토지거래허가 없이 토지를 여러 명에게 전매하고 소유권 이전 등기를 마침

【원 고】 【피 고】 평택세무서장 【변론종결】2010. 3. 11. 【주 문】 1. 피고가 2009. 1. 10. 원고에 대하여 한 2005년도 귀속 양도소득세 686,832,460원의 부과처분을 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 【청구취지】주문과 같다(원고가 청구취지에 기재한 2009. 1. 12.은 2009. 1. 10.의 오기로 보인다). 【이 유】1. 처분의 경위 가. 원고는 2005. 4. 18.경 망소외 1(2005. 8. 16. 사망)과 사이에 토지거래허가구역 내에 위치한 망소외 1 소유의 서울 강남구 세곡동(지번 1 생략), 같은 동(지번 2 생략), 같은 동(지번 3 생략), 같은 동(지번 4 생략), 같은 동(지번 5 생략)(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다)에 관하여 대금 2,080,800,000원 중 계약금 200,000,000원은 계약 당일, 잔금 1,880,800,000원은 2005. 5. 15. 각 지급하되, 매수인을 ‘소외 3(원고의 딸) 외 7인’으로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 나. 그 후 원고는소외 2,4,5,6,7,8,9(이하 이들을 통칭하여 ‘최종매수인들’이라 한다)와 사이에 아래와 같이 매매대금 합계 2,741,000,000원에 이 사건 각 토지에 관한 각 전매계약(이하 ‘이 사건 각 전매계약’이라 한다)을 체결하고, 최종매수인들과 망소외 1을 직접 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 아래와 같이 이 사건 각 토지에 관하여 최종매수인들 명의의 각 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 각 소유권이전등기’라 한다)를 마쳐 주었다. 지번지목면적최종매수인 전매가액 이전등기일 (지번 1 생략) 답 2,400㎡ 중 662/2400소외 2 434,000,000원 2005. 5. 31. 2,400㎡ 중 869/2400소외 4 575,000,000원 2005. 6. 16. 2,400㎡ 중 869/2400소외 5 550,000,000원 2005. 5. 27. (지번 2 생략) 답 678㎡ 소외 6 480,000,000원 2005. 6. 13. (지번 3 생략) 답 512㎡ 소외 7 372,000,000원 2005. 5. 17. (지번 4 생략) 답 126㎡ 소외 8 100,000,000원 2005. 5. 23. (지번 5 생략) 전 331㎡ 소외 9 230,000,000원 2005. 5. 17. 합계？ 4,047㎡ ？ 2,741,000,000원 ？ 다. 피고는 2009. 1. 10. 원고가 이 사건 각 토지를 최종매수인들에게 전매한 것이 자산이 사실상 유상으로 이전된 양도로서 양도소득세 과세대상에 해당한다는 이유로 원고에게 양도차익 660,200,000원(= 이 사건 각 전매계약에 의한 전매대금의 합계 2,741,000,000원 - 이 사건 매매계약에 의한 매매대금 2,080,800,000원)에 해당하는 2005년도 귀속 양도소득세 686,832,460원을 부과하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 을 제2호증, 을 제4호증의 1 내지 3의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 이 사건 처분의 적법 여부 가. 당사자의 주장 (1) 원고의 주장 ① 이 사건 매매계약 및 각 전매계약의 당사자는 원고가 아닌소외 10이고, 원고는 단지소외 10에게 돈을 빌려주었을 뿐이며, ② 가사 원고가 이 사건 매매계약 및 각 전매계약의 당사자라고 하더라도, 이 사건 매매계약 및 각 전매계약이 토지거래허가를 받지 아니하여 모두 무효인 이상 이 사건 각 전매계약에 따른 매매대금이 원고에게 지급되었다고 하여 이로써 양도소득세 부과대상인 자산의 양도가 발생하였다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 할 수는 없으므로, 원고에게 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다. (2) 피고의 주장 비록 이 사건 매매계약 및 각 전매계약이 토지거래허가를 받지 않아 무효라고 하더라도,소득세법 제88조 제1항에서 양도란 자산에 대한 등기 등에 관계없이 매도 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것이라고 규정하고 있는바, 이 사건의 경우 원고가소외 1로부터 이 사건 각 토지를 2,080,800,000원에 취득하고, 최종매수인들에게 합계 2,741,000,000원에 전매하였으며, 최종매수인들 명의로 이 사건 각 소유권이전등기까지 마쳐진 이상 원고와 최종매수인들 사이에소득세법 제88조 제1항 소정의 양도가 있었다고 봄이 상당하며, 최종매수인들이 이 사건 각 전매계약의 무효를 주장하면서 매매대금의 반환을 구하고 있다는 등의 사정에 관한 주장·입증이 없는 이상, 이 사건 각 전매계약으로 인한 원고의 양도소득에 대하여 양도소득세를 과세한 이 사건 처분은 적법하다. 나. 관계법령 별지 기재와 같다. 다. 