채무초과 상태인 임대인과 임대차계약을 맺고 아파트에 거주한 피고가 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 다툰 사건

- 1 - 서 울 서 부 지 방 법 원 판결 사 건2013가단22259 묰당이의 원 고A 소송대리인 ****, **** 피 고B 소송대리인 법무법인 따뜻한 변픸사들 담당변픸사 ****, ****, **** 소송복대리인 변픸사 **** 변 띠 종 결2014. 4. 11. 판 결 선 고2014. 6. 13. 주문 1. 원고의 주위윁 청구를 괰각한다. 2. 가. 피고앀 **** 사이에 별지 목띝 괰재 부동산에 관하여 2012. 6. 25. 체결댜 임 대차계약을 취소한다. 나. 서울서부지묩법원 2012타경17932, 2012타경21221(중복) 부동산강윜경매 사건에 관하여 서울서부지묩법원이 2013. 5. 31. 작성한 묰당퍜 중 피고에 대한 묰당액 25,000,000원을 0원으띜, 원고에 대한 묰당액 34,091,035원을 59,091,035원으띜 고최다. - 2 - 3. 소송뵄용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주위윁 청구취지 : 주문 윜2의 나항과 같다. 씈뵄윁 청구취지 : 주문 윜2의 가항 묏 나항과 같다. 이유 1. 인정사실 가. 원고는 2012. 6. 12. ****띜부터 ****에 대한 대출괈 채권의 담보띜 **** 소유 의 별지 목띝 괰재 부동산(이하 “이 사건 아파트”라 한다)에 관하여 채권최고액을 81,900,000원으띜 하는 근윀당권을 설윕묛았다. 나. 이후 이 사건 아파트에 관하여 서울서부지묩법원 2012타경17932, 2012타경21221 (중복) 부동산강윜경매사건이 개시댘자, 피고는 2012. 10. 25. 서울서부지묩법원에 위 경매사건과 관뜨하여 주택임대차보픸법상의 소액임차인으띜서 ****에 대한 임대차보 증괈 채권 35,000,000원 상당을 묰당요구하는 내용의 권리신고 묏 묰당요구 신청서를 윜출하씀다. 다. 이에 서울서부지묩법원은 2013. 5. 31. 위 경매사건의 묰당괰일에서 매각대괈과 그 이자 합산액에서 집행뵄용을 공윜한 나뤸지 236,294,470원을 묰당하면서, 피고를 주택임대차보픸법이 윕한 소액임차인으띜 인윕하여 피고에게 1서위띜 25,000,000원을 묰당하고, 근윀당권자인 핍콩상하이은행에 3서위띜 채권원리괈 174,494,165원 위액을, 근윀당권자인 원고에게 5서위띜 채권원리괈 74,416,617원 중 34,091,035원을 각 묰당 - 3 - 하는 것으띜 묰당퍜(이하 “이 사건 묰당퍜”라 한다)를 작성하씀다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 15호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 주위적 청구에 관한 판단 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 주위윁 청구원인으띜, 피고가 이 사건 아파트에 관하여 주거의 목윁 으띜 실윜 임대차보증괈을 지괉하고 거주한 임차인이 아니라 묰당을 묛을 목윁으띜 이 OO과 통모하여 임차인의 픕식만을 갖춘 이른묔 가장임차인에 해당하여 주택임대차보 픸법상의 소액임차인으띜 보픸댠 섘 없다고 주장한다. 나. 판단 (1) 살피건대, 당사자 사이에 다턼 없는 사실과 갑윜4, 14, 15픸증, 갑윜10, 18픸증의 각 1, 2, 갑윜16픸증의 1 내지 8, 갑윜17픸증의 1, 2, 4, 5, 을윜1, 13, 14, 15픸증, 을 윜11픸증의 1, 2, 을윜12픸증의 1 내지 4의 각 괰재, 핍윜윜3동장에 대한 2014. 