펜션 리모델링공사를 마친 뒤, 사용승낙서 미제공으로 주택 신축공사 착공이 늦어지는 상황이 발생함.

- 1 - 전 주 지 방 법 원 판 결 사 건2025가단12234 약정금 원 고A 피 고B 변 론 종 결2026. 6. 12. 판 결 선 고2026. 7. 10. 주 문 1.피고는 원고에게 50,000,000원 및 이에 대하여 2025. 1. 16.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 돈을 지급하라. 2.소송비용은 피고가 부담한다. 3.제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 주문과 같다. 이 유 1. 기초사실 가. 원고는 2024. 7.경 피고로부터 전북 **** **** **** 소재 ****에 - 2 - 대한 리모델링공사를 수급하여 같은 달 공사를 완료하였다(이하 ‘이 사건 펜션’ 및 ‘이 사건 보수공사’라 한다). 나. 원고는 2024. 9. 5. 피고와 사이에 전북 **** **** **** 토지 지상에 피고 를 건축주로 하는 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 원고가 신축하는 내용의 건설공사 표준계약을 체결하였는데 그 주요 내용은 아래와 같다(이하 ‘이 사건 공사계 약’ 및 ‘이 사건 특약’이라 한다). 다. 피고는 원고의 소개를 통해 알게 된 D를 통하여 ****에 이 사건 주택 건설공사 표준도급계약서 3. 착공 년월일: 2024. 9. 9. 4. 준공예정 연월일: 2024. 12. 30. 5. 계약금액: 오억 이천 오백만 원 정(부가세 별도) 특약사항 2. 2024. 9. 9.부터 착공시점이 늦어지면 늦어지는 만큼 준공일도 늦추어진다. 5. 공사금액 외 설계비, 토목설계비, 고용산재비, 한전 불입금, 상수도 불입금, 분할측 량비용은 원고가 선지급 후 피고에게 청구한다. 6. 공사금액은 원고가 피고로부터 인수하기로 한 이 사건 펜션 매매금액으로 시작한 다. 매매금액은 이 사건 보수공사에 들어간 공사금액(일금 오천만 원)을 제외한 일 금 팔억 원으로 한다. 11. 이 사건 주택 준공까지 원활하게 이루어지는 경우 이 사건 펜션을 원고에게 명의 이전한다. 13. 지상권 설정(사용승낙서) 피고가 해결한다. 14. 설계사가 ****에 접수한 뒤 15일 이상 착공이 미루어질 경우(피고의 사용승낙서 로 인해) 이 사건 보수공사에 투입된 금액(일금 오천만 원)에 대해 배상으로 피고 가 원고에게 지불한다. 16. 이 사건 펜션의 운영권은 명의이전되기 전까지 피고에게 있다. - 3 - 의 설계를 의뢰하였는데, 위 건축사(이하 ‘이 사건 건축사’라 한다)는 예정 착공일이 지 나도록 ****청에 이 사건 주택에 관한 건축허가 신청을 하지 않았고, 피고 역시 원 고에게 사용승낙서를 제공하지 않았으며 그로 인하여 이 사건 주택은 현재까지 착공에 이르지 못하였다. 【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 기재, 변론 전체의 취지 2. 주장 및 판단 가. 당사자들의 주장 1) 원고 피고가 사용승낙서를 제공하지 않아 이 사건 주택 신축공사를 착공하지 못하였 으므로 피고는 이 사건 특약 제14조에 따른 약정금 5,000만 원을 지급할 의무가 있다. (설계사가 ****에 건축허가를 접수할 것을 위 특약의 정지조건이라고 보더라도, 피고가 위 조건의 성취를 방해하였으므로 민법 제150조 제1항에 따라 조건 성취가 의제된다). 