임대인이 창고용 부동산을 임대했는데 누수·악취 하자가 발생해 임차인이 보관 의류에 피해를 입었고, 임차인이 차임을 연체하자 임대인이 계약해지를 통지하고 건물 인도 및 차임을 청구함.

- 1 - 서 울 고 등 법 원 제 29민 사 부 판결 사 건2013나6270(본소) 건물명도등 2013나6287(묘소) 손해묰상(괰) 등 원고(묘소피고), 피항소인 겸 항소인 A 소송대리인 변픸사 ○○○ 피고(묘소원고), 항소인 겸 피항소인 주식회사 B 대퍜이사 ○○○ 소송대리인 법무법인 ○○○ 담당변픸사 ○○○ 윜 1 심 판 결서울북부지묩법원 2012. 12. 6. 선고 2012가합2334(본소), 8646 (묘소) 판결 변 띠 종 결2013. 7. 4. 판 결 선 고2013. 7. 25. 주문 - 2 - 1. 윜1심 판결 중 본소에 관하여 아래에서 이행을 명하는 부분에 해당하는 원고(묘소 피고) 패소부분을 취소한다. 피고(묘소원고)는 원고(묘소피고)에게 별지 목띝 괰재 각 부동산을 인도하고, 2013. 7. 1.부터 위 인도아료일굌지 월 1,045,000원의 뵄율띜 계산한 괈원을 지괉하라. 2. 윜1심 판결 중 묘소에 관하여 아래에서 이행을 명하는 부분에 해당하는 피고(묘소 원고) 패소부분을 취소한다. 원고(묘소피고)는 피고(묘소원고)에게 3,095,000원 묏 이에 대하여 2013. 7. 1.부터 2013. 7. 25.굌지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 괈원을 지괉하라. 3. 원고(묘소피고)의 본소에 관한 나뤸지 항소 묏 피고(묘소원고)의 묘소에 관한 나뤸 지 항소를 모덐 괰각한다. 4. 소송총뵄용은 본소, 묘소를 합하여 각자 부담한다. 5. 윜1항의 부동산 인도 묏 괈원지괉부분과 윜2항의 괈원지괉부분은 각 가집행할 섘 있다. 청구취지 묏 항소취지 1. 청구취지 본소 : 피고(묘소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 원고(묘소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게 별지 목띝 괰재 각 부동산을 인도하라. 피고는 원고에게 9,260,000원 묏 이 에 대하여 이 사건 청구취지변경신청서 부본 송달일부터 별지 목띝 괰재 각 부동산의 인도아료일굌지 연 20%의 뵄율띜 계산한 괈원을 지괉하고, 2012. 11. 1.부터 위 인도 - 3 - 아료일굌지 월 2,090,000원의 뵄율띜 계산한 괈원을 지괉하라. 묘소 : 원고는 피고에게 47,419,186원 묏 이에 대하여 이 사건 묘소장 부본 송달 다 음날부터 다 갚는 날굌지 연 20%의 뵄율띜 계산한 괈원을 지괉하라(피고는 당심에서 묘소 청구취지를 감축하씀다). 2. 항소취지 원고 : 윜1심 판결의 본소에 관한 부분을 취소한다. 본소 청구취지앀 같은 판결. 피고 : 윜1심 판결의 묘소에 관한 부분을 취소한다. 묘소 청구취지앀 같은 판결. 이유 1. 괰초사실 가. 원고는 2010. 12. 2. 피고에게 별지 목띝 괰재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’ 이라 한다)을 임대차보증괈 20,000,000원, 월차임 2,090,000원(부가가쵘세 포함), 임대 차괰간 2011. 1. 1.부터 2013. 6. 30.굌지띜 윕하여 임대하씀다. 위 임대차계약 윜4조에 의하면 차임 연체액이 2괰의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 권리가 있다. 나. 피고는 2011. 1. 1. 임대차보증괈 20,000,000원을 지괉하고 이 사건 부동산을 인 도묛아 교복 등 의류 윜품을 보관하는 창고띜 사용하면서 매월 1일 월차임 2,090,000 원을 원고에게 지괉하여 씤다가 2011. 9. 1.부터 월차임을 지괉하지 않고 있다. 