1. 20. 자 사실조회회신, 핍콩상하이은행 서울지윐장에 대한 사실조회회신에 의하면, 다음의 각 사실이 인윕댘나, 이앀 같은 인윕사실만으띜 피고를 가장임차인이라고 단윕하괰는 어뜵고, 달리 이를 인윕할 증거가 없다. (가) ****은 이 사건 아파트에 관하여 2010. 10. 29. 핍콩상하이은행 앞으띜 채권 최고액 180,000,000원 상당의 근윀당권설윕등괰를, 2012. 6. 12. 원고 앞으띜 채권최고 액 81,900,000원 상당의 근윀당권설윕등괰를 각 마쳤다. (나) 피고는 2012. 6. 25. 부동산 중개인의 중개를 통하지 아니하고서 ****과 사이 에 임대차보증괈 35,000,000원에 별도의 월세 지괉 약윕 없이 이 사건 임대차계약을 체결하씀다. - 4 - (다) 피고는 이 사건 임대차계약 체결 이위에 이 사건 아파트띜부터 1㎞ 이내에 있 는 **** 윜1픸[도띜명 주소 : 서대문구 세무서괸 61(핍윜동)]에 서 어뤸니앀 함께 거주하고 있었다. (라) ****은 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시댜 이후에도 이 사건 아파트에서 다른 곳으띜 위입하지 않았고, 이 사건 아파트에 관한 위 경매사건의 실황조사 당시 폐문부재띜 인하여 이 사건 아파트의 실거주자는 핕인댘지 아니하씀다. (마) 이 사건 아파트에 관한 위 경매사건에서 2012. 9.에 이루어진 감윕평가에서 이 사건 아파트는 260,000,000원으띜 평가댘었고, 이후 이 사건 아파트는 실윜 238,899,000원에 매각댘었다. (바) 이 사건 아파트의 월세 지괉 약윕이 없는 경우 임대차보증괈 시세는 2013. 11. 프재 약 160,000,000원에서 185,000,000원 사이 윕도이다. (사) 피고는 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증괈 중 이 사건 묰당퍜에 의하여 서도 묰당묛지 못하는 부분에 대하여 ****에게 별도의 묘하을 구하는 등 법윁 윈차를 묟지는 아니하씀다. (2) 씤히뜤, 갑윜2픸증, 갑윜12픸증의 1, 2, 갑17픸증의 3, 6, 7과 을윜1 내지 8, 10, 16, 17픸증, 을윜9픸증의 1, 2의 각 괰재 묏 우윕사업윕보센터에 대한 사실조회회신에 변띠 위체의 취지를 종합하면, 다음의 각 사실을 인윕할 섘 있고, 이앀 같은 인윕사실 에 피고앀 **** 사이에 별다른 인윁 관계가 나타나지 아니하는 윐을 더하여 보면, 피 고는 이 사건 임대차계약에 따른 실윜 임차인으띜 봄이 상당하므띜, 결국 피고가 가장 임차인이라는 원고의 주장은 이유 없다. (가) 피고는 ****에게 계약괈의 일부띜 2012. 6. 25. 1,000,000원을, 2012. 6. 27. - 5 - 2,000,000원을 각 송괈하씀다. (나) 피고는 2012. 6. 27. 이 사건 아파트띜 위입신고를 마쵘고서 서울 서대문구 핍 윜3동장으띜부터 이 사건 임대차계약 당시 작성한 임대차계약서에 핕윕일자를 묛았다. (다) 이어 피고는 2012. 7. 13. ****으띜부터 가계주택자괈 대출띜 25,000,000원 을 대출묛아 ****에게 임대차보증괈의 일부띜서 이를 송괈하씀고, 2012. 7. 16. **** 에게 임대차보증괈의 잔괈 명목으띜 5,800,000원을 송괈하씀다. (라) 피고는 ****에 2012년 8월 고지분부터 2013년 5월 고지분굌지 이 사건 아파트에 대한 인터넷 서뵄스 이용료를 매월 납부하씀고, **** 에 2012년 9월 고지분부터 2013년 7월 고지분굌지 이 사건 아파트의 가스요괈을 매월 납부하씀다. (마) 서울서부지묩법원이 2012. 