피고인은 자기 자본 없이 건물을 매수하는 무자본 갭투자 방식으로 임대업을 하던 중, 보증금을 돌려줄 능력이 없음을 숨긴 채 임차인 3명과 계약을 체결해 보증금 합계 2억 5,000만 원을 받아 챙겼습니다.

- 1 - 창 원 지 방 법 원 판 결 사 건2026고단217 사기 2026초기294 배상명령신청 피 고 인A 검 사인수진(기소), 이주은(공판) 변 호 인변호사 ****(국선) 배 상 신 청 인 1) B 판 결 선 고2026. 6. 10. 주 문 피고인을 징역 2년 6월에 처한다. 배상신청인의 배상명령신청을 각하한다. 이 유 범 죄 사 실 [기초사실] 피고인은 2013년경 신용불량자인 상황에서 자기 자본 투자 없이 계부 C, 친형 D 명 1) 배상명령신청을 각하하므로 성명과 주소 등 배상신청인의 신원을 알 수 있는 사항의 기재를 생략한다(｢소송촉진 등에 관한 특례법｣ 제32조 제3항 참조). - 2 - 의로 토지를 매수하여 다가구 주택을 신축한 후, 임차인들을 모집하여 다수의 전세계 약을 체결한 다음 그 전세보증금과 담보 대출금으로 새로운 다가구 주택의 신축공사 혹은 매매자금을 충당함으로써 별다른 자본 없이 신축 다가구 주택을 다수 보유하며 기존 주택 건물을 매도하여 건물의 매매가액과 임차인들이 지급한 임대차보증금 사이 의 차익을 챙기는 일명 ‘무자본 갭투자 수법’으로 건물 임대업 등을 영위하기로 마음먹 고, 이후 피고인, C 및 D 명의로 다수의 다가구주택을 보유하게 되었다. [구체적 범죄사실] 1. 피해자 E에 대한 범행 피고인은 2020. 5. 14.경 I **** 사무실에서 피고인의 친형 D 소유의 ‘**** ****’에 대하여 피해자 E와의 사이에 피고인을 임대인으로, 피해자를 임차인으로, 보증 금 60,000,000원 및 월 임대료 50,000원으로, 그 계약기간을 2022. 5. 28.까지로 하는 임대차계약을 체결하면서, 임대차계약 만료시 보증금을 약정대로 반환해줄 것처럼 행 세하였다. 그러나 피고인은 ‘무자본 갭투자 방식’으로 여러 건물을 매수하였을 뿐 그 외에 일정 한 소득이나 보유한 자금이 없고 받은 보증금을 세금, 공사대금, 대출이자 등으로 사용 할 계획이었으므로 임대차계약이 종료되더라도 새로운 세입자가 나타나지 않을 경우 피해자에게 임대차보증금을 반환하기 어려운 사실(일명, 보증금 돌려막기)을 고지하지 아니하였다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 피고인의 친형인 D 명의의 **** 계좌((계좌번호 1 생략))로 2020. 5. 10. 30만 원을, 2020. 5. 14. 270만 원을, 2020. 5. 29. 400만 원을, 2020. 5. 29. 4,800만 원을, 2020. 5. 31. 500만 원을 - 3 - 각 송금받아 합계 6,000만 원을 편취하였다. 2. 피해자 B에 대한 범행 피고인은 2020. 11. 16.경 **** I **** 사무실에서 피고인이 소유하고 있는 ‘**** S’에 대하여 피해자 B와의 사이에 피고인을 임대인으로, 피해자를 임차인으로, 보증금 110,000,000원 및 월 임대료 70,000원으로, 그 계약기간을 2022. 11. 20.까지로 하는 임대차계약을 체결하였다. 그 후 피고인은 2022. 10. 28.경 **** K에 위치한 피고인의 L 사무실에서 위 **** 에 대해 피해자와의 사이에 월 임대료만 100,000원으로 변경하는 내용의 재계약을 체 결하면서, 임대차계약 만료시 보증금을 약정대로 반환해줄 것처럼 행세하였다. 그러나 피고인은 ‘무자본 갭투자 방식’으로 여러 건물을 매수하였을 뿐 그 외에 일정 한 소득이나 보유한 자금이 없고 받은 보증금을 세금, 공사대금, 대출이자 등으로 사용 할 계획이었으므로 임대차계약이 종료되더라도 새로운 세입자가 나타나지 않을 경우 피해자에게 임대차보증금을 반환하기 어려운 사실(일명, 보증금 돌려막기)을 고지하지 아니하였다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 피고인 명의의 H은 행 계좌((계좌번호 2 생략))로 2020. 10. 19. 100만 원을, 2020. 10. 23. 450만 원을, 2020. 11. 20. 7,700만 원 및 2,750만 원을 각 송금받아 합계 1억 1,000만 원을 편취하 였다. 3. 피해자 M에 대한 범행 피고인은 2015. 5. 15.경 **** N에 있는 상호 불상의 공인중개사 사무실에서 피고 인이 소유하고 있는 ‘**** O, P **** ****’에 대하여 피해자 M와의 사이에 피고인을 - 4 - 임대인으로, 피해자를 임차인으로, 보증금 6,000만 원, 월 임대료 15만 원, 계약기간 2021. 