경매 중인 건물에 철거 명령이 내려졌으나 이를 모른 채 경매가 진행되어 최고가 입찰자가 경매 취소를 요청함

【항 고 인】 이영쌍 【상 대 방】 조중호 외 1인 【원심판결】제1심서울민사지방법원(86타26364 결정) 【주 문】 원결정을 취소한다. 별지목록 기재 건물에 관하여 경락을 허가하지 아니한다. 【이 유】 항고인의 항고이유의 요지는, 첫째, 경매법원이 1986.12.20. 별지목록 기재 건물에 대하여 강제경매개시결정을 하여 위 건물에 대한 경매절차가 진행되던 중, 1988.12.29.에 이르러 위 건물의 철거를 명하는 판결이 선고되었는데 이를 알지못한 항고인이 1989.1.12.자 경매기일에서 경매신청을 하여 최고가경매신고인으로 지정되자, 경매법원은 위 건물에 관하여 항고인에게 경락을 허가한다는 결정을 선고하였으니 위 경락허가의 원결정은 위법하다는 것이고, 둘째, 위 건물에 대하여는 담보가등기가 경료되어 있으므로 경매절차를 진행하여서는 아니됨에도 경매법원은 위 건물에 대하여 경매절차를 진행한 후 경락허가결정을 선고하였으니 위 경락허가의 원결정은 위법하고, 셋째, 위 건물의 최저경매가격으로 경매신청인의 채권에 우선하는 채권을 변제하면 잉여가 없는 이 사건에 있어서 경매법원이민사소송법 제616조가 정한 절차를 거치지 아니한 채 위 건물에 대한 경매절차를 진행하여 경락허가결정을 선고하였으니 위 경락허가의 원결정은 위법하다는 것이다. 먼저 항고인의 첫째 항고이유에 관하여 보건대, 원심기록과 항고인이 제출한 등기부등본의 각 기재 및 이 법원의 감정인 류운표에 대한 사실조회결과를 종합하여 보면, 경매법원은 상대방 조중호의 강제경매신청에 따라 1986.12.10. 상대방 김숙길 소유의 별지목록기재 건물에 관하여 경매개시결정을 한 후 감정인 류운표에게 위 건물의 평가를 명한 사실, 그 당시 위 건물에 관하여는 이미 항고 외 신안자 외 20여명의 각 처분금지가처분등기가 마쳐져 있었고, 위 건물의 부지에 관하여는 항고 외 동욱산업주식회사 명의의 소유권이전등기가 마쳐져 있었으나, 위 감정인은 위 가처분등기의 존재나 위 건물에 있어 대지사용권의 유무 및 건물철거 등에 따른 불이익은 전혀 고려하지 아니한 채 위 건물이 그 부지 위에 존속할 것임을 전제로 하여 위 건물을 평가하여 그 감정가격을 돈 1,336,566,500원으로 한 사실, 경매법원은 위 감정인의 감정평가에 따라 위 건물의 최저경매가격을 돈 1,336,566,500원으로 정하여 경매절차를 진행하였으나 경매신고인이 없어 여러차례에 걸쳐 경매불능이 되자, 그 최저경매가격을 순차 저감하여 오다가 1988.12.28.에 이르러 1989.1.12.자 경매기일공고를 하면서 그 최저경매가격을 돈 280,298,310원으로 정한 사실, 그런데 위 경매절차의 진행 중에 별도로 위 건물의 부지에 관한 임의경매절차에 항고 외 주식회사 서울신탁은행이 1987.2.25. 경락허가결정을 선고받고 같은 해 3.27. 경락대금을 모두 납부하여 위 건물의 부지인 대지의 소유권을 취득한 다음서울민사지방법원 88가합25821호로 위 건물의 소유자인 채무자 김숙길을 피고로 하여, 피고는 위 건물을 철거하고 그 대지를 원고에게 인도하라는 소송을 제기하였는바, 위 김숙길은 위 소송에서 위 대지에 관하여 위 건물의 사용을 위한 법정지상권을 취득하였고, 그렇지 않다 하더라도 원고의 철거청구는 권리남용에 해당한다고 항변하였으나, 법정지상권의 항변은 그 자체에 의하여 이유없어 받아들여지지 아니하고, 권리남용의 항변 역시 인정되지 아니하여 위 법원에서 1988.12.29. 피고는 위 건물을 철거하고 그 대지를 원고에게 인도하라는 내용의 가집행선고가 붙은 원고승소판결이 선고된 사실, 항고인은 위와 같은 사실을 알지 못한 채 1989.1.12.