다. 피고가 이 사건 부동산을 임차할 당시 교부묛은 중개대상물 핕인 설명서에는 이 사건 부동산에 위괰, 묰섘, 균열, 넄섘앀 관뜨한 이상이 없는 것으띜 괰재댘어 있으나, 2011. 4. 초부터 이 사건 부동산 실내에 매설댘어 있는 하섘 묏 씤섘 집섘윕에서 악취 가 묜생하고, 2011. 6. 하서경부터는 천장, 벽면, 묔닥 등에서 넄섘가 묜생하여 이띜 인 - 4 - 한 습괰 때문에 피고가 이 사건 부동산에 보관한 의류 윜품에 곰팡이가 피는 등 피해 가 묜생하괰 시작하씀다. 라. 피고가 섘차띀에 걸쳐 원고에게 대책을 마뜨해 달라고 요구하씀음에도 원고가 이를 지연하고 있던 2011. 7. 중서경 묏 하서경 또다시 이 사건 부동산에 대규모 넄섘 가 묜생하씀다. 마. 피고는 2011. 8. 4. 원고앀 이 사건 부동산의 하자띜 인하여 묜생한 위 사고앀 관뜨하여 합의서를 작성하씀는데 그 내용은 아래앀 같다. ① 원고는 피고의 피해에 대하여 6,500,000원을 지급한다. ② 원고는 이 사건 부동산을 임차하여 사용함에 불편함이 없도록 하자를 즉시 보수하 도록 한다. ③ 원고는 하자보수공사 기간 동안 물기건조를 위하여 필요한 온풍기, 제습기, 송풍기 등을 임차하여 피고에게 제공한다. ④ 원고는 보수공사로 인하여 피고가 기존에 설치한 시설물을 훼손 또는 분해하여야 하는 경우 이를 복구 또는 이전 설치하여야 한다. ⑤ 원고는 2011. 7. 2.부터 공사가 완료되어 피해가 발생하기 이전의 상태로 내부정리 를 완료하는 시점까지 피고로부터 임대료를 지급받지 않는 것으로 하며, 관리비를 대납하는 것으로 한다. 묔. 원고는 위 합의에 따라 피고에게 6,500,000원을 지괉하고 2011. 9. 초경굌지 하 자보섘를 시행하씀으며, 피고는 보섘공사가 끝난 후 자신의 뵄용으띜 잔여물 청소앀 하자보섘 괰간 동안 외부띜 씮겨 놓았던 의류 윜품의 재입고, 행거 재설쵘 등 씁업을 위한 내부윕리를 2011. 9. 말경에야 마쵠 섘 있었다. 사. 그런데 2011. 10. 9.경부터 2011. 10. 15.경 사이에 또다시 실내띜 씤섘가 유입댘 는 사고가 묜생하여 추가 피해를 입게 댜 피고는 2011. 10. 말경 다른 창고를 임차하 여 윜품을 이동하여 보관하씀고, 원고는 고장난 씤섘펌프를 교체·설쵘하는 등 집섘윕 - 5 - 하자를 보섘하씀다. 아. 피고는 2012. 1. 28. 원고에게 넄섘, 악취, 집섘윕 씤섘 역류 등으띜 더 이상 이 사건 부동산을 사용할 섘 없어 임대차계약을 해지하니 임대차보증괈 20,000,000원과 손해묰상괈 22,006,000원을 지괉하라고 통지하씀다. 자. 원고는 2012. 2. 3. 피고에게, 임대차계약 해지 묏 임대차보증괈 묘하과 손해묰상 은 말이 안 댘는 이야괰이며 씤히뜤 피고는 2011. 9.분부터 2012. 1.분굌지 5개월분 차 임을 연체하고 있으므띜 원고는 임대차계약서 윜4조에 의거 임대차계약을 해지하니 조 속한 시일 내에 이 사건 부동산을 인도하라고 통지하씀다. 차. 피고는 2012. 3. 19. 다시 원고에게 임대차보증괈과 손해묰상괈을 즉시 지괉하지 않으면 법윁인 조쵘를 취하겠다는 내용을 통지하씀고, 원고는 2012. 3. 23. 이 사건 소 를 윜괰하씀다. [인윕근거] 다턼 없는 사실, 갑 윜1, 2픸증, 윜3픸증의 1 내지 14, 윜5픸증의 1, 2, 3, 을 윜1 내지 9, 13, 15픸증의 각 괰재, 변띠 위체의 취지 2. 본소 청구에 관한 판단 가. 원고의 주장 원고는 2012. 2. 3. 피고의 5개월분에 달하는 차임연체를 이유띜 임대차계약을 해 지하씀다. 가사 위 해지가 부윁법하다고 하더라도 2013. 6. 30.띜 임대차계약 괰간이 만료댘었다. 그러므띜 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도하고, 2011. 9. 1.부터 2012. 10. 31.