원고가 피고로부터 건축이 불가능한 하자가 있는 체비지를 매수함.

【원고, 항소인】 유시억 【피고, 피항소인】 서울특별시 【원심판결】제1심서울민사지방법원(83가합7735 판결) 【주 문】 1. 항소를 모두 기각한다. 항소비용은 각 항소인의 부담으로 한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 금 34,626,000원 및 이에 대하여 이 사건 솟장이 피고에게 송달된 다음날(1984.1.21.)부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라. 소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고 【이 유】 1. 본안전항변에 대한 판단. 피고는 본안에 앞서 원고의 이 사건 청구는국가배상법 제9조 규정에 의한 배상신청절차를 거치지 아니하여 부적법한 것이라고 항변하므로 살피건대, 이 사건 청구는 공무원의 직무상 불법행위로 인한 손해배상청구사건이 아니라 매도인으로서의 담보책임을 묻는 손해배상청구임이 청구원인 자체에 의하여 뚜렷하고국가배상법 제9조 규정에 의한 배상신청절차는 이러한 매도인으로서의 담보책임을 묻는 손해배상청구사건에는 적용된다고 볼 수 없으므로 피고의 위 항번은 이유없다. 2. 본안에 대한 판단. 가. 각 그 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(매매계약서, 을 제4호증과 같다), 갑 제2호증(등기부등본), 갑 제3호증(도시계획확인원), 갑 제4호증의 1(건축허가서), 같은호증의 2(건축허가취소통지), 을 제1호증의 1(기안용지), 같은호증의 2(매각공고), 을 제2호증(서울시 공고 제249호), 을 제3호증의 1,2(각 신문), 을 제5호증의 1(매도증서교부 및 위임장교부신청서), 같은호증의 2(기안용지), 같은호증의 3(위임장), 같은호증의 4(매도증서), 을 제8호증(사실조회에 대한 회신)의 각 기재, 원심증인 김영환의 증언, 원심법원의 1, 2차 현장검증 및 윈심감정인 최남이, 김종구의 각 감정결과에 변론의 전취지를 종합하면, 원고가 1981.10.7. 피고로부터 서울 도봉구 미아동 1336의 2 대 119.4평방미터(이하, 이 사건 대지라고 한다)를 대금 13,400,000원에 매수하여 같은해 12.15. 대금을 완납하고, 1982.1.5. 피고로부터 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기를 경료받은 사실, 이 사건 대지는 피고가 시행한 주택개량재개발사업 미아 제3지구 체비지로서 원래 구거를 복개한 곳인 사실, 피고시에서는 하천복개지침(1972.6.8. 도시예규 제4호)를 마련하여 도로, 주차장등 공공용지 또는 녹지를 조성하는 경우에만 구거의 복개를 허용하며, 건출물의 건축을 위한 복개는 허용하지 아니하고 있으며, 이에 따라 피고시에서는 구거를 복개한 토지에 대하여는 원칙적으로 건축허가를 하지 아니하고 있는 사실, 피고가 이 사건 대지에 관하여 매각공고를 함에 있어 용도를 특정하지 아니한 채 체비지로서 표시하였고 원고와의 위 매매계약을 체결함에 있어서도 목적물을 미아 3지구 10구획 2호 체비지로 표시하고 있으나, 피고시는 원고와의 위 매매계약전 이 사건 대지에 관하여 지목을 건축가능한 대로 등기부 및 지적도에 등재하고 있었고 위 계약체결 또한 위 체비지가 대임을 전제하고 이루어진 사실, 원고는 1984.6.24. 피고시 산하 도봉구청으로부터 이 사건 대지에 관하여 건축허가를 받고 건축착공을 준비하던중 위 도봉구청장이 이 사건 대지 밑에 구거가 관통되고 있어 건축이 허용되지 아니한다는 이유로 앞서의 건축허가를 취소하여 이 사건 대지상에 건축을 하지 못하고 있는 사실이 각 인정되고, 원심의 사실조회에 대한 1985.2.21.자 서울특별시장의 회신결과는 위 인정에 방해되지 아니하고 반증없다. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 대지에는 일반대지의 경우에 비하여 건축이 허용되지 아니하는 흠(하자)이 있다 할 것이므로 피고는 원고가 위 하자있는 목적물을 매수함으로써 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 이에 대하여 피고는, 피고시가 이 사건 대지매각공고시 그 용도를 특정하지 아니하였고, 입찰참가자들에게 그 현장을 확인하고 관계장부를 열람한 후 응찰하도록 안내하였으므로 원고는 이 사건 대지밑에 구거가 관통하고 있음을 알았거나 알 수 있었으므로 피고에게 담보책임이 없다고 주장하므로 살피건대, 앞서 본 을 제1호증의 2, 을 제2호증, 을 제3호증의 1,2의 각 기재에 의하면 피고시가 재개발사업구역내의 이 사건 대지를 포함한 체비지에 대하여 1981.9.25. 