임대차 계약에 따라 대지 임차 후 건물 신축 점유

【원고, 피항소인 겸 항소인】 박양순외 1인 【피고, 항소인 겸 피항소인】 김용성 【제1심】 광주지방법원(80가합163 판결) 【주 문】 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 피고는, 원고 박양순으로부터 금 768,220원을 지급받음과 상환으로 위 원고에게 광주시 북구 중흥동(지번 1 생략) 대 131평 2홉 지상에 건립된 별지도면표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내의 세멘부록크조 스레트즙 평가건 사무실 및 주택 건평 85.5평방미터와 같은 도면표시 ㅅ, ㅇ, ㅈ, ㅊ, ㅅ의 각 점을 순차로 연결한 선내의 세멘부록크조 스레트즙 평가건 창고 6.2평방미터 및 같은 도면표시 ㄱ’, ㄴ’, ㄷ’, ㅎ’, ㄱ’의 각 점을 순차로 연결한 선내의 세멘부록크조 스레트즙 평가건 변소 건평 3.8평방미터를 각 철거하여 위 대지 131평 2홉을 인도하고, 원고 문병학으로부터 금 1,598,336원을 지급받음과 상환으로 위 원고에게 같은 동(지번 2 생략) 대 149평 3홉 지상에 건립된 같은 도면 표시 ㅇ, ㄹ’, ㅇ’, ㅈ, ㅇ의 각 점을 순차로 연결한 선내의 세멘부록크조 스레트즙 평가건 창고 건평 32.7평방미터 및 같은 도면표시 ㅂ’, ㅅ’, ㅇ’, ㅈ’, ㅂ’의 각 점을 순차로 연결한 선내의 세멘부록크조스레트즙 평가건 주택 및 사무실 건평 84.2평방미터를 각 철거하여 위 대지 149평 3홉을 인도하라. 원고들의 나머지 청구를 각 기각한다. 소송비용은 제1, 2심 모두 이를 3분하여 그중 2는 피고의, 나머지는 원고들의 각 부담으로 한다. 위 제2항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】피고는 원고 박양순에게 광주시 북구 중흥동(지번 1 생략) 대 131평 2홉 지상에 건립된 주문 제2항 전단기재 각 건물을 철거하여 위 대지를 인도하고, 1980. 1. 1.부터 위 대지인도시까지 월 금 84,191원의 비율에 의한 금원을 지급하고, 원고 문병학에게 같은동(지번 2 생략) 대 149평 2홉지상에 건립된 주문 제2항 후단기재 각 건물을 철거하여 위 대지를 인도하고, 1980. 1. 1.부터 위 대지인도시까지 월 금 95,805원의 비율에 의한 금원을 지급하라. 소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행의 선고 【이 유】1. 이 사건 대지인 광주시 북구 중흥동(지번 1 생략) 대 131평 2홉이 원고 박양순의 소유이고, 같은동(지번 2 생략) 대 149평 3홉이 원고 문병학 외 5명이 공동소유인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 성립에 다툼이 없는 갑 제4호증(임대차계약서), 피고가 공성부분과 그 수령사실을 인정하는 갑 제5호증(통고서)의 각 기재 및 원심증인 유영도의 증언과 감정인 고해주의 감정결과, 원심 및 당심의 검증결과에 변론의 전취지를 종합하면, 1976. 9.경 피고가 원고들로부터 이 사건 대지를 보증금 1,000,000원, 월 임료 금 70,000원에 임차하여 사용하다가 같은해 10.경 피고가 원고들의 승낙을 받아 이 사건 대지상에 주문기재 각 건물(뒤에서는 이 사건 건물이라 한다)을 신축, 그해 말경에 완공하여 거주사용중, 1977. 1. 1. 원고들과 피고사이에 위 임대차 기한을 1978. 12. 31.까지로 하고(임대차계약서에는 임대차기한을 1979. 12. 31.로 기재되어 있으나 이는 1978. 12. 31.의 착오기재임에 당사자간 다툼이 없다) 임대차기간 만료시에는 피고가 이 사건 건물을 철거하여 이 사건 대지를 원고들에게 인도하기로 서면약정한후 1979. 5.경 원고들과 피고사이에 위 임대차기한을 1979. 12. 31.까지로 연장하기로 합의한 사실 및 현재도 피고가 이 사건 건물을 소유하면서 이 사건 대지를 점유하고 있는 사실을 각 인정할 수 있고 위 인정에 일부 반하는 원심증인 진동은의 일부 증언은 당원이 믿지 아니하고 달리 반증이 없다. 그렇다면 원고들과 피고사이의 이 사건 대지에 대한 위 임대차계약은 임대기간의 만료로 특별한 다른 사정이 없는 한 피고는 위 대지 131평 2홉의 소유자인 원고 박양순에게 위 대지상에 건립된 주문 제2항 전단기재의 각 건물을 철거하여 위 대지를 인도하고, 한편 위 대지 149평 3홉에 대하여는 동 대지의 공유자로서 그 보존행위로 이 사건 청구에 이른 원고 문병학에게 동 대지상에 건립된 주문 제2항 후단기재의 각 건물을 철거하여 위 대지를 인도할 의무가 각 있다 할 것이다. 