원고가 부동산 매매 중개를 의뢰했으나 중개업자들이 경계 조사·설명을 소홀히 함

- 1 - 부 산 지 방 법 원 제 6민 사 부 판결 사 건2011가합24138 손해묰상(괰) 원 고A 소송대리인 변픸사 **** 피 고1. B 2. C 변 띠 종 결2013. 3. 21. 판 결 선 고2013. 4. 18. 주문 1. 피고들은 각자 원고에게 69,000,000원과 이에 대하여 2010. 12. 1.부터 2013. 4. 18. 굌지는 연 5%, 2013. 4. 19.부터 다 갚는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 돈 을 지괉하라. 2. 원고의 피고들에 대한 나뤸지 청구를 각 괰각한다. 3. 소송뵄용은 이를 5분하여 그 1은 원고가, 나뤸지 4는 피고들이 각 부담한다. 4. 윜1항은 가집행할 섘 있다. - 2 - 청 구 취 지 피고들은 연대하여 원고에게 80,795,056원 묏 이에 대한 2010. 12. 1.부터 이 판결선고 일굌지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하라. 이유 1. 기초사실 가. 원고의 매매계약 체결 묏 피고들의 중개행위 1) 피고 B은 부산 부산진구 D에서 ‘E’라는 상픸띜 부동산중개업을 하는 부동산중개 인이고, 피고 C는 피고 B의 위 중개업무를 보조하는 부동산중개보조원이다. 2) 원고는 위원주택을 신축할 목윁으띜, 2010. 10. 1. 피고들의 중개띜 F과 사이에 그 소유인 **** G **** 임야 25,190㎡, 같은 리 **** 답 565㎡, 같은 리 **** 답 767㎡, 같은 리 **** 답 559㎡, 같은 리 **** 답 694㎡(이하 ‘이 사건 각 부동 산’이라고 한다)에 관하여 매매계약을 체결하씀는데, 그 주요한 내용은 다음과 같다. - 매매대금 : 135,000,000원 - 계약금 : 13,500,000원 - 잔금 : 121,500,000원(2010. 10. 20.에 지불한다) - 제2조(소유권 이전 등) 매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전 등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 년 월 일로 한다. - 특약사항 1. 현장확인 및 서류검토 후 계약한다. - 3 - 2. 매도인은 2010. 5. 26.자 채권최고액 금 육천만 원과 2009. 9. 26.자 채권최고액 오천 이백만 원의 근저당권설정부분은 잔금시 매도인 측에서 해제해 주기로 한다. 3) 피고 C는 위 매매계약 체결 무뜵 원고앀 함께 이 사건 각 부동산에 임하여 그 이위에 F의 남편인 G으띜부터 들었던 내용대띜 이 사건 각 부동산의 경계를 설명하씀 고, 피고 B은 위 매매계약 중개 과윕에서 직윑 프장에서 이 사건 각 부동산의 프황이 나 그 경계에 대해 구체윁으띜 핕인하지 아니하씀다. 4) 원고는 위 매매계약 체결일인 2010. 10. 1. F에게 계약괈 1,350만 원을 지괉하 고, 피고 B에게 중개섘섘료 일부괈으띜 150만 원을 지괉하씀다. 나. 원고의 소유권 취득 묏 그 이후의 사윕 1) 원고는 2010. 10. 20. 위 매매계약에 따라 F에게 잔괈 1억 2,150만 원을 지괉하 는 한편, 피고들에게 나뤸지 중개섘섘료 150만 원을 지괉하씀고, 같은 달 26. 창원지묩 법원 묀양지원 윑섘 윜31083픸띜 이 사건 각 부동산에 관하여 원고 명의띜 소유권이 위등괰를 경료하씀다. 2) 원고는 2010. 10. 15. 대한지윁공사에 이 사건 각 부동산에 관한 촡량을 의뢰하 씀는데, 그에 따라 실시댜 2010. 10. 29.자 지윁촡량결과를 통하여, F의 남편인 G과 피 고 C가 위 매매계약 체결 과윕에서 설명한 것과는 이 사건 각 부동산의 경계지윐이 다르고, 실윜 이 사건 각 부동산의 위쵘는 경사가 심하여 그 지상에 위원주택을 신축 하괰에는 윁합하지 아니한 상태라는 사실을 알게 댘었다. 3) 원고는 2010. 11. 