매각공고함에 있어 지상 지장물철거 및 이전보상명도에 관한 책임을 피고시가 지지 아니하니 현장확인 후 응착하도록 안내한 사실이 인정되나, 한편 앞서 본 원심증인 김영환의 증언, 원심법원의 1,2차 현장검증결과, 원심감정인 최남이, 김종구의 각 감정결과에 변론의 전취지를 종합하면, 이 사건 대지는 전면이 시내버스 도로와 접경되어 있고 도로변 좌우에는 상가가 형성되어 있으며 후면에는 소규모의 낡은 가옥들이 밀집되고 있어 건물 옥상정도의 높이에서 지형을 살펴보지 아니하는 한 이 사건 대지나 도로변에서 이 사건 대지 밑으로 관통하는 구거를 발견해 내는 것이 용이하지 아니한 사실, 원고는 이 사건 대지의 응찰에 앞서 이 사건 대지의 현장을 답사하였으나 위 구거를 발견하지 못하였고 위와 같은 주위환경에 비추어 이 사건 대지 밑으로 구거가 관통하는 것을 예상하지도 못하였던 사실이 인정되고 반증없는 바, 위 인정사실에 의하면 원고가 이 사건 대지의 매수에 앞서 이 사건 대지에 하자 있는 것을 알았거나 과실로 이를 알지 못하였다고 할 수 없고 달리 이를 뒷받침 할 자료도 없으므로 피고의 위 주장은 이유없다. 피고는 다시 원·피고 사이에 위 매매계약을 체결함에 있어 피고는 이 사건 대지의 활용에 따른 관계법규 규제사항에 대한 책임을 지지 아니하기로 특약하였으니 피고의 위 담보책임은 면제되었다고 주장하므로 살피건대, 앞서 본 갑 제1호증의 기재에 의하면 위 매매계약체결 당시 원·피고 사이에 피고주장의 특약이 이루어진 사실이 인정되고 있으나 피고는 위 재개발사업의 주체로서 이 사건 대지밑에 구거가 관통하고 있음을 알고 있었다 할 것이므로 위 매매계약체결에 앞서 원고에게 이러한 사실을 고지하였다고 볼 아무런 증거가 없는 이 사건에 있어서 피고는 위 특약을 이유로 담보책임을 면하지 못한다 할 것이므로(민법 제584조) 피고의 위 주장 또한 이유없다. 피고는 또한 원고가 피고의 위 건축허가취소처분에 대하여 불복이 있으면 행정소송을 제기하여 위 처분을 취소시킴으로서 구제를 받을 수 있는데도 소송을 제기하지 아니하고 있다가 출소기간의 도과로 위 처분이 확정된 후 이 사건 청구에 이른 것은 부당하다고 주장하고 있으나 위 취소처분이 위법한 처분이었다고 인정할 만한 증거없으므로 위 주장 또한 이유없다. 나. 그러므로 나아가 피고가 배상하여야 할 손해액에 관하여 보건대, 매매의 목적물에 하자가 있음으로 하여 매도인이 부담하는 담보책임은 매매목적물의 원시적인 일부불능으로 인하여 계약의 일부가 무효로 된데 대한 책임이며 그 손해배상의 범위는 하자없는 것으로 믿은데 대한 신뢰이익의 배상으로서 특단의 사정이 없는 한 매수인이 지급할 매매대금중에서 매매계약체결 당시에 있어서의 하자있는 목적물의 객관적인 거래가격을 공제한 잔액에 한정된다 할 것이고, 한편 원심감정인 김종구에 대한 사실조회결과에 의하면 이 사건 대지에 위 구거가 있어 건축이 불가능한 상태로서의 위 계약당시인 1981.10.7.의 적정싯가는 금 4,537,200원 정도인 사실이 인정되고 반증없으므로 피고가 위 하자로 인하여 원고에게 배상하여야 할 손해액은 이 사건 대지의 매수대금에서 구거가 있는 상태로서의 매수당시의 싯가를 공제한 나머지 금 8,862,800원(13,400,000-4,537,200)이 된다. (원고는 손해액에 관하여 위 건축허가가 취소된 1983.7.7.을 기준으로 하여 구거가 없는 완전한 대지로서의 싯가 금 42,984,000원에서 구거가 있어 건축이 불가능한 상태로서의 싯가 금 8,358,000원을 뺀 나머지 금 34,626,000원을 배상하여 줄 것을 구하나 앞서 본바와 같은 이유로 위 주장은 이유없다) 결국 피고는 원고에게 위 금 8,862,800원 및 이에 대하여 이 사건 솟장이 피고에게 송달된 다음날임이 기록상 명백한 1984.1.21.부터 완제일까지 소송촉진등에관한특례법에 정한 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위내에서 이유있어 인용하고, 나머지는 이유없어 기각할 것인 바, 원심판결은 이와 결론을 같이하고 원·피고의 항소는 모두 이유없으므로 기각하고, 항소비용은 패소자인 각 항소인의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 박준서(재판장) 박찬주 송창영