생활숙박시설을 분양받고 중도금 대출약정을 체결한 뒤, 실거주 불가와 준공 지연을 이유로 분양계약의 무효·취소·해제를 주장하며 대출채무 부존재 확인을 구함

- 1 - 전주지방법원 남원지원 판 결 사 건2025가단10380 채무부존재확인 원 고A 소송대리인 법무법인(유한) 예율 담당변호사 **** 소송복대리인 변호사 **** 피 고B 소송대리인 법무법인 와이앤비 담당변호사 **** 변 론 종 결2025. 12. 17. 판 결 선 고2026. 1. 21. 주 문 1.원고의 청구를 기각한다. 2.소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 원고와 피고 사이에 2022. 5. 5. 자 별지 기재 부동산 분양계약에 관한 중도금대출채 무 원리금 50,000,100원은 존재하지 아니함을 확인한다. 이 유 - 2 - 1.기초사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 제출된 증거에 의해 이를 인정할 수 있 다. 가.C 주식회사는 **** D 일대에 ‘****’을 신축하여 분 양하는 사업의 시행사이고(이하 ‘시행사’), F 주식회사는 시행사와 위 사업에 관한 토 지신탁계약을 체결한 신탁사이며(이하 ‘신탁사’), 주식회사 G은 위 사업의 시공사이다 (이하 ‘시공사’). 나.원고는 2022. 5. 5. 위 시행사, 신탁사, 시공사(이하 통틀어 칭할 때는 ‘시행사 등’이라 함)로부터 별지 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’)을 분양대금 1,173,300,000원에 분양받기로 하는 계약을 체결하였는데(이하 ‘이 사건 분양계약’), 분양대금의 납부방법은 아래 표 기재와 같다. 다.원고는 이 사건 분양계약에 따른 중도금 납입을 위해 2022. 10. 6. 피고로부터 중도금 상당액을 대출받기로 하는 약정을 체결하고(이하 ‘이 사건 대출약정’), 추가로 아래와 같은 내용의 확약서를 제출하였다. - 3 - 라.피고는 이 사건 대출계약에 따른 대출을 실행하여 그 대출금이 신탁사 명의의 분양대금 납입계좌에 중도금으로 지급되었다. 2.청구원인에 관한 판단 가.원고의 주장 요지 1)이 사건 분양계약은 다음과 같은 이유로 효력이 없다. 가)이 사건 부동산은 ‘생활형 숙박시설’로서 관련 법령상 실거주가 불가능 하나, 이 사건 분양계약은 이 사건 건물에서 실거주가 가능하고 이를 통해 전매나 임 대수익을 올릴 수 있을 것임이 계약의 주된 내용을 이루고 있다. 그렇다면 실거주가 가능한 건물의 분양이라는 계약 본지에 따른 시행사의 의무 이행이 불가능하고 이로써 원고의 계약체결 목적도 달성할 수 없으므로 원고에게 민법상 채무불이행으로 인한 법 정해제권이 발생하는데, 원고는 시행사에 2025. 5. 9. 계약 해제의 의사를 표시하였다. 나)시행사는 원고에게 이 사건 부동산에서 실거주가 가능하다는 취지로 기 망하고, 약관을 사용하면서도 그에 관한 설명의무를 이행하지 않았다. 시행사는 이 사 건 분양계약에서 2023년 11월까지 이 사건 부동산을 준공해 입주를 보장하기로 약정 - 4 - 하였음에도 현재(2024년 10월)까지 준공을 하지 못 했을 뿐 아니라 이러한 사실을 고 지하지 않음으로써 원고를 묵시적으로 기망하였다. 그렇다면 원고는 시행사에 의해 유 발된 동기의 착오 내지 기망으로 이 사건 분양계약을 체결한 것이므로 민법 제109조, 제110조에 따라 이 사건 분양계약을 취소할 수 있는데, 원고는 시행사에 2025. 5. 9. 계약 취소의 의사를 표시하였다. 다)시행사 등은 표시광고법을 위반한 거짓ᆞ과장의 표시ᆞ광고에 해당하는 행위로 원고의 경솔, 무경험을 이용해 불공정한 이 사건 분양계약을 체결하도록 하였 으므로 이 사건 분양계약은 민법 제104조에 의해 무효이다. 2)이 사건 대출약정은 이 사건 분양계약에 수반한 종된 계약이므로 민법 제 548조 제2항에 따라 이 사건 분양계약과 마찬가지의 이유로 효력이 소급적으로 상실 된다. 이 사건 대출약정에 따르면 원고는 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 뒤 피고 에게 이를 담보로 제공해야 하는바, 그와 같은 담보의 제공이 불가능하게 되었으므로 이행불능에 따른 해제사유도 존재한다. 이 사건 대출약정은 이 사건 분양계약이 유효 하다는 원고의 착오에 의해 체결된 것이기도 하다. 