상가 입주자들이 아파트 주민들이 전용하던 자주식 주차장 출입과 사용을 막지 말아 달라며 소송을 냄

- 1 - 서 울 남 부 지 방 법 원 판 결 사 건2007가단23955 주차권확인등 원 고별지 목록 원고들 소송대리인 변호사 황세현 피 고도○○아파트자치회 서울 구로구 구로동 ○○ 도○○ 대표자 회장 김○○ 소송대리인 변호사 이창순 변 론 종 결2008. 8. 13. 판 결 선 고2008. 12. 31. 주 문 1. 원고들의 주차권 확인 청구를 각하한다. 2. 피고는「서울 구로구 구로동 ○○ 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트 벽식조 평스 라브지붕 25층 업무시설 근린생활시설 공동주택 ‘도○○’」지하 2, 3층 자주식 주차장 출입구, 승강기 부근에 출입문, 잠금장치, 판자 기타 공작물을 설치하거나 기타 방법으 로 원고들의 자주식 주차장 출입, 사용을 방해하여서는 아니 된다. 3. 원고들의 나머지 청구를 기각한다. 4. 소송비용은 80%는 피고가, 20%는 원고들이 부담한다. - 2 - 청 구 취 지 원고들의 지하 2, 3층 자주식 주차장 주차권 확인 청구 및 주문 2항, 원고들의 허락을 받은 자들에 대한 주차 방해 금지 청구. 이 유 1. 기초사실 가. 건물 현황 1) 서울 구로구 구로동 ○○지하 5층 지상 25층 주상복합건물인 이 사건 건물은 주식회사 두○○이 시공하여 1997. 12.경 준공되었는데, 지하 5층 ~ 지하 2층 주차장 및 관리실(발전기실, 전기실, 기계실), 지하 1층 ~ 지상 3층 상가, 지상 4층 ~ 지상 8층 오피스텔, 지상 9층 ~ 지상 25층 아파트로 되어 있다. 2) 이 사건 건물의, 용도별 전용면적은 상가 및 오피스텔(이하 ‘이 사건 상가’)이 5,631.53㎡, 아파트가 6,043.22㎡, 구분소유건물 수는 상가 31개, 오피스텔 69개(이상 100), 아파트 67세대이고, 주차장은 기계식 주차장 1) 101대(지하 4, 5층, 복층식 주차 장으로 일정 기준 이상 대형 승용차 및 RV 차량 주차 불가능), 자주식(엘리베이터 이 용 승강 자주식) 주차장 52대(지하 2, 3층 각 26대, 단층식 주차장으로 대형 승용차 및 RV 차량 주차 가능), 지상 5대, 합계 158대이다. 나. 당사자의 지위 1) 이 사건 건물은 준공 후 두○○로부터 위임받은 주식회사 한○○이 현재 피고 1) 주차장법은 ‘기계식주차장’을「기계식주차장치를 설치한 노외주차장 및 부설주차장」이라고 정의하는바(2조 1의 3호), 대개의 주상복합건물에서 기계식 주차장은 ‘노외’나 ‘부설’이 아닌 ‘내부’에 위치하므로 주차장법의 기계식 주차장 개념과는 다르다. - 3 - 가 사용 중인 9층 사무실에서 이 사건 건물 전체를 관리하였는데, 1998. 1.경부터 아파 트가 분양되어 아파트 입주민들은 아파트 및 아파트 입주민들만의 공용부분을 관리하 기 위하여 1998. 2.경 피고를 결성하여 한○○으로부터 9층 사무실을 넘겨받아 활동을 시작하였고, 이 사건 상가는 아파트보다 분양이 늦어져 2002.경에야 이 사건 상가 수 분양자들로 그들의 전유부분 및 그들만의 공용부분을 관리하기 위한 관리단을 결성하 여 지하 1층 통합방재실에서 활동을 개시하였다. 2) 원고들은 이 사건 상가 수분양자들이거나 혹은 매매 등으로 승계 취득하였다. 다. 주차장 사용 현황 1) 자료 최초 설계개요에는 총 158대 중 아파트 64.85, 오피스텔 50.30, 상가 31.33대로만 표시되어 있고, 2차 설계변경서에는 아래 표와 같고, 기타 분양 팜플렛이나 분양계약 서에는 아파트, 오피스텔, 상가 수분양자들에게 분양 전용면적별(평형별) 주차장 면적 만 안내되었을 뿐 주차장을 특정하지는 않은 것으로 보인다. 