2) 피고 가) 설계사가 ****에 이 사건 주택에 관한 건축허가신청를 접수한 사실이 없으 므로 이 사건 특약 제14조의 정지조건이 성취되지 않았다. 나) 설계사가 건축허가를 접수하지 못한 것은 원고가 정식 설계도면을 제공하지 않은 점, 설계비 미지급, 자금부족 등 원고의 귀책사유이다. 다) 설령 조건 성취 방해행위가 있었다고 하더라도 위 원고의 귀책사유로 인하 여 조건성취 가능성이 현저히 낮았으므로 민법 제150조 제1항은 적용되지 않는다. 라) 원고의 정식도면 제공이 선이행되어야 피고가 사용승낙서를 제공할 수 있으 므로 피고의 채무불이행이 아니다. - 4 - 나. 청구원인에 대한 판단 1) 이 사건 특약 제14조의 정지조건 성취여부 앞서 본 이 사건 계약 및 이 사건 특약의 체결 경위와 문언 자체의 의미를 종합 하여 보면, 이 사건 특약 제14조는 이 사건 주택에 관한 건축허가 신청이 설계사에 의 하여 허가관청인 ****청에 접수된 후, 피고가 이 사건 특약 제13조에서 약속한 사용 승낙서를 제공하지 않아 15일 이상 착공이 지연된 경우, 이 사건 보수공사에 투입된 금액을 5,000만 원으로 정산하여 지급하기로 한 약정으로 봄이 상당하다. 그런데 이 사건 주택에 관한 건축허가 신청이 ****청에 접수되지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로 이 사건 특약 제14조의 정지조건은 성취되지 않았다. 2) 민법 제150조 제1항에 따른 조건 성취 의제 여부 가) 관련 법리 민법 제150조 제1항은 조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 신의성 실에 반하여 조건의 성취를 방해한 때에는 상대방은 그 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있다고 정함으로써, 조건이 성취되었더라면 원래 존재했어야 하는 상태를 일방 당 사자의 부당한 개입으로부터 보호하기 위한 규정을 두고 있다. 이 조항은 권리의 행사 와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다는 법질서의 기본원리가 발현된 것 으로서, 누구도 신의성실에 반하는 행태를 통해 이익을 얻어서는 안 된다는 사상을 포 함하고 있다. 당사자들이 조건을 약정할 당시에 미처 예견하지 못했던 우발적인 상황 에서 상대방의 이익에 대해 적절히 배려하지 않거나 상대방이 합리적으로 신뢰한 선행 행위와 모순된 태도를 취함으로써 형평에 어긋나거나 정의관념에 비추어 용인될 수 없 는 결과를 초래하는 경우 신의성실에 반한다고 볼 수 있다(대법원 2021. 1. 14. 선고 - 5 - 2018다223054 판결 참조). 일방 당사자의 신의성실에 반하는 방해행위 등이 있었다는 사정만으로 곧바로 민법 제150조 제1항에 의해 그 상대방이 발생할 것으로 희망했던 결과까지 의제된다 고 볼 수는 없으므로, 여기서 말하는 ‘조건의 성취를 방해한 때’란 사회통념상 일방 당 사자의 방해행위가 없었더라면 조건이 성취되었을 것으로 볼 수 있음에도 방해행위로 인하여 조건이 성취되지 못한 정도에 이르러야 하고, 방해행위가 없었더라도 조건의 성취가능성이 현저히 낮은 경우까지 포함되는 것은 아니다. 만일 위와 같은 경우까지 조건의 성취를 의제한다면 단지 일방 당사자의 부당한 개입이 있었다는 사정만으로 곧 바로 조건 성취로 인한 법적 효과를 인정하는 것이 되고 이는 상대방으로 하여금 공 평·타당한 결과를 초과하여 부당한 이득을 얻게 하는 결과를 초래할 수 있기 때문이다. 