판단 (1) 원고의 ① 주장에 대한 판단 살피건대, 망소외 1과 사이에 이 사건 매매계약을 체결하고, 최종매수인들과 사이에 이 사건 각 전매계약을 체결한 당사자가소외 10이 아니라 원고인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. (2) 원고의 ② 주장에 대한 판단 (가) 국토이용관리법에 의하여 허가를 받아야 하는 토지거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약인 경우에는 허가 여부를 기다릴 것도 없이 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없는바, 토지거래허가구역 내의 토지가 거래허가를 받거나 소유권이전등기를 경료할 의사 없이 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 소유자 갑으로부터 부동산중개업자인 을, 병을 거쳐 정에게 전전매매한 경우, 그 각각의 매매계약은 모두 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없고, 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최종 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하더라도 그러한 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이며(대법원 1996. 6. 28. 선고 96다3982 판결 참조), 국토이용관리법상의 토지거래허가지역 내에서의 매매계약 등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며, 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이므로 토지에 대한 거래허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면 단지 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 이를 보관하고 있다 하여 이를 두고 양도소득의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 단정할 수는 없는 것이며,구 소득세법(1993. 6. 11. 법률 제4561호로 개정되기 전의 것) 제4조 제3항에 의하면 양도소득에 있어 자산의 양도라 함은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 경제적인 측면에서만 양도소득을 파악하여 이득의 지배관리나 향수를 하고 있는 지위에 있는 것만으로 양도소득이 있다고 판단하여서는 안 되는 것이다(대법원 1993. 1. 15. 선고 92누8361 판결,대법원 1997. 3. 20. 선고 95누18383 전원합의체 판결,대법원 2000. 6. 13. 선고 98두5811 판결,대법원 2000. 10. 27. 선고 98두13492 판결 등 참조). (나) 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 매매계약 및 각 전매계약은 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 체결된 것으로 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이라고 할 것이어서 모두 확정적으로 무효이고, 최종매수인들 명의의 이 사건 각 소유권이전등기 또한 무효라고 볼 수 밖에 없다. 이와 같이 이 사건 각 전매계약 및 이 사건 각 소유권이전등기가 모두 무효인 이상 가사 이 사건 각 전매계약에 따른 전매대금이 모두 원고에게 지급되었다고 하더라도 이 사건 각 전매계약에 따른 양도를 양도소득세 부과대상인 자산의 양도에 해당한다거나 원고에게 양도소득세 과세대상으로 삼을 수 있는 양도소득이 발생하였다고 볼 수 없으므로, 원고에게 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다. 한편, 토지거래 허가구역 내의 토지의 매매계약이 무효여서 양도소득세를 부과할 수 없다고 하더라도 매도인과 매수인이 원상회복 조치를 취할 의사를 사실상 포기한 때에는 경우에 따라서 증여세의 과세도 가능할 수 있는 점, 당사자들 사이에 원상회복의사가 불명확하더라도 당사자들의 채권자 등에 의하여 원상회복청구가 이루어질 가능성이 있어 매도인이 취한 이익이 확정적이라고 보기 어려운 점, 만일 매도인에게 과세한 후 매도인이 매수인에게 대금반환을 하게 되는 경우에 매도인이 부과처분 취소소송이나국세기본법 제45조의 2의 후발적인 경정청구제도로 항상 구제될 수 있다고 단정할 수 없어 매도인이 이중으로 부담을 지게 될 가능성도 있는 점, 2000. 12. 29. 법률 제6292호로 처음 규정되어 이후 그 내용이 유지되고 있는소득세법 제105조 제1항 제1호에 의하면 토지거래 허가지역 토지양도시 허가 전에 대금을 청산한 경우 양도소득세 과세표준 예정신고기간은 토지거래허가를 받은 날로부터 기산되는 점 등의 사정을 함께 고려하여 보면 토지거래 허가구역 내의 토지거래에 대한 양도소득세를 부과할 수 없는 현실적, 정책적 이유도 있다고 할 것이므로 이러한 점에서도 이 사건 처분은 위법하다고 할 것이다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 이준상(재판장) 이승훈 김기동