임대차계약 종료 후 건물을 늦게 비워준 임차인에게 임대인이 계약서상 손해배상 조항을 근거로 보증금을 공제하자, 임차인이 이에 반발하여 소송을 제기한 사건입니다.

【원고, 피항소인】 【피고, 항소인】 【제1심판결】 서울서부지방법원 2007. 8. 7. 선고 2007가단12671 판결 【변론종결】2007. 12. 13. 【주 문】 1. 제1심 판결 중 주문 제1항을 다음과 같이 변경한다. 가. 피고의 원고에 대한서울서부지방법원 2006. 2. 20. 고지 2006가소24114 이행권고결정에 기한 강제집행은 8,361,280원 및 이에 대하여 2005. 1. 15.부터 2006. 3. 2.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금액을 초과하는 부분에 한하여 이를 불허한다. 나. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 2.서울서부지방법원 2007. 8. 7. 선고 2007가단12671 판결에 기한 강제집행정지결정은 8,361,280원 및 이에 대하여 2005. 1. 15.부터 2006. 3. 2.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금액에 한하여 이를 취소한다. 3. 소송총비용 중 2분의 1은 원고가, 나머지 2분의 1은 피고가 각 부담한다. 4. 제2항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지 피고의 원고에 대한서울서부지방법원 2006. 2. 20.고지 2006가소24114 이행권고결정에 기한 강제집행을 불허한다. 2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】1. 기초사실 가. 원고는 1999. 12. 13.경 피고와 사이에, 원고 소유의 서울 서대문구 충정로 3가(지번 생략)○○빌딩 중 5층 124평(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 피고에게 임대차보증금 31,000,000원, 월차임 3,100,000원(부가가치세 별도), 관리비 2,108,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 1999. 12. 13.부터 2000. 12. 12.까지 1년간 임대하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 그 후 원고와 피고는 1년 단위로 위 임대차계약을 갱신하여 왔다. 나. 원고는 2003. 12. 12. 피고와 사이에, 이 사건 건물에 관하여 종전과 같은 내용의 임대차계약을 체결하되, 다만 임대차보증금은 40,176,000원으로, 월차임은 4,017, 600원(부가가치세 별도)으로, 유지관리비는 2,802,400원(부가가치세 별도)으로, 임대차기간은 2003. 12. 13.부터 2004. 12. 12.까지로 각 정하면서, ① 임대차계약의 갱신과 관련하여 임대인 또는 임차인이 기간 만료 1개월 전까지 이 사건 임대차계약의 종결 또는 조건변경의 의사를 표시한 서면통지를 하지 않을 때에는 임대인과 임차인은 이 사건 임대차계약과 같은 조건으로 같은 기간 연장한 것으로 간주하되, 조건변경에 의해 연장계약을 할 경우 계약만료 1개월 전까지는 쌍방계약이 체결되어야 하고, 그때까지 연장계약이 체결되지 않았을 경우에는 계약이 종결되는 것으로 간주하기로 약정하였고(임대차계약서 제2조 제2항), ② 또한 손해배상금과 관련하여 임차인이 어떠한 사정으로 자기 소유물 또는 재산을 반출하지 못하였거나 임대차목적물을 원상으로 복구하지 못하였을 때에는 임대차계약이 종료한 날로부터 기산하여 명도 또는 복구된 날까지의 통상 임대료 및 관리비, 보증금 이자(월 1% 계산)의 2배를 확정배상액으로서 임대인에게 지급하기로 약정(임대차계약서 제18조 제3항, 이하 ‘손해배상금 조항’이라 한다)하였다(이하 원고와 피고 사이에 체결된 임대차계약 중 2003. 12. 12.에 체결된 위 임대차계약을 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 다. 