임대인이 경제사정 변동을 이유로 월 차임과 관리비를 올리겠다고 통지하자, 임차인이 증액 요건을 갖추지 못한 무효라며 초과 지급한 돈을 돌려달라고 청구함

- 1 - 서 울 중 앙 지 방 법 원 판 결 사 건2024가단5335197 부당이득금 원 고1. A 2. B 피 고C 변 론 종 결2025. 10. 14. 판 결 선 고2025. 11. 11. 주 문 1.피고는 원고 A에게 9,835,000원과 그중 2,000,000원에 대하여는 2024. 7. 11.부터, 700,000원에 대하여는 2024. 7. 19.부터, 900,000원에 대하여는 2024. 7. 30.부터, 950,000원에 대하여는 2024. 8. 29,부터, 950,000원에 대하여는 2024. 10. 1.부터, 950,000원에 대하여는 2024. 10. 29.부터, 950,000원에 대하여는 2024. 11. 30.부터, 950,000원에 대하여는 2024. 12. 31.부터, 165,000원에 대하여는 2024. 2. 1.부터, 165,000원에 대하여는 2024. 3. 1.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 3. 29.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 4. 30.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 5. 29.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 7. 1.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 7. 30.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 8. 29.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 9. 30.부터 각 2025. 11. 11.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율 - 2 - 로 계산한 돈을 지급하라. 2.원고 A의 나머지 청구 및 원고 B의 청구를 모두 기각한다. 3.소송비용은 각자 부담한다. 4.제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 피고는 원고 A에게 14,835,000원과 그중 2,000,000원에 대하여는 2024. 7. 11.부터, 700,000원에 대하여는 2024. 7. 19.부터, 900,000원에 대하여는 2024. 7. 30.부터, 950,000원에 대하여는 2024. 8. 29,부터, 950,000원에 대하여는 2024. 10. 1.부터, 950,000원에 대하여는 2024. 10. 29.부터, 950,000원에 대하여는 2024. 11. 30.부터, 950,000원에 대하여는 2024. 12. 31.부터, 165,000원에 대하여는 2024. 2. 1.부터, 165,000원에 대하여는 2024. 3. 1.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 3. 29.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 4. 30.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 5. 29.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 7. 1.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 7. 30.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 8. 29.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 9. 30.부터 각 2025. 9. 29.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다 음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 5,000,000원에 대하여 는 2024. 8. 29.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 각 지급하고, 원고 B에게 2,500,000원과 이에 대하여 2024. 8. 29.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(2025. 10. 10.자 청구취지 및 청구원인 정정신청서). - 3 - 이 유 1) 1. 기초사실 ◯D, E, F(이하 ‘D 등’)은 2022. 1. 12. 원고 A과 사이에 **** G 건물(이하 ‘이 사건 건물’) 지층 일부 134.27㎡(이하 ‘이 사건 점포’)에 관하여 임차보증금 3,500만 원, 차임 300만 원(매월 14일 후불, 부가세 별도), 임대차기간 2022. 1. 13.부터 2024. 1. 14.까지 24개월, 관리비 15만 원으로 하는 상가건물임대차계약(이하 ‘이 사 건 임대차계약’)을 체결함. ◯원고 A은 그 무렵 이 사건 점포를 인도받은 다음 ‘I’라는 상호로 단란주점을 운영하 여 왔고, 원고 B은 원고 A의 직원으로 위 점포에서 근무함. ◯피고는 2023. 8. 28. D 등으로부터 이 사건 건물 소유권을 이전받아 임대인 지위를 승계하였고, 2024. 1. 14. 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신됨. ◯피고는 2024. 3. 8. 