임차인의 배우자가 다른 주택 분양권을 취득한 사실을 근거로 임대차계약 해지를 주장함.

【원 고】 서울주택도시공사 (소송대리인 법무법인 하나로 담당변호사 정종영) 【피 고】 피고 (소송대리인 변호사 정석진) 【변론종결】2024. 7. 24. 【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 【이 유】 1. 기초 사실 가. 원고는 지방자치법과 지방공기업법 및 서울특별시 서울주택도시공사 설립 및 운영에 관한 조례가 정하는 바에 의하여 택지의 개발과 공급, 주택의 건설, 개량, 공급 및 관리 등을 통하여 시민의 주거생활 안정과 복지향상에 기여함을 목적으로 설립된 지방공기업이다. 나. 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)은 공공주택 특별법에 따른 공공건설임대주택이다. 다. 원고는 2000. 5. 12. 피고와 이 사건 부동산에 관한 임대차계약을 체결하였고, 이후 위 임대차계약을 여러 차례 갱신하였다. 원고가 2022. 7. 20. 피고와 체결한 임대차계약에서는 임대차보증금 10,620,000원, 월 임대료 139,100원, 임대차기간 종료일 2024. 7. 31.로 정하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 이 사건 임대차계약은 공공주택 특별법 제49조의2 제1항, 공공주택 특별법 시행규칙 제32조 제1항 제1호에 따라 공공주택 특별법 시행규칙 [별지 제5호 서식]의 표준임대차계약서를 사용하여 체결되었는데, 이 사건 임대차계약에서 정한 임대인의 해제, 해지 또는 갱신 거절 사유는 아래 기재와 같다. 제10조(임대차계약의 해제 및 해지) ① 임차인이 아래 각호에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 임대인은 이 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. 1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우 2. 공공주택 특별법 제49조의4의 규정에 위반하여 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대주택을 전대한 경우(위반 시 공공주택 특별법 제49조의8에 의거하여 4년의 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임대주택의 입주 자격이 제한될 수 있음) 3. 임대차기간이 시작된 날부터 3월 이내에 입주하지 아니한 경우. 다만 임대인의 귀책사유로 입주가 지연된 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 임대료를 3월 이상 연속하여 연체한 경우 5. 임대주택 및 그 부대시설을 임대인의 동의를 얻지 아니하고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도 외의 용도로 사용하는 경우 6. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우 7. 공공임대주택의 임대차기간 중 임차인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우. 다만 상속·판결 또는 결혼 등 기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 전산검색결과 부적격자로 통보받은 날로부터 6개월 이내에 당해주택을 처분한 경우와 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권을 취득한 날부터 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우, 당해 임대주택의 입주자모집 당시 주택공급에 관한 규칙에 의하여 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경우는 제외한다. 8. 임대차 계약기간이 종료되었음에도 명도 또는 갱신계약을 체결하지 아니하는 경우 9. 임차인이 해당 임대주택에서 퇴거하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우 10. 기타 이 임대차계약서상의 의무를 위반한 경우 라. 원고는 임대주택 입주자에 대한 주택소유 여부 검색 결과 피고의 배우자 소외인이 서울 동대문구 (이하 생략) (아파트명 생략)아파트 (동호수 생략)에 관한 입주예정일 2023. 5. 31.의 분양권(이하 ‘이 사건 분양권’이라 한다)을 취득하였음을 확인하고, 2019. 10. 28.경 피고에게 분양권 취득으로 인한 주택 소유에 해당하여 분양주택의 입주예정일까지만 이 사건 부동산에서 거주 가능하다는 내용의 2019년 분양권 소유로 인한 소명자료 검토 결과 안내를 하였다. 마. 원고는 2023. 8. 22.경 피고에게 피고의 세대가 주택(분양권)을 소유한 것으로 확인되었고, 공공주택 특별법 시행규칙 제25조 제2항 제3호에 의하여 이 사건 분양권 주택의 입주예정일(2023. 5. 31.)까지 이 사건 부동산을 명도하여야 함에도 자진명도하지 않아, 이 사건 임대차계약이 2023. 8. 1. 해지되었음을 통보하고 이 사건 부동산을 2023. 10. 31.까지 자진명도하도록 요청하는 내용의 주택소유(분양권)로 인한 임대차계약 해지통보 및 자진명도 요청을 하였다. 바. 한편 피고와 소외인은 2023. 1. 17. 협의이혼하였고, 소외인은 2023. 1. 20.경 이 사건 부동산에서 퇴거하고 주민등록을 이전하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 9호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항에서 이 규칙에서 정하지 아니한 사항은 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따른다고 규정하고 있고, 주택공급에 관한 규칙 제53조에서 주택 소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 공공임대주택의 임차인이 분양권 등을 갖고 있는 경우 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 임대차계약의 해지사유에 해당한다. 피고와 법률상 부부였던 소외인이 2019. 5. 8. 이 사건 분양권을 취득한 것은 이 사건 임대차계약 제10조 제1항 제7호에서 정한 공공임대주택의 임대차기간 중 임차인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하는 경우에 해당하여 임대차계약의 해지사유가 된다. 따라서 이 사건 임대차계약은 원고의 2023. 8. 22. 자 해지 통지 또는 이 사건 소장 부본 송달로 적법하게 해지되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다. 3. 판단 가. 관련 법리 주거는 인간다운 생활을 위한 필수불가결한 요소이다. 