그런데 원고가 2004. 10. 27. 피고에게 이 사건 임대차계약에 관한 갱신통보를 하면서 임대차보증금, 월차임, 관리비를 증액하여 줄 것을 요구하였고, 이에 대하여 피고가 2004. 12. 1.까지도 응답을 하지 아니함에 따라 이 사건 임대차계약이 종료될 무렵까지도 연장계약이 이루어지지 아니하자, 원고는 피고에게 2004. 12. 2.부터 2005. 1. 6.까지 여러 차례에 걸쳐 이 사건 건물의 인도를 요청하기에 이르렀다. 라. 그러나 피고는 2005. 1. 15.에서야 원고에게 이 사건 건물을 인도하였고, 이에 원고는 피고에게 임대차보증금에서 손해배상금 조항에 따라 계산한 확정배상액 15, 841,280원[7,920,640원{7,221,760원(월차임 4,017,600원 + 관리비 2,802,400원 + 임대차보증금에 대한 1%의 이자 401,760원) × 2004. 12. 13.부터 2005. 1. 15.까지 34일/31일} × 2]을 공제한 나머지 금액만을 지급하였다. 마. 이에 피고는, 원고가 위와 같이 손해배상금 조항에 따른 확정배상액을 공제한 것은 부당이득에 해당한다고 주장하면서 원고를 상대로서울서부지방법원 2006가소24114호로 부당이득금반환청구의 소를 제기하였고, 위 법원은 2006. 2. 20. “원고는 피고에게 15,841,280원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라”는 취지의 이행권고결정(이하 ‘이 사건 결정’이라 한다)을 하였는데, 원고가 2006. 3. 2. 이 사건 결정 등본을 송달받고도 이의신청기간 내에 이의신청을 하지 아니함에 따라 그 무렵 이 사건 결정이 확정되었다. [인정근거 : 당사자 사이에 다툼이 없는 사실, 이 법원에 현저한 사실, 갑 1호증의 1, 2, 갑 2호증의 1 내지 5, 갑 3호증의 1 내지 3, 을 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지] 2. 당사자의 주장 가. 원고의 주장 원고는, 원고가 손해배상금 조항에 따라 이 사건 임대차계약에서 정한 임대차보증금에서 손해배상금을 공제한 것은 정당하므로 이 사건 결정에 기한 강제집행은 불허되어야 한다고 주장한다. 나. 피고의 주장 이에 대하여 피고는, ① 원고와 피고가 이 사건 임대차계약 당시 손해배상금 조항을 배제한다는 취지의 특약을 별도의 서면으로 작성하였으나 원고의 이사인소외 2가 이를 함부로 훼손하였으므로, 위 특약에 따라 손해배상금 조항은 효력이 없다고 할 것이고, ② 또한 손해배상금 조항은 피고에게 부당하게 불리한 조항임과 동시에 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 조항으로서약관의 규제에 관한 법률 제6조 제2항 제1호,제8조에 따라 무효라고 주장한다. 3. 판단 가. 원고와 피고가 이 사건 임대차계약 당시 손해배상금 조항을 배제한다는 취지의 특약을 하였는지 여부에 대한 판단 살피건대, 갑 2호증의 5, 갑 3호증의 1 내지 3, 갑 7호증의 각 기재, 갑 5호증의 일부 기재, 을 4호증의 기재 및 영상과 제1심 증인소외 2, 당심 증인소외 3의 각 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, ① 원고와 피고 사이에 종전 계약을 갱신하여 이 사건 임대차계약을 체결하는 과정에서 원고는 피고와 합의된 바에 따라 임대차보증금, 월차임, 관리비를 기재한 임대차계약서 2부를 작성하여 피고에게 교부하였고, 피고는 위 임대차계약서의 마지막 장과○○빌딩 관리규칙 사이에 손해배상금 조항을 배제한다는 취지의 문구(이하 ‘특약조항’이라 한다)가 기재된 서면을 첨부하여 간인 및 임차인란에 날인을 하여 다시 원고에게 교부한 사실, ② 이에 원고의 이사인소외 2는 위와 같이 특약조항이 기재된 서면이 첨부되어 있음을 충분히 검토하지 아니한 채 위 서면을 포함하여 임대차계약서에 간인하고 임대인란에 법인인감을 날인하여 피고에게 교부하였다가, 곧바로 특약조항을 알게 되자 즉시 원고측이 보관하고 있는 임대차계약서에 첨부된 특약조항이 기재된 서면을 찢어버린 후 다시 피고의 사무실로 찾아가 피고측이 보관하고 있는 계약서에 첨부된 같은 내용의 서면을 찢어버린 다음 임대차계약서의 마지막 장과○○빌딩 관리규칙 사이에 새로이 간인을 한 사실, ③ 그러나 피고의 대표이사인소외 4는 당시소외 2의 위와 같은 행위에 대하여 항의하지 아니한 사실, ④ 원고와 피고가 1999. 