하도급 공사대금을 대물변제로 받기 위해 아파트 분양계약을 체결하고 계약금은 채권으로, 중도금은 은행대출로 납부함

• B건설이 하도급업체 C산업에 공사대금을 갚는 대신 아파트를 분양해 주기로 하면서, C산업 직원과 가족, 하청업체 직원 등 관련자들이 분양계약을 맺게 됐다.
• 원고들은 분양대금 중 계약금은 C산업이나 하청업체가 B건설에 대해 가진 공사대금 채권으로 대신 채웠고, 중도금은 은행에서 대출을 받아 실제로 납부했다.
• 원래 사업주였던 A종합건설이 부도가 나자 주택사업공제조합이 B건설과 승계 계약을 맺어 B건설이 사업을 이어받았고, 분양보증도 B건설 쪽으로 넘어갔다.
• 그런데 B건설마저 공사 도중 부도를 내고 공사가 중단됐고, 피고(주택사업공제조합의 권리와 의무를 넘겨받은 회사)가 공사를 직접 마무리해 완공한 뒤 자기 명의로 소유권 등기를 마쳤다.
• 이에 원고들은 피고를 상대로 1차적으로는 아파트 소유권을 넘겨달라고(주위적 청구), 2차적으로는 자신들이 낸 중도금을 돌려달라고(예비적 청구) 소송을 냈다.
• 피고는 원고들이 대물변제를 위해 계약한 사람들이라서 보증으로 보호되는 선의의 수분양자가 아니라고 맞섰다.

하도급업체 관련자들인 원고들이 대물변제 명목으로 아파트 분양계약을 맺고 계약금은 공사대금 채권으로 충당하고 중도금은 은행 대출로 납부한 뒤, 사업을 승계한 피고를 상대로 소유권이전등기(주위적)와 중도금 환급(예비적)을 청구한 사건이다. 법원은 주위적 청구는 받아들이지 않았지만, 현실적으로 납부된 중도금 부분에 대해서는 환급보증 책임이 있다고 보아 예비적 청구를 일부 받아들여 원고 일부 승소 판결을 했다.

• 주택분양보증 제도는 법령이 정한 절차와 방법에 따라 분양계약을 맺고 분양대금을 낸 선의의 수분양자를 보호하려는 제도라는 점을 먼저 확인했다.
• 다만 채권자가 자기 채권을 담보하거나 회수하려고 남은 주택을 분양받으면서 기존 채권으로 분양대금을 대신 채운 경우에는, 그 채권으로 충당된 금액만큼은 보증 책임을 지지 않는다고 봤다.
• 그렇지만 계약금과 중도금 중 상당 부분을 실제로 납부한 경우에는 전체적으로 볼 때 대물변제 계약으로 볼 수 없으므로, 기존 채권으로 충당된 부분만 보증 책임을 면할 뿐 실제로 낸 돈 부분은 환급보증 책임을 진다고 판단했다.
• 이 사건 분양보증계약에 '대물변제 등 채무변제를 위해 체결한 계약은 보증하지 않는다'는 특약이 있었지만, 이는 보증 책임의 이런 한도를 분명히 밝힌 것에 불과하다고 해석했다.
• 결국 원고들이 은행 대출로 실제 납부한 중도금 부분은 보증 대상이 된다고 보아, 피고에게 그 금액과 지연이자를 지○○라고 명령했다.

분양대금을 기존 채권으로 대신 채운 부분은 분양보증으로 보호받을 수 없지만, 은행 대출 등으로 실제로 낸 돈은 보증 책임이 인정된다는 점을 보여준 사건이다. 대물변제로 분양받았더라도 실제로 낸 돈이 상당 부분이면 그 부분만큼은 환급받을 수 있다는 기준을 확인한 의미가 있다.