원고 A에게 ‘재계약 조건변경에 대한 통지 건’이라는 제목으로, 경제사정 변동을 원인으로 ‘임대기간 2024. 3. 11.부터 1년간, 보증금 유지, 월차임 350만 원, 관리비 50만 원, 합계 400만 원(부가세 별도)’로 변경될 예정이라는 취지 의 통지서를 발송하여 2024. 3. 25. 도달함(이하 ‘이 사건 차임증액청구’). ◯원고 A은 2024. 3.경부터 피고에게 월 차임 및 관리비 등 명목으로 다음의 금액을 송금함. 1) 이 사건은 ‘판결서 적정화’ 실시에 따라 주요 쟁점과 관련된 사실인정과 판단을 중심으로 간이하게 기재하였다. - 4 - [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1~3, 5~7호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 2호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지 2. 관계법령 3. 당사자 주장 가. 원고들 ◯부당이득 반환청구 : 피고의 차임증액청구는 ‘경제적 사정의 변동’이라는 요건의 증 명이 없고, 관리비증액청구도 증액의 합의가 없었으므로 효력이 없다. 피고는 원고 A이 지급한 차임 및 관리비 중 월 345만원(= 약정차임 300만 원 및 부가세 30만 원 + 관리비 15만 원)을 초과하여 수령한 나머지 금액과 그 받은 다음 날부터의 이 자 상당액을 모두 반환할 의무가 있다. ◯위자료 청구 : 피고의 차임증액청구는 증액사유가 있는지 의문이며, 법령상 증액한 n상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 제11조 (차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감 이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동 으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. n상가임대차법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시 의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. - 5 - 도를 위반한 점, 이러한 위법한 요구로 정상적 영업이 불가능할 정도의 심각한 정 신적 고통을 받고 있는 점, 영업실적이 저조한 점 등을 고려하여, 원고 A은 500만 원, 원고 B은 250만 원의 위자료를 구한다. 나. 피고 ◯이 사건 차임증액청구는 주변상권의 시세를 반영하여 경제사정 변동을 원인으로 한 것으로서 적법하다. 피고의 차임증액청구가 상가임대차법상 5%를 초과하는 범위에 서는 무효이더라도 그 이내에서는 유효한바, 위 통지가 피고 A에게 도달된 2024. 3. 25.부터 임대차계약상 차임은 월 315만 원(부가세 별도)으로 증액되었다. ◯상가임대차법 제11조 제1항은 관리비에는 직접 적용되지 않는바, 원고는 2024. 3. 25.부터 증액된 월 55만 원(부가세 포함)의 관리비를 지급하여야 하고 다만 피고는 2025. 1. 23. 원고 A의 요청에 따라 관리비를 15만 원으로 다시 감액하였다. ◯따라서 원고 A은 피고에게 2024. 3. 25.부터 2024. 1. 22.까지는 월 4,015,000원(= 차임 3,465,000원 + 관리비 55만 원), 2025. 1. 23.부터는 월 3,615,000원(= 차임 3,465,000원 + 관리비 15만 원)을 각 지급해야 하는데, 결국 피고가 초과 수령한 차 액은 320만 원에 불과하다. ◯피고의 차임증액청구는 불법행위에 해당하지 아니하고, 임대차계약갱신 과정에서의 정당한 협상행위로서, 원고들의 정신적 손해가 발생하지 아니하여 위자료 청구는 부당하다. 4. 판단 가. 부당이득반환 청구에 관한 판단 ◯상가임대차법 제11조에 따른 차임증감청구권은 임대물에 대한 공과부담의 증감이나 - 6 - 경제사정의 변동으로 인하여 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 비로소 인정된다(대법원 2004. 1. 15. 선고 2001다 12638 판결, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2010다2213 판결 등 참조). ◯그런데 앞서 인정한 사실에 의하면, 이 사건 차임증액청구는 상가임대차법 제11조 및 같은 법 시행령 제4조의 범위를 벗어난 것일 뿐만 아니라, 이 사건 점포에 관한 공과부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 약정 차임으로 당사자를 구속하 는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우라고 보기에 부족하고, 달리 이 를 인정할 증거가 없다. 2) 한편 피고는, 이 사건 차임증액청구가 상가임대차법 제11 조 제1항에 따라 5%의 범위 내에서는 유효하다는 취지로도 주장하나, 임대인이 상 가임대차법 제11조 제1항 단서의 제한범위 내에서 차임증액청구를 하였다는 사정만 으로 그 차임증액청구권이 인정될 수는 없다 할 것이고, 기록상 이 사건 임대물에 대한 공과부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 당초의 약정 차임으로 당사 자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 해당한다고 볼 자 료도 찾을 수 없는 이상 위 규정에 의한 차임증액청구권은 허용될 수 없다고 봄이 타당하다(대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다50113 판결의 취지 참조). ◯한편, 원고 A은 이 사건 임대차계약 당시 임대인과 사이에 관리비(월 15만 원) 지 급약정을 하였던바, 그 임대인 지위를 승계한 피고가 2024. 