피고인A가 아파트 임대차계약의 중도금을 마련하기 위해 금융기관과 대출약정을 맺고, 대출금은 시행사에 전달됨

- 1 - 전주지방법원 정읍지원 판 결 사 건2025가단10529 채무부존재확인 원 고A 피 고B금고 변 론 종 결2026. 5. 7. 판 결 선 고2026. 5. 21. 주 문 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 원고의 피고에 대한 2021. 8. 24.자 대출약정서에 의한 채무는 존재하지 아니함을 확인 한다. 이 유 1. 기초사실 가. 주식회사 C(이하 회사명에서 주식회사를 생략한다)는 **** **** **** 일원에 ‘F’ 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 신축하여 민간임대주택으로 임대하는 사 - 2 - 업을 시행하는 사업자로 2021. 6. 15. 원고와 사이에 이 사건 아파트 중 **** ****에 관하여 임차보증금 2억 2,200만 원(계약금 2,220만 원, 중도금 1억 878만 원, 잔금 9,102만 원)으로 정하여 임대하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’ 이라고 한다)을 체결하였다. 나. 원고는 2021. 8. 24. 이 사건 임대차계약에 따른 임차보증금의 중도금을 납부하 기 위하여 피고와 사이에 1억 878만 원을 대출기간 “2023년 12월말(입주개시일로부터 3개월 이내) 예정”으로 정하여 대출거래약정을 체결하였고(이하 ‘이 사건 대출약정’이라 고 한다), 피고는 위 대출약정에 따라 원고의 지급계좌에서 시행사인 C의 계좌로 6회 에 걸쳐 위 중도금 상당액을 송금하는 방법으로 대출을 실행하였다. 다. C는 당초 이 사건 아파트의 입주예정일을 ‘2023. 9.경’으로 안내하였다가 2022. 12. 9.경 원고를 비롯한 입주예정자들에게 설계변경 등을 이유로 ‘2023. 12.’로 입주예 정일을 변경한다는 내용의 안내문을 발송하였다. 라. 원고는 2023. 12. 12. C에 대하여 C의 귀책사유로 인한 입주지연을 이유로 이 사건 임대차계약을 해제한다고 통보하였다. 이후 원고는 C를 상대로 광주지방법원 2024가소521925호로 임대차계약 해제를 원인으로 한 계약금의 반환을 구하는 소를 제 기하였고, 위 법원은 2024. 11. 26. 원고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였다. 이에 대하여 원고가 광주지방법원 2024나93519호로 항소하였고, 항소심 계속중이던 2025. 5. 26. C가 민간임대주택법 제49조에 따른 보증가입의무를 위반하였다는 이유로 이 사 건 임대차계약을 해제한다고 재차 통보하였다. 위 항소심 법원은 2025. 11. 6. 항소 및 원고가 항소심에서 확장한 청구를 모두 기각하는 판결을 선고하였고, 위 판결은 상고 심을 거쳐 그대로 확정되었다. - 3 - 마. 한편 이 사건 임대차계약의 목적물인 이 사건 아파트 **** ****에 관하여 채무 자를 C로, 근저당권자를 피고로, 채권최고액을 130,536,000원으로 하는 근저당권설정등 기가 마쳐졌는데, 피고는 2025. 8. 25. 위 근저당권에 기하여 울산지방법원 2025타경 1391호로 부동산임의경매를 신청하였고, 위 법원은 2025. 8. 26. 임의경매개시결정을 하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 6, 7, 8, 13호증(가지번호 있는 것은 각 가 지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 판단 가. 원고 주장의 요지 아래와 같은 이유로 이 사건 대출약정은 효력이 없거나 원고에게 대출금 채무를 부 담하게 하는 것은 신의칙에 반하므로, 이 사건 대출약정에 따른 대출원리금 채무의 부 존재 확인을 구한다. 1) 이 사건 대출약정은 이 사건 임대차계약과 별개로 존재하는 것이 아니라 이 사건 임대차계약이 유효함을 전제로 체결된 것이므로, 원고와 C 사이에 체결된 이 사건 임 대차계약이 해제됨에 따라 이 사건 대출약정 또한 대출의 목적이 상실되어 효력이 없 다. 2) 이 사건 대출약정은 ‘이 사건 임대차계약의 정상적인 이행’을 전제로 체결된 정지 조건부 계약인데, C가 임대보증금 보증금지 대상에 해당하여 주택도시보증공사로부터 신규보증을 발급받을 수 없거나 C의 공사 지연, 임대목적물에 대한 임의경매개시결정 등으로 인하여 위 임대차계약이 제대로 이행될 수 없게 되었으므로 이 사건 대출약정 은 정지조건의 불성취로 효력이 발생하지 않았다. - 4 - 3) 이 사건 대출약정은 C의 사업자금 조달을 위하여 체결된 것으로 원고는 대출금 사용·수익에 관한 권한을 보유하지 않은 채 명의만을 대여해주었을 뿐이고 피고도 이 를 양해하였으므로 이 사건 대출약정은 통정허위표시로서 무효이다. 4) 이 사건 대출약정에 따른 대출금을 전혀 사용·수익하지 않은 원고에게 대출금 채 무를 전부 부담하게 하는 것은 신의성실의 원칙에 반하고, 피고는 이 사건 임대차계약 목적물에 관하여 임의경매를 신청함으로써 대출금 채권을 이중으로 회수하고 있다. 