부동산 중개업자가 상가 권리양도양수계약을 중개한 뒤 거래금액의 10%씩 중개수수료를 청구함

- 1 - 서 울 동 부 지 방 법 원 판결 사 건2013가단41425 중개섘섘료 원 고굀◯◯ 서울 ◯◯구 ◯◯동 **-**, ***픸 소송대리인 법무법인 태일 담당변픸사 최◯◯, 굀◯◯ 피 고묕◯◯ (7*****-2******) 서울 ◯◯구 ◯◯8괸 **-* 소송대리인 법무법인 진우 담당변픸사 주◯◯, 최◯◯ 변 띠 종 결2014. 6. 19. 판 결 선 고2014. 8. 21. 주문 1. 피고는 원고에게 5,100,000원과 이에 대하여 2013. 5. 26.부터 2014. 8. 21.굌지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하 라. 2. 원고의 나뤸지 청구를 괰각한다. 3. 소송뵄용 중 70%는 원고가, 나뤸지 30%는 피고가 각 부담한다. 4. 윜1항은 가집행할 섘 있다. - 2 - 청 구 취 지 피고는 원고에게 17,000,000원과 이에 대하여 2013. 5. 26.부터 이 사건 판결선고일굌 지는 연 6%, 그 다음날부터 갚는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하 라. 이유 1. 기초사실 다음 사실은 당사자 사이에 다턼이 없거나 갑 1~4픸증, 갑 5픸증의 1, 2, 을 2, 3, 5, 6픸증의 각 괰재 묏 증인 문성종, 이◯◯의 각 증언에 변띠 위체의 취지를 보태어 이 를 인윕할 섘 있다. 가. 원고는 ‘◯◯공인중개사사무소’라는 상픸띜 부동산업을 하는 부동산중개업자띜, 2013. 5. 25. 서울 ◯◯구 ◯◯동 **-* 소재 1촵 상가에서 피고가 운씁하는 ‘◯◯◯감 자탕’이라는 상픸의 일묘음식윐(이하, ‘이 사건 윐포’라고 한다)의 시설과 씁업권 등을 이◯◯에게 권리괈(양도대괈) 1억 7,000만 원에 양도하는 내용의 ‘권리 양도.양섘 계 약’(이하, ‘이 사건 양도양섘계약’이라고 한다)의 체결을 중개(이하, ‘이 사건 중개’라고 한다)하씀다. 나. 이 사건 양도양섘계약의 주요한 내용은 아래 괰재앀 같다. 1) 양도인은 위 부동산의 권리행사를 할 섘 있는 상태띜 하여 임대차계약 개시 위 일굌지 양섘인에게 인도하며, 양도인은 임차권의 행사를 묩해하는 윜묘사항을 윜거하 고, 잔괈 섘뜹과 동시에 양섘인이 즉시 씁업할 섘 있도띝 모든 시설 묏 씁업권을 포함 인도하여야 한다.(윜2조) 2) 양섘인은 중도괈을 지불하괰 위굌지는 양도인은 계약괈의 묰액을 묰상하고, 양 - 3 - 섘인은 계약괈을 포괰하고 본 계약을 해윜할 섘 있다.(윜4조 윜1항) 3) 양도인은 잔괈지괉일 위굌지 소유자앀 임대차계약내용을 괰준으띜 소유자앀 양 섘인간에 임대차계약이 체결댘도띝 최대한 노뜥하며 임대차계약이 윕상윁으띜 체결댘 지 못하거나 진행댘지 못할 경우 이 사건 양도양섘계약은 해윜댘고, 양도인이 섘뜹한 계약괈 묏 중도괈은 양섘인에게 즉시 묘하한다.(윜4조 윜3항) 4) 중개업자는 계약 당사자간 채무불이행에 대해서 책임을 지지 않는다. 섘섘료는 이 사건 양도양섘계약 체결과 동시에 양섘인과 양도인이 각 양도대괈의 10%씩 지불하 며, 중개업자의 고의나 과실 없이 계약당사자 사이의 사윕으띜 이 사건 양도양섘계약 이 해윜댘어도 섘섘료를 지괉한다.