3. 25.경 일방적인 증액 요구를 한 것만으로 관리비가 인상되었다고 볼 수 없고, 한편 제출된 증거들만으로 는 위 원고와 피고 사이에 관리비를 일시적으로나마 인상하기로 하는 명·묵시적인 2) 피고는 경제사정 변동과 관련하여 ‘주변상권 차임 시세’라는 제목으로 임대매물 2건이 기록된 서증(을 제4호증) 1건을 제출한 것이 전부인데, 이에 의하더라도 일반상가 보증금 6,000만 원/월세 300만 원 정도로서 이 사건 점 포에 관하여 약정한 월 차임이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당할 정도라고 보이지는 않는다. - 7 - 합의가 있었다고 보기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. ◯결국 이 사건 임대차계약의 월 차임 및 관리비는 모두 기존 약정의 내용과 동일한 금액이라고 볼 것이므로, 피고는 원고 A이 구하는 바에 따라, 아래와 같이 원고 A 이 입금한 차임 및 관리비 합계액(입금액) 중 월 345만 원(= 약정차임 300만 원 및 부가세 30만 원 + 관리비 15만 원)을 초과하여 수령한 아래 각 초과지급액과 그 지 급일 다음 날부터의 이자 상당액을 반환할 의무가 있다. 원고 A의 주장은 이유 있 고, 이와 다른 피고의 주장은 이유 없다. 나. 위자료 청구에 관한 판단 ◯원고들이 제출한 증거들만으로는 피고가 차임증액청구 과정에서 원고들에게 어떠한 지급일입금액 정당한 차임 및 관리비(부가세 포함) 초과지급액 2024. 3. 28.3,450,0003,450,0000 2024. 4. 29.3,450,0003,450,0000 2024. 5. 28.3,450,0003,450,0000 2024. 6. 28.3,450,0003,450,0000 2024. 7. 10.2,000,00002,000,000 2024. 7. 18. 700,000 0700,000 2024. 7. 29. 4,350,0003,450,000900,000 2024. 8. 28. 4,400,0003,450,000950,000 2024. 9. 30. 4,400,0003,450,000950,000 2024. 10. 28. 4,400,0003,450,000950,000 2024. 11. 29. 4,400,0003,450,000950,000 2024. 12. 30. 4,400,0003,450,000950,000 2025. 1. 31. 3,615,0003,450,000165,000 2025. 2. 28. 3,615,0003,450,000165,000 2025. 3. 28. 3,615,0003,450,000165,000 2025. 4. 29. 3,615,0003,450,000165,000 2025. 5. 28. 3,615,0003,450,000165,000 2025. 6. 30. 3,615,0003,450,000165,000 2025. 7. 29. 3,615,0003,450,000165,000 2025. 8. 28. 3,615,0003,450,000165,000 2025. 9. 29. 3,615,0003,450,000165,000 합계(원)9,835,000 - 8 - 불법행위를 하였다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고들 의 이 부분 주장은 더 나아가 살피지 않더라도 받아들일 수 없다. 다. 소결론 ◯피고는 원고 A에게 부당이득의 반환으로 위 9,835,000원과 위 원고가 구하는 바에 따라 그중 2,000,000원에 대하여는 2024. 7. 11.부터, 700,000원에 대하여는 2024. 7. 19.부터, 900,000원에 대하여는 2024. 7. 30.부터, 950,000원에 대하여는 2024. 8. 29.부터, 950,000원에 대하여는 2024. 10. 1.부터, 950,000원에 대하여는 2024. 10. 29.부터, 950,000원에 대하여는 2024. 11. 30.부터, 950,000원에 대하여는 2024. 12. 31.부터, 165,000원에 대하여는 2024. 2. 1.부터, 165,000원에 대하여는 2024. 3. 1. 부터, 165,000원에 대하여는 2025. 3. 29.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 4. 30. 부터, 165,000원에 대하여는 2025. 5. 29.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 7. 1.부 터, 165,000원에 대하여는 2025. 7. 30.부터, 165,000원에 대하여는 2025. 8. 29.부 터, 165,000원에 대하여는 2025. 9. 30.부터 피고가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2025. 11. 11.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있 다. 5. 결론 ◯원고 A의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 원고 A의 나머지 청구와 원고 B의 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하되, 이 사건 당사자들의 관계, 소송의 경과 등을 고려하여 소송비용의 부담에 관하여는 각자 부담을 명한다. - 9 - 판사지은희