재건축 아파트 시공사와 단독 분양계약을 맺은 원고가 재건축조합을 상대로 수분양권자 지위 확인을 청구함.

【원 고】 A (소송대리인 법무법인 **** 담당변호사 ****) 【피 고】 B 연립재건축주택조합 【주 문】 1. 원고가 별지 목록 기재 아파트의 수분양권자임을 확인한다. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이 유】1. 기초 사실 가.피고 B 연립재건축주택조합(이하 '피고 재건축조합'이라고만 한다)은 서울 **** C 외 1필지 지상의 ****을 재건축하기 위하여 설립된 조합으로서 1996. 5. 31. 조합원 61명으로 하여 설립인가를 받은 다음, 1998. 10. 10. 주식회사 ****(이하 '****'이라고만 한다)과 사이에서 ****이 시공자로서 기존의 ****주택을 철거하고 아파트 1동(125세대)을 신축하기로 하는 재건축공사도급계약을 체결하였다(이하 '이 사건 도급공사계약'이라고 한다). 나.피고 재건축조합과 ****은 이 사건 도급공사계약 체결시 신축 아파트의 분양과 관련하여 조합지분인 아파트 1,602.417평(63세대) 및 주차장 264.405평은 조합원에게 우선배정하되, 조합원 51세대에게는 분양면적 25.067평의 아파트를 공급하고 조합원 12세대에게는 분양면적 27평의 아파트를 공급하며 조합원은 입주시에 추가부담금 3,900만 원을 ****에게 지급하기로 하고, 위 조합지분을 제외한 시공사지분 아파트 1,954.100평(62세대) 및 주차장 325.415평은 ****의 책임하에 일반 분양하며, 피고 재건축조합은 이에 대하여 이의를 제기하지 않기로 약정하였다. 다.피고 재건축조합은 ****과 공동사업주체로서 관할관청으로부터 주택건설 사업계획승인을 받았다. 라.원고를 대리한 소외 D는 2000. 10. 25. ****과 사이에 재건축으로 신축될 아파트 중 시공사지분으로서 일반 분양하기로 되어 있던 별지 목록 기재 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 ****으로부터 금 1억 2,000만 원에 분양받기로 하는 분양계약(이하 '이 사건 분양계약'이라 한다)을 체결하고, 같은 날 ****에게 위 금 1억 2,000만 원을 직접 지급하되 그 중 1억 500만 원은 현금으로 지급하고 나머지 1,500만 원은 제3자에 대한 채권을 양도함으로써 분양대금 지급에 갈음하였다(계약서상 분양대금은 1억 6,260만 원이나, 일시불로 지급하면서 위 금액으로 할인받았다). 마.이 사건 재건축으로 신축될 아파트는 아직 준공검사를 받지는 못하였으나 거의 완공되어 입주단계에 있고, 피고 재건축조합은 2001. 4. 이 사건 아파트를 조합원 E에게 분양하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1, 2, 4호증의 각 기재, 증인 F의 증언, 변론의 전취지 2. 이 사건의 쟁점 가.원고가, 이 사건 도급공사계약은 이른바 지분제계약으로서 피고 재건축조합이 시공사지분으로서 일반분양세대인 이 사건 아파트에 대한 분양권을 ****에게 위임하면서 ****의 분양행위에 대하여 이의를 제기하지 않기로 하였으므로, 이 사건 분양계약의 효력이 피고 재건축조합에게도 미친다고 주장함에 대하여, 피고 재건축조합은, ****에게 일반분양세대에 대한 분양권을 위임하였으나, ****이 단독으로 분양할 권한이 아닌 피고 재건축조합과 공동으로만 분양할 권한을 위임한 것인데, ****이 이에 반하여 단독명의로 원고와 이 사건 분양계약을 체결하였으므로, 이 사건 분양계약의 효력이 피고 재건축조합에게는 미치지 않는다고 주장한다. 