피고는 당초 원ㆍ피고간의 위 임대차계약은 임차보증금으로 금 1,000,000원을 원고들에게 지급한 것에 그쳤으나 1977. 11. 말경 피고가 원고들에게 위 임차보증금외에 따로이 매달 임료로서 금 70,000원씩을 그해 1.부터 소급하여 지급하면서 이 사건 대지 가까이에 있는 광주역이 타처로 이전될 때까지 피고가 이 사건 대지를 사용하기로 그 임차기한을 연장하기로 합의하였다고 주장하나 앞서 당원이 믿지 아니하는 원심증인 진동은의 증언 이외에는 이를 인정할 만한 아무런 자료가 없으므로 피고의 위 주장은 받아들이지 아니 한다. 또한 피고는, 이 사건 대지에 대한 위 임대차계약은 이 사건 건물의 소유를 목적으로 한 것이므로민법 제643조의 규정에 따라 원고들에 대하여 이 사건 건물의 매수를 청구한다고 주장하므로 살피건대,민법 제643조에서 규정하는 임차인의 건물매수청구권은 토지의 임대차가 건물의 소유를 목적으로 하여야 할 뿐만 아니라 나아가 계약 당사자간에 그 임차지상의 건물을 철거하기기로 하는 약정이 없었던 때에 인정된다 할 것인바, 원고들과 피고사이에 이 사건 대지에 대한 임대차기간이 만료되면 이 사건 건물을 철거하기로 하는 약정이 있었음은 위에서 인정한 바와 같고, 가사 그와 같은 약정이 없었다 하더라도 원심감정인 박병훈의 감정결과와 원심 및 당심의 검증결과에 의하면, 이 사건 대지는 대로 부근에 위치하여 그 싯가가 금 1억 8천여만 원에 달함에 비하여 이 사건 건물은 이 사건 대지를 주차장 및 세차장으로 사용하기 위하여 건립한 이른바 가건물에 가까운 허술한 건물들인 사실을 인정할 수 있으므로 이 사건 대지의 임대차가 이 사건 건물의 소유를 목적으로 한 것이라고는 보기 어렵고 따라서 피고의 이 사건 건물매수청구주장은 이유없다 하겠다. 피고는 또한, 이 사건 대지임차당시에는 이 사건 대지가 도로보다 낮은 사실상 답이었는바, 피고가 금 2,275,000원을 들여 이 사건 대지를 도로높이로 매립하였으므로 원고들로부터 위 금원을 상환받기전에는 이 사건 대지를 인도할 수 없다고 주장하므로 살피건대, 원심증인 범은식의 증언에 당원의 검증결과 및 변론의 전취지를 종합하면, 피고는 이 사건 대지를 임차한후 1976. 10.경부터 약 1개월간에 걸쳐 금 3,000,000원을 들여 도로보다 약 두자 가량 낮을뿐만 아니라 지반이 약한 이 사건 대지를 주위 도로높이로 매립하였는바 그로 인하여 이 사건 대지의 가치는 위 지출비용 이상으로 증가하여 현존하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 원심증인 김대웅, 원심 및 당심증인 박채기의 증언만으로는 위 인정을 뒤집을 자료로 하기에 부족하고 달리 반증이 없다. 그렇다면 피고는 위 지출비용범위에서 피고가 주장하는 금 2,275,000원을 원고들로부터 상환받을 때까지 이 사건 대지를 유치할 권리가 있다 할 것이고 한편 피고가 원고들에게 이 사건 대지 임차보증금으로 금 1,000,000원을 지급한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로 피고의 원고들에 대한 이 사건 건물철거 및 대지인도 의무와 원고들의 피고에 대한 위 임차보증금 반환채무와는 이에 대한 피고의 항변과 같이 동시이행의 관계에 있다 할 것이다. 2. 원고들은 임대차기간 만료후의 피고의 이 사건 대지점유는 불법점유라고 주장하면서 피고에 대하여 이 사건 대지에 대한 임료상당의 손해배상을 구하므로 살피건대, 피고가 원고들로부터 이 사건 대지의 매립비용을 상환받을 때까지 이 사건 대지를 유치할 권리가 있음은 위에서 인정한 바와 같고, 그렇다면 위와 같은 유치권에 기한 피고의 이 사건 대지 점유가 불법점유라고 할 수는 없으므로 피고의 이 사건 대지점유가 불법점유임을 전제로 구하는 원고들의 임료상당 손해배상청구는 더 나아가 판단할 필요없이 이유없다 하겠다. 원고들은 가사 피고의 이 사건 대지점유가 불법점유가 아니어서 손해배상책임이 없다하더라도 피고는 원고들에 대하여 적어도 임대료는 지급하여야 하는바, 피고가 1980. 1. 1.부터 원고들에게 임대료를 지급치 아니하여 부당이득을 하고 이로 인하여 원고들은 임대료 상당의 손해를 입고 있으므로 피고는 원고 박양순에게는 1980. 