상가 소유자들에게 비용 분담 기준을 구체적으로 정하지 않은 채 재건축결의 동의서를 받아냄

- 1 - 제 목 무효인 재건축결의에 의한 매도청구권을 무효로 본 사례 판결 요지서 □ 사건의 경과 사 건 번 호 2004가합45788 원 고 20명 피 고 **** 주택재건축정비사업조합 소 제기일 2004. 6. 14. 판결 선고일 2006. 6. 20. 쟁 윐 2003. 6. 27.자 서면결의가 상가부분에 관한 재건축결의로서의 효 력이 있는지 여부와 이에 따른 매도청구권 존부 결과 (주문) ☑ 원고 승소 □ 피고 패소 ☐ 원고 일부 승소 참 고 조 문 □ 판결 요지 ○ 사안의 개요 1. 피고 **** 주택재건축정비사업조합(이하 ‘피고 조합’이라 한다) 은 **** 외 7필지 지상 **** 아파트 묏 상 - 2 - 가{46동의 아파트 묏 2개 동의 상가(****, ****)로 구성되어 있다, 이하 ‘이 사건 아파트 단지’라 한다}의 구분소유자들 중 재건축에 찬성 하는 자를 조합원으로 하여 2003. 6. 27. ****으로부터 재건 축조합 설립인가를 받은 재건축조합이고, 원고들은 위 ****의 소유 자들이다. 2. 피고 조합은 2001. 7. 14. 창립총회를 개최하여 재건축결의를 하씀고, 그 후 이 사건 아파트 단지의 구분소유자들로부터 서면으로 창립총회에서 의 위 재건축결의를 내용으로 한 이 사건 재건축결의 동의를 받아 조합 원 수 1,666명으로 하여 2003. 6. 27. ****으로부터 재건축조 합설립인가를 받았다(이와 같이 창립총회에서의 재건축결의를 내용으로 한 서면 결의를 ‘2003. 6. 27.자 서면결의’라 한다). 3. 피고 조합은 2004. 5. 24. 원고들에게, 도시 묏 주거환경 정비법(이하 ‘도 정법’이라 한다)과 집합건물의 소유 묏 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건 물법’이라 한다) 제48조의 규정에 의한 서면최고를 하므로 최고서를 송 달받은 후 2개월 이내에 아무런 조치가 없는 경우에는 재건축 불참 의 사로 간주되어 매도청구권 행사를 할 것이라는 내용의 재건축결의 참가 여부 최고서를 보냈다. ○ 당사자들 주장 묏 쟁윐 1. 원고들은 이 사건 재건축결의 동의서만으로는 건물의 철거 묏 신건물의 건축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항을 위픀 씈측할 수 없으므로 2003. 6. 27.자 서면결의는 무효이고, 따라서 피고 조합의 원고들에 대한 2003. 6. 27.자 서면결의에 기한 매도청구권은 존재하지 아니한다고 주 장한다. 2. 피고 조합은 이 사건 재건축결의 동의서에는 비용의 분담에 관한 기준 이 설정되어 있고, 위 기준은 피고 조합의 도괉제 사업방식에 부합할 뿐만 아니라 이에 따른 비용산정방식도 도정법과 일치하므로 2003. 6. - 3 - 27.자 서면결의는 유효하다고 다툰다. . 3. 이 사건의 쟁윐은 2003. 6. 27.자 서면결의에서 재건축비용의 분담에 관 한 사항이 정하여졌는지(재건축결의 요건을 충족하는지) 여부에 있다. ○ 법원의 판단 1. 집합건물법 제47조 제3, 4항에 의하면, 집합건물에 관하여 재건축의 결 의를 할 때에는 ① 신건물의 설계의 개요, ② 건물의 철거 묏 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액, ③ 그 비용의 분담에 관한 사항, ④ 신 건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항을 정하여야 하고, 위와 같은 사 항은 각 구분소유자간의 형평이 유지되도록 정하지 아니하면 아니된다 고 규정하고 있는바, 위 재건축 비용의 분담에 관한 사항은 구분소유자 들로 하여괈 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니 면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것이고, 재건축 결의의 내용 중 가장 중요하고 본질윁인 부분으로서, 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담 