식을 팔아 대출금을 회수함
공매로 부동산 매수 후 가압류 부담 인수
공인중개사의 권유로 부동산을 매수했으나 전매에 실패해 계약금을 포기하고 계약을 해제함.
법무사 직원이 근저당권자의 위임 여부를 확인하지 않고 등기를 말소하여 부동산 소유권을 잃게 된 사건.
판례 요지
판시사항- 1
甲이 공인중개사 乙의 중개로 丙 등과 토지 및 지상 건물에 관한 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤다가 이후 丙 등을 상대로는 위 부동산에 소재한 창고가 무단증축된 불법건축물임을 알면서도 이러한 사실을 알리지 않아 창고 철거 및 신축비용과 취득세 추가 납부의 손해를 입었다며 주위적으로 기망행위로 인한 손해배상책임과 예비적으로 매도인의 하자담보책임을 구하고, 乙을 상대로는 중개대상물에 관한 설명의무를 위반하였다며 불법행위에 따른 손해배상책임을, 한국공인중개사협회를 상대로는 乙과의 공제계약에 따른 책임을 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 보면 丙 등에게 부동산 거래관계에서 신의칙상 고지의무를 위반한 사실이 있다고 보기 어렵고, 위 매매계약의 목적물에 하자가 있다고 보기도 어려우므로, 丙 등에 대한 甲의 청구가 모두 이유 없다고 한 다음, 乙이 설명의무를 위반한 사실은 인정되나, 甲에게 창고 철거 및 신축비용 등 손해가 실제로 발생하였다고 볼 수 없고, 甲이 추가로 부담하게 되었다고 주장하는 취득세 차액 상당액도 손해에 해당한다거나 설령 손해에 해당하더라도 乙의 설명의무 위반과 인과관계가 있다고 할 수 없으므로, 乙과 한국공인중개사협회에 대한 甲의 청구도 모두 이유 없다고 한 사례
원문 출처: 국가법령정보센터 판결문
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