1. 1.부터 이 사건 당심변론종결일까지 매달 금 84,191원을, 원고 문병학에게는 1980. 1. 1.부터 역시 이 사건 당심변론종결일까지 매달 금 95,805원씩의 비율에 의한 금원을 지급하여야 할 것인바, 피고의 위 부당이득금원과 원고들의 피고에 대한 위 유익비 상환채무와 대등액에서 상계한다고 주장한다. 그러므로 살피건대, 피고의 이 사건 대지점유가 유치권에 기한 점유로서 불법점유가 아님은 앞서 본 바와 같으나 비록 유치권자라 할지라도 그 유치권의 행사로 단순히 유치물의 유치를 위한 보존정도를 초과하여 유치물건을 사용한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 차임상당의 이득은 부당이득으로서 유치물소유자에게 이를 반환할 의무가 있다 할것인바, 앞서 당원이 믿는 각 증거에 의하면 피고는 이 사건 대지에 대한 유치권행사 후에도 당초의 이 사건 대지임대차목적과 동양으로 이 사건 대지를 주차장 및 세차장의 용도로 계속 사용하여온 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으므로, 피고는 원고들에게 위 임대차기간 만료일의 다음날인 1980. 1. 1.부터 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 당심변론종결일인 1981. 12. 10.까지 차임상당의 이득을 일응 부당이득으로서 원고들에게 반환하여야 할 의무가 있다할 것이고 나아가 반환하여야 할 차임의 수액에 관하여 보건대, 본건과 같이 종전의 임대차계약에 의한 차임의 정함이 있는 때에는 특별한 사정이 없는 한 종전의 임대차계약에 의한 차임인 월 금 70,000원의 비율로 반한하여야 함이 상당하다 할 것인바 다만, 토지공유자의 공유지분에 따른 임료상당 청구권은 각자의 지분에 대응한 비율의 한도에서만 행사할 수 있을뿐 다른 공유자의 지분에 대하여는 그 청구권이 있다 할 수 없고, 주문기재의 대 149평 3홉이 원고 문병학 외 5인의 공동소유임은 앞서 본 바와 같이 다툼이 없으며 한편 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정되므로 원고 문병학의 이건 상계항변을 위한 임료상당 청구권은 그의 지분비율에 한하여 이유있다 하겠다. 3. 그렇다면 피고는 위 지출비용범위내에서 피고가 주장하는 금 2,275,000원과 위 임차보증금 1,000,000원, 합계 금 3,275,000원을 상환받을 때까지 이 사건 대지를 유치할 권리가 있다 할 것인바 위 금 3,275,000원은 이 사건 대지의 소유면적에 비례하여 위 대지 131평 2홉의 소유자인 원고 박양순이 금 1,531,836원(3,275,000원×131.2/(131.2+149.3)원 미만은 절사, 이하 같다)을, 위 대지 149평 3홉의 공유자인 원고 문병학 외 5명이 금 1,743,163원(3,275,000원×149.3/(131.2+149.3)을 각 부담하여야 할 것이고, 한편 피고는 원고들에게 이 사건 대지의 소유면적에 비례하고, 또한 원고 문병학 지분의 범위내의 부당이득으로서 원고 박양순에게 금 763,616원, [70,000(23+10/31)+131.2/280.5]원고 문병학에게 금 144,827원〔70,000(23+10/31)×149.3/280.5×1/6〕을 각 지급할 의무가 있다 할 것이므로 상계적상에 있는 위 각 금원을 대등액에서 상계하면 피고에게 원고 박양순은 금 768,220원을, 원고 문병학은 금 1,598,336원을 각 지급하여야 할 것이므로 (원고 문병학 외 5명의 위 임차보증금 반환채무와 유익비 상한채무는 성질상 불가분 채무이다)결국 피고는 원고들로부터 위 각 금원을 지급받음과 상환으로 원고들에게 각 주문기재의 건물을 철거하여 주문기재의 각 대지를 인도할 의무가 있다 할 것이다. 4. 그렇다면 원고들의 이 사건 건물철거 및 대지인도청구는 위 인정범위내에서 이유있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유없어 이를 기각하며, 임료상당 손해배상청구는 모두 이유없으므로 이를 각 기각할 것인바, 제1심판결은 당원과 일부 결론을 달리하여 부당하므로 제1심판결을 주문과 같이 각 변경하고, 원고들의 나머지 청구를 각 기각하고, 소송비용은 제1, 2심 모두 이를 3분하여 그중 2는 피고의, 나머지는 원고들의 각 부담으로 하고, 가집행선고를 붙여 주문과 같이 판결한다. 판사 심의섭(재판장) 김경일 맹천호