원고가 피고에게 영화관을 임대했으나 위층 화재로 훼손되어 피고가 보수비용 1500만원을 지출하고 차임 연체를 이유로 계약 해지 통보를 받음

【원고, 피항소인 겸 부대항소인】 주식회사 에스엠주택건설 (소송대리인 변호사 신창수) 【피고, 항소인 겸 부대피항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 청률 담당변호사 권재창 외 1인) 【제1심판결】 창원지방법원 통영지원 2015. 4. 9. 선고 2014가합2187 판결 【변론종결】2016. 4. 14. 【주 문】 1. 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 2. 원고의 부대항소를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지 피고는 원고에게, 가. 별지2 기재 건물을 인도하라. 나. 24,000,000원 및 2015. 2. 14.부터 별지2 기재 건물의 인도 완료일까지 월 8,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 다. 별지3 기재 영화상영업신고에 관한 폐업신고절차를 이행하라. 라. 별지4 기재 영화상영관등록 명의변경절차를 이행하라. 2. 항소취지 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소한다. 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 3. 부대항소취지 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 8,000,000원 지급하라. 【이 유】1. 기초사실 가. 원고는 2012. 8. 13. 피고에게 원고 소유의 별지2 기재 건물(이하 ‘이 사건 영화관’이라고 한다)을 임대차보증금 100,000,000원, 차임 월 8,000,000원(매월 10일 후불 지급), 임대차기간 2012. 8. 13.부터 2021. 8. 12.까지로 정하여 임대(이하 ‘이 사건 임대차’라고 한다)하고, 같은 날 피고에게 이 사건 영화관을 인도하였으며, 2012. 8. 13.부터 임대차보증금 잔금 지급일 전날인 2013. 9. 12.까지의 월 차임을 면제하여 주었다. 나. 원고는 이 사건 영화관에서 영화상영업 신고 및 영화상영관 등록을 마치고 영화상영업을 하고 있었는데, 이 사건 임대차와 함께 피고에게 영업양도(지위승계)를 하여 피고 명의로 영화상영업 신고 및 영화상영관 등록 변경이 이루어졌다. 다. 원고는 이 사건 영화관 위층인 8, 9층 건물도 소유하였는데 이를 주식회사 세븐에게 임차하여 주었다. 주식회사 세븐은 위 8, 9층 건물에서 나이트 클럽을 운영하기 위하여 무대 등 설치공사를 진행하다가 2013. 5. 13. 용접 작업 중 화재(이하 ‘1차 화재’라고 한다)를 발생시키고, 2013. 10. 10. 또 다시 용접 작업 중 화재(이하 ‘2차 화재’라고 한다)를 발생시켰다. 1, 2차 화재로 인하여 이 사건 영화관은 그 시설이 훼손되는 등의 피해를 입었다. 라. 이 사건 임대차계약에 따른 약정 월 차임액과 피고가 실제로 지급한 월 차임액은 별지1 표 기재와 같다. 이에 원고는 피고에게 이 사건 소장에 기하여 피고의 2기 이상 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통지를 하였고, 위 소장은 2014. 8. 8. 피고에게 도달하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5, 6호증, 을 제1 내지 10, 12, 13, 14, 54호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상, 제1심 증인 소외 2, 소외 3의 각 증언, 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장 가. 원고의 주장 피고는 2014. 8. 8. 기준으로 2기 이상의 차임을 연체하였으므로 이를 이유로 한 원고의 이 사건 임대차계약 해지는 적법하다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차의 종료로 인하여 이 사건 영화관을 인도하고, 영화상영업신고에 관한 폐업신고절차를 이행하고, 영화상영관등록 명의변경절차를 이행하고, 이 사건 영화관을 점유, 사용함에 따른 차임 상당의 부당이득으로 24,000,000원 및 2015. 2. 14.부터 별지2 기재 건물의 인도 완료일까지 월 8,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다. 나. 피고의 항변 1) 주위적 항변 원고는 2차 화재 이후 이 사건 영화관을 수리하여 주지 아니하였고, 이에 피고는 소외 1에게 이 사건 영화관 보수 공사를 시키고 공사대금으로 15,000,000원을 지급하였고, 소외 4에게 건물 청소를 시키고 청소비로 1,800,000원을 지급하였다. 임차인은 임대인의 수선의무 불이행으로 인하여 사용, 수익하지 못한 비율만큼 차임 지급을 거절할 권능이 있고, 이에 따라 임대인이 수선의무를 이행하지 아니하여 임차인이 임차목적물을 직접 수선한 경우에는 그에 소요된 비용을 지급받기 전까지 임차인은 차임 지급을 거절할 권능이 있다. 또한 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있고, 임차인이 필요비를 지출한 경우 즉시 상환청구권이 발생하기 때문에 비용의 상환과 차기의 차임 지급에 관하여 동시이행의 항변권을 주장할 수 있다. 따라서 2014. 8. 8. 기준으로 피고가 연체한 차임은 10,200,000원(=27,000,000원-16,800,000원)에 불과하므로 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 바 없어 원고의 해지는 부적법하다. 