나. 구체적 판단 1) 이 사건 임대차계약과 이 사건 대출약정의 관계 이 사건 임대차계약이 해제되었음을 전제로 원고의 C에 대한 계약금의 반환을 구하 는 소송에서 원고의 청구를 기각한 판결이 확정되었음은 앞서 본 바와 같고, 달리 이 사건 임대차계약이 해제되었다고 볼 만한 증거가 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고 의 주장은 받아들일 수 없다. 또한 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사 정들을 종합하여 보면, 이 사건 대출약정은 이 사건 임대차계약과 당사자 및 내용을 달리하는 별개의 계약이라고 봄이 타당하므로, 설령 이 사건 임대차계약이 해제되거나 취소되어 그 효력이 상실되었다 하더라도 이 사건 대출약정의 효력이 당연히 소멸한다 고 보기는 어렵다. ① 원고는 이 사건 대출약정이 이 사건 임대차계약에 따른 중도금 지급을 위하여 체 결되었으므로 그 목적이 동일하다는 취지로 주장하나, 이는 대출약정 체결의 동기에 불과하다. 이 사건 임대차계약은 원고가 C로부터 이 사건 아파트의 특정 호실을 임대 받아 사용하는 것을 목적으로 하는 반면, 이 사건 대출약정은 원고가 C와 업무협약을 - 5 - 맺은 금융기관인 피고로부터 임차보증금의 중도금을 대출받고 그 대출채무를 부담하는 것을 목적으로 하고 있으므로 그 목적이 다르고, 당사자와 법적성질, 계약상 권리·의무 의 내용도 다르다. 따라서 이 사건 대출약정이 이 사건 임대차계약과 불가분의 관계에 있다거나 위 임대차계약의 종된 계약이라고 보기는 어렵다. ② C는 임차인이 중도금대출을 신청하는 경우에 피고를 포함한 금융기관과 체결한 업무협약에 따라 대출기관을 알선하였을 뿐이고, 이를 원하지 않는 임차인은 다른 금 융기관으로부터 대출을 받거나 대출을 받지 않고 중도금을 납부할 수 있었다고 보인 다. 이와 달리 원고가 이 사건 임대차계약에 따른 중도금 지급을 위해 반드시 피고로 부터 대출을 받아야만 했었다는 사정은 보이지 않는다. 2) 이 사건 대출약정이 정지조건부 계약인지 여부 조건은 법률행위의 당사자가 그 의사표시에 의하여 그 법률행위와 동시에 그 법률행 위의 내용으로서 부가시켜 그 법률행위의 효력을 제한하는 법률행위의 부관이므로, 구 체적인 사실관계가 어느 법률행위에 붙은 조건의 성취에 해당하는지 여부는 의사표시 의 해석에 속하는 경우도 있다고 할 수 있지만, 어느 법률행위에 어떤 조건이 붙어 있 었는지 아닌지는 사실인정의 문제로서 그 조건의 존재를 주장하는 자가 이를 증명하여 야 한다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2006다35766 판결 등 참조). 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면, 원고가 주장하는 사정만으로는 이 사건 대출약정이 ‘이 사건 임대차계약의 정상 적인 이행’을 정지조건으로 하여 체결되었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. ① 이 사건 임대차계약이나 대출약정에서 이 사건 임대차계약의 효력이나 이행 여부 - 6 - 를 대출약정의 효력 발생 또는 존속의 조건으로 명시한 조항을 찾아볼 수 없다. ② 원고는, 이 사건 대출약정에서 “입주지정일 전일까지는 시행사가 이자를 부담”한 다는 점이나 입주 시까지 대출기간이 연장된다는 점을 근거로 이 사건 대출약정이 정 지조건부 계약이라고 주장하나, 이는 시행사가 중도금 대출이자를 입주지정일 전일까 지 부담하는 이른바 ‘중도금 무이자 지원’으로 임차인들의 부담 경감을 위한 혜택에 해 당하거나 대출약정상 대출기간을 ‘입주개시일로부터 3개월 이내’로 정한 데에 따른 조 치로 보일 뿐 이를 근거로 입주지정일 또는 실제 입주 시까지 이 사건 대출약정의 효 력이 발생하지 않았다고 