임대차 종료를 앞두고 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 임대인이 친척이 약국을 운영한다는 이유로 거절함

- 1 - 대 구 지 방 법 원 제 11민 사 부 판 결 사 건2023가합204297(본소) 건물인도 2023가합204303(반소) 손해배상(기) 반 소 원 고A 소송대리인 법무법인 명도 담당변호사 ****, ****, ****, ****, ****, **** 소송복대리인 변호사 **** 반 소 피 고B 소송대리인 변호사 **** 변 론 종 결2023. 11. 2. 판 결 선 고2023. 11. 23. 주 문 1.반소피고는 반소원고에게 761,802,400원 및 이에 대하여 2023. 8. 4.부터 2023. 11. 23.까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2.반소원고의 나머지 반소청구를 기각한다. - 2 - 3.반소로 인한 소송비용 중 20%는 반소원고가, 나머지는 반소피고가 각 부담한다. 4.제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 반소피고는 반소원고에게 952,253,000원 및 이에 대한 반소청구취지 및 청구원인 변경 신청서 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급 하라[반소피고(본소원고)는 2023. 11. 2. 제2회 변론기일에서 본소를 취하하였고, 반소 원고(본소피고)는 이에 동의하여 위 본소는 소취하로 종료되었다]. 이 유 1. 기초사실 가. 이 사건 임대차계약의 체결 1) 반소원고는 2005. 7. 29. 반소피고와 경북 **** 지상 건물 (이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 1층에 위치한 약국(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)에 관하 여 임대차보증금 5천만 원, 월차임 200만 원(부가가치세 별도)을 내용으로 하는 임대차 계약을 체결하였다. 2) 반소원고는 반소피고와 이 사건 점포에 관하여, ① 2008. 7. 14. 임대차보증금 5천만 원, 월차임 200만 원(부가가치세 별도), 임대차기간 2008. 7. 15.부터 36개월, ② 2011. 7. 31. 임대차보증금 1억 5천만 원, 월차임 400만 원(부가가치세 별도), 임대차기 간 2011. 7. 31.부터 36개월, ③ 2015. 2. 26. 임대차보증금 1억 5천만 원, 월차임 600 만 원(부가가치세 별도), 임대차기간 2015. 3. 1.부터 36개월, ④ 2018. 2. 28. 임대차보 - 3 - 증금 1억 5천만 원, 월차임 600만 원(부가가치세 별도), 임대차기간 2018. 3. 1.부터 36 개월, ⑤ 2021. 3. 1. 임대차보증금 1억 5천만 원, 월차임 900만 원(부가가치세 별도), 임대차기간 2021. 3. 1.부터 2023. 2. 28.까지를 내용으로 하는 각 임대차계약서(이하 일련의 임대차계약서가 표상하는 임대차계약을 합쳐서 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다) 를 순차로 작성하였다. 나. 이 사건 임대차계약 종료 통보 등 1) 반소피고는 2022. 12. 22. 반소원고에게 아래와 같은 내용이 포함된 내용증명을 발송하였고, 위 내용증명은 그 무렵 반소원고에게 도달하였다. 2) 이에 반소원고는 2022. 12. 28. 신규임차인이 되려는 C와 사이에 이 사건 점포 에 관하여 권리금 1,038,000,000원을 지급받기로 하는 권리금계약을 체결하고, 2023. 1. 10. 반소피고에게 ‘이 사건 점포에 약국 입점을 희망하는 분이 있으므로 신규임차인 을 주선할 수 있도록 만날 수 있는 날짜와 장소를 알려달라’는 취지로 내용증명을 발 송하였으며, 위 내용증명은 그 무렵 반소피고에게 도달하였다. 2. 발신인(반소피고)은 귀하(반소원고)와 이 사건 건물 1층에서 총계 17년간 약국을 임대하 여 갱신하여 오다가 최종적으로 2023. 2. 28. 임대기간이 만료될 예정으로 있습니다. 3. 발신인(반소피고)은 이제 임대차 종료예정일 2개월을 앞두고 더이상 귀하(반소원고)와 임대차를 지속하지 못할 사정이 있으므로 사전에 대비하는 차원에서 미리 통지를 합니 다. 귀하(반소원고)와 임대차계약은 상가임대차보호법상 10년을 훨씬 넘는 장기간 임대 차가 지속되어 왔고, 그동안 귀하(반소원고)가 이 사건 점포에서 약국을 개업하였을 당 시에는 이 사건 건물에 ****, ****만 입주하고 있었으나, 발신인(반소피 고)이 노력하여 가장 처방전이 많은 ****, ****을 추가로 입주시 켜 약국활성화에 발신인(반소피고)이 많은 노력을 하였습니다. 발신인(반소피고)과 아주 가까운 친척이 약사로 근무하고 있어서 부득이 이번에는 귀하(반소원고)와 재계약을 하 지 못할 사정에 있으니, 이에 통보를 합니다. 4. 2023. 2. 28.까지 이 사건 점포를 명도하고 보증금을 수령하시기 바랍니다. - 4 - 3) 반소원고는 신규임차인으로 C를 주선하기 위하여 2023. 1. 27. 반소피고와 OO 한의원 원장실에서 만났으나, 협의가 이루어지지 않았다. 4) 반소피고는 2023. 2. 8. 반소원고에게 ‘입장 차이가 있어서 합의에 이르지 못하 였습니다. 