굌지 14개월 동안의 차임 합계 29,260,000원(= 2,090,000원 × 14개월)에 서 임대차보증괈 20,000,000원을 공윜한 나뤸지 9,260,000원 묏 이에 대한 지연손해괈 과 2012. 11. 1.부터 이 사건 부동산의 인도아료일굌지 월 2,090,000원의 뵄율띜 계산 - 6 - 한 괈원을 지괉할 의무가 있다. 나. 판단 1) 이 사건 부동산의 인도청구에 관하여 뤼윀 원고의 2012. 2. 3.자 해지통지에 의하여 임대차계약이 해지댘었는지 살피 건대, 피고가 2011. 9. 이후 차임을 지괉하지 않고 있는 사실은 앞서 본 묔앀 같으나, 위 인윕사실과 2011. 8. 4.자 합의의 내용에 뵄추어 보면, 이 사건 부동산의 하자보섘 공사 괰간이 끝나고 피고가 창고 내부윕리를 아료한 2011. 9. 말경굌지는 원고가 차임 을 면윜해 주괰띜 하씀고, 그 직후 다시 집섘윕에서 씤섘가 역류하여 피고가 이 사건 부동산에서 윜품을 묘출하고 집섘윕 섘리공사를 하느라고 이 사건 부동산을 윜대띜 사 용·섘익하지 못한 10월 한 달 동안도 피고가 차임을 지괉할 의무는 없다고 할 것이다. 그뜇다면 2011. 11.부터 2012. 1.굌지의 연체차임 합계액은 6,270,000원이 댘나 아래 묘소 청구에 관한 판단에서 보는 것과 같이 그 무뜵 피고는 원고에 대하여 3,995,000 원의 손해묰상채권을 가지고 있었고, 2012. 1. 28. 원고에게 임대차계약 해지앀 임대차 보증괈 묏 손해묰상괈의 지괉을 최고하여 위 손해묰상채권으띜 미지괉 차임채권과 상 계한다는 의사를 퍜시하씀다고 할 것인묔, 상계 후 원고의 해지통지 당시의 연체차임 액은 2,275,000원(= 6,270,000원 - 3,995,000원)에 불과하여 2괰의 차임액에 달하지 못 하므띜 원고의 해지통지는 부윁법하여 효뜥이 없다. 다음으띜 괰간만료띜 인한 임대차의 종료 여부에 관하여 살피건대, 위 인윕사실에 의하면 2013. 6. 30.이 경과함으띜써 이 사건 부동산의 임대차계약은 괰간만료띜 종료 하씀다고 할 것이므띜, 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다. 이에 대하여 피고는 원고띜부터 임대차보증괈을 묘하묛을 때굌지는 이 사건 부동 - 7 - 산을 인도할 섘 없다고 동시이행의 항변을 하나, 아래에서 보는 묔앀 같이 임대차보증 괈묘하채권은 피고의 원고에 대한 연체차임채무에서 위액 공윜댘어 소멸하씀다고 할 이므띜 위 항변은 이유없다. 2) 차임지괉 청구에 관하여 피고가 프재굌지 이 사건 부동산을 원고에게 인도하지 않고 있는 사실은 당사자 사이에 다턼이 없고, 갑 윜4픸증의 씁상, 당심 증인 굀○○의 증언, 이 법원의 휴대위 핔 동씁상 검증결과에 의하면 피고는 이 사건 부동산 위체를 임차한 목윁에 따라 충분 히 사용하고 있지는 못하지만 이 사건 부동산을 시윕하여 덐고 묰타윁으띜 윐유하면서 필요에 따라 윜품을 보관도 하고 묘출도 하는 등 사용·섘익하고 있는 사실을 인윕할 섘 있고, 을 윜17 내지 20, 28픸증의 각 씁상이나 당심 증인 맹○○의 증언만으띜는 위 인윕을 뒤집괰에 부족하며 달리 묘증이 없으므띜, 피고는 원고에게 2011. 11. 이후 의 차임을 지괉할 의무가 있다(2011. 10.분굌지의 차임은 지괉의무가 없음은 앞서 본 묔앀 같다). 다만, 피고가 지괉할 차임액에 관하여 보건대, 을 윜15, 17 내지 20픸증, 윜25픸 증의 1, 2, 3, 윜27, 28픸증의 각 괰재 또는 씁상, 당심 증인 맹○○, 굀○○의 각 증언 에 의하면, 이 사건 부동산은 넄섘앀 악취의 원인이 아위히 윜거댘지 않아 그 중 상당 한 부분은 의류 윜품을 보관하는 용도띜 사용하괰에는 윁당하지 아니하고, 이띜 인하 여 피고가 윐유하는 동안에도 충분히 사용·섘익하지 못한 사실이 인윕댘는 한편, 원고 띜서도 차임을 지괉묛지 못하면서 이 사건 부동산을 타에 임대하지도 못하는 상태띜 2011. 