한편 일방 당사자가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해하였는지는 당사자들이 조 건부 법률행위 등을 하게 된 경위나 의사, 조건부 법률행위의 목적과 내용, 방해행위의 태양, 해당 조건의 성취가능성 및 방해행위가 조건의 성취에 미친 영향, 조건의 성취에 영향을 미치는 다른 요인의 존재 여부 등 여러 사정을 고려하여 개별적·구체적으로 판 단하여야 한다(대법원 2022. 12. 29. 선고 2022다266645 판결 참조) 나) 이 사건의 경우 앞서 본 기초사실, 앞서 든 증거, 갑 제5호증, 을 제3, 4호증(각 가지번호 포 함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 통해 알 수 있는 다음의 사실 내지 사정들을 종 합해보면, 이 사건 특약 제14조의 정지조건은 피고가 설계사로 하여금 건축허가 신청 을 보류하게 함으로써 성취되지 못하였고 이는 신의성실에 반하는 방해행위에 해당하 므로 이 사건 특약 제14조의 정지조건은 민법 제150조 제1항에 따라 성취된 것으로 - 6 - 봄이 타당하다. ① 건축공사계약에서 설계도면을 제공할 의무는 건축주에게 있고 시공자는 건 축주가 건축사(설계사무소)에 의뢰하여 제공한 설계도면에 따라 건물을 신축할 의무를 부담하는 것이 일반적이다. 피고는 원고에게 설계도면 제공의무가 있음을 전제로 주장 하고 있으나, 이 사건 특약 제5조에 원고가 설계비를 선지급 후 피고에게 청구하도록 정하였다는 사정만으로 이 사건 공사계약에 관한 설계도면 제공의무가 원고에게 있다 고 보기 어렵다. ② 이 사건 특약 제14조의 정지조건 중 ‘설계사가 ****에 접수한다’는 부분이 이행되지 않아 전체 정지조건이 성취되지 않았는바, 위 설계사를 고용하고 지시하는 주체는 건축주인 피고이다. 피고가 고용한 이 사건 건축사는 2024. 10. 7. 원고와의 전 화통화에서 건축허가를 접수하고자 했는데 피고가 보류를 지시하여 접수하지 못하였다 고 말하였다(피고는 이 사건 건축사와 연락하는 주체는 원고이고 피고는 이 사건 건축 사의 연락처도 알지 못하였다고 주장하나, 위 통화내용에 의하면 건축허가 신청을 보 류하라는 피고의 의사가 이 사건 건축사에게 명백하게 전달된 것으로 보인다). ③ 피고는 원고의 이행보조자인 D에게 2024. 8. 30. 설계비 명목으로 300만 원을 송금하였으나 D가 이를 이 사건 건축사에게 지급하지 않고 유용하였다고 주장하 나, D를 원고의 이행보조자라고 인정할만한 증거가 없고 설계비가 이 사건 건축사에게 지급되었는지 여부 및 그에 관한 귀책사유는 이 사건 정지조건의 성취 여부와 직접적 인 관련이 없다(이 사건 건축사는 설계비 미지급을 이유로 건축허가 신청을 하지 않은 것이 아니라 피고의 지시에 따라 신청하지 않았다). ④ 피고는 원고가 2024. 9. 26. 전화통화에서 원고가 원고의 사정으로 2024년 - 7 - 내 준공이 불가능함을 인정하였다고 주장하나, 위 전화통화의 맥락을 살펴보면, 오히려 이른 착공을 원하는 원고에게 피고가 2024. 연말 겨울영업이 불가능함을 이유로 이 사 건 주택의 신축을 늦추자고 제안한 사정을 알 수 있다(아래 발췌한 대화내용 참조). 피고: 제가 봤을 때 못 합니다. 사장님, 올해 원고: 겨울 공사 절대 못 해요. 내가 그래서 하루라도 서둘러서 공사를 하게 하려고 하면 빨리 허가를 먼저 받게 되고 피고: 사장님, 제가 봤을 때 올해 못합니다. 사장님, 저는 마음 접었습니다. 사장님, 올 해까지 한다는 거는 마음 접었습니다.(이하 생략) 원고: 이제 그건. 피고: 제가 올해 끝내려고 한 그거는 뭐냐면 올해 12월달 장사를, 1월 장사를 하려고 그랬는 건데, 사장님. 