2) 예비적 항변 가) 피고는 화재 발생 직후 원고에게 손해배상 등을 요구하면서 차임 지급을 거절하였는바, 1차 화재로 인하여 미지급한 9,000,000원(=4,000,000원+5,000,000원)과 2차 화재로 인하여 미지급한 4,000,000원의 합계액에 해당하는 13,000,000원의 차임지급의무는 피고가 한 상계의 의사표시 또는 원고와 피고 사이의 공제합의에 따라 소멸하였다. 2014. 8. 8. 기준으로 피고가 연체한 차임은 14,000,000원(=27,000,000원-13,000,000원)에 불과하므로 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 바 없어 원고의 해지는 부적법하다. 나) 피고는 제2차 화재로 인하여 72,000,000원의 손해를 입었고, 이는 원고가 임대인으로서 임차인인 피고로 하여금 그 임차목적물을 사용, 수익하도록 할 의무를 위반하여 발생한 손해이다. 피고는 이 사건 항소이유서를 통하여 위 손해배상채권과 미지급 차임 채권을 대등액에서 상계하는바, 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 바 없어 원고의 해지는 부적법하다. 다) 원고의 해지권 행사는 권리남용으로 신의칙에 위반하여 부적법하다. 라) 설사 원고의 해지권 행사가 적법하다고 하더라도 피고의 원고에 대한 이 사건 영화관 인도의무와 원고의 피고에 대한 임대차보증금 100,000,000원 반환의무는 동시이행관계에 있다. 3. 주위적 항변에 대한 판단 건물 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있는바(민법 제640조), 원고의 해지 통지가 피고에게 도달한 2014. 8. 8.을 기준으로 피고의 차임 연체액이 얼마인지가 쟁점이다. 살피건대, 임대인은 임차인이 임차물을 사용, 수익할 수 있도록 그에 필요한 상태를 유지하여 주어야 하므로(민법 제623조), 그 유지를 위하여 수선이 필요하면 자기의 비용으로 수선을 하여 주어야 한다. 따라서 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출하였다면 임대인에 대하여 즉시 이를 상환하여 줄 것을 청구할 수 있으므로(민법 제626조), 임차인은 위 비용의 상환과 차기의 차임 지급에 관하여 동시이행을 주장할 수 있다. 이 사건에 관하여 보건대, 을 제8, 9, 10, 21, 36, 37, 41, 44, 50, 51호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상, 당심의 한화손해보험 주식회사에 대한 사실조회결과, 당심 증인 소외 1의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 2차 화재는 발화 후 1시간여 만에 진화되면서 이 사건 영화관 위층인 8, 9층 건물 내부시설이 전소되고, 화재로 인한 연기 및 화재 진압을 위하여 사용한 물로 인하여 이 사건 영화관 6, 7층의 천장 및 벽면 마감재, 의자, 음향기기, 영사기 등이 훼손되었으며, 승강기 3대가 수침되고 건물 외벽 및 내부계단이 그을음에 심하게 훼손된 사실, ② 피고는 2013. 10. 11.경 ‘○○○○○○○○○○○’라는 상호로 영업을 하는 소외 1에게 화재로 인하여 훼손된 이 사건 영화관의 보수 공사를 도급 주었고, 소외 1은 전선 등을 교체하는 등 전기시설을 보수하고, 석고보드 등 마감재를 교체하고, 오염된 벽면을 새로이 도장하는 공사를 하였고, 그 공사대금으로 피고로부터 2013. 10. 11.경 5,000,000원 및 2013. 10. 16.경 10,000,000원을 각 지급받은 사실을 인정할 수 있다. 나아가 피고는 2차 화재로 인한 분진, 오물 등을 제거하기 위한 건물 청소비로 1,800,000원을 소외 4에게 지급하였다고 주장하나, 갑 제27호증, 을 제15호증의 1의 각 기재만으로는 피고가 위와 같은 비용을 지출하였다는 점을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 위와 같이 피고는 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용, 수익할 수 있는 상태로 회복하기 위하여 15,000,000원을 지출하였는바 이는 임차물의 보존에 관한 필요비로서 원고에 대하여 즉시 상환하여 줄 것을 청구할 수 있고, 위 비용의 상환과 차기의 차임 지급에 관하여 동시이행을 주장할 수 있다. 피고는 원고의 해지 통지를 받은 2014. 8. 8. 기준 약정 차임액과 지급액의 차액 27,000,000원 중 15,000,000원에 대하여는 위 비용의 상환과 동시이행을 주장할 수 있는바 그 지급을 연체한 것이라고 볼 수 없다. 2014. 8. 8. 기준으로 피고가 연체한 차임은 12,000,000원(=27,000,000원-15,000,000원)에 불과하므로 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 바 없어 원고의 해지는 부적법하다. 따라서 원고의 해지로 인하여 이 사건 임대차가 종료되었음을 전제로, 이 사건 영화관 인도, 영화상영업신고에 관한 폐업신고절차 및 영화상영관등록 명의변경절차의 이행, 이 사건 영화관을 점유, 사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금의 지급을 구하는 원고의 주장은 나머지 점에 관하여 더 살펴 볼 필요 없이 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 피고 패소부분을 취소하고 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하고, 원고의 부대항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 김종호(재판장) 이수연 조정환