임차한 건물에 칸막이공사를 해 가치를 높인 뒤, 건물이 경매로 넘어가자 공사비를 받을 때까지 명도를 거부함

- 1 - 춘천지방법원 속초지원 판 결 사 건2007가단1601 건물명도 원 고**** **** 소송대리인 변호사 **** 피 고**** **** 변 론 종 결2008. 3. 26. 판 결 선 고2008. 4. 16. 주 문 1. 피고는 원고로부터 6,235,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 건 물을 명도하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 각자 부담한다. 4. 제1항은 가집행 할 수 있다. 청 구 취 지 피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물을 명도하라. - 2 - 이 유 1. 기초사실 가. 원고는 2006. 12. 15. 춘천지방법원 속초지원 2006타경 ****호 임의경매 절차에서 **** 지상 5층 집합건물(이하 이 사건 집합건물이라 한다) 중 제301 호(별지 목록 기재 건물, 이하 이 사건 건물이라 한다)을 낙찰받아 소유권이전등기를 마쳤다. 나. 피고는 2003. 3. 14. 전소유자인 ****로부터 보증금 25,000,000원, 기간 36개월로 정하여 이 사건 건물을 임차하고 그 무렵 위 건물과 이 사건 집합건물 제302호와의 경 계를 구분하기 위한 칸막이공사 및 이 사건 건물에 대한 실내장식공사를 한 다음 그로 부터 현재까지 이 사건 건물을 단란주점으로 사용하고 있다. 다. 한편, 이 사건 건물에 대하여는 근저당권자 주식회사 ****, 채무자 ****로 된 2002. 6. 14.자 근저당권설정등기가 마쳐져 있었는데, 앞서 본 임의경매는 근저당권자 인 위 **은행의 임의경매 신청에 의해 진행된 것이다. [인정근거] 갑 1호증, 을 1호증의 각 기재, 이 법원의 현장검증결과 및 변론 전체의 취지 2. 판단 가. 청구원인에 대한 판단 앞서 본 기초사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 건물 을 명도할 의무가 있다. 나. 피고의 항변에 대한 판단 이에 대하여 피고는, 전소유자로부터 이 사건 건물을 임차한 후 약 1억원 이상의 - 3 - 비용을 들여 칸막이공사와 실내장식공사를 하여 그 가치가 증대되어 현존하고 있고, 이로써 피고가 위 건물에 대한 유치권을 취득하였으므로 위 필요비 또는 유익비를 지 급받기 전까지는 원고의 명도 요구에 응할 수 없다고 항변한다. 살피건대, 피고가 임대차계약의 당사자가 아닌 원고를 상대로 민법 제626조 소정의 필요비 내지 유익비를 청구하기 위해서는 원고가 종전 임대인의 지위를 승계하거나 피 고가 종전 임대차계약으로 원고에게 대항할 수 있어야 할 것인데, 앞서 본 바와 같이 피고는 이 사건 건물에 대한 근저당권설정등기가 경료된 이후에서야 비로소 위 건물을 점유하기 시작하였고, 원고는 위 근저당권의 실행으로 위 건물을 낙찰받았으므로, 원고 가 종전 임대인의 지위를 승계한 것으로 볼 수도 없고, 피고로서는 종전의 임대차관계 를 가지고 원고에게 대항할 수도 없다 할 것이어서 민법 제626조 소정의 필요비 내지 유익비의 지급책임이 원고에게 있다고 보기는 어렵다 하겠다. 그러나, 종전 임차인으로서는 비록 임차권에 기하여는 경락인에게 대항할 수 없다 하더라도, 경락 전에 지출한 비용상환청구권 및 이에 기한 유치권에 의하여 그 비용들 을 상환받기 전까지는 유치권으로 경락인에게 대항할 수 있다 할 것인바, 이 사건의 경우 피고가 유치권을 취득하였는지 여부에 대하여 살피건대, 앞서 본 각 증거 및 감 정인 ****의 감정결과에 변론 전체의 취지를 모아보면, 피고가 이 사건 건물을 임차할 당시에는 옆 건물인 이 사건 집합건물 제302호와의 경계벽도 설치되지 않은 상태였고, 그에 따라 피고는 경계 구분을 위해 반드시 요구되는 칸막이공사를 시행하였던 사실, 이로써 이 사건 건물의 객관적 가치가 증대되었는데, 증대된 가액의 현존가치는 6,235,000원에 이르는 사실을 인정할 수 있고, 앞서 본 바와 같이 피고는 이 사건 건물 에 대한 임의경매 절차 이전부터 위 건물을 점유하고 있었으므로 피고는 위 유익비 - 4 - 6,235,000원을 지급받을 때까지는 위 건물을 유치할 권리가 있다 할 것이다. 나아가 피고는 실내장식공사로 인해 지출한 비용에 대해서도 유치권이 있다고 주장 하나, 위 실내장식공사는 피고의 단란주점 영업을 위한 지출비용으로 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것으로 보기는 어려울 뿐만 아니라, 임대차계약 당시 작성된 임대차계약서(을 1호증) 제4조에 의하면, 임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인이 원상으로 복구하기로 약정하 였음을 알 수 있고, 이는 임차 후 피고가 자신의 필요에 의해 이 사건 건물 내부에서 시행한 공사 부분에 대하여는 그 반환 청구를 포기하기로 한 취지의 특약으로 봄이 상 당하므로 피고의 위 항변은 받아들일 수 없다. 다. 소결 따라서 피고는 원고로부터 6,235,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 건 물을 명도할 의무가 있다. 3. 결 론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머 지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 한다. 판사 조은래 _________________________ - 5 - 별지 목록 1동의 건물의 표시 **** 지상 **** 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 근린생활시설 1층 330.09㎡ 2층 321㎡ 3층 305㎡ 4층 305㎡ 5층 305㎡ 지층 240.83㎡ 대지권의 목적인 토지의 표시 **** 전유부분의 건물의 표시 제3층 제301호 철근콘크리트조 116.88㎡ 대지권의 표시 대지권종류 소유권대지권 대지권비율 480분의 40.12 끝.