등기부상 호수와 다른 현관문 호수로 전입신고를 한 뒤 경매 배당에서 제외되자 배당이의 소송을 냄

• 광주 남구 OO지역에 있는 한 다세대주택(이 사건 건물)은 4층 전유부분이 등기부에는 401호부터 405호로 등재되어 있었지만, 실제 현관문과 우편물함에는 501호부터 505호로 표시되어 있었습니다.
• 원고 A는 2008년 9월 25일 등기부상 402호에 관해 보증금 1,300만 원의 임대차계약을 맺으면서 계약서에 현관문 표시대로 502호라고 적고, 같은 날 그대로 전입신고를 해 확정일자까지 받았습니다.
• 원고 B는 2002년 4월 1일 등기부상 403호에 관해 보증금 2,100만 원의 임대차계약을 맺은 뒤 현관문 표시대로 503호로 전입신고를 했고, 원고 C도 2003년 10월 17일 등기부상 405호에 관해 보증금 3,100만 원의 계약을 맺고 505호로 전입신고를 했습니다.
• 피고 조합은 이 건물에 공동근저당권을 설정해 두었다가 채무가 갚이지 않자 2009년 법원에 부동산 임의경매를 신청했고, 경매절차에서 원고들은 임차인으로서 권리신고와 배당요구를 했습니다.
• 2010년 10월 20일 집행법원은 낙찰대금에서 비용을 뺀 금액 중 81,525,703원을 1순위 근저당권자인 피고에게 배당하고 원고들은 배당에서 모두 제외했습니다.
• 이에 원고들은 배당표가 잘못됐다며 피고 몫을 줄이고 자신들에게 각 보증금을 배○○라고 배당이의 소송을 냈습니다.

원고들은 건물 등기부상 호수(402·403·405호)와 실제 현관문에 붙은 호수(502·503·505호)가 달라 부득이 현관문 표시대로 전입신고를 했고, 근저당권을 가진 피고가 이를 알고 있었으며 400단위 숫자를 피하는 관행도 있다며 자신들이 우선변제받아야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 등기부 호수와 일치하지 않는 주민등록은 임대차를 제3자에게 알리는 공시방법으로서 효력이 없다고 보아, 원고들의 청구를 모두 받아들이지 않았습니다.

• 주택임대차보호법은 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 임차인이 제3자에게 임대차 사실을 주장할 수 있는 대항력을 준다고 정하고 있는데, 이 주민등록은 거래 상대방이 아닌 제3자도 임대차 존재를 명확히 알 수 있게 하는 공시방법이라는 점이 출발점입니다.
• 대법원은 공동주택에서 주민등록상 동·호수가 등기부상 동·호수와 다르게 적혀 있으면 그 주민등록은 공시방법으로서 효력이 없다고 본 판례(1995. 8. 11. 선고 95다177 판결 등)를 제시했습니다.
• 법원은 이 효력 유무를 특정 상대방이 알고 있었는지에 따라 주관적·개별적으로 판단할 것이 아니라, 객관적이고 일반적인 관점에서 판단해야 한다고 강조했습니다. 따라서 피고가 임차인 존재를 알고 있었다는 사정은 결론을 바꾸지 못합니다.
• 실제로 원고들이 전입신고한 502·503·505호는 등기부상 402·403·405호와 일치하지 않으므로, 이 주민등록으로는 임대차를 제3자에게 알리는 효력이 인정되지 않습니다.
• 결국 원고들은 대항력을 갖추지 못해 임차인으로서 우선변제를 받을 수 없고, 피고에게 우선 배당한 경매법원의 배당표는 정당하다는 결론입니다.

이 사건은 임대차에서 주민등록 호수가 등기부 호수와 다르면 아무리 실제로 살고 계약서·확정일자를 갖췄어도 제3자에게 임대차를 주장할 대항력이 생기지 않는다는 점을 보여줍니다. 현관문에 붙은 호수와 등기부 호수가 다른 집에 들어갈 때는 반드시 등기부상 호수로 전입신고를 해야 보증금을 지킬 수 있다는 교훈을 줍니다.