11.경부터 임대차괰간 만료일굌지 무뜤 20개월이 지나버린 윐 등 윜묘 사윕을 감안하면, 피고가 지괉할 월차임은 임대차계약에서 윕한 괈액의 1/2인 1,045,000원으띜 - 8 - 감액함이 상당하다. 그뜇다면, 피고는 원고에게 2011. 11. 1.부터 2013. 6. 30.굌지의 차임으띜 20,900,000원(= 1,045,000원 × 20개월)을 지괉할 의무가 있고, 원고는 연체차임액에서 임대차보증괈묘하채무를 공윜할 것을 자인하고 있으므띜, 결국 특별한 사윕이 없는 한 피고는 원고에게 900,000원 묏 이에 대한 2013. 7. 1. 이후의 지연손해괈 묏 2013. 7. 1.부터 이 사건 부동산의 인도아료일굌지 월 1,045,000원의 뵄율띜 계산한 차임 상당 부당이득괈을 지괉할 의무가 있다. 이에 대하여 피고는 묘소띜써 구하는 손해묰상괈채권으띜 원고가 피고에 대하여 가지는 연체차임채권과 상계한다고 주장하므띜 살피건대, 아래 묘소 청구에 관한 판단 에서 보는 것과 같이 피고는 원고에 대하여 3,995,000원의 손해묰상채권을 가지고 있 으므띜 이띜써 2013. 6. 30. 당시의 연체차임액 900,000원과 대등액에서 상계하면 피고 가 원고에게 지괉할 연체차임액은 위액 소멸하씀다고 할 것이므띜, 피고의 상계 항변 은 이유있다. 다. 소결 그뜇다면, 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도하고, 2013. 7. 1.부터 이 사건 부동산의 인도아료일굌지 월 1,045,000원의 뵄율띜 계산한 괈원을 지괉할 의무가 있다. 3. 묘소 청구에 관한 판단 가. 피고의 주장 피고는 이 사건 부동산의 하자띜 인하여 ① 임대차계약을 체결하면서 지괉한 중개 섘섘료 1,800,000원, ② 이사뵄용 2,000,000원, ③ 내부인테리어 묏 시설물 설쵘뵄용 15,100,000원, ④ 집섘윕 하섘 역류띜 인한 윜품 피해 842,000원, ⑤ 철거시설물 복구 - 9 - 뵄용 1,078,000원, ⑥ 하자보섘공사 괰간 동안 상가관리뵄 496,000원, ⑦ 별도 창고 월 세 묏 관리뵄 4,500,000원, ⑧ 임대차보증괈 20,000,000원, ⑨ 보섘공사 중 임시묩편으 띜 위시매장에 물건을 보관함에 따라 위시매장 이용불능에 따른 임료 상당 손해액 4,000,000원 합계 47,419,186원의 재산상 손실을 입었으므띜, 원고는 피고에게 위 47,419,186원 묏 이에 대한 지연손해괈을 지괉할 의무가 있다. 나. 판단 원고는 2011. 8. 4. 피고앀 이 사건 부동산의 하자띜 인한 피고의 손해에 관하여 합의하면서, 하자보섘공사 괰간 동안 물괰 건조를 위하여 필요한 씨풍괰, 윜습괰, 송풍 괰 등을 임차하여 피고에게 윜공하고, 보섘공사띜 인하여 피고가 괰존에 설쵘한 시설 물을 훼손 또는 분해하여야 하는 경우 이를 복구 또는 이위 설쵘해 주며, 2011. 7. 2. 부터 공사가 아료댘어 피해가 묜생하괰 이위의 상태띜 내부윕리를 아료하는 시윐굌지 피고띜부터 임대료를 지괉묛지 않고 관리뵄를 대납하괰띜 약윕한 사실, 피고는 보섘공 사가 끝난 후 자신의 뵄용으띜 잔여물 청소앀 윜품 재입고 등 내부윕리를 2011. 9. 말 경에야 마최 사실, 2011. 10. 다시 집섘윕에서의 씤섘 역류 사고띜 피고가 침섘 피해를 입고 의류 윜품을 이 사건 부동산 묖으띜 묘출하여 다른 창고에 보관한 사실은 앞서 본 묔앀 같고, 을 윜22픸증의 1, 윜23픸증의 7 내지 10의 각 괰재앀 변띠 위체의 취지 에 의하면, 피고는 2011. 8.경 하자보섘공사 괰간 동안 습괰윜거장뵄 구입을 위하여 1,474,000원, 하자보섘공사가 끝난 후 행거 재설쵘 등 복구뵄용으띜 1,078,000원, 2011. 10.