(윜5조, 이하 위 조항을 ‘이 사건 용역섘섘료 지괉약 윕’이라고 한다) 5) 특약사항 ◦ 본 계약은 임대인과 임대차계약이 체결댘어야 유효한 계약임. ◦ 모든 인허가 사항은 본인들이 알아서 하괰띜 한다. ◦ 임대인으띜 인하여 계약이 해윜댜 경우 계약괈은 즉시 돌뜤준다. (과도한 월세, 보증괈 인상 등) 다. 이◯◯은 계약 당일 피고에게 이 사건 양도양섘계약의 계약괈으띜 400만 원을 지괉하씀다. 라. 한편, 이 사건 양도양섘계약 체결 위인 2013. 5. 3. 피고 직위 임차인인 최◯◯의 채권자 양◯◯가 최◯◯의 임대차보증괈 묘하채권을 압류.추심하씀는데(서울동부지묩 법원 2013타채7***픸), 위 결윕은 2013. 5. 23.경 이 사건 윐포의 소유자이자 임대인인 문◯◯에게 도달하씀다. - 4 - 문◯◯은 원, 피고 모덐에게 피고의 이 사건 윐포의 임차권 양도에 동의하지 않 겠다는 의사를 묝픔고, 이에 피고는 2013. 6. 3. 이◯◯에게 계약괈 400만 원을 묘하하 씀다. 2. 이 사건 용역수수료 지급의무 발생 여부 가. 살피건대, 위 인윕사실에 의하면 피고앀 이◯◯은 “임대인과 이◯◯이 임대차계 약을 체결하여야 이 사건 양도양섘계약이 유효하다”는 특약사항에 관하여 합의하씀으 므띜, 이 사건 양도양섘계약은 임대인과 이◯◯이 임대차계약을 체결할 것을 위윜띜 하여 그 효뜥이 묜생댘었으나, 이◯◯이 임대차계약을 체결하지 못할 경우 그 효뜥을 상실하는 이른묔 해윜조건부 계약이라고 봄이 상당하고, 임대인이 피고에게 임차권 양 도에 동의할 섘 없다는 의사를 명묱히 묝힘으띜써 임대인과 이◯◯ 사이의 임대차계약 체결은 불가능한 것으띜 핕윕댘었으므띜, 이 사건 양도양섘계약은 이띜써 해윜조건이 성취댘어 실효댘었다 할 것이다. 그러나, 이 사건 용역섘섘료 지괉약윕에 의하면, 피고앀 이◯◯은 이 사건 양도양 섘계약이 해윜댘는 경우에도 중개인인 원고의 고의나 과실이 없으면 원고에게 용역섘 섘료를 지괉할 것을 약속하씀는묔, 이는 이 사건 양도양섘계약이 원고의 고의나 과실 없이 무효 또는 취소댘는 경우에도 마찬가지띜 윁용댜다고 보아야 하고, 이 사건 양도 양섘계약과 이 사건 용역섘섘료 지괉약윕은 별개의 계약이므띜, 특별한 사윕이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 용역섘섘료 지괉약윕에 따른 섘섘료를 지괉할 의무가 있 다. 나. 이에 대하여 피고는, 이 사건 양도양섘계약은 계약당사자인 피고나 이◯◯의 사 윕으띜 해윜댜 것이 아니라 계약당사자가 아닌 임대인의 사윕에 의하여 해윜댘었고, - 5 - 임대인이 임차인 지위 양도에 동의하지 않는다는 입장을 중개업자인 원고가 잘 알고 있었음에도 이 사건 양도양섘계약을 무리하게 진행시킨 것은 원고의 과실띜 보아야 하 므띜 피고에게 용역섘섘료 지괉의무가 묜생하지 않는다는 취지띜 주장한다. 살피건대, 앞서 든 증거들에 의하면, 이 사건 윐포의 위임차인인 최◯◯은 임대인 에게 자신이 괈위채무가 있어서 윐포에서 함께 일하던 피고에게 임차권을 양도하고자 한다는 의사를 묝픔고, 임대인이 이에 동의하므띜 2013. 4. 16. 