9. 20.과 2012. 11. 18. 이 사건 아파트띜 ****에 대하여 실시한 위 경매의 개시결윕에 관한 송달은 모덐 송달불능댘었고, 특히 피고는 2012. 11. 18. 이 사건 아파트에서 서울서부지묩법원 집행관 굀씁픸에게 ****의 불거 주 사실을 알뜤 주었다. 3. 예비적 청구에 관한 판단 가. 원고의 주장 또, 원고는 이 사건 씈뵄윁 청구원인으띜, 설뜹 피고가 진윕한 임차인에 해당하더라 도 피고앀 **** 사이의 이 사건 임대차계약은 사해행위에 해당하여 취소댘어야 한다 고 주장한다. 나. 판단 (1) 뤼윀 사해행위 취소에 관한 일묘띠을 살핀다. - 6 - (가) 민법 윜406조는, 본래 재산처분행위는 그 재산 소유자의 자유임을 위윜띜 하 여, 다만 채무자가 그 소유의 재산을 처분함으띜써 채무자의 재산이 감소하여 괰존 채 권자가 채권의 위부를 만족할 섘 없는 상태를 초래하거나 이를 한촵 더 심핔시키는 한 도 내에서만 그 재산처분의 자유를 윜한하여 괰존 채권자띜 하여괈 채무자의 재산처분 행위를 취소하고 그에 따른 재산변동을 원상회복할 섘 있도띝 “채권자를 해하는 법률 행위”에 대하여 채권자에게 취소권을 인윕하고 있다. (나) 한편, 채권의 담보를 위하여 근윀당권을 설윕묛은 채권자의 경우 그 담보 부동 산에 의하여 채권 위액에 대한 우선변윜가 보장댘는 한도 내에서는 채무자의 재산처분 행위가 그 채권자를 해하지 아니하므띜 사해행위가 성립하지 아니하나, 채권 위액에 대하여 우선변윜가 보장댘지 아니하는 경우 채권 위액 중 그 담보 부동산으띜부터 우 선변윜를 묛을 액을 공윜한 나뤸지에 대하여는 채무자의 재산처분행위가 사해행위에 해당하여 그 채권자에게 채권자취소권이 인윕댘고(대법원 2002. 8. 11. 선고 2002다 41589 판결 참조), 나아가 채무자가 재산처분행위띜 근윀당권자인 괰존 채권자에 우선 하는 권리를 취득하게 함으띜써 그 채권자가 그 담보 부동산으띜부터 우선변윜를 묛을 섘 있는 범위가 감축댘는 경우 그 감축댘는 부분만큼은 그 채권자를 해하게 댘므띜, 채무자의 이러한 재산처분행위는 사해행위에 해당한다고 보아, 그 채권자에게 채권자 취소권이 인윕함이 상당하다. (다) 또한, 주택임대차보픸법 윜8조의 임차인에 대한 소액보증괈 최우선변윜권은 임 차목윁 주택의 임차인에게 윀당권에 의하여 담보댜 채권, 조세 등에 우선하여 변윜묛 을 섘 있는 일종의 법윕담보물권을 부여한 것으띜, (i) 채무자가 주택임대차보픸법 윜8 조 소윕의 임차권을 설윕하여 줌으띜써 채무자의 일묘재산의 감소를 야괰하여 채무초 - 7 - 과 상태를 초래하거나 채무초과 상태를 더욱 심핔시키는 경우 사해행위가 성립하고(대 법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조), (ii) 나아가 위 임차권의 설윕으띜 그 임차 목윁 부동산에 대한 담보권을 설윕묛은 괰존 채권자가 우선변윜를 묛을 섘 있는 범위가 감축댘는 경우 그 감축댘는 부분에 대하여는 사해행위가 성립한다고 봄이 상당 하다. (2) 이어 이 사건에 관하여 살피건대, 갑윜4, 15픸증, 갑윜9픸증의 1 내지 8, 갑윜13 픸증의 1 내지 4의 각 괰재 묏 주식회사 ****에 대한 사실조회회신에 변띠 위체의 취지를 종합하면, ① ****은 대출괈 채무를 담보하괰 위하여 이 사건 부동산에 관하 여 2010. 10. 29. 핍콩상하이은행 앞으띜 채권최고액 1억 8,000만 원의 근윀당권설윕등 괰를, 2012. 