귀하는 한 번도 권리금 액수에 대해 제시한 적이 없어서 합의가 성립되지 못했습니다’, ‘기한 이후에 약국을 인도해 주실지, 아니면 몇 달간 유예를 원하는지, 아 니면 소송종료시까지 인도를 거부하는지’에 대한 답변을 달라는 취지의 내용증명을 발 송하였고, 위 내용증명은 그 무렵 반소원고에게 도달하였다. 다. 이 사건 임대차계약의 종료 및 건물 인도 이 사건 임대차계약은 2023. 2. 28. 기간 만료로 종료되었고, 반소원고는 2023. 8. 31. 반소피고에게 이 사건 건물을 인도하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 관한 판단 가. 반소원고의 주장 반소피고는, 가까운 친척이 이 사건 점포에서 약국을 운영한다는 이유로 반소원고 가 주선한 신규임차인이 되려는 C와의 임대차계약을 거절함으로써 반소원고의 권리금 회수를 방해하였다. 따라서 반소피고는 반소원고에게 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상 가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따른 손해배상으로 임대차종료 당시 권리금 952,253,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 판단 1) 손해배상책임의 발생 - 5 - 가) 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항에 의하면, 임대인은 정당한 사 유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 등 으로 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 아니되고, 이를 위반하여 임차인에게 손해 를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 나) 반소피고가 반소원고의 주선으로 신규임차인이 되려는 C에게 반소피고의 조 카와 임대차계약을 체결할 것이라고 하는 등 정당한 사유 없이 C와의 임대차계약 체 결을 거절한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 반소피고의 이러한 행위는 상가임 대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위에 해당하므로, 반소피 고는 반소원고에게 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해를 배상할 의무가 있다. 2) 손해배상책임의 범위 가) 상가임대차법 제10조의4 제3항에 의하면, 임대인이 정당한 사유 없이 임차 인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약의 체결을 거절함으로써 임차인에 게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 그 손해배상액 은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차종료 당시의 권리금 중 낮 은 금액을 넘지 못한다. 나) 반소원고가 C으로부터 지급받기로 한 권리금이 1,038,000,000원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 법원의 삼인감정평가사사무소에 대한 감정촉탁 결과에 의하면 이 사건 임대차계약 종료 당시 이 사건 점포의 권리금은 952,253,000원(= 유형재산 19,110,000원 + 무형재산 933,143,000원)으로 평가되었으므로, 반소피고는 특별한 사정 이 없는 한 반소원고에게 손해배상금 952,253,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급 - 6 - 할 의무가 있다. 다) 한편 반소피고는 위 감정촉탁 결과 중 무형재산의 평가와 관련하여, ① 할인 기간을 10년이 아닌 5년으로 하여야 하고, ② 영업이익 중 무형재산의 비율을 40%가 아닌 30%로 보아야 하며, ③ 매년 영업이익 상승률을 3%가 아닌 1%로 보아야 하고, ④ 적정 영업이익을 산정함에 있어서 반소원고의 손익계산서에 기재된 접대비와 차량 유지비가 비용으로 추가적으로 고려되어야 하며, ⑤ 적정 영업이익의 비용에 반영되어 있는 임차료는 적산임료가 아닌 이 사건 임대차계약에서 정한 월차임을 기준으로 계산 하여야 한다는 취지로 주장한다. 그러나 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하고(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602, 67619 판결 참조), 앞서 든 증거, 이 법원의 OO감정평가사사무소에 대한 사실조회 결 과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ❶ 상가임대차법 제 10조 제2항에 따라 임차인은 10년의 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 반소원고는 이 사건 점포에서 17년 이상 약국을 운영하였으며, 업종의 특성이나 이 사 건 점포의 영업력 등을 고려한다면, 미래 영업기간에 해당하는 할인기간을 10년으로 본 것은 합리적으로 보이는 점, ❷ 영업이익 중 어느 정도를 권리금에 상응하는 영업 이익으로 할 것인지는 평가대상인 상가가 속한 지역이나 해당 업종의 평균 영업기간, 평가대상 