예를 들어서 이래 늦어 가버리면, 1월달 넘어 가버리면 사장님, 굳이 서둘러서 할 필요가 없다니까. 사장님, 저도 입장이. 저도 서둘러 할 필요가 없어요, 사장님, 어차피 12월, 1월달에 끝내버리면 사장님, 어차피 장사 한 개도 못해예, 사장님. 내년에 하는 거랑 똑같아요. 사장님. (중략) 피고: 제가 봤을 때 올해는 내가 제가 봤을 때 죽었다 깨어나도 완공 못하겠습니다. 준공 못하겠습니다. 사장님. 사장님도 마 천천히 생각을 하시고, 사장님. 천천히 가자고예, 사장님, 그냥 원고: 저는 얘기하잖아요. 만약에 이게, 이게 뭐 지금 뭐 하여튼 나중에 이제 시시비 비를 가려보면 되겠죠. 시시비비는 이제 나중에 가리면 되니까. 이제 그거는 이 제 서로 이제 확인해 보면 상황이 다 나오는 거니까. 이제 누구한테 뭐 하든 어 쩌든 하면 될 것인데. 문제는 지금 내가 거기 공사한 게 있잖아요. 리모델링 공 사 피고: 아, 예 예 예. 원고: 만약에 올해 공사를 진행을 못하면 저하고 이제 그 부분은 저하고 거시기를 해 야 해. 매듭을 지어야 해. 피고: 무슨 매듭을 지어야 된다고예? 원고: 얘기를, 이 얘기를 매듭을 지어야지 (중략) 피고: 그러니까 사장님, 이거를, 그냥 제 생각인데, 그냥 이거를 다시 우리가 뭐 뭐 뭘 쓰든지 뭘 하든지 해야 되겠습니다. 사장님, 내가 봤을 때, 제가 봤을 때 올 해는 괜히 서둘러 봐야 사장님, 돌다리도 두들겨, 두들겨가면서 건너라고, 원고: 그게 얘기하잖아요. 이거 다음 주 중에 착공 시작 못하면 - 8 - ⑤ 피고가 이 사건 공사계약을 진행하지 않도록 결정하는 경우 피고는 이 사 건 건축사에게 건축허가 신청을 보류하도록 지시하여 이 사건 특약 제14조의 정지조건 성취를 막을 수 있고, 이를 통해 이 사건 보수공사의 공사비 지급까지 면할 수 있는 바 1) , 위와 같은 방해행위는 신의성실에 반한다(앞서 살펴본 바와 같이 원고는 피고를 위하여 이 사건 보수공사를 실시하였음에도 불구하고 그에 관한 공사비를 지급받지 않 은 채, 피고로부터 추가로 이 사건 주택 신축공사를 수급하여 그에 관한 공사비를 지 급받을 경우 위 보수공사의 공사비는 지급받지 않기로 하였다). ⑥ 피고는 방해행위가 없었더라도 조건 성취 가능성이 현저히 낮았다고 주장 하나, 설계사가 ****에 건축허가 신청을 접수한 경우 나머지 조건은 ‘피고의 사용승낙 서 미제공으로 인하여 15일 이상 착공이 미루어지는 경우’이므로 조건 성취 가능성이 낮았다고 볼 수 없다(피고는 그 이유로 정식 설계도면 미완성, 설계비 미전달, 원고의 자금부족을 주장하고 있으나, 위 사정은 위 조건 성취와 무관한 사정이고, 원고의 설계 도면 제공이 선행되어야 피고가 사용승낙서를 제공할 수 있다는 주장의 근거나 이를 뒷받침할만한 증거를 찾을 수 없다). 3) 소결 1) 이 사건 특약 제14조에 따른 약정금 지급을 면한다는 의미이다. 이 사건 특약과 별개로 원고가 이 사 건 보수공사에 관한 공사비 청구권을 행사할 수 있는지 여부는 별론으로 한다. 피고: 못합니다. 사장님, 그러니까, 그러니까 올해 안으로 끝낸다는 거 그냥 포기를 하 시고, 사장님 원고: 제가 보기에는 수영장이 마무리가 안 돼서 장사는, 그 펜션 장사만 해야죠. 피고: 죽었다 깨어나도 장사 못 한다니까, 사장님. 그러니까 사장님도 느긋하게 마음 가지로, 나도 느긋하게 마음 가지고, 사장님 (이하 생략) - 9 - 따라서 이 사건 특약 제14조의 정지조건은 성취된 것으로 의제되므로 피고는 그 에 따른 약정금 5,000만 원을 지급할 의무가 있다. 다. 