임대인이 임대차보증금 인상분을 내라고 요구하며 이를 내지 않으면 계약을 해지하겠다고 통보함

- 1 - 광 주 지 방 법 원 판 결 사 건2007가단45581 건물명도 등 원 고OO건설 주식회사 광주 서구 ○○동 *** 대표이사 **** 소송대리인 법무법인 OO 담당변호사 OOO 피 고1. **** (73년생, 남자) 광주 서구 ○○동 *** 2. **** (73년생, 여자) 광주 서구 ○○동 *** 피고들 소송대리인 변호사 OOO 변 론 종 결2008. 4. 4. 판 결 선 고2008. 5. 2. 주 문 1. 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구를 각 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 원고에게, 피고 ****은 원고로부터 43,392,000원에서 2007. 5. 1.부터 명도일 - 2 - 까지 매월 181,000원의 비율에 의한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시 에 별지 목록 기재 1 건물(이하 ‘이 사건 1 부동산’이라고 한다)을 명도하고, 피 고 ****는 원고로부터 40,485,000원에서 2007. 5. 1.부터 명도일까지 매월 208,000원의 비율에 의한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 별지 목 록 기재 2 건물(이하 ‘이 사건 2 부동산’이라고 한다)을 명도하라. 이 유 1. 기초사실 가. 피고 ****은 2001. 12. 5. 원고와의 사이에, 피고 ****이 공공건설 임대주택인 이 사건 1 부동산을 임대차보증금 47,900,00원, 임대차기간은 임대 개시일로부터 최소 5년간으로 하되, 매 1년마다 갱신하기로 하여 원고로부터 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다. 나. 피고 ****는 2000. 초경 원고와의 사이에, 피고 ****가 공공건설 임 대주택인 이 사건 2 부동산을 임대차보증금 4,400만 원, 임대차기간은 2년으로 정하여 원고로부터 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였고, 그 후 2002. 초 경 위 임대차계약을 갱신하였으며, 2004. 3. 3. 임대차보증금을 4,400만 원, 임 대차기간은 2004. 3.부터 2005. 3.까지로 하되, 월 임료는 면제하기로 하는 내 용의 임대차계약을 다시 체결하였다. 피고 ****는 위 임대차기간이 만료될 무렵인 2005. 3. 17. 원고와의 사이에, 종전 임대차계약을 갱신하기 위하여 피고 ****가 이 사건 2 부동산을 임대차 보증금 49,300,000원, 임대차기간은 2005. 3.부터 2006. 3.까지로 정하여 원고 로부터 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였는데, 위 임대차계약 당 시 원고와 피고 ****가 입주한 **** 입주자대표회의와 분양협상 및 임 대차보증금 인상분에 대한 협상이 진행되고 있던 중이어서 위 임대차계약의 인 상된 임대보증금 중 480만 원(그 중 50만 원에 대하여는 피고 ****가 2005. 10. 5. 원고에게 지급하였다)에 대하여는 특별히 그 지급시기를 정하지 아니하 - 3 - 였고, 이 사건 소송 이전에 원고가 피고 ****에게 미지급한 430만 원의 보증 금의 지급을 청구한바도 없었으며, 사실상 이 사건 소송의 제4차 변론기일인 2008. 2. 29.에야 피고 ****에게 미지급한 임대차보증금 430만 원의 지급을 최고하였고, 이에 피고 ****는 2008. 3. 10. 광주지방법원 2008금제2243호로 원고를 상대로 미지급한 430만 원을 공탁하였다. 다. 원고와 피고 ****, 피고 ****와의 각 임대차계약의 주요 내용은 아래 와 같은 바 이는 이 사건 1, 2 부동산이 적용을 받는 임대주택법 제18조에 의 한 표준임대차계약서의 내용과 같다. (1) 제5조(임대조건의 변경) 갑(임대인인 원고를 지칭한다, 이하 같다)과 을(입주자를 지칭한다, 이하 같다) 은 다음 각 호의 1에 해당할 경우에는 임대차보증금, 임대료, 관리비 또는 사용 료 및 제납입금을 조정할 수 있다. 다만 임대차보증금과 임대료의 조정은 임대 주택법 및 주택임대차보호법에서 정하는 바를 위배하여서는 아니된다. 1. 물가 기타 경제적 여건의 변동이 있을 때 2. 갑이 임대하는 주택 상호간 또는 인근 유사지역의 임대주택간에 임 대조건의 균형상 조정할 필요가 있을 때 3. 