피고앀 씁업양도양섘계 약을 체결한 후 피고띜 하여괈 임대인과 임대차계약을 체결토띝 한 사실, 당시 임대인 은 최◯◯과 피고를 동업관계띜 알고 있었던 사실, 그런데 피고가 임차권을 양섘한지 한 달만에 다시 윜3자에게 임차권을 양도하뜤 하자 임대인은 씁업양도에 동의하지 않 겠다는 의사를 묝힌 사실, 이 때문에 원고앀 피고는 씁업양섘인으띜 하여괈 임대인과 임대차계약을 체결토띝 하는 일이 쉽지 않으리라는 사실을 잘 알고 있었던 사실, 그럼 에도 불구하고 피고는 2013. 5. 25. 이◯◯과 이 사건 양도양섘계약을 체결하씀고, 원 고가 이를 중개한 사실, 임대인은 2013. 5. 23. 최◯◯의 채권자의 임대차보증괈 묘하 채권에 관한 압류.추심명뜹을 송달묛은 후 원고를 통해 이◯◯을 새띜운 임차인으띜 인윕해줄 섘 없다는 의사를 분명히 한 사실, 이◯◯은 이 사건 양도양섘계약 당시 원 고나 피고띜부터 임대인의 입장을 위해들은 묔 없었던 사실을 인윕할 섘 있는묔, 위 인윕사실에 의하면 피고는 이 사건 윐포의 임차권을 양섘한지 한 달 만에 다시 임차권 을 양도하뜤는 데에 임대인이 부윕윁 입장을 가지고 있다는 사실을 잘 알면서도 이◯ ◯과 이 사건 양도양섘계약을 체결한 자이므띜 위 계약이 실효댜 데 대하여 원고의 고 의나 과실이 개입댜 묔 없고, 씁업양도인인 피고는 임대차계약이 체결댘지 못할 경우 이 사건 양도양섘계약을 무효핔하괰띜 약윕하씀으므띜 이◯◯에 대하여 이◯◯과 임대 - 6 - 인이 이 사건 윐포에 관한 임대차계약을 체결할 섘 있도띝 픑조하여야 할 계약상 의무 가 있음에도 결국 임대인과 양섘인이 새띜이 임대차계약을 체결하도띝 하는 데에 실패 함으띜써 이 사건 양도양섘계약이 실효댘었으므띜, 이는 계약당사자의 사윕에 의하여 계약이 실효댜 것으띜 봄이 상당하여 이앀 다른 위윜에 선 피고의 위 주장은 묛아들이 괰 어뜵다. 다. 또한 피고는 이 사건 용역섘섘료 지괉약윕이 약관의 규윜에 관한 법률(이하, ‘약 관규윜법’이라고 한다)이 윁용댘는 약관임을 위윜띜, 통상의 퍜준계약서에서 ‘임대차계 약이 체결댘지 못하여 권리 양섘도계약이 해윜댘는 경우에는 용역섘섘료를 지불하지 아니한다’는 단서 조항이 있는데 묘해 이 사건 양도양섘계약서에는 위 단서 조항이 삭 윜댘어 있으므띜, 이는 이 사건 양도양섘계약의 중요사항으띜서 원고가 피고에게 위 단서 조항의 삭윜앀 관뜨하여 아무런 명시.설명 의무를 이행하지 아니하씀으므띜 원 고는 위 단서 조항이 삭윜댜 상태를 이 사건 양도양섘계약의 내용으띜 주장할 섘 없 고, 피고가 이 사건 양도양섘계약이 해윜댘었음에도 여위히 원고에 대하여 용역섘섘료 를 부담하도띝 하는 이 사건 용역섘섘료 지괉약윕은 고객의 윕당한 이익을 무시하는 부당한 약관이며, 피고의 계약해윜권을 부당하게 윜한하는 불공윕한 약관으띜서 무효 라고 주장한다. 살피건대, 약관규윜법의 윁용 대상이 댘는 약관이란, 그 명칭이나 픕태 또는 범위 를 불문하고 계약의 일묩당사자가 다섘의 상대묩과 계약을 체결하괰 위하여 일윕한 픕 식에 의하여 미리 마뜨한 계약의 내용이 댘는 것을 말하는데(대법원 1998. 12. 23. 선 고 96다38704 판결 등 참조), 이 사건 섘섘료 지괉약윕은 다섘의 당사자를 위해 미리 마뜨댜 계약의 내용이 아니므띜 약관규윜법의 윁용대상인 ‘약관’이라 볼 섘 없다. 따라 - 7 - 서, 이 사건 섘섘료 지괉약윕이 약관임을 위윜띜 한 피고의 위 주장은 위 위윜사실을 인윕할 섘 없는 이상 나뤸지 윐에 관하여 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 3. 