피고의 예비적 주장에 대한 판단 1) 주장의 요지 설령 피고에게 금전 지급의무가 있더라도 이 사건 특약 제14조의 5,000만 원은 손해배상액의 예정이므로 대폭 감액되어야 한다. 2) 관련 법리 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적 당히 감액할 수 있다고 정하고 있다. 손해배상액의 예정은 채무불이행의 경우에 채무 자가 지급하여야 할 손해배상액을 미리 정해두는 것으로서, 손해의 발생사실과 손해액 에 대한 증명곤란을 배제하고 분쟁을 사전에 방지하여 법률관계를 간이하게 해결함과 함께 채무자에게 심리적으로 경고를 함으로써 채무이행을 확보하려는 데에 그 기능이 나 목적이 있다. 민법 제398조 제2항에 의한 손해배상 예정액의 감액은 국가가 당사자 사이의 실질적 불평등을 제거하고 공정성을 보장하기 위하여 계약의 체결 또는 그 내 용에 간섭하는 사적 자치의 원칙에 대한 제한의 한 가지 형태이다. 여기에서 ‘부당히 과다한 경우’는 손해가 없다거나 손해액이 예정액보다 적다는 것만으로는 부족하고, 계 약자의 경제적 지위, 계약의 목적, 손해배상액 예정의 경위 및 거래관행 기타 제반 사 정을 고려하여 그와 같은 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부 당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻한다. 기록 상 실제의 손해액 또는 예상 손해액을 알 수 있는 경우에는 이를 그 예정액과 대비하 여 볼 필요가 있고, 단지 예정액 자체가 크다든가 계약 체결 시부터 계약 해제 시까지 - 10 - 의 시간적 간격이 짧다든가 하는 사유만으로는 손해배상 예정액을 부당히 과다하다고 하여 감액하기에 부족하다. 손해배상액 예정이 없더라도 채무자가 당연히 지급의무를 부담하여 채권자가 받을 수 있던 금액보다 적은 금액으로 감액하는 것은 손해배상액 예정에 관한 약정 자체를 전면 부인하는 것과 같은 결과가 되기 때문에 감액의 한계를 벗어나는 것이다(대법원 2023. 8. 18. 선고 2022다227619 판결 등 참조) 3) 이 사건의 경우 위 법리에 비추어 이 사건을 본다. 이 사건 특약 제14조가 손해배상액의 예정에 해당한다는 점에 대하여는 당사자가 다툼이 없으므로 그 예정액이 원고의 실제 손해액 에 비추어 과다하게 부당한지 여부에 관하여 보건대, ① 이 사건 특약 제14조는 이 사 건 보수공사에 투입된 금액을 5,000만 원이라고 특정하고 있는 점, ② 이 사건 특약 제6조 역시 동일하게 이 사건 보수공사 비용을 5,000만 원이라고 특정하고 있는 점, ③ 피고는 이 사건 보수공사에 관하여 원고가 제공한 견적과 실제 공사내역을 검토한 후 그 공사비가 5,000만 원 상당에 이른다는 점에 대하여 양해하고, 이를 고려하여 이 사건 특약이 포함된 이 사건 공사계약을 체결하였을 것으로 보이는 점 등을 종합해보 면, 이 사건 특약 제14조가 예정한 손해배상액을 부당히 과다하다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다. 라. 소결론 따라서 피고는 원고에게 5,000만 원 및 이에 대하여 피고에게 이 사건 지급명령 정본이 송달된 다음날인 2025. 1. 16.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법 이 정한 연 12%의 비율에 의한 돈을 지급할 의무가 있다. 3. 결론 - 11 - 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결 한다. 판사이태희