12. 13.경 최초로 임대차계약을 체결할 당시부터 이 사건 임대차계약에 이르기까지 작성된 임대차계약서에는 손해배상금 조항이 항상 포함되어 있었던 사실, ⑤ 원고가 2005. 1. 6. 피고에게 손해배상금 조항에 따라 계산한 확정배상금을 청구하자, 피고는 2005. 1. 12. 위 조항이 불공정하다고 다투는 취지의 답변을 하면서도 특약조항에 대해서는 언급하지 아니한 사실, ⑥ 원고와 피고는 여러 차례에 걸쳐 임대차계약을 갱신하는 취지의 임대차계약서를 작성함에 있어서 임대차계약서에 기재되어 있는 조항을 수정할 경우 삭제할 부분에는 횡선을 긋고 첨부할 부분에는 수기로 내용을 기재한 다음 정정인을 날인하였고, 이 사건 임대차계약서에도 예치금 조항을 수정함에 있어서는 수기로 가필한 후 정정인을 날인한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실을 종합하여 보면 피고가 이 사건 임대차계약을 체결하면서 손해배상금 조항을 배제한다는 취지를 계약내용에 포함시키려고 시도하였으나 원고가 이에 응하지 아니하였다고 봄이 상당하여, 원고와 피고 사이에 손해배상금 조항을 배제한다는 약정은 이루어지지 아니하였다고 할 것이고, 이에 어긋나는 갑 5호증의 일부 기재, 제1심 증인소외 2, 당심 증인소외 3의 각 일부 증언은 이를 믿지 아니하며 달리 반증이 없다(설령 원고의 이사인소외 2가 특약조항의 내용을 알고 간인을 하였다고 하더라도, 간인을 한 직후 그 특약조항이 기재된 서면을 찢어버린 것으로 보아 원고와 피고 사이에 특약조항에 관한 합의가 성립되었다고 보기는 어렵다). 나. 이 사건 임대차계약상의 손해배상금 조항이 약관의 규제에 관한 법률(이하 ‘약관규제법’이라 한다)에 따라 무효인지 여부에 대한 판단 (1) 먼저 이 사건 임대차계약서 및 손해배상금 조항이 약관에 해당하는지에 관하여 본다. 약관규제법에서의 "약관"이라 함은 그 명칭이나 형태 또는 범위를 불문하고 계약의 일방 당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것을 말하는 것인바, 앞서 든 증거들에 의하면 원고는○○빌딩을 소유하면서 건물의 임대업을 전문으로 하는 회사로서 피고를 포함한 다수의 임차인과 사이에 임대차계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 임대차계약서의 양식을 사용하고 있고, 임대차계약서 중 계약기간 및 금액란을 제외한 나머지 계약 내용(손해배상금 조항 포함)은 부동문자로 인쇄되어 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 이에 의하면 이 사건 임대차계약서 및 이에 부동문자로 인쇄되어 있는 손해배상금 조항은 약관에 해당한다고 봄이 상당하다. (2) 다음으로 손해배상금 조항이 피고에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금을 부담시키는 조항으로서 무효인지에 관하여 본다. 우선 이 사건 손해배상금 조항의 성격에 관하여 보건대, 손해배상금 조항은 “임차인은 어떠한 사정으로 자기 소유물 또는 재산을 반출하지 못하였거나 임대차목적물을 원상으로 복구하지 못하였을 때에는 임대차계약이 종료한 날로부터 기산하여 명도 또는 복구된 날까지의 통상 임대료 및 관리비, 보증금 이자(월 1% 계산)의 2배를 확정배상액으로서 임대인에게 지급하여야 한다”고 규정하고 있는바, 위 조항은 그 내용에 비추어 임차인이 임대차계약의 종료 이후에 정당한 권원 없이 임대차목적물을 점유하고 있거나 원상회복의무를 이행하지 아니함에 따라 임대인에게 손해가 발생하였을 경우 이로 인한 법률상의 분쟁을 예방하기 위하여 손해배상액을 예정하는 취지의 규정이라고 할 것이다. 