관리단이 피고들에게 관리비 청구, 관리규약 무효로 공용부분만 청구 가능

• 원고는 집합건물의 관리단이고, 피고들은 지하 1층 점포의 각 1/2 지분 소유자입니다.
• 피고들은 2008년경부터 2013년 1월경까지 점포에서 사우나 및 헬스장을 운영했습니다.
• 원고는 2006년 8월 관리규약을 제정하고 2012년 4월 개정했으나, 개정 총회에 구분소유자 67명 중 47명만 참석하여 결의 요건에 미달했습니다.
• 원고는 피고들에게 2012년 10월분부터 2014년 12월분까지 관리비를 부과했고, 공용부분 관리비 합계는 77,421,160원입니다.
• 원고는 피고들의 관리비 체납으로 2013년 1월 단전조치를 취했습니다.
• 피고들은 반소로 단전조치로 인한 손해배상을 청구했습니다.

원고 관리단이 피고 구분소유자들에게 관리비를 청구한 사건에서, 관리규약이 집합건물법상 결의 요건을 갖추지 못해 무효이므로 공용부분 관리비만 인정되었고, 피고들의 단전조치로 인한 손해배상 반소는 단전조치가 부득이하여 위법하지 않다고 기각되었습니다.

• 집합건물법 제29조 제1항은 규약 설정·변경에 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 찬성을 요구하는 강행규정입니다.
• 이 사건 관리규약은 제정 당시 적법한 결의가 있었음을 증명하지 못했고, 개정 총회도 67명 중 47명만 참석하여 4분의 3(약 50.25명)에 미달해 무효입니다.
• 관리규약이 무효이므로 원고는 관리규약에 기한 전유부분 관리비를 청구할 수 없고, 집합건물법 제17조·제25조에 따라 공용부분 관리비만 청구 가능합니다.
• 단전조치는 피고들이 조정에 따른 체납관리비를 지급하지 않아 부득이하게 취해진 것으로, 사회통념상 위법하지 않아 손해배상 책임이 없습니다.

이 사건은 집합건물 관리규약이 적법한 결의 요건을 갖추지 못하면 무효가 되어 전유부분 관리비를 청구할 수 없고, 공용부분 관리비만 청구 가능함을 보여줍니다. 또한, 관리비 체납에 대한 단전조치는 부득이한 경우 위법하지 않을 수 있습니다.