C 소유 주택에 관하여 원고 명의 제2근저당권이 설정되어 있었고, 피고는 C와 임대차계약을 체결하고 보증금 …

- 1 - 서울북부지방법원 제2민사부 판결 사 건2015나7662 배당이의 원고, 피항소인A 피고, 항소인B 제1심판결서울북부지방법원 2015. 10. 27. 선고 2015가단24994 판결 변 론 종 결2016. 7. 1. 판 결 선 고2016. 8. 12. 주문 1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다. 청구취지및항소취지 1. 청구취지 이 법원 20○○타경○○**** 부동산임의경매 신청사건에 관하여 이 법원이 2015. 6. 5. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,0000원을 삭제하고 이를 원 고에게 배당하는 것으로 경정한다. - 2 - ● 임대차보증금 33,000,000원[＝① 계약금 3,000,000원(계약당일 지급)＋② 잔금 30,000,000원(지급기한 2014. 7. 15.)] ● 임대차기간 : 2014. 7. 15.~2016. 7. 14. ● 특약사항 -임차인은 등기부등본 및 확인설명서, 설정내용을 확인하였다. -원고 명의의 근저당권이 말소되면 임차인은 200,000원씩의 월차임을 지급한다. -계약금 및 잔금은 C의 ****(****)로 입금한다. ● 임대인 C, 임차인 피고, 입회인 공인중개사 F 2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 이유 1. 전제사실 가. C는 D으로부터 서울 **** **** **** 등 지상 ****(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 매수하고(등기부상 거래가액 226,000,000원) 2010. 6. 1. C 명의의 소유권이전등기를 마쳤다. 나. C는 위 주택에 관하여 자신을 채무자로 하여 2012. 8. 28. ****에게 채권최고 액 221,000,000원, 2014. 2. 10. 원고에게 채권최고액 30,000,000원인 각 근저당권설정 등기(이하 순서대로 ‘제1, 2근저당권등기’ 등으로 약칭한다)를 마쳐 주었다. 다. 피고와 C 명의로 2014. 7. 2. 작성된 임대차(이하 ‘쟁점 임대차계약’ 등으로 약칭 한다)계약서의 주요 내용은 아래와 같은데, 피고는 위 작성 당일 확정일자를 받음은 물 론 남편, 자녀 2명과 함께 위 주택으로 전입신고까지 마쳤다. 라. 한편 피고는 C의 위 ****로 위 임대차계약서 작성 당일 3,000,000원을 입 금하고 2014. 7. 14. 10,000,000원을 추가 입금하고 계좌이체로 20,000,000원을 송금한 - 3 - 다음 그 무렵부터 위 주택에서 거주하여 왔다. 마. 제1근저당권자인 ****은 2014. 9. 30. 위 주택에 관한 청구취지 기재 임의경매 신청을 하였고, 그에 따라 2014. 10. 1. 경매개시결정 기입등기가 이루어짐으로써 임의 경매절차가 개시되었으며, 주택 시가감정가액은 253,000,000원이었다. 바. 한편 원고는 2014. 11. 10. 이 법원에 권리신고를 하면서 배당요구채권으로 ‘원 금 20,000,000원과 이에 대한 2014. 4. 10.부터 다 갚을 때까지 이자제한법에 따라 연 30%의 비율로 계산한 지연손해금’을 신고하였다. 사. 이 법원은 2015. 6. 5. 배당할 금액에 관하여 소액임차인임을 이유로 제1순위로 피고에게 25,000,000원을, 제2순위로 ****에게 나머지 금액을 전부 배당하는 배당표 를 작성하였고, 원고는 피고에 대한 배당액 전액에 대하여 이의를 제기하였다. [인정근거] : 다툼 없는 사실, 갑 1, 3~5호증, 을 1, 3, 4호증(이상 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 판단 가. 제2근저당권의 진정 근저당권 여부 피고는 원고의 제2근저당권이 피담보채무 없는 근저당권이거나 C와의 통정허위 표시에 기하여 설정된 것이라는 취지로 다투나, 갑 6, 10호증(이상 가지번호 포함)의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2014. 