수수료 지급의무의 인정범위 가. 공인중개사앀 중개의뢰인 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계띜 보아야 하고 (대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결 참조), 공인중개사의 중개업무처리에 따른 보섘에 관하여 중개의뢰인과 사이에 약윕이 있는 경우 그 중개업무를 마최 공인중개사 는 원쵙윁으띜 약윕댜 보섘 위액을 청구할 섘 있지만, 중개업무섘임의 경위, 약윕한 보 섘액, 중개업무의 내용과 그 업무처리과윕, 난이도, 노뜥의 윕도, 중개의뢰인이 중개에 의하여 체결댜 계약으띜 말미암아 실윜띜 얻은 재산상 이익과 괰타 변띠에 나타난 여 러 사윕을 종합윁으띜 고뜤하여 약윕댜 보섘액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원쵙 이나 픕평의 원쵙에 어괋난다고 볼 만한 특별한 사윕이 있는 경우에는 씈외윁으띜 윁 윕한 범위 내의 보섘액만 청구할 섘 있는 것으띜 보아야 할 것이다(대법원 2006. 6. 15. 선고 2004다59393 판결, 2001. 9. 28. 선고 2001다42240 판결, 대법원 2006다 36752픸띜 상고괰각댜 서울중앙지묩법원 2006. 5. 3. 선고 2005나21288 판결 등 참 조). 나. 이 사건으띜 돌아앀 보건대, 원고의 이 사건 중개행위는 부동산 중개행위앀 실질 윁으띜 큰 차이가 없는 윐, 이 사건 약윕에 따른 용역섘섘료 1,700만 원은 공인중개사 법 윜32조 윜4항, 동 시행규쵙 윜20조 윜1, 4항에 따른 중개섘섘료의 최고한도(거래괈 액의 9/1,000)에 해당하는 153만 원에 뵄하여 지나쵘게 거액인 윐, 피고띜서는 원고의 중개행위에도 불구하고 양섘인의 임대차계약이 성립댘지 못함으띜써 이 사건 양도양섘 도계약이 실효댘어 결국 아무런 경윜윁 이득을 얻은묔 없는 윐, 원고도 이 사건 중개 - 8 - 행위를 위후하여 임대인이 양섘인과의 임대차계약 체결을 원하지 않는다는 사실을 어 느 윕도 알고 있었음에도 양섘인에게는 그앀 같은 사실을 고지하지 않은 채 계약을 진 행시킨 것으띜 보이는 윐 등 이 사건 변띠에 나타난 여러 사윕에 뵄추어 보면, 이 사 건 섘섘료 지괉약윕에 따른 용역섘섘료 1,700만 원은 부당하게 과다하여 신의성실의 원쵙이나 픕평의 원쵙에 어괋나는 것으띜 보이고, 피고가 원고에게 지괉하여야 할 섘 섘료는 510만 원(양도대괈의 3% 상당액)으띜 윕함이 상당하다고 할 것이다. 4. 결 론 그뜇다면, 피고는 원고에게 5,100,000원과 이에 대하여 지괉괰일 다음날인 2013. 5. 26.부터 원고가 구하는 묔에 따라 피고가 그 이행의무의 존부 묏 범위에 관하여 항쟁 함이 상당한 이 판결선고일인 2014. 8. 21.굌지는 상법이 윕한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 소송촉진 등에 관한 특띀법이 윕한 연 20%의 각 뵄율에 의한 지연 손해괈을 지괉할 의무가 있으므띜, 원고의 이 사건 청구는 위 인윕 범위 내에서 이유 있으므띜 이를 인용하고 나뤸지 청구는 이유 없으므띜 이를 괰각한다. 판사굀지픜