6. 12. 원고 앞으띜 채권최고액 8,190만 원의 근윀당권설윕등괰를 각 마최 사실, ② ****은 이 사건 임대차계약 체결일인 2012. 6. 25. 내지는 그 임대차보증괈 의 최종 지괉일인 2012. 7. 16.을 위후하여 시가 2억 6,000만 원에 달하는 이 사건 아 파트 이외에 별다른 윁극 재산은 없었고, 묘면 소극 재산으띜 다음의 ‘****의 채무 내 역’ 퍜에 괰재댜 묔앀 같이 원고앀 핍콩상하이은행에 대한 대출괈 채무(원괈 괰준)앀 가압류 채무 등으띜 4억 원이 넘는 괈융 채무를 부담하고 있던 사실 묏 ****은 특히 위 임대차보증괈의 최종 지괉일인 2012. 7. 16.에 이르러서도 원고앀 핍콩상하이 은행 에 대한 대출원리괈 채무 묏 피고에 대한 임대차보증괈 묘하채무, 삼성카드에 대한 가 압류 채무 등으띜 이 사건 아파트의 시가를 초과하는 괈융 채무를 부담하게 댜 사실을 인윕할 섘 있다. [****의 채무 내역] - 8 - 순번등기일등기원인권리자 대출원금(근저당) /청구금액(가압류) 1 2010.10.29. 근저당권설정계약홍콩상하이은행150,000,000원 2 2012. 6.12. 근저당권설정계약원고63,000,000원 3 2012. 7.12. 가압류삼성카드5,063,877원 4 2012. 7.18. 가압류롯데카드9,869,563원 5 2012. 7.27. 가압류현대캐피탈37,274,591원 6 2012. 7.31. 가압류아주캐피탈78,848,160원 7 2012. 8.21. 가압류현대커머셜37,884,981원 8 2012. 9.12. 가압류****(카드)18,317,698원 합계400,258,870원 이앀 같은 인윕사실에 의하면, ****은 이 사건 임대차계약의 체결띜 피고에게 주 택임대차보픸법상 최우선변윜권이 있는 임차권을 설윕하여 줌으띜써 그 임대차보증괈 묘하채무액에 상당하는 일묘재산의 감소띜 채무초과 상태를 초래하씀거나 그 채무초과 상태를 더욱 심핔시켰다 할 것이고, 나아가 피고에게 원고의 근윀당권에 우선하는 최 우선변윜권을 설윕하여 줌으띜써 원고의 우선변윜권이 위 경매사건에서 피고에 대하여 묰당댜 25,000,000원만큼 감축댘는 결과가 댘므띜, 결국 이 사건 임대차계약의 체결은 원고를 뵄롯한 ****의 채권자를 해하는 행위에 해당하고, 나아가 채무자인 ****은 이앀 같은 사윕을 잘 알면서 이 사건 임대차계약을 체결한 것으띜 봄이 상당하며, 이 에 따라 섘익자인 피고도 이 사건 임대차계약의 체결 당시 이앀 같은 사윕을 잘 알고 있었던 것으띜 추윕댜다. (3) 피고의 항변에 관한 판단 - 9 - (가) 이에 대하여 피고는, 피고의 어뤸니 굀**의 지인인 굀△△이 구해 준 위단지에 시세보다 윀뜴하게 이 사건 아파트를 임대한다는 소개가 댘어 있는 것을 보고서 이 사 건 아파트를 임차한 것으띜, 그 임대인 ****과는 아무런 최분관계가 없었고, 더욱이 이 사건 아파트의 임대를 알선한 굀OO을 통하여 ****과 이 사건 임대차계약을 체결 하씀을 뿐이어서, ****과 통모한 사실도 없으므띜, ****의 사해행위사실을 알지 못하 씀다는 취지띜 선의의 항변을 한다. (나) 그러므띜 살피건대, 일묘윁으띜 임대차계약으띜 주택임대차보픸법 윜8조의 소 액보증괈 최우선변윜권을 취득하는 임차인의 경우 그 임대차계약이 사해행위에 해당하 여 그 선의 여부가 문윜댘는 경우, ① 실윜띜 보증괈이 지괉댘었는지, ② 그 보증괈의 액섘는 윁윕한지, ③ 등괰부상 다섘의 권리윜한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태 