보기는 어렵다 3) 이 사건 대출약정이 통정허위표시인지 여부 통정허위표시가 성립하기 위해서는 의사표시의 진의와 표시가 일치하지 아니하고 그 불일치에 관하여 상대방과 사이에 합의가 있어야 하는데, 제3자가 금전소비대차약정서 등 대출관련서류에 주채무자 또는 연대보증인으로서 직접 서명·날인하였다면 제3자는 자신이 그 소비대차계약의 채무자임을 금융기관에 대하여 표시한 셈이고, 제3자가 금 융기관이 정한 여신제한 등의 규정을 회피하여 타인으로 하여금 제3자 명의로 대출을 받아 이를 사용하도록 할 의사가 있었다거나 그 원리금을 타인의 부담으로 상환하기로 하였더라도, 특별한 사정이 없는 한 이는 소비대차계약에 따른 경제적 효과를 타인에 게 귀속시키려는 의사에 불과할 뿐, 그 법률상의 효과까지도 타인에게 귀속시키려는 의사로 볼 수는 없으므로, 제3자의 진의와 표시에 불일치가 있다고 보기는 어렵다(대 법원 1998. 9. 4. 선고 98다17909 판결, 대법원 2007. 6. 14. 선고 2006다53290 판결 등 참조). 앞서 든 증거, 을 제3, 4호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다 - 7 - 음과 같은 사정들을 종합하면, 원고와 피고 사이에 이 사건 대출약정의 법률상의 효과 까지 C에게 귀속시키고 명의대여자인 원고에게 그 채무부담을 지우지 않기로 하는 약 정 내지 양해가 존재하였음이 적극적으로 증명되었다고 보기 어렵고, 이 사건 대출약 정의 경제적·법률상의 효과는 원고에게 귀속된다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. ① 원고는 이 사건 대출약정의 채무자로서 대출금 상환의무를 직접 부담하는바(이 사건 대출약정 확인서 제3, 4조), 이 사건 대출약정에 따른 대출금이 중도금 지급차수 에 따라 곧바로 C에 송금되었다 하더라도 이는 채무이행의 편의를 위해 이루어진 것 에 불과하고, 이러한 사정만으로 원고의 이 사건 대출약정에 따른 채무자의 지위에 어 떠한 영향이 있다고 볼 수 없다. ② 이 사건 대출약정 확약서 제3조 제1항은 임대차계약이 해제 또는 해지되는 등의 사유로 시행사가 임차인으로부터 이미 받은 임차보증금을 반환하여야 할 경우 중도금 대출금의 상환에 우선 충당되도록 정하고 있는데, 이러한 규정의 취지는 임대차계약이 해제되어 임차보증금 반환의무를 부담하더라도 그 반환할 중도금 상당액은 임차인이 아닌 중도금대출기관에 지급하여야 한다는 것일 뿐 그로 인하여 임차인의 중도금대출 기관에 대한 채무가 소멸한다거나 시행사가 이를 인수한다고 해석되지는 않는다. ③ 오히려 이 사건 대출약정에서는 시행사 및 시공사의 이자지급 불능상태로 대출금 이자를 납부하지 못할 경우 원고가 직접 이자를 부담한다고 명시하고 있어 대출약정에 따른 이자를 시행사가 일부 부담하더라도 임차인의 이자지급의무가 면제되는 것은 아 니라고 정하고 있고(이 사건 대출약정 확약서 제4조 제3항), 임차권 양도 시 임대차계 약 승계자가 대출약정의 지위 인수를 거절하는 경우 임차인이 대출금을 전액 상환하도 - 8 - 록 정하고 있으며(위 확약서 제3조 제3항), 피고와 시행사 등 사이에 체결된 업무협약 에 의하면, 임차인이 대출금의 기한의 이익을 상실한 경우나 임대차계약 해제 또는 해 지의 효력에 관하여 분쟁이 발생하여 임차인이 대출금 상환의무를 이행하지 못하는 경 우 등 특정한 사유가 발생하는 경우 시행사 등은 연대보증인으로서 책임을 진다고 규 정하고 있는바(위 업무협약 제7조 제1항), 이 사건 대출약정에 기한 대출원리금 반환채 무는 임차인이 부담하고, 시행사 등은 임차인의 피고에 대한 위 채무 이행을 담보하기 위하여 연대보증채무를 부담하는 것으로 정하였다고 보인다. C를 채무자로 하여 진행 된 경매 절차 역시 피고가 연대보증인인 C에 대한 채권을 회수하기 위해 취한 조치로 보일 뿐이다. 4) 신의칙 위반 여부 이 사건 대출약정의 경제적·법률적 효과가 원고에게 귀속된다는 점은 앞서 본 바와 같고, 피고가 이 사건 임대차계약 목적물에 설정된 근저당권에 기한 임의경매를 신청 하였다고 하더라도 이를 통해 대출금 채권 전액을 변제받지 못한 이상 여전히 대출약 정의 채무자인 원고에 대하여도 직접 대출금 채권을 청구할 수 있다고 할 것이므로, 원고가 주장하는 사정만으로는 피고의 행위가 신의칙에 위반된다고 볼 수 없다. 원고 의 위 주장도 이유 없다. 3. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사이진희