이에 대하여 원고는 다시, 원고로서는 ****이 이 사건 아파트의 분양권을 가지고 있었다고 믿을 수밖에 없었기 때문에, 표현대리의 법리에 의하여 피고 재건축조합은 이 사건 분양계약의 효력을 부인할 수 없다고 주장한다. 나.그렇다면 이 사건의 쟁점은 ****이 단독명의로 분양자(매도인)가 되어 체결한 이 사건 분양계약의 효력이 피고 재건축조합에게도 미치는가, 즉 피고 재건축조합은 원고가 이 사건 아파트의 수분양자임을 용인하고 원고에게 이 사건 분양계약상의 의무를 이행할 책임을 져야 하는지 여부라 할 것이다. 3. 판 단 가. 피고 재건축조합과 ****의 관계 살피건대, 주택건설촉진법 제44조에 의하면 재건축조합을 포함하여 주택조합이 그 구성원(즉, 조합원)의 주택을 건설하는 경우에는 주택건설사업 등록업자와 공동으로 사업을 시행하여야 하고 이때 주택조합과 등록업자를 공동사업주체로 본다고 규정하고 있는 점, 앞서 본 바와 같이 피고 재건축조합은 주택건설사업자인 ****과 공동사업주체로서 주택건설사업계획승인을 받아 이 사건 재건축사업을 시행하였고, 재건축사업을 시행하기 위한 공사도급계약에서는 수급인인 시공사가 재건축조합원에게 분양하고 남은 잔여세대를 일반분양하여 그 분양대금으로 공사비에 충당하는 점들에 비추어 볼 때, 이 사건 도급공사계약에는 이 사건 재건축사업을 시행함에 있어서 피고 재건축조합의 조합원들은 그들 소유의 토지를 출자하고 ****은 시공능력·노무 등을 출자하여 공동사업을 영위하기로 하는 일종의 동업약정이 포함되어 있다고 봄이 상당하다 할 것이어서, 피고 재건축조합과 ****은 이 사건 재건축아파트를 완공하여 조합원 및 일반 제3자에게 분양을 완료할 때까지 일응 공동사업을 목적으로 하는 일종의 민법상 조합체를 이룬다 할 것이고, ****이 지분제약정에 기하여 일반분양세대 아파트에 관하여 원고를 포함한 제3자와 분양계약을 체결하는 행위는 동업체로서의 조합의 업무집행행위에 해당한다 할 것이다. 나. 이 사건 분양계약의 효력 (1) 조합대리행위 해당 여부 이 사건 분양계약을 피고 재건축조합과 ****에 의하여 이루어진 조합체를 위한 조합대표 혹은 조합대리행위로 볼 수 있는지에 대하여 살피건대, 피고 재건축조합이 ****에게 시공사지분 아파트에 관하여 일반분양할 권한을 위임한 사실과 원고가 ****으로부터 분양받은 이 사건 아파트가 시공사지분에 속하는 일반분양세대에 해당하는 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제1호증의 기재에 의하면 **** 단독명의로 체결되었던 이 사건 분양계약의 계약서 표지에 ****과 피고 재건축조합의 명칭이 함께 인쇄되어 있었던 사실을 인정할 수 있는바, 그렇다면 비록 ****이 원고와의 위 분양계약서상 매도인란에는 자신의 단독명의로만 기명날인하였더라도 ****이 전 조합원의 이름으로 이 사건 분양계약을 체결한 것으로 봄이 상당하다 할 것이어서, ****과 원고 사이의 이 사건 분양계약은 현명주의의 요건을 갖추어 조합대표 혹은 조합대리행위에 해당한다고 보아야 하므로, ****과 피고 재건축조합은 특별한 사정이 없는 한 조합채무로서 공동하여 이 사건 분양계약상의 의무를 이행할 책임이 있다. (2) 대리권의 제한(공동대리의 약정) 그런데 을 제5호증의 1, 2, 을 제6호증의 1, 2, 을 제8호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 이 사건 분양계약체결 이전인 1999. 