소외인에게 2억 8,000만 원을 대출해주고 근저당권을 설정했으나, 소외인이 건물을 원룸 주택으로 무단 변경해 임대함.

• 1999년 1월 28일, 원고는 소외인에게 2억 8,000만 원을 대여하고, 같은 달 30일 근저당권 설정 등기를 마쳤다.
• 당시 건물은 1층 교회, 2층 당구장, 3층 사무실, 4층 주택으로 구성되어 있었다.
• 소외인은 근저당권 설정 후 건물을 원룸 주택으로 무단 변경하고, 여러 임차인에게 임대하였다.
• 원고는 대출금 회수를 위해 부동산임의경매를 신청했고, 법원은 임차인들을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 인정하여 우선변제권을 부여했다.
• 원고는 근저당권 설정 후 무단 용도 변경된 경우 임차인에게 우선변제권을 인정하는 것은 부당하다며 법원의 배당표를 다투었다.

원고는 소외인에게 대출 후 근저당권을 설정했으나, 소외인이 건물을 원룸 주택으로 무단 변경해 임대하였다. 원고는 이 임차인들이 우선변제권을 갖는 것이 부당하다고 주장했으나, 법원은 임차인들이 주택임대차보호법상 보호받을 권리가 있다고 판단해 일부 배당액만 조정하고 원고의 나머지 주장은 받아들이지 않았다.

• 임차인들이 점유한 부분은 독립된 주방과 화장실까지 갖춘 주택의 실질을 갖추고 있었다.
• 주택임대차보호법은 서민 주거 안정을 위한 법으로, 임대차 당시 건물의 실제 용도를 기준으로 보호 대상을 판단해야 한다.
• 법령에 근저당권 설정 후 용도 변경된 건물에 대해 임차인 보호를 배제하는 별도 규정이 없다.
• 임차인들이 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받는 것이 타당하다.
• 다만, 일부 임차인에 대한 배당액은 조정이 필요하다고 보았다.

근저당권 설정 후 건물이 무단으로 주택용으로 변경되어 임대된 경우에도, 임차인들은 주택임대차보호법에 따라 보호받을 수 있다. 법원은 임차인들의 우선변제권을 인정하면서도 일부 배당액을 조정해 원고의 손해를 일부 반영했다.