경매로 취득한 토지 건물에 대해 건축주 명의 변경신고를 거부당함

【원고, 피항소인】 주식회사 유원전자 【피고, 항소인】 서귀포시장 【제1심판결】 제주지방법원 2021. 6. 8. 선고 2020구합545 판결 【변론종결】2021. 9. 8. 【주 문】 1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고가 2020. 8. 27. 원고에 대하여 한 건축관계자 변경신고 거부처분을 취소한다. 2. 항소취지 제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】1. 제1심판결의 인용 피고의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않고, 제1심에 제출된 증거에다가 이 법원에 제출된 증거를 함께 살펴보더라도 제1심의 사실 인정과 판단은 정당한 것으로 판단된다. 이에 이 법원의 판결이유는 아래와 같이 고치거나 추가하는 것 이외에는 제1심판결 이유와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다. ○ 제4쪽 제6~9행 부분을 다음과 같이 고쳐 쓴다. 『원고는 이 사건 토지 및 건물을 경매절차에서 매수하고 종전 소유자인 소외 1 등이 받은 건축허가의 효력이 그대로 존속하는 것을 전제로 그 건축주 명의를 변경하는 내용의 건축관계자 변경신고를 하였는데, 다음과 같은 이유로 변경신고 시에 건축법 시행규칙 제11조 제1항에서 정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 제출하면 충분하고, 별도로 ‘농지보전부담금의 권리 승계를 증명할 수 있는 서류’ 제출이 요구된다고 보기 어렵다. 따라서 이와 다른 전제에서 원고가 ‘농지보전부담금의 권리 승계를 증명할 수 있는 서류’를 제출하지 않았음을 이유로 원고의 변경신고를 반려한 이 사건 처분은 위법하다. ① 건축법 제11조 제1항, 제5항에 따르면 건축물을 건축하려는 자가 건축허가를 받으면 농지법 제34조, 제35조에 따른 농지전용협의 및 허가가 의제되고, 건축법 제16조 제1항, 건축법 시행령 제12조 제1항 제3호에 따르면 건축주를 변경하는 경우에는 신고하여야 하며, 건축법 제16조 제4항에 따르면 그와 같은 건축주 변경신고에 관해서는 건축법 제11조 제5항이 준용되므로, 농지전용허가가 의제되는 건축허가에 있어 건축주 변경신고를 한 경우에는 역시 농지전용허가도 변경된 것으로 의제된다. 나아가 건축허가는 대물적 성질을 갖는 것으로 건축허가의 효과는 허가대상 건축물의 권리변동에 수반하여 이전되는 것이고, 농지법상 농지보전부담금 부과처분은 농지전용허가를 전제로 하는 것으로서 농지전용허가에 수반하여 이루어지는 것이므로 이에 따른 농지보전부담금의 납부의무도 그 농지전용허가 명의자에게 있는 것인데, 당초 건축허가를 받음으로써 농지전용허가를 받은 것으로 의제되는 사람이 농지보전부담금을 납부한 상황에서, 허가대상 건축물에 관한 권리변동에 따라 건축허가 명의자가 변경되고 이에 따라 농지전용허가 명의자가 변경된 것으로 법률에 의해 의제되면 그 농지보전부담금 납부 효과도 당연히 농지전용허가 명의변경에 수반하여 변경된 농지전용허가 명의자에게 이전된다고 보아야 한다(농지보전부담금의 납부 의무는 농지전용허가나 그 의제에 수반하여 발생하는 것일 뿐 그 자체로 인허가 등을 필요로 하지는 않으므로, 건축법 제11조 제5항에서 농지보전부담금 납부 효과에 관한 의제 규정을 두고 있지 않다거나 별도로 농지보전부담금 납부 효과의 승계규정을 두고 있지 않다고 하여 이와 달리 해석할 수는 없다). ② 민사집행법 제135조에 따라 경매절차에서의 매수인인 원고는 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하게 되고, 위에서 본 바와 같이 건축허가의 효과는 이 사건 토지 및 건물의 권리변동에 수반하여 이전되는 것이므로, 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 건축관계자 변경신고 시에 첨부하여야 하는, 건축법 시행규칙 제11조 제1항에서 정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당한다고 볼 수 있는데, 위 ①항에서 언급한 것과 같이 건축허가 명의자 변경에 따라 농지보전부담금 납부 효과도 당연히 이전된다고 보아야 한다는 점에 비추어 건축허가 명의자 변경에 수반하여 법적으로 당연히 의제되는 농지전용허가 명의자의 변경과 관련해서도 건축법 시행규칙 제11조 제1항의 서류를 제출하면 충분한 것으로 해석함이 타당하다. ③ 농지법 시행규칙 제26조 제2항 제6호가 농지보전부담금을 납부한 후 명의자가 변경되는 경우 농지보전부담금의 권리 승계를 증명할 수 있는 서류를 제출하도록 규정하고 있으나, 위 규정이 농지전용허가 명의자 변경에 수반하여 농지보전부담금에 관한 법률관계가 당연히 이전되는 경우까지 적용되는 것으로 해석할 만한 근거가 부족하다. 이는 특히 경매절차에서는 농지전용허가를 받거나 농지전용허가가 의제된 부동산이 매각될 경우 그 전소유자와 매수인 사이에 농지보전부담금에 관하여 개별적인 약정을 할 것을 기대할 수 없으므로 이러한 경우에까지 ‘농지보전부담금의 권리 승계를 증명할 수 있는 서류’를 요구할 경우 매수인에게 불측의 손해를 줄 우려가 있을 뿐만 아니라 전소유자가 매수인의 의사와 무관하게 농지보전부담금에 관한 권리 행사를 통해 경매절차의 안정성을 훼손할 우려가 있다는 점에서 더욱 그러하다.』 ○ 제6쪽 제16~17행(건축법 제16조 제3항 부분)을 삭제하고, 아래와 같이 제16조 제3, 4항을 추가한다. 『③ 제1항에 따른 허가 사항의 변경허가에 관하여는 제11조 제5항 및 제6항을 준용한다. ④ 제1항에 따른 신고 사항의 변경신고에 관하여는 제11조 제5항·제6항 및 제14조 제3항·제4항을 준용한다.』 ○ 제6쪽 밑에서 제9행을 다음과 같이 고쳐 쓴다. 『3. 건축주·설계자·공사시공자 또는 공사감리자(이하 “건축관계자”라 한다)를 변경하는 경우에는 신고할 것』 2. 결론 그렇다면 제1심판결은 정당하므로, 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 왕정옥(재판장) 김기춘 박형렬