원고들의 건축물대장은 모두 공용부분에 ‘지5-지2 지하주차장’을 포함하고 있다. 아파트 오피스텔상가합계 자주식21.4316.5210.0548 기계식5038.5623.44112 대기3.572.761.678 계7557.8435.16168 법정64.349.5830.14144.02 2) 분리 사용 이 사건 건물은 아파트, 오피스텔, 상가 순서로 분양되었는데, 먼저 입주를 완료하여 관리단을 구성한 아파트 주민들은 두○○과 협의를 통해서 자주식 주차장을 전용하였 - 4 - 고, 이후 입주한 이 사건 상가 수분양자들은 자연적으로 남아 있는 기계식 주차장을 사용하였는데 이들이 관리단을 구성한 2002. 이후부터는 기계식 주차장은 이 관리단에 서, 자주식 주차장은 피고가 각각 전담 주차장 관리 직원을 두어 각자의 출입증이 부 착된 차량에 대해서만 출입을 허용하고 있다. 한편 2002. 중순경 처음으로 기계식 주차장에 주차할 수 없는 대형 승용차를 가진 상인들이 문제를 제기하여 월 사용료를 피고에게 내고 자주식 주차장을 사용하는 것으 로 합의되었고, 이 관행은 현재까지 이어지고 있다. 3) 시설 등 출입구는 일단 동일한 통로로 이 사건 건물에 진입하면 자주식 주차장과 기계식 주 차장은 출입구가 별도로 되어 있다. 엘리베이터는 이 사건 상가 출입 엘리베이터와 아 파트 출입 엘리베이터는 구분되어 있으나 모두 지하 2, 3층의 자주식 주차장으로 연결 된다(기계식 주차장인 지하 4, 5층으로는 수리, 관리 목적이 아닌 이상 사람이 원칙적 으로 들어가서는 안 된다). 전기는 외부로부터 22,000볼트 고압선이 이 사건 건물 지 하 4층 기계실로 인입되어 380볼트로 낮추어진 뒤 배전반에서 상가, 아파트, 오피스 텔, 주차장 카 리프트 등으로 공급되는데 자주식 주차장과 기계식 주차장의 각 기계시 설에는 별도의 계량기가 설치되어 피고와 이 사건 상가 관리단이 각자 전기료를 부담 한다. 기계식 주차장의 관리비가 자주식 주차장보다 많이 든다. [증거 - 일부 다툼 없거나 갑 10, 15, 17, 18, 을 1, 12, 31, 증인 신○○, 변론의 전체 취지] 2. 확인의 이익 원고들의 주차권 확인 청구는 이와 동일한 목적의 이행 청구를 유지하는 이상 이행 - 5 - 청구와 별도로 확인을 구할 법률상 이익이 없어 부적법하다. 3. 주차 방해 금지 청구 가. 인용 부분 - 원고들에 대한 방해 금지 청구 원고들은 모두 이 사건 건물 중 일부 호실을 소유하고 있는 구분소유권자이고, 자주 식 주차장은 기계식 주차장과 더불어 이 사건 건물의 공용부분이라 할 것인데, 공용부 분은 구분소유자 전원의 공유에 속하므로, 결국 공유자인 원고들은 공용부분인 자주식 주차장을 그 용도에 따라 사용할 권리를 가지고[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (이하 집합법) 10조, 11조 등], 피고가 주차 관리인을 두어 원고들의 출입과 사용 자 체를 방해하는 점은 위와 같으므로 원고들의 방해 배제 청구는 이유 있다. 피고 다툼을 본다. ① 묵시적 합의 주장 - 피고는, 1998. 2. 입주 당시부터 이 사건 상가 입주자들과 피고 구성원인 아파트 입주자들 사이에 현재와 같이 구분 사용하기로 묵시적 합의가 있었고, 이 합의의 효력은 원래의 합의 당사자이거나 혹은 그 승계인인 원고들에게도 효력이 미치므로, 이 합의의 변경은 구분소유자들의 결의(집합법 15조 등)에 의하여야지 구분소유자들의 개별 지분권으로 구할 것은 아니라고 주장한다. 