9. 17. 재건축으로 신축될 아파트 중 시공사지분으로서 일반분양세대였던 101동 609호를 소외 G에게 분양함에 있어서는 ****과 피고 재건축조합이 공동명의로 매도인(분양자)이 되어 분양계약을 체결한 사실, ****과 피고 재개발조합은 2001. 5. 12. ****이 자금난으로 이후의 재건축공사를 포기하고 피고 재건축조합이 ****으로부터 잔여공사 및 시공사지분 중 미분양세대에 대한 분양권을 인수하기로 합의한 사실, 당시 피고 재건축조합은 ****이 이미 이 사건 아파트를 원고에게 분양하였음을 알지 못하였던 것으로 보이는 사실을 알 수 있는바, 이러한 사정들에 비추어 보면 피고 재건축조합과 ****은 ****이 동업체의 업무집행으로서 일반분양세대에 관한 분양권을 행사하되 공동명의로만 분양계약을 체결할 것을 약정하였음을 알 수 있고, 이는 동업체의 대외적 업무집행에 관한 공동대리의 약정으로 봄이 상당하다. 따라서 ****이 자신의 단독명의로 원고와 이 사건 분양계약을 체결한 이상 이는 공동대리의 약정을 위반한 법률행위로서 권한을 넘은 무권대리행위에 해당한다. (3) 표현대리의 성립 여부 이에 대하여 원고는, ****이 자신의 단독명의로 이 사건 아파트를 분양할 권한이 있다고 믿을 수밖에 없었으므로 권한을 넘은 표현대리의 법리에 따라 이 사건 분양계약의 효과가 피고 재건축조합에게도 미친다고 주장하므로 과연 원고에게 위와 같이 믿을 만한 정당한 이유가 있었는지에 대하여 살피건대, 앞서 채택한 증거들과 변론의 전취지에 의하여 인정되거나 앞에서 이미 살핀 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 분양계약은 ****의 분양사무실에서 체결된 점, 이 사건 분양계약서(갑 제1호증)의 표지에 ****과 피고 재건축조합의 명칭이 함께 인쇄되어 있었던 점, 이 사건 분양계약서의 서식과 계약조항이 피고 재건축조합이 사용하는 분양계약서(을 제3호증)와 동일한 점, 위 각 분양계약서의 표지 명칭이 'H아파트 공급계약서'라고 되어 있는 점, 위 각 분양계약서에 의하면 수분양자는 중도금 및 잔금을 ****이 예금주로 된 통장에 입금하도록 되어 있는 점, 이 사건 분양계약시 ****의 직원이 분양사무실에서 이 사건 아파트 분양대금의 영수증을 발행하여 준 점들을 종합하면, 원고를 대리하여 이 사건 분양계약을 체결한 위 D로서는 ****이 자신의 단독명의로는 이 사건 분양계약을 체결할 권한이 없고 피고 재건축조합과 공동하여서만 분양계약을 체결하여야 함을 알지 못하였다고 할 것이고, 원고로서도 ****이 단독으로 이 사건 분양계약을 체결한 권한이 있다고 믿은 데 정당한 이유가 있다고 봄이 상당하다. 다. 소결론 그렇다면 원고는 자신이 이 사건 아파트의 수분양권자임을 피고 재건축조합에게도 주장할 수 있다 할 것인데, 피고 재건축조합이 이 사건 분양계약의 효력을 다투고 있는 이상 원고로서는 장래 이 사건 아파트가 완공된 후 피고 재건축조합에 대하여 이 사건 분양계약상의 채무이행을 구하기 위한 전제로서 원고가 이 사건 아파트의 수분양권자임의 확인을 구할 이익도 있다고 인정된다. 4. 결 론 따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 홍기종(재판장) 장성관 임선지