임대주택과 부대시설 및 부지의 가액에 현저한 변동이 있을 때 (2) 제10조(임대차계약의 해제 및 해지) ① 을이 아래 각 호에 해당하는 행위를 하였을 때는 갑은 이 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 있다. 1. 허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우 2. 법 제13조의 규정에 위반하여 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하 거나 임대주택을 전대한 경우 3. 임대차 기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하지 아니한 경우 4. 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우 5. 임대주택 및 그 부대시설을 갑의 동의 없이 개축, 증축 또는 변경하 거나 본래의 용도외의 용도로 사용한 경우 - 4 - 6. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우 7. 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획승인을 받아 건설 한 공공건설 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 8. 기타 이 임대차계약서상의 의무를 위반한 경우 라. 원고는 이 사건 1, 2 부동산의 임대차보증금에 대하여 2003. 2. 13. 기존 의 45,660,000원에서 47,900,000원으로, 2004. 10. 7.에는 47,900,000원을 50,200,000원으로, 2005. 10. 17.에는 50,200,000원을 51,765,000원으로, 2006. 10. 16.에는 51,765,000원을 54,353,000원으로 각 증액하는 내용의 임대조건변 경신고를 ****에 하였다(이후 ****의 임대차보증금 인상률 조정권고에 따라 실제 임대차보증금 증액분은 위 신고금액보다 감소되 었다). 그에 따라 원고는 2005. 1. 25. 피고 ****에게 임대차보증금 140만 원을 증 액하여 총 임대차보증금은 49,300,000원이므로 이를 납부할 것과 위 증액된 임 대료를 3개월간 연체할 경우 이 사건 1 부동산에 대한 임대차계약이 해지될 수 도 있다는 통지를 하였고, 2005. 6. 3. 피고 ****이 위 증액된 임대차보증금 을 납부하지 아니하여 이 사건 1 부동산을 명도하라는 통고서를 내용증명우편 으로 피고 ****에게 보냈다. [인정근거 : 갑2호증의 1 내지 4, 갑4호증의 1, 2, 압6호증의 1 내지 7, 을5호 증, 을7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지] 2. 쟁점 : 원고와 피고들 사이의 이 사건 1, 2 부동산에 관한 임대차계약이 기 간만료 또는 원고의 해지권행사로 적법하게 해지되어 종료되었는지 여부 가. 당사자들의 주장 (1) 원고의 주장 (가) 피고 ****은 2001. 12. 5. 임대차보증금 4,790만 원을 지급한 외에 원고가 요구한 2004년분 임대차보증금 증액분 140만 원, 2005년분 임대차보증 금 증액분 170만 원, 2006년분 임대차보증금 증액분 250만 원을 지급하지 아 - 5 - 니하였고, 피고 ****는 계약당시 지급하기로 한 임대차보증금 430만 원, 원 고가 요구한 2006년분 임대차보증금 증액분 170만 원, 2007년분 임대차보증금 증액분 250만 원을 지급하지 아니하였다. (나) 원고는 피고들이 위와 같이 임대차보증금 증액분을 지급하지 아니하 자, 원고와 피고들 사이의 각 임대차계약의 기간만료일 6월부터 1개월 전에 위 와 같이 증액된 임대차보증금을 납부하지 아니하면 위 각 임대차계약을 갱신하 지 않겠다는 통지를 하였고, 이러한 통지에도 피고들이 위 증액된 임대차보증 금을 지급하지 아니하자 이를 이유로 위 각 임대차계약을 해제한다는 통지를 하였다. (다) 결국 원고의 위와 같은 갱신거절 의사 표시 및 해지권행사로 인하여 원고와 피고들 사이의 각 임대차계약은 기간만료로 종료되었거나, 원고의 해지 권행사로 적법하게 해지되었다고 할 것이다. (2) 피고들의 주장 (가) 이 사건 각 부동산은 임대주택법의 적용을 받는 주택으로 임대주택 법상 임대사업자인 원고가 이를 피고들에게 임대한 경우 원고는 위 법에서 정 한 표준임대차계약서상의 계약 해지 또는 갱신거절의 사유가 없는 한 임대차계 약을 