근저당권 설정 후 근린생활시설에서 무단으로 원룸 주택으로 용도변경된 건물을 임차함.

• 1999년, 원고는 OO지역에 있는 건물에 대해 근저당권을 설정하고 대출을 해주었다.
• 당시 건물은 1층 교회, 2층 당구장, 3층 사무실, 4층 주택으로 사용되고 있었다.
• 근저당권 설정 후, 건물 전체가 무단으로 원룸 주택으로 바뀌었고, 피고들은 이 원룸을 임차하여 살았다.
• 원고는 대출금 회수를 위해 이 건물에 대해 경매를 신청했다.
• 법원은 경매 과정에서 피고들을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 인정해 우선 배당을 결정했다.
• 원고는 이에 불복해 배당액 변경을 요구했으나 법원은 이를 받아들이지 않고 원고의 청구를 모두 기각했다.

원고는 근저당권 설정 후 무단으로 용도가 변경된 건물을 임차한 피고들에게 주택임대차보호법을 적용하지 말 것을 주장했으나, 법원은 피고들이 실제로 주택의 실질을 갖추고 있어 보호받을 권리가 있다고 판단해 원고의 청구를 기각했다.

• 주택임대차보호법은 건물의 실제 사용 상태를 기준으로 보호 대상을 판단해야 하며, 단순히 등기부상의 용도만으로 제한하지 않는다.
• 피고들이 임차한 공간은 독립된 주방과 화장실이 있어 주택의 실질을 갖추고 있었다.
• 무단 용도변경은 임대인의 책임이며, 임차인과 근저당권자 모두 어느 정도 확인 책임이 있다.
• 주택임대차보호법의 목적은 서민 주거 안정을 보장하는 데 있으므로 임차인에게 불리하게 해석해서는 안 된다.
• 법률상 근저당권 설정 후 용도변경된 건물에 대해 임차인 보호를 배제하는 규정이 없으므로 피고들은 소액임차인으로 보호받아야 한다.

근저당권 설정 후 무단으로 주택으로 바뀐 건물이라도 실제 주거용으로 사용된다면 임차인은 주택임대차보호법에 따른 보호를 받는다. 법원은 임차인의 주거 안정이 중요하다고 보고 원고의 주장을 받아들이지 않았다.