헌법 제35조 제3항은 국가에 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 할 의무를 부여하고 있고, 주거기본법 제2조는 국민이 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리가 있음을 규정하고 있다. 공공주택 특별법은 위와 같은 국가의 의무를 실현하고 국민의 주거권을 보장하기 위하여 주거 문제를 스스로의 경제력에 의해 해결하기 곤란한 경제적 약자 계층에게 생활에 필수적이고 기본적인 조건인 주거기반을 제공하고 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 마련되었다. 공공주택 특별법 제49조의3 제1항은 "공공주택사업자는 임차인이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다."라고 규정하면서 구체적인 사유를 나열하고 있고 같은 법 시행령 제47조 제1항, 제2항에서 그중 일부 사유를 구체화하고 있으며, 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제32조 제1항 [별지 제5호 서식]) 제10조 제1항에서도 위 법 및 시행령 조항 각호 사유와 실질적으로 동일한 내용을 규정하고 있다. 따라서 공공주택 특별법의 적용을 받는 공공임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 특히 앞서 본 각 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 그 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 그 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다(대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다265171 판결 등 참조). 나. 구체적 판단 1) 위 규정과 법리에 비추어 보건대, 앞서 든 증거들과 갑 제10 내지 13호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피고의 배우자가 이 사건 임대차기간 중 다른 주택의 분양권을 취득하게 되었다는 사정만으로는 이 사건 임대차계약 제10조 제1항 제7호에서 정한 임대차계약의 해지사유인 ‘공공임대주택의 임대차기간 중 임차인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하는 경우’에 해당한다고 할 수 없다. ① 공공주택 특별법 시행령 제47조 제2항 제4호는 공공주택 특별법 제49조의3 제1항 제7호에서 임대인의 임대차계약 해지사유로 정한 ‘공공임대주택을 고의로 파손·멸실하는 등 대통령령으로 정하는 경우’의 하나로 ‘공공임대주택의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우’를 규정하고 있을 뿐, 다른 주택의 분양권을 취득한 경우를 해지사유로 명시하고 있지 않다. 이 사건 임대차계약 제10조 제1항 제7호에서도 ‘공공임대주택의 임대차기간 중 임차인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우’를 임대차계약의 해지사유로 규정하고 있을 뿐이다. ② 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항은 ‘공공주택의 입주자 자격, 입주자 선정방법 및 입주자 관리는 이 규칙에서 정하는 바에 따르되, 이 규칙에서 정하지 아니한 사항은 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따른다.’고 규정하고 있고, 주택공급에 관한 규칙 제53조에서는 ‘주택소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 본다.’고 규정하고 있다. 그런데 공공주택 특별법 시행규칙 제25조 제2항 후문은 ‘다만 임대기간 만료 전에 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공공주택사업자에게 해당 공공임대주택을 명도하여야 한다.’고 하면서, 제1호에서는 ‘전용면적이 85㎡ 이하인 공공임대주택으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우’를, 제3호에서는 ‘주택공급에 관한 규칙에 따른 분양권 등을 갖고 있는 사람의 경우 그 입주예정일(분양권 등이 여러 개인 경우에는 가장 빨리 도래하는 입주예정일을 말한다)이 도래한 경우’를 각 규정하고 있다. 이에 의하면, 공공주택 특별법 시행규칙은 입주자 자격, 입주자 선정방법 및 입주자 관리에 관하여 주택을 소유하고 있는 경우와 분양권 등을 갖고 있는 경우를 구분하여 정하고 있다고 봄이 타당하므로, 이에 관하여 주택공급에 관한 규칙 제53조가 준용된다고 할 수 없다. ③ 공공주택 특별법 제49조의3 제1항 제7호와 그 위임을 받은 공공주택 특별법 시행령 제47조 제2항 각호에서는 임대차계약의 해지사유를 명시하고 있고, 이는 위에서 본 것과 같이 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 그 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 그 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다. 그런데 임대차계약의 해지사유에 관한 규정도 아닌 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항의 준용규정만으로 상위법령의 규정인 공공주택 특별법과 공공주택 특별법 시행령에서 정한 임대차계약의 해지사유를 확대하여 해석하는 것은 허용되지 않는다고 봄이 타당하다. ④ 원고는 2019년 피고 배우자의 분양권 취득 사실을 알았음에도 분양주택의 입주예정일까지 이 사건 부동산을 명도할 것을 안내하였을 뿐, 이 사건 임대차계약을 해지하지 않았고, 오히려 2020년과 2022년 이 사건 임대차계약을 갱신하였다. 이는 피고 배우자의 분양권 취득이 임대차계약의 해지사유 내지 갱신거절사유에 해당한다는 원고의 이 사건 소송에서의 주장과 모순된다. 2) 결국 피고의 배우자가 이 사건 임대차기간 중 이 사건 분양권을 취득하였음을 이유로 한 원고의 이 사건 임대차계약 해지 통지는 부적법하다. 나아가 피고는 이 사건 분양권에서 정한 입주예정일 이전에 소외인과 협의이혼하고 소외인이 피고의 세대에서 이전하였으므로, 피고에게 공공주택 특별법 시행규칙 제25조 제2항 제3호에서 정한 분양권의 입주예정일 도래로 인한 명도의무가 있다거나 그 불이행으로 인한 이 사건 임대차계약의 해지사유가 있다고 할 수 없다. 따라서 이 사건 임대차계약이 해지되었음을 전제로 이 사건 부동산의 인도를 구하는 원고의 위 주장은 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별 지] 목록: 생략 판사 권혁재