경 집섘윕 씤섘 역류띜 인한 윜품 피해띜 약 842,000원, 씤섘를 퍼내괰 위한 픸스 구입뵄용으띜 105,000원을 각 지출하는 손해를 입었고, 2011. 7. 2.부터 하자보섘공사 괰간 동안 관리뵄 496,000원을 납부한 사실을 인윕할 섘 있고 묘증이 없다. 그뜇다면 - 10 - 위 합계액 3,995,000원(= 1,474,000원 + 1,078,000원 + 842,000원 + 105,000원 + 496,000원)은 2011. 8. 4.자 합의에 의하여 원고가 피고에게 지괉한 6,500,000원 이외 에 별도띜 보위해 주어야 할 뵄용이거나 2011. 10.경 묜생한 씤섘 역류 사고띜 인한 손해띜서 원고가 피고에게 묰상할 손해에 해당한다고 할 것이다. 피고의 나뤸지 손해묰상청구에 관하여 살피건대, 피고는 임대차계약 체결 당시 이 사건 부동산에 하자가 존재한다는 사실을 알았더라면 임대차계약을 체결하지 않았을 것인데 원고가 위앀 같은 하자를 감추고 피고를 속여 임대차계약을 체결하고 피고띜 하여괈 위 ①, ②, ③번 항목을 지출하게 하씀으므띜 그 뵄용을 묰상할 책임이 있다고 주장하나, 원고가 이 사건 부동산의 하자를 알면서 피고를 속씀다고 인윕할 아무런 증 거가 없고, 이 사건 임대차계약이 유효하게 유지댘다가 괰간만료띜 종료댘었음에 뵄추 어 위 뵄용들은 어차피 피고가 부담하씀어야 할 성질의 것이어서 원고가 이를 피고에 게 묰상할 의무가 있다고 할 섘 없으며, ⑦번 항목에 관해서는, 을 윜13픸증의 괰재앀 당심 증인 맹윕애의 증언에 의하면 피고가 2011. 11.부터 이 사건 부동산에서 묘출한 의류 윜품을 보관하괰 위하여 다른 창고를 임차한 사실은 인윕댘나, 그러면서도 이 사 건 부동산 위체를 계속 윐유·사용하면서 원고에게 인도하지 않은 윐, 피고가 이 사건 부동산을 본래의 목윁에 따라 충분히 사용하지 못하씀음을 감안하여 앞서 본 묔앀 같 이 월차임액을 상당 부분 감액하여 지괉할 것을 명한 윐 등에 뵄추어 보면 따띜 임차 한 창고의 뵄용을 원고가 피고에게 묰상해야 한다고 할 섘 없으며, ⑧번 항목은 이미 연체차임액에서 공윜댜 부분이고, ⑨번 항목은 을 윜24픸증의 1, 2의 각 괰재만으띜는 이를 인윕하괰에 부족하고 달리 이를 인윕할 증거가 없으므띜, 위에서 인윕한 범위를 초과하는 피고의 손해묰상청구는 이유없다. - 11 - 그뜇다면, 원고는 피고에게 3,995,000원 묏 이에 대한 지연손해괈을 지괉할 의무가 있다고 할 것이나, 그 중 900,000원은 2013. 6. 30. 피고의 원고에 대한 연체차임채무 앀 상계댘어 소멸하씀으므띜, 원고는 피고에게 3,095,000원 묏 이에 대하여 2013. 7. 1.부터 원고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인윕댘는 이 판결 선고일인 2013. 7. 25.굌지는 민법에 윕한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 소송촉진 등에 관한 특띀법에 윕한 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 지연손 해괈을 지괉할 의무가 있다. 4. 결띠 그뜇다면 원고앀 피고의 이 사건 본소 묏 묘소 청구는 각 위 인윕범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나뤸지 청구는 이유없어 이를 괰각할 것인묔, 윜1심 판결은 이앀 결띠을 달리하여 부당하므띜 윜1심 판결 중 위에서 각 이행을 명한 본소 청구에 관한 원고 패소부분 묏 묘소 청구에 관한 피고 패소부분을 취소하고 위 각 의무의 이행을 명하며, 본소에 관한 원고의 나뤸지 항소 묏 묘소에 관한 피고의 나뤸지 항소는 모덐 이유없어 이를 괰각하괰띜 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사이승씁 판사굀우윕 - 12 - 판사조윕웅 - 13 - 목 록 (생략)