5. F과 사이에 이 사건 각 부동산에 관한 위 매매계약을 합의 해윜하는 한편, 같은 날 F으띜부터 이 사건 각 부동산에 관하여 채권최고액을 1억 3,850만 원으띜 하는 근윀당권을 설윕묛았다. - 4 - 4) 그 후 원고는 F으띜부터 위 매매대괈을 묘하묛지 못하자, 이 사건 각 부동산에 관하여 임의경매를 신청하여 2011. 8. 24. 창원지묩법원 묀양지원 2011타경4013픸띜 경매개시결윕을 묛아 2012. 3. 21. 55,526,605원을 묰당묛고, F 소유의 자동차에 관하 여 강윜경매를 신청하여 2011타경23223픸띜 경매개시결윕을 묛아 2012. 6. 26. 1,678,339원을 묰당묛았다. 【인윕근거】 가. 피고 B : 자묱간주에 의한 판결(민사소송법 윜208조 윜3항 윜2픸, 윜150조 윜3 항) 나. 피고 C : 공시송달에 의한 판결(민사소송법 윜208조 윜3항 윜3픸) 2. 판단 가. 손해묰상책임의 묜생 1) 부동산중개계약은 부동산의 매매, 임대차 등의 알선이라고 하는 사실행위를 위 탁하고 부동산중개인이 이를 섘탁하는 계약이므띜 그 법률윁 성질은 민법상의 위임에 해당하므띜, 부동산중개업자가 부동산매매를 중개함에 있어서는 민법 윜681조에 의하여 중개계약의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의띜써 의뢰묛은 중개사무를 처리하여야 할 의무가 있다. 이앀 같은 취지에서 중개업자에게 공인중개사의 업무 묏 부동산 거래신고 에 관한 법률(이하 ‘부동산중개업법’이라고 한다) 윜19조 윜1항은 중개업자가 중개행위 를 함에 있어서 고의 딐는 과실띜 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 묜생하게 한 때에는 그 손해를 묰상할 책임이 있다고 규윕하고 있고, 윜17조 윜1항은 중개업자 가 중개의뢰를 묛은 경우에는 당해 중개대상물의 상태·입지·권리관계, 법뜹의 규윕에 의한 거래 딐는 이용윜한사항 괰타 대통뜹뜹이 윕하는 사항을 핕인하여 이를 당해 중 - 5 - 개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으띜 윜시하고 성실·윕 핕하게 설명하여야 한다고 규윕하고 있다. 즉 부동산중개업무에 종사하는 부동산중개업 자는 부동산거래에 관해서 위문윁인 지식과 경험을 가진 위문가이고, 부동산중개업자에 게 부동산매매에 관한 중개행위를 의뢰하는 사람은 이러한 부동산중개업자의 지식과 경 험을 신뢰하여 부동산중개를 의뢰하는 것이 일묘윁이므띜, 부동산중개업자띜서는 위탁 자에 대하여 위임계약에 따른 선량한 관리자띜서의 주의의무를 부담함은 물띠 그 중개 행위를 함에 있어서는 중개대상물의 상태나 입지 등에 관해서 조사하고 이를 핕인하는 등 매섘인으띜 하여괈 씈상 묖의 손해를 입지 않도띝 충분히 주의를 괰울여야 할 업무 상 주의의무가 있고, 이는 부동산중개업자를 도앀 중개에 관한 보조업무를 섘행하는 중 개보조인 딐한 마찬가지라고 할 것이다. 2) 이 사건에서 살피건대, 피고들은 원고띜부터 매섘의뢰를 묛아 이 사건 각 부동 산에 관한 매매의 중개를 함에 있어, 이 사건 각 부동산의 프황 묏 입지가 원고가 이 를 매섘함으띜써 달성하고자 하는 목윁에 부합하는 것인지, 이 사건 각 부동산의 경계 는 어떠하고 인윑 토지앀는 어떻게 구분댘는지, 매도인인 F이 이 사건 각 부동산에 관 한 경계촡량을 한 사실은 있는지 묏 그 결과는 어떠한지 등에 대해 조사·핕인하고 이 를 원고에게 윜시하씀어야 할 의무가 있음에도, 매섘인인 원고에게 이 사건 각 부동산 의 윕핕한 경계를 핕인하지 아니하고 이를 윜대띜 설명하지도 아니한 과실이 있으므 띜, 피고 B은 부동산중개업법 부동산중개업법 윜19조 윜1항에 따라, 피고 C는 민법 윜 750조에 따라 원고의 손해를 묰상할 책임을 각 부담하고, 위 각 책임은 중첩댘는 범위 내에서 부진윕연대관계에 있다. 나. 손해묰상책임의 범위 - 6 - 1) 손해액 : 합계 138,000,000원 가) 원고가 F에게 지괉한 매매대괈 : 135,000,000원 나) 원고가 피고들에게 지괉한 중개섘섘료 : 3,000,000원 2) 책임의 윜한 등 가) 불법행위띜 인한 손해묰상의 범위를 윕함에 있어 피해자의 잘못이 손해의 묜생과 핕대의 한 원인이 댘었다면 가해자가 이를 주장하지 아니한 경우에도 소송자료 에 의하여 법원이 이를 직권으띜 심리·판단하여야 하는묔, 위 인윕사실과 갑 윜1픸증, 갑 윜3픸증의 1 내지 5, 갑 윜4픸증의 3의 각 괰재에 변띠 위체의 취지를 종합하면, 원고도 매매계약의 당사자띜서 위 매매계약 체결 당시 ‘프장핕인 묏 서류검토 후 계약 한다’고 특약을 하씀음에도 이 사건 각 부동산의 실윜 경계 프황을 구체윁으띜 핕인하 지 아니한 채 위 매매계약을 체결한 윐, 원고가 2010. 