5. 15.경까지로 하는 임대차계약을 체결하였다. 그 후 피고인은 2021. 5. 30.경 **** K에 위치한 피고인의 L 사무실에서 위 ****에 대해 피해자와의 사이에 임대차보증금을 8,000만 원으로 늘리고 그 계약기간을 2023. 5. 29.경까지로 하는 재계약을 체결하면서, 임대차계약 만료시 보증금을 약정대로 반환 해줄 것처럼 행세하였다. 이어서 피고인은 2023. 5. 17.경 위 피고인의 사무실에서 피해자에게 “3개월만 계약 을 연장하자, 그 후에는 꼭 전세보증금을 돌려주겠다.”라는 취지로 말하였다. 그러나 피고인은 ‘무자본 갭투자 방식’으로 여러 건물을 매수하였을 뿐 그 외에 일정 한 소득이나 보유한 자금이 없고 받은 보증금을 세금, 공사대금, 대출이자 등으로 사용 할 계획이었으므로 임대차계약이 종료되더라도 새로운 세입자가 나타나지 않을 경우 피해자에게 임대차보증금을 반환하기 어려운 사실(일명, 보증금 돌려막기)을 고지하지 아니하였다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 2015. 5. 14.경 600 만 원 및 100만 원을, 2015. 5. 22.경 4,000만 원을, 2015. 6. 2.경 1,225만 원을 각 피 고인 명의의 **** 계좌((계좌번호 3 생략))로 송금받고, 그 무렵 현금 75만 원을 피해 자로부터 교부받았다. 이후 피고인은 2017. 6. 2.경 및 2017. 6. 9.경 피해자로부터 각 1,000만 원을 피고인 명의의 위 계좌로 송금받았다. 이로써 피고인은 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 합계 8천만 원을 교부 받았다. 증거의 요지 - 5 - 1. 피고인의 법정진술 1.각 진술조서(B, E, M) 1.수사보고(피해자 E 진술청취 및 보증금 일부 송금확인증), 사보고(피해자 M 진술청 취 및 보증금 송금확인증 첨부), 각 – 송금확인증 등 자료, 수사보고(피의자의 기망 행위 및 편취고의 관련), 수사보고서(고소인 제출 부동산임대차 계약서 등 증거자료 첨부), 부동산임대차계약서, 각 표준임대차계약서(재계약), 각 등기사항전부증명서(말 소사항 포함) 건물, 입금증, 수사보고서(전세자금 입금전표 사본 첨부에 대한), - 공 용전표(입금, 지급, 대체) 1장, 각 부동산임대차계약서사본, 거래내역조회, 거래내역 사본, 각 입금증사본, 거래내역조회사본, 예금거래내역서, 표준임대차계약서, 수사보 고서(****, P 등기부등본 첨부) 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 각 구 형법(2025. 12. 23. 법률 제21231호로 개정되기 전의 것) 제347조 제1항(피해 자들 별로 포괄하여, 징역형 선택) 1. 경합범가중 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조(범정이 가장 무거운 판시 제2항 기 재 사기죄에 정한 형에 경합범가중) 1. 배상명령신청 각하 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제32조 제1항 제3호, 제25조 제3항 제3호(피고인의 배상책임 범위가 명백하지 아니함) 양형의 이유 - 6 - 아래와 같은 정상들과 피고인의 연령, 성행, 환경, 가족관계, 범행의 동기, 수단 및 결과, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 모든 양형요소를 종합적으로 고려하 여 주문과 같이 형을 정한다. ○ 불리한 정상: 이 사건과 같은 다가구주택 임대차보증금 사기범행은 경제적으로 취약한 다수의 피해자들에게 회복하기 어려운 재산상 손해를 끼치고 피해자들의 주거 생활의 안정을 위협할 뿐만 아니라 주택임대차 거래에 대한 사회적 신뢰도 훼손하는 중대한 범죄이다. 피해의 대부분이 회복되지 못했다. 〇 유리한 정상: 피고인은 자신의 잘못을 인정하고 반성하는 태도를 보이고 있다. 피 고인은 동종 범죄로 처벌받은 전력이 없고, 벌금형을 초과하는 형사처벌을 받은 전력 도 없다. 피해자 E는 일부 피해를 회복하였다. 피고인이 처음 다가구주택을 신축할 당 시부터 확정적 고의를 가지고 사기 범행을 계획했던 것은 아니고, 무모한 임대사업을 영위하면서 부동산 시가 상승 흐름에 편승하고자 무분별하게 토지를 매입하고 다가구 주택을 건축하면서 이 사건 범행에 이르게 된 것으로 보인다. 판사이병호_________________________