피 고가 묵시적 합의의 근거로 제시하는 다음 사정들 즉, 이 사건 소송이 있기까지 특별 한 분쟁이 없었고, 이 사건 상인들로 구성된 관리단이 성립된 2002. 중순 이래로 기계 식 주차장만을 관리하여 오면서 기계식 주차장이 허용하지 않는 대형 승용차에 대해서 는 출입 통제를 하여 온 점 등만으로는 묵시적 합의의 존재를 인정하기 부족하고 달리 인정할 증거가 없다[피고 주장의 묵시적 합의가 공유 관계를 규율하는 법규에 기한 것 이 아니라면(피고는 아무런 법적 근거를 설명하지 못한다) 합의 당사자 이외에 승계인 에게까지 효력을 가질 수는 없는 것이어(이를 긍정하면 채권적 계약으로 합의 당사자 - 6 - 가 아닌 승계인의 공용부분 사용권이라는 물권을 제한하는 물권적 효력을 인정하는 것 이 되고, 이는 우리 민법 186조 등이 정한 물권변경 등기주의에 반한다), 합의의 인정 여부를 볼 것도 없이 피고 주장은 주장 자체로 이유 없는 것이다]. ② 일부 공용부분 주장 - 피고는 자주식 주차장이 아파트 입주민들만을 위한 일부 공용부분(집합법 10조 1항, 23조 2항)이라는 주장을 하는 듯하나, 건축과 분양에 이르 기까지 이 사건 상가 수분양자들과 아파트 수분양자들을 위한 주차장으로 자주식 주차 장과 기계식 주차장을 구분한 어떠한 자료도 없어 원래부터 이 사건 건물의 주차장 전 체가 이 사건 상가와 아파트 소유자들 전체를 위한 공용부분이었고, 그 후 한동안 구 분 사용하여 온 점, 별도의 전기 계량기로 관리되는 점(편의적이고 쉽게 변경 가능하 다), 이 사건 건물 내에서 별도 출입구를 가지는 점 등으로는 자주식 주차장이 아파트 입주민들만을 위한 일부 공용부분으로 변경되었다고 인정하기 부족하고, 달리 인정할 증거가 없다. ③ 분양업체 지정 주장 - 피고는 분양업체인 두○○이 처음부터 구분 사용하도록 수 분양자들에게 지정하였다는 취지로 주장하나 인정할 증거도 없고, 원고들의 물권을 제 한할 사유도 되지 않는다. 피고 다툼은 모두 이유 없다. 나. 기각 부분 - 원고들의 허락을 받은 자들에 대한 방해 금지 청구 원고들은 원고들의 허락을 받은 자들의 자주식 주차장 사용권의 근거로, 원고들은 상가 및 오피스텔 소유자라서 영업 및 업무를 위해 고객들의 방문이 당연하므로, 원고 들의 허락을 받은 자들에 대한 주차방해금지 청구는 원고들의 소유권 혹은 인접한 권 리나 조리에 기한 것이라 주장한다. - 7 - 살피건대, 우선 법적으로, 전유부분 소유권에 기해서 도출되는 공용부분에 대한 권리 는 전유부분 소유권자들 스스로의 공용부분 사용권일 뿐이고(집합법 10조, 11조 등), 전유부분이 상가 등과 같이 성질상 필수적으로 고객의 방문을 필요로 하더라도 이러한 유형의 전유부분 소유권에 당연히 이 전유부분 소유권자의 허락을 받은 자들의 공용부 분 사용권이 포함된다고 볼 법적 근거가 없다(이러한 권리를 인정하는 것은 우리 민법 185조가 정한 물권법정주의에 반한다). 또한 사실적으로, 이 사건 상가는 이 사건 건 물 주차장에 주차를 필요로 하는 승용차 이외의 교통수단으로 방문하는 고객도 상당수 있을 것인데, 이 사건 상가가 특별히 이 사건 건물 주차장의 주차를 필요로 하는 승용 차를 이용한 고객의 방문이 전제되어 있다고 볼 아무런 사정이 없다. 결국 고객들의 자주식 주차장 사용은 공용부분 관리 결의(집합법 16조 등)에 의하여야 할 것이다. 이 부분 청구는 이유 없다. 4. 결론 원고들 청구는 위 인정 범위에서만 이유 있다. 판사 이형주 _________________________