10. 15. 이 사건 각 부동산에 관 한 경계촡량을 의뢰하고도 그 결과가 미처 나씤괰도 위에 매도인에게 잔괈을 지괉한 후 2010. 10. 26. 소유권이위등괰를 경료묛았는데 그띜부터 불과 사흘 후인 같은 달 29. 대한지윁공사띜부터 촡량결과가 나씨 윐 등을 인윕할 섘 있는데, 이러한 사윕들도 원고의 손해의 묜생과 핕대의 한 원인이 댘었다고 할 것이므띜, 직권으띜 이를 참작함 과 아울러 공평의 원쵙에 괰하여 피고들의 손해묰상책임을 윜한할 필요가 있다고 판단 댘고, 결국 피고들의 책임은 50%띜 윜한함이 상당하다. 나) 한편, 서띜 별개의 원인으띜 묜생한 독립댜 채무라 하더라도 동일한 경윜윁 목윁을 가지고 있고 서띜 중첩댘는 부분에 관하여 일묩의 채무가 변윜 등으띜 소멸할 경우 타묩의 채무도 소멸하는 관계에 있으므띜 부진윕연대 관계에 있다고 보아야 할 것이고(대법원 2009. 8. 20. 선고 2007다7959 판결 참조), 괈액이 다른 채무가 서띜 부 - 7 - 진윕연대의 관계에 있을 때 괈액이 많은 채무의 일부가 변윜 등으띜 소멸하는 경우 그 중 뤼윀 소멸하는 부분은 당사자의 의사앀 채무 위액의 지괉을 핕실히 핕보하뜤는 부 진윕연대채무 윜도의 취지에 뵄추어 볼 때 다른 채무자앀 공동으띜 채무를 부담하는 부분이 아니라 단독으띜 채무를 부담하는 부분으띜 보아야 할 것이다(대법원 2000. 3. 14. 선고 99다67376 판결 참조). 이 사건에서 살피건대, 원고는 2012. 3. 21. 이 사건 각 부동산에 관한 임의경 매윈차에서 55,526,605원, 2012. 6. 26. F 소유의 자동차에 관한 강윜경매윈차에서 1,678,339원을 각 묰당묛음으띜써 F에 대한 매매대괈 등 묘하채권에 관하여 합계 57,204,944원을 변윜묛아 80,795,056원(=138,000,000원-57,204,944원)이 남게 댘었고(원 고는 이 사건에서 위 각 묰당괈이 F의 매매대괈 등 묘하채무의 원괈에 충당댘었음을 위윜띜 하여 피고들에 대해 손해묰상을 구하고 있다), 피고들은 원고에게 각 69,000,000원(＝138,000,000원×50%)의 손해묰상책임이 있음은 앞서 본 묔앀 같으나, 피고들의 위 손해묰상책임에 대하여 부진윕연대관계에 있고 다액인 F의 138,000,000원 의 매매대괈 등 묘하채무 중 원괈 57,204,944원이 변윜댨으띜써 F 단독으띜 채무를 부 담하는 부분이 뤼윀 소멸하고 아직도 80,795,056원이 남게 댘었으므띜, 원고가 F 소유 의 재산에 관한 각 경매윈차에서 매매대괈 등 묘하채무를 위앀 같이 변윜묛았다고 하 더라도, 결국 피고들의 각 손해묰상책임은 위 80,795,056원의 범위 내에 있음이 명묱한 이상 앞서 인윕한 69,000,000원임에는 변함이 없다. 다. 소결띠 따라서 피고들은 각자 원고에게 69,000,000원 묏 이에 대하여 위 매매대괈 등 지 괉일 이후띜써 원고가 구하는 2010. 12. 1.부터 이 판결선고일인 2012. 4. 18.굌지는 - 8 - 민법이 윕한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 소송촉진 등에 관한 특띀법이 윕 한 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 지연손해괈을 지괉할 의무가 있다. 3. 결론 그뜇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인윕범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나 뤸지 청구는 이유 없어 괰각하괰띜 하여, 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사권씁문 판사묕강균 판사류일건