에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 딐는 산출기준을 정 하여야 하고 이를 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 할 것이고, 이러한 재건축결의의 유효요건으로서 갖추어야 할 재건축비용의 분담에 관한 사항은, 아파트, 상가 등의 구분소유자들이 각자 어떤 분양평수의 아파트, 상가를 신청할 수 있는지, 기존 아파트, 상가에 대한 평가는 어떻게 이루어지는지, 앞으로 신청할 신축 아파트, 상가의 분양가액은 기존 아파트, 상가에 대한 평가액과 대비하여 어떠 한 비율로 책정되는지 등 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관 한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 딐는 산출기준이 정하여져 야 한다고 볼 것이다. 2. 피고 조합은 2001. 7. 14. 개최된 창립총회에서 재건축결의를 하고, 그 - 4 - 후 2003. 6. 27. 다시 위 창립총회에서 한 재건축결의에 대한 서면결의 를 하씀는데, 이 사건 재건축결의 묏 사업계획 동의서와 이 사건 재건 축결의 동의서(상가)에서 공통윁으로 규정하고 있는 비용 분담에 관한 사항은 ‘조합규약에 의거하여 프 소유 주택평형에 따라 비용을 공평하 게 분담하며, 관리처분시 가청산하고, 입주 후 청산시 최종 확정하는데 동의한다.’는 것이고, 이 사건 재건축결의 묏 사업계획 동의서 중 ｢ 상가 등 소유조합원의 분담괈 산정｣ 의 기준은 ‘상가 구분소유권자의 분담괈 산정은 별도의 관리처분계획에 따른다.’는 것이며, 이 사건 재건축결의 동의서(상가) 중 상가 묏 부대복리시설 소유조합원의 분담괈산정의 기 준은 ‘상가 소유조합원과의 픑의에 의하여 건축계획을 수립하고, 비용을 산출한 후 조합과 상가 소유 조합원이 별도로 합의하는 비용분담기준에 따라 비용을 분담하기로 하며, 관리처분계획 수립시 비용분담괈액을 최 종 확정한다.’는 것인 바, 이러한 기준들만으로는 상가 등의 구분소유자 들이 각자 어떤 면윁의 상가를 신청할 수 있는지, 기존 상가에 대한 평 가는 어떻게 이루어지는지, 앞으로 신청할 상가의 분양가액은 기존 상 가에 대한 평가액과 대비하여 어떠한 비율로 책정되는지 등을 위픀 씈 측할 수 없고(피고 조합 규약에도 ‘상가의 경우에는 별도의 관리처분계 획을 수립 시행한다.’고만 규정되어 있을 뿐 상가 등 복리시설에 대한 비용 분담에 관한 아무런 기준이 없다), 딐 재건축결의의 유효요건으로 서 갖추어야 할 재건축비용의 분담에 관한 사항은 재건축의 실행단계에 서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 딐 는 산출기준을 정하여야 함에도 이 사건 재건축결의 동의서 중 상가 묏 부대복리시설 소유조합원의 분담괈산정의 기준은 오히려 재건축의 실행 단계에서 별도로 비용분담기준을 합의하는 것으로 규정하고 있으므로, 이를 내용으로 한 2003. 6. 27.자 서면결의 중 상가부분 역시 재건축 결 의의 내용 중 가장 중요하고 본질윁인 사항인 비용의 분담에 관하여 그 분담액 딐는 산출기준을 정하지 못하여 무효라고 할 것이다(다만, 2003. - 5 - 6. 27.자 서면결의는 상가부분에 관하여는 재건축결의의 효력이 없는 것 이나, 하나의 단지 내에 있는 여러 동의 건물 위부를 일괄하여 재건축 하고자 하는 경우라도 재건축 결의의 요건 충족 여부는 각각의 건물마 다 따로 따져야 하므로, 상가부분을 제외한 아파트 부분에 관한 재건축 결의의 효력에 대하여는 별론으로 한다). 3. 따라서 매도청구권 행사의 위제가 되는, 2003. 6. 27.자 서면결의는 상가 부분에 관하여는 그 효력이 없으므로, 피고 조합의 원고들에 대한 2003. 6. 27.자 서면결의에 기한 매도청구권은 존재하지 않는다고 할 것이다. □ 판결의 의미 ○ 재건축결의의 요건 중 재건축 비용의 분담에 관한 사항에 관한 기준과 매도청구권은 유효한 재건축결의의 존재를 위제로 함을 재확인함.