해지 또는 갱신거절 할 수 없다고 할 것인데, 원고와 피고들 사이에 임대 조건의 변경에 대한 합의가 이루어지지 아니한 상태에서 원고가 일방적으로 임 대차보증금을 인상하고, 이에 대하여 임차인이 인상된 임대차보증금을 지급하 지 아니하였다는 사유는 이 사건 각 부동산에 대한 임대차계약상의 계약해지 또는 갱신거절 사유가 되지 아니한다. (나) 피고 ****가 임대차보증금 중 430만 원을 미지급한 것은 임대차보 증금 인상분에 대하여 원고와 다른 임차인들 사이에 협상이 진행되고 있어 그 결과에 따른 임대차보증금 인상분을 지급하기 위하여 지급을 미루었던 것이고, 원고도 이에 대하여 동의하여 피고 ****가 미지급한 430만 원에 대한 지급 기일을 정하지 아니한 것이다. (다) 원고는 이 사건 소송 외에서 피고 ****가 미지급한 임대차보증금 - 6 - 430만 원의 지급을 최고한 바 없고, 이 사건 소송에서도 원고는 피고 ****에 게 이 사건 2 부동산의 명도를 구하고 있었을 뿐 피고 ****에게 임대차보증 금 430만 원을 지급하라는 명확한 청구를 하지 아니하던 중 이 사건 소송의 제4차 변론기일인 2008. 2. 29.에야 피고 ****에 대하여 미지급한 임대차보 증금을 지급을 구한다는 의사를 명확히 표시하여 피고 ****는 2008. 3. 10. 광주지방법원 2008금제2243호로 미지급한 임대차보증금 430만 원을 변제공탁 하였다. 결국 피고 ****에 대하여도 피고 ****가 임대차보증금 430만 원을 미지급 한 것을 두고 이 사건 2 부동산에 관한 임대차계약상의 계약해지 또는 갱신거 절의 사유가 된다고 할 수 없다. 나. 판단 (1) 임대주택법 제18조 제1, 3항에 의하면, 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 위 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차 계약을 준수하여야 하는바, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각 호 중 하나에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규 정하고 있어, 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 표준임대차계 약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니 한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 때 에는 임대인은 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 할 것이다 (2) 한편, 원고와 피고들 사이에 체결된 이 사건 임대차계약서 제10조도 위 표준임대차계약서의 해지 또는 갱신거절 사유를 동일하게 규정하고 있다. 그러므로 피고 ****이 임대차보증금 인상분 납부 요구에 응하지 아니한 것 또는 피고 ****가 임대차보증금 중 일부 430만 원을 이 사건 소송 이전에 원고에게 지급하지 아니하고, 그 후 인상된 보증금도 납부하지 아니한 것이 임 - 7 - 대차계약의 해지 또는 갱신거절 특히 제10조 1항 4호 ‘임대료를 3개월 이상 연 속하여 연체한 경우’에 해당하는지에 관하여 살펴본다. 원고와 피고들 사이의 이 사건 각 임대차계약서 제5조에서 ① 물가 기타 경제 적 여건의 변동이 있을 때, ② 임대인이 임대하는 주택 상호간 또는 인근 유사 지역의 임대주택간에 임대조건의 균형상 조정할 필요가 있을 때, ③ 임대주택 과 부대시설 및 부지의 가액에 현저한 변동이 있을 때 임대인과 임차인은 임대 보증금, 임대료, 관리비 또는 사용료 및 제납입금을 임대주택법과 주택임대차보 호법에 어긋나지 아니하는 범위 내에서 조정할 수 있도록 규정하고 있는 사실 은 앞서 본 바와 같다. 그러나, 임대주택법이 임대조건에 관한 사항을 관할 시장ᆞ군수 또는 구청장 에게 신고하도록 하면서 그 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저 히 부당하다고 인정되는 경우나 관계 법령에 부적합하다고 인정되는 경우에는 관할 시장ᆞ군수 또는 구청장이 그 내용의 조정을 권고할 수 있도록 규정하고 있고(원고도 당초 임대조건변경신고한 임대보증금 인상분을 **** 장의 조정권고에 의하여 일부 감액하였다), 주택임대차보호법 제7조 및 같은 법 시행령 제2조는 임차주택의 차임 또는 보증금의 증액청구를 일정한 범위 내 로 제한하고 있으며, 앞에서 본 바와 