그러나 위 조항은, ① 임차인에게는 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 때까지 동시이행의 항변권에 기하여 적법하게 임대차목적물을 점유할 권원이 있음에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지 여부를 구별하지 아니한 채 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 이 사건 건물을 점유하고 있는 경우에도 확정배상금이 발생되도록 규정하고 있고, ② 손해배상액의 예정이라 함은 계약당사자들의 채무불이행이 발생하는 경우 실제 손해가 발생하였는지 여부와 손해의 액수를 입증하지 아니한 채 손해배상액의 예정에 의하여 바로 배상액의 지급을 구할 수 있는 약정임에도 임차인에게 귀책사유가 있는지 여부와는 무관하게 목적물을 인도하지 아니하였다는 사실의 발생만으로 바로 손해배상채무를 부담하도록 규정하고 있을 뿐만 아니라, ③ 부동산의 불법점유로 인하여 그 소유자가 입게 되는 손해의 액은 특별한 사정이 없는 한 그 부동산의 임료에 상당하는 금액을 기준으로 산정하여야 하는 것에 비추어 보면 통상 임대료 및 관리비, 보증금 이자(월 1% 계산)의 2배를 배상액으로 하고 있는 위 조항의 배상액은 부당히 과다하다고 볼 수 있으므로, 결국 이 사건 손해배상금 조항은 피고에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로서약관규제법 제8조에 따라 무효의 조항이라고 봄이 상당하다. (3) 따라서 이 사건 손해배상금 조항이 유효함을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다. 다. 원고가 반환하여야 할 임대차보증금의 액수 (1) 다만 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 인도할 때까지 임대차와 관련하여 발생하는 차임 및 차임 상당의 부당이득 등 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로 임대인은 임차인에게 그 금액을 공제한 잔액만을 반환할 의무가 있다고 할 것인바, 이 사건 임대차계약에서 정한 월차임은 4,017,600원이고, 관리비는 2,802,400원인 사실, 피고가 이 사건 임대차계약이 2004. 12. 12.에 기간만료로 종료된 이후에도 이 사건 건물을 점유하다가 2005. 1. 15.에서야 원고에게 이를 인도한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 2004. 12. 13.부터 2005. 1. 15.까지 34일 동안 이 사건 건물을 점유·사용함으로써 얻은 차임 상당액 등을 부당이득으로서 원고에게 반환할 의무가 있다. (2) 따라서 결국 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약 종료 후 이 사건 건물의 인도완료일까지 발생한 부당이득금 7,480,000원{6,820,000원(월차임 4,017,600원 + 관리비 2,802,400원) × 2004. 12. 13.부터 2005. 1. 15.까지 34일/31일}을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고는 이 사건 임대차계약에서 정한 임대차보증금에서 위 부당이득금 7,480,000원을 공제한 나머지 금액만을 피고에게 지급할 의무가 있다고 할 것이다. 라. 소결론 그러므로 원고가 임대차보증금에서 공제한 금액 중 7,480,000원을 초과하는 범위의 금액은 법률상 원인 없이 이득을 얻고 이로 인하여 피고에게 같은 금액 상당의 손해를 가한 것으로서 피고에게 이를 부당이득으로 반환하여야 하므로, 이 사건 결정에 기한 강제집행은 8,361,280원(15,841,280원 - 7,480,000원) 및 이에 대하여 2005. 1. 15.부터 2006. 3. 2.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금액을 초과하는 부분에 한하여 허용될 수 없다고 할 것이다. 4. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 김건수(재판장) 오규성 장윤미