2. 10. C에게 20,000,000원을 이자 월 3%로 정하여 대여하고, 그 담보를 위하여 제2근저당권을 설정한 사실이 인정 되는바, 이에 반하는 피고의 주장은 이유 없다. 나. 가장임차인 여부 원고는 피고가 가장임차인이라고 주장하나, 전제사실에서 본 바와 같이 이 사건 - 4 - 주택에 관하여 공인중개사 입회 아래 임대차계약서가 작성되었고, 임대차계약서 내용 대로 C의 계좌로 임대차보증금을 모두 송금 혹은 이체하고 전입신고를 마치고 거주한 것으로 보여 진정임차인으로 보이고, 이를 뒤집을 만한 반증이 없으므로, 이 부분 원고 의 주장은 받아들이지 않는다. 다. 보호대상인 소액임차인 여부 원고는 피고가 소액임차인을 보호하는 주택임대차보호법을 악용한 경우에 해당하 여 보호받을 수 없다고 주장하고, 피고는 정당한 소액임차인으로 보호받아야 한다고 다툰다. 살피건대, 전제사실과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고는 주택임대차보호법의 규정을 잘 알고 있을 것으로 추인되는 공인중 개사인 F과 쟁점 임대차계약서를 작성하였을 뿐 당시 이 사건 주택 소유자인 C의 위 임장.인감증명서를 확인하거나 C에게 전화 등으로 임대 여부를 확인하지 않은 점(제1 심 2회 변론기일조서 참조)(따라서 이에 반하여 ‘C의 위임장.신분증.인감도장 등을 지닌 G가 대리하여 작성하였다’는 취지의 피고의 항소심에서의 진술과 그에 부합하는 듯한 갑 7, 8호증의 각 기재는 믿지 아니한다), ② 쟁점임대차계약일 무렵 이 사건 주 택의 가격 253,000,000원(전제사실에서 본 감정평가액과 다르지 않을 것으로 보인다)에 서 기존 근저당권 채권최고액 251,000,000원을 공제하면 남는 담보가치는 겨우 2,000,000원에 불과한 상황임에도 임대차보증금 33,000,000원인 임대차계약을 체결한 점(2014. 1. 1. 시행된 주택임대차보호법 시행령 제10조에 따르면 보호받는 소액보증금 한도는 32,000,000원이었는데, 제1근저당권등기일이 2012. 8. 28.이므로 소액보증금 배 당액은 종전 한도인 25,000,000원이 된다), ③ 한편 쟁점임대차계약의 임대차보증금액 - 5 - 수는 이 사건 주택가격의 13.0%에 불과하여 2014. 7. 2. 무렵 이 사건 주택 정도의 통 상 채권적 전세보증금액수에 훨씬 못 미침은 분명한 점, ④ 통상 종전 거주지의 정리 문제 등이 필수적일 텐데도 쟁점임대차계약 체결 당일 바로 가족 전체의 전입신고를 마치고 확정일자까지 마친다는 것은 매우 이례적인 점, ⑤ 쟁점임대차계약 체결일로부 터 3개월 정도 만에 이 사건 주택에 관한 임의경매절차가 개시된 점 등 쟁점임대차계 약 체결 경위.방식 및 경과에 비추어 보면, 피고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경 매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악 용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하므로, 이러한 피고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결 참조)고 보는 것이 옳다. 라. 배당표의 경정 전제사실에서 본 원고의 배당요구에 따라 원고가 배당받을 수 있는 채권액인 원 금 20,000,000원, 이자 또는 지연이자 6,934,426원[＝20,000,000원×(1＋57/366) 1) ×연 30%] 합계 26,934,426원이다. 따라서 전제사실에서 본 배당표 중 원고가 위 채권액 범 위 내에 있는 피고에 대한 배당액 25,000,000원은 모두 원고에 대한 배당액으로 경정 하여야 할 것이다. 3. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 피고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 1) 원고가 배당요구서에 기재한 2014. 4. 10.~배당기일인 2015. 6. 5. - 6 - 재판장 판사김병룡 판사박재경 판사박진숙