원고는 이 사건 소장 부본의 송달 로서 피고에게 위와 같은 이유로 발생한 해제권 및 취소권을 행사한다. 3)그렇다면 원고는 피고에게 이 사건 대출약정에 따른 대출금 채무를 부담하 지 않는바, 우선 대출원리금 중 일부인 50,000,100원의 부존재 확인을 구한다. 1) 나.판단 원고의 주장은 다음과 같은 이유로 받아들일 수 없다. 1)갑 4, 5호증의 각 기재에 의하면 원고가 2025. 5. 9. 시행사 등에 이 사건 1) 원고는 소장에서 추후 문서제출명령을 통해 대출원리금을 특정하겠다고 기재하였으나, 2회 변론기일까지 이러한 증거신청이 나 청구취지 변경신청에 나아가지 않은 채 변론 종결을 구하였다. - 5 - 분양계약의 무효.취소.해제를 통보한다는 내용증명을 발송하여 위 내용증명이 2025. 5. 12. 시행사에 도달한 사실은 인정할 수 있다. 그러나 그에 앞서 시행사 등이 이 사건 분양계약 체결 당시 원고에게 이 사건 부동산에서 실거주가 가능하다고 적극 기망하였다는 사실은 이를 인정할 증거가 없다. 이 사건 분양계약의 계약서 조항들을 살펴보더라도 이 사건 부동산에서 실거주가 가능 하다거나 시행사 등이 이를 보증한다는 내용은 찾아볼 수 없다. 그 외 이 사건 부동산 의 준공이 지연되었고, 시행사 등이 이를 고지하지 않았다는 사실은 계약 체결 이후에 발생한 이행지체 내지 채무불이행을 구성할 뿐, 그로 인해 원고가 계약 체결 당시에 이 사건 부동산의 준공이 2023년 11월까지 가능할 것이라는 착오에 빠져 이 사건 분 양계약을 체결하게 되었다고 평가할 수는 없다. 시행사 등이 원고에게 2023년 11월까 지 이 사건 부동산이 준공될 것이라고 보증하였다거나 이를 전제로 계약이 체결되었다 는 사정도 나타나지 않고, 오히려 계약 전문은 ‘사용승일 예정일: 2025년 3월(예정일은 분양 공고문에 명시한 바와 같이 천재지변 등 불가항력적 사유, 문화재 발견 또는 정 부 또는 지자체의 명령 등 예기치 못한 사유가 발생할 경우 공정이 지연됨에 따라 다 소 변경될 수 있으며, 변경될 경우 추후 별도로 개별 통보함)’이라고 규정하고 있다. 따라서 시행사 등이 원고의 착오를 유발하였다거나 원고의 경솔, 무경험을 이용 해 원고를 기망하였다고 볼 수 없다. 2)여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2003. 5. 16. 선고 2000다54659 판결 등 참조). - 6 - 가사 이 사건 분양계약이 원고의 주장처럼 효력을 상실하였다고 하더라도 다음 과 같은 이유로 이 사건 대출약정까지 소급하여 효력을 상실한다고 보기는 어렵다. 가)원고가 이 사건 분양계약에 따른 중도금의 지급을 위해 이 사건 대출약 정을 체결한 사실은 인정되나, 위 각 계약은 당사자와 목적, 내용이 다른 별개의 계약 이어서 그 각 계약의 이행에 필연적인 연관성이 있다거나 이 사건 대출약정의 법적 효 력이 이 사건 분양계약에 부수한다고 보기 어렵다. 나)이 사건 분양계약은 중도금의 지급을 피고로부터의 대출을 통해서만 지 급해야 한다고 제한하고 있지 않고, 다만 시행사 등이 수분양자들의 중도금 지급 편의 를 위해 피고와 중도금 지급을 위한 대출의 업무협약을 체결한 것이며, 이에 따라 대 출을 원하는 수분양자들만 자유로운 의사 결정 하에 피고와 대출약정을 체결한 것으로 보인다. 다)이 사건 대출약정에 따른 대출금이 이 사건 분양계약의 중도금으로서 신탁사 명의의 예금계좌에 곧바로 입금된 사실은 있으나 이는 대출금 수령인인 원고의 지정에 의한 것임이 위 확약서 기재에 의해 명백하므로 이 또한 원고가 직접 대출금을 수령한 경우와 법률상으로 어떠한 차이가 있다고 보기 어렵고, 이로 인해 이 사건 대 출약정의 효력이 이 사건 분양계약에 부수된다고 보기도 어렵다. 라)원고가 서명.날인한 위 확약서에는 ‘본인과 시행자 및 시공자 간에 체결 된 약정은 대출거래약정에 어떠한 영향을 미치지 않으며, 시행자 및 시공자와의 분쟁 유무에 관계없이 대출금 상환 등 대출거래약정상 의무를 성실히 이행하기로 합니다.’라 며 이 사건 분양계약과 대출약정의 독립성에 관하여 명시하는 내용이 존재한다. 3.결론 - 7 - 원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다. 판사김두일 - 8 - 별지 부동산의 표시 ****