자 경매기일에서 돈 280,300,000원에 경매신청을 하여 최고가 경매인으로 지정된 사실, 그 후 항고인은 위와 같은 위 건물의 철거를 명하는 판결이 선고된 사실을 알게 되자, 1989.2.16. 경매법원에 위 판결문사본을 첨부하여 위 건물에 대한 경락허가를 불허해줄 것을 구하는 경매불허청원서(기록 제384정 이하)를 제출하였으나, 경매법원은 이를 받아들이지 아니하고 1989.2.17. 위 건물에 관하여 항고인에게 경락을 허가한다는 결정을 선고한 사실이 인정된다. 위 인정사실을 토대로 하고, 경매절차에 있어 각 이해관계인의 이해는 공평하게 이루어져야 하며 어느 이해관계인의 부당한 희생위에서 다른 이해관계인의 부당한 이익이 발생되어서는 아니된다는 점에 아울러 살펴보면, 우선 경매목적부동산에 관하여 경매개시 결정 이전에 처분금지가처분등기가 마쳐져 있는 경우에는 그 처분금지가처분의 효력에 비추어, 경매절차에 의하여 경매목적부동산의 소유권을 취득하였다 하더라도 그 가처분채권자에게 대항할 수 없는 때가 발생될 수 있으므로, 경우에 따라서는 그 취득한 소유권을 뒤에 상실할 우려가 있고, 이와 같은 우려는 경매신청인이 제출한 등기부등본의 기재에 의하여 경매법원이 이내 알 수 있는 것이어서, 경매법원이 경매목적부동산을 평가함에 있어서 그 가처분등기의 존재를 고려하여야 할 것인데, 경매법원은 감정인에게 감정을 명함에 있어 이러한 사정들을 고려하지 아니한 채 감정을 명하여 위 감정인은 위 건물을 감정평가절차에 위법이 있다 할 것이고, 따라서 잘못된 위 감정인의 감정가격을 기초로 산정된 위 최저경매가격은 위 건물의 적법한 최저경매가격이라고 볼 수 없고, 또한 나아가 위 건물에 관하여 가집행선고가 붙은 건물철거이행판결이 선고되었다면 아직 그 판결이 확정되지 않았다 하더라도 위 판결의 집행력에 기하여 곧 위 건물을 철거할 수 있으므로, 위 건물은 곧 철거될 법률적 관계에 이르게 되었다 할 것이고, 위와 같은 상태에서의 위 건물의 가치는, 건물로서는 멸실된 것과 같이 볼 수 없다 하더라도 그에 버금할 정도로 크게 가치가 훼손된 것으로 볼 것이어서 계속 존속하게 될 경우의 그것보다 현저히 감소되었다고 할 것인 바, 위 1989.1.12.자 경매기일 공고당시 공고된 최저경매가격은 이와 같은 사정 또한 전혀 고려하지 아니한 채 위 건물이 정상적으로 그 대지 위에서 존속할 것임을 전제로 하여 평가한 가격을 기초로 한 것이므로 결국 위 건물에 대한 1989.1.12.자 경매기일공고에는 적법한 최저경매가격의 공고가 없는 것으로 귀착된다 할 것이어서, 경매법원은 위 건물에 관하여 경락을 허가하지 않아야 할 것이어서, 경매법원은 위 건물에 관하여 경락을 허가하였으므로 원결정은 위법하다 할 것이고, 나아가 경락기일 이전에 경매목적건물에 관하여 가집행선고가 붙은 건물철거이행판결이 선고되고 그러한 사정이 최저경매가격에 고려되지 아니하였으며 항고인도 그러한 사정을 알지 못한 채 경매신청을 한 이 사건에 있어서는, 경락기일 이전에 경매목적부동산이 현저히 훼손된 경우에 최고가경매인은 그 경매를 취소할 수 있도록 정한민사소송법 제639조의 취지에 비추어, 최고가경매인인 항고인은 그 경매를 취소할 수 있다고 봄이 상당하다 할 것이고, 항고인이 1989.2.16. 경매법원에 제출한 경매불허청원서에는 그와 같은 취지로 위 경매를 취소하는 의사가 포함되어 있다고 볼 수 있으므로, 경매법원으로서는 위와 같은 사정을 안 이상 항고인의 경매취소신청을 받아들여 위 건물에 대하여 경락을 허가하지 않아야 할 것이었음에도 이에 위배하여 경락을 허가하였으니 원결정은 이 점에 있어서도 위법하다 할 것이다. 그렇다면 원결정은 위 어느모로 보나 옳지 못하므로 나머지 항고 이유에 관하여 살펴볼 필요도 없이 이를 취소하고, 이 사건 경락을 허가하지 아니하기로 하여 주문과 같이 결정한다. 판사 김영일(재판장) 김상철 홍순협