상가의 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정하여야 하는바, 위 감정평가사 사무소에서 업종의 특성과 이 사건 점포의 위치, 상권의 정도, 반소원고의 영업수준과 시설관리상태, 시장관행 등을 종합적으로 고려하여 무형재산비율을 40%로 정한 것에 특별히 잘못된 부분이 있다고 볼 수 없는 점, ❸ 반소피고는 한국개발원에서 2023년 - 7 - 경제성장률을 1.5%로 전망한 것을 들어 매년 영업이익 상승률을 3%로 결정한 것은 과 도하다는 취지로 주장하나, 위 감정평가사사무소 소속 감정평가사는 거시경제지표뿐만 아니라 매출액 변동률, 임대료 상승률, 조제수가 변동률을 고려하여 영업이익 연간 상 승률을 3%로 결정하였고, 반소원고의 2020년도부터 2022년도까지 평균 매출액 상승률 은 약 3.35%이며, 2023년도 조제수가 인상률이 3.6%라는 점을 고려한다면, 매년 영업 이익 상승률을 3%로 본 것이 불합리하다고 보기 어려운 점, ❹ 감정평가상 영업이익은 통상적인 이용능력과 이용방법에 따른 적정 영업이익으로, 회계상 영업이익과는 개념 이 서로 상이하여 양자가 반드시 일치하여야 한다고 볼 수 없고, 반소원고가 지출한 접대비와 차량유지비를 통상적인 약국의 영업활동에 포함된다고 단정할 수 없으므로 이를 제외하여 영업이익을 산출하는 것에 별다른 문제가 있다고 보이지 않는 점, ❺ 감정평가에 관한 규칙에 의하면, 영업권 등의 무형자산을 감정평가할 때에는 수익환원 법을 적용하여야 하고(제23조 제3항), 수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기 대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하 는 감정평가방법이므로(제2조 제10호), 이 사건 임대차계약에서 정한 차임이 아닌, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 시장의 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가함 이 타당하다. 따라서 반소피고의 위 주장은 이유 없다. 3) 손해배상책임의 제한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해 배상법의 기본 이념이 적용되어 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한할 수 있고, 앞서 든 증거, 갑 제8 내지 12호증의 각 기재 및 영상과 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정을 고려하면, 반소피고의 반소원고에 대한 손해 - 8 - 배상책임을 80%로 제한함이 타당하다. 가) 무형자산평가액은 임차인이 영업을 영위하여 형성한 브랜드, 고객, 영업 노하우 등에 대한 영업권리금과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 지역권리금 등 으로 구성된다. 반소원고는 당초 서점으로 사용되었던 이 사건 점포를 임차하여 약국 을 운영하기 위하여 실시한 인테리어 공사의 규모 등을 고려하면 이 사건 점포의 무형 재산평가액 중 임차인인 반소원고의 기여로 형성된 부분이 차지하는 비중이 높다고 볼 수 있다. 그러나 한편, 이 사건 점포는 왜관남부버스정류장과 왜관역 인근에 위치해 있 고, 그 주위에 근린생활시설 및 공공편익시설 등이 혼재하는 상가지대에 있어 제반 입 지조건 및 주위환경이 비교적 양호한 편이며, 반소피고가 2012. 9.경부터 2020. 7.경까 지 이 사건 건물을 위한 주차장으로 사용할 목적으로 인근 토지를 매입하여 주차면수 를 추가로 확보하였는바, 이러한 임대차목적물의 지리적 입지 조건과 그로 인한 장소 적 이익은 임차인인 반소원고가 그 영업과정에서 전적으로 형성하였다고 보기 어렵다. 나) 반소원고는 이 사건 점포에서 17년 이상 약국을 운영하면서 그 영업이익 을 통해 투자비용의 일정 부분을 회수할 기회를 가졌던 것으로 보인다. 다) 이 사건 임대차계약이 2005. 7. 29. 최초로 체결될 당시에는 상가임대차법 에 권리금 회수기회 보호에 관한 규정이 없었고, 그 후 임대차기간 중인 2015. 5. 13. 상가임대차법이 개정되면서 위 규정이 신설된 점을 고려한다면, 임대인인 반소피고에 게 최초 계약 당시 예상하지 못한 부담에 해당하는 것으로 보인다. 4) 소결론 따라서 반소피고는 반소원고에게 761,802,400원(= 952,253,000원 × 80%) 및 이 에 대하여 반소원고가 구하는 반소청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 송달된 다 - 9 - 음 날인 2023. 8. 4.부터 반소피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2023. 11. 23.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지 연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 결론 그렇다면 반소원고의 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 반소청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사성경희 판사정소영 판사민경준