재건축 분양권을 기존주택 면적이 아닌 분양주택 면적 기준으로 장기보유특별공제율을 적용해 양도소득세를 신고함

• 원고는 1992년에 서울 강남구 대치동의 아파트를 사서 거주했다.
• 2001년 재건축조합과 계약해 기존 아파트를 내고 새 아파트 분양권을 받았다.
• 2004년 분양권을 완공 전에 다른 사람에게 18억 5천만 원에 팔았다.
• 원고는 양도소득세 신고 시 기존 아파트 면적 기준으로 장기보유특별공제 50%를 적용해 세금을 신고했다.
• 세무서는 분양권은 부동산 취득 권리라 장기보유특별공제 대상이 아니라고 보고, 분양권 면적 기준으로 공제율 30%를 적용해 세금을 더 내라고 했다.
• 국세심판원은 분양권도 1세대 1주택으로 봐 장기보유특별공제를 적용하되, 면적이 크면 30% 공제율을 적용하라고 결정했다.
• 이에 따라 세무서는 세액을 조정했다.

원고는 재건축 분양권을 기존 아파트 면적이 아닌 분양 아파트 면적 기준으로 장기보유특별공제를 적용해 양도소득세를 신고했다. 세무서는 분양권은 부동산 취득 권리로 장기보유특별공제가 제한된다며 공제율을 낮춰 세금을 더 부과했다. 쟁점은 공제율 산정 시 기존주택 면적을 기준으로 할지 분양주택 면적을 기준으로 할지였고, 법원은 분양주택 면적 기준으로 공제율을 적용하는 것이 맞다고 판단했다.

• 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리지만 1세대 1주택으로 간주되어 장기보유특별공제를 적용받는다.
• 양도소득은 분양권 양도로 발생한 것이므로 기존주택 보유 기간과 직접 관련이 없다.
• 분양주택의 면적과 동호수가 계약 당시 이미 확정되어 있었으므로 면적이 확정되지 않았다는 원고 주장은 받아들여지지 않았다.
• 국세청 내부 예규는 법원의 판단에 구속력이 없고, 기존주택과 분양권 양도차익을 구분해 공제하는 경우에만 적용된다.
• 기존주택 면적 기준으로 공제율을 적용하면 분양권 양도 시와 완공 후 주○○ 양도 시 세금 부담에 불합리한 차이가 발생한다.
• 따라서 분양권 양도 시에도 분양주택 면적 기준으로 공제율을 적용하는 것이 장기보유특별공제 취지에 부합한다.

재건축 분양권의 양도소득세 계산에서 장기보유특별공제율은 기존주택 면적이 아닌 분양주택 면적을 기준으로 적용해야 한다. 이는 분양권 양도와 완공 후 주○○ 양도 간 세금 부담의 형평성을 맞추고, 장기보유자의 세금 부담 완화 취지에 부합한다.