같이 표준임대차계약서 제5조에는 일정한 경우 임대인과 임차인이 임대보증금과 임대료를 조정할 수 있도록 규정되어 있 을 뿐 임대인이나 임차인이 일방적으로 변경한 임대조건을 상대방이 수인할 의 무까지 규정되어 있는 것은 아닌 점 등에 비추어 보면, 비록 피고들이 원고의 일방적인 임대조건 변경에 동의하지 아니하여 그에 따른 원고의 보증금인상분 지급 요구에 불응하였다 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 그것만으로는 피고 들이 표준임대차계약상의 의무를 위반하였다고 볼 수 없을 뿐 아니라 이 사건 과 같이 월 임료가 따로 정하여지지 아니하고, 임대차보증금을 인상하는 경우 는 더더욱 ‘임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우’로서 임대인에게 계약해 지 및 갱신거절 사유에 해당한다고 볼 수 없다. (3) 따라서, 원고는 피고들의 위와 같은 임대차보증금 인상분 지급거부로 인 - 8 - 한 의무위반을 이유로 피고들과의 이 사건 1 부동산에 관한 임대차계약을 해지 할 수 없고, 또한 기간만료를 이유로 갱신거절을 할 수 없다고 할 것이다. (4) 다음 피고 ****가 보증금 430만 원을 미지급한 것이 계약해지 또는 갱신거절 사유가 되는지에 관하여 살피건대, 피고 ****는 이미 이 사건 2 부 동산에 관하여 임대차보증금 4,400만 원을 지급하고 거주하던 중 계약기간이 만료되자 2005. 3. 17. 원고와 원고의 요구에 의하여 임대차보증금을 임대차보 증금 증액분을 반영한 4,930만 원으로 하여 이 사건 2 부동산에 관하여 재계약 을 체결하게 된 사실, 재계약 당시 다른 임차인들과 분양전환 및 임대차보증금 인상분에 대한 협상이 진행되고 있어 추가인상분 480만 원에 대한 지급기일은 따로 정하지 아니하였고, 이 사건 소송에 이르기까지 위 추가 인상분 중 피고 ****가 미지급한 임대차보증금 430만 원의 지급을 청구한 바는 없었고, 이후 이 사건 소송 중 피고 ****가 미지급한 임대차보증금 430만 원을 변제공탁 한 사실은 앞서 본 바와 같거나 갑4호증의 1, 2, 을1호증, 을2호증의 1, 2, 을5 호증, 을7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다. 위 각 인정사실에 비추어 보면 피고 ****가 2005. 3. 17. 이 사건 2 부동산 에 대한 임대차보증금을 4,930만 원으로 하는 임대차계약서를 작성하였으나, 이는 종전의 임대차계약 중 임대차보증금만 인상하는 것으로 하여 계약을 갱신 한 것으로 볼 수 있고, 또한 그 임대차보증금 인상분의 지급의무의 존부 및 그 지급시기에 대하여 아직 당사자 사이에 명확한 협의가 있었다고 보여지지지는 아니하므로, 피고 ****가 임대차보증금 중 430만 원을 2008. 3. 10. 공탁하기 이전까지 원고에게 지급하지 아니하였다고 하더라도 이를 두고 ‘임대료를 3개 월 이상 연속하여 연체한 경우’에 해당하여 원고에게 계약해지권이 발생한다거 나 원고가 갱신거절을 할 수 있다고 볼 수 없다. (5) 결국 피고들이 임대차보증금 인상분 납부 요구에 응하지 아니한 것 또 는 피고 ****가 임대차보증금 중 일부 430만 원을 이 사건 소송 이전에 원 고에게 지급하지 아니한 것이 임대차계약의 해지 또는 갱신거절 특히 제10조 1항 4호 ‘임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우’에 해당하여 원고와 피고 - 9 - 들 사이의 이 사건 각 부동산에 관한 임대차계약이 적법하게 해지되었거나, 갱 신거절로 인하여 계약이 종료되었음을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다. (6) 한편, 원고는 피고들을 상대로 이 사건 각 부동산에 관한 임대차계약이 종료되었다고 주장하면서 피고들이 원고에게 기지급한 임대차보증금 중 임대차 보증금 미납연체이자 및 불법거주에 따른 배상금을 공제한 나머지 금원을 지급 받음과 동시에 원고에게 이 사건 각 부동산을 명도할 것을 청구하고 있으나, 원고의 명도청구가 앞서 본 바와 같이 인정되지 아니하는 이상 임대차보증금 미납연체이자 및 불법거주에 따른 배상금과 관련한 원고의 주장에 대하여는 따 로 판단할 필요가 없다고 할 것이다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 없어 이를 기각한 다. 판사 이정엽 _________________________ 부동산 목록 - 생략