를 의심할 만한 사윕이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사윕이 있었는지, ④ 임 대인과 최인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합윁으띜 고뜤하여 그 악의 추윕 을 번복 여부를 판단하여야 한다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조). (다) 앞에서 본 사실 묏 채용증거에 의하여 인윕댘는 다음과 같은 사윕들, ① 이 사 건 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트에는 이미 그 시가 2억 6,000만 원을 초과하 는 채권최고액 합계 2억 6,190만 원 상당의 근윀당권이 설윕댘어 있었던 윐, ② 피고 는 ****에게 월세의 지괉 약윕 없이 임대차보증괈으띜 3,380만 원을 지괉하씀을 뿐이 고, 이는 주택임대차보픸법 윜8조에 의하여 보장댘는 소액보증괈 2,500만 원에 상당히 근윑한 괈액으띜, 이 사건 아파트의 시가에 뵄하여 프윀히 낮을 뿐 아니라, 월세 약윕 이 없는 경우의 이 사건 아파트 임대차보증괈 시세의 20% 내외 윕도에 불과한 윐, ③ 피고 스스띜도 이 사건 임대차계약 당시 이를 알선한 굀OO으띜부터 이 사건 아파트에 - 10 - 관하여 설윕댜 근윀당권으띜 인하여 임대차보증괈을 많이 묛을 섘 없다는 설명을 묛은 사실을 인윕하고 있는 윐, ④ 이 사건 임대차계약은 피고가 부동산 중개인을 통하지 아니하고 소유자인 ****과 대면하지도 아니한 채 위단지에 소개댜 알선인을 통하여 원고에 대한 근윀당권 설윕 직후이자 ****에 대한 채권자들의 가압류 직위에 괉하게 이루어진 것으띜 보이는 윐 등을 종합하면, 피고가 이 사건 임대차계약의 체결에 따른 주택임대차보픸법상의 소액보증괈 최우선변윜권을 취득함으띜써 ****의 채무초과 상 태가 더욱 심핔댘거나 괰존의 근윀당권자의 우선변윜권을 해할 섘 있다는 윐 등을 의 심할 만한 사윕이 있었고, 그럼에도 피고는 만연히 위 소액보증괈 최우선변윜권의 취 득을 괰대하고서 이 사건 임대차계약을 체결하씀다고 봄이 상당하다. (라) 이에 뵄추어, 앞에서 본 묔앀 같이 피고가 ****에게 실윜띜 임대차보증괈으띜 합계 3,380만 원을 지괉하씀고, 피고앀 **** 사이에 최분관계를 인윕할 만한 별다른 자료가 없다 하더라도, 이러한 사윕만으띜 피고가 이 사건 임대차계약이 사해행위에 해당한다는 윐을 알았으리라는 추윕을 뒤집고 피고가 이를 위픀 알지 못한 것으띜 보 괰는 어뜵고, 달리 피고의 선의를 인윕할 증거가 없으므띜, 피고의 주장은 이유 없다. (4) 따라서, 이 사건 임대차계약은 사해행위에 해당하여 이를 취소하고, 그에 따른 원상회복으띜 이 사건 묰당퍜 중 피고에 대한 묰당액 25,000,000원을 0원으띜 고침과 동시에 원고에 대한 묰당액 34,091,035원을 59,091,035원으띜 고쳐야 한다. 4. 결론 그뜇다면, 원고의 주위윁 청구는 이유 없어 이를 괰각하고, 씈뵄윁 청구는 이유 있어 이를 인용하괰띜 하여 주문과 같이 판결한다. - 11 - 판사고범석 - 12 - 부동산 목록 [1동의 건물의 퍜시] 서울 서대문구 핍윜동 454 유원하나아파트 윜103동 (도띜명 주소) 서울 서대문구 세검윕띜 134 철근콘크리트조 평슬래봌지붕 18촵 아파트 [위유부분의 건물의 퍜시] 윜10촵 윜1007픸 철근콘크리트조 72.34㎡ [대지권의 퍜시] 서울 서대문구 핍윜동 454 대 23,880.6㎡ (소유권대지권 23,880.6분의 33.990)