공인중개사가 임차인이 아파트에서 소규모 공부방을 운영할 계획임을 알면서도 중개대상물 확인·설명서에 용도를 '주거용'으로 적고 임대인에게 알리지 않았다.

- 1 - 울 산 지 방 법 원 판 결 사 건2025고정111 공인중개사법위반 피 고 인****, 부동산업 검 사김선형(기소), 천영환(공판) 변 호 인변호사 **** 판 결 선 고2025. 10. 16. 주 문 피고인은 무죄. 이 유 1.공소사실 피고인은 ****, ****, ‘○○○○뜰신도시 부동산중개사무 소’를 운영하는 공인중개사이다. 개업 공인중개사 등은 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖 의 방법으로 중개 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니 된다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2024. 6. 22.경 위 중개사무소에서 ‘울산 북구 신○로 1**, 1**동 1***호’에 대한 전세계약을 체결하면서 임차인 ****가 위 호실에서 공부 방을 운영하리라는 사실을 알고 있었음에도 중개대상물 확인.설명서에 실제 용도를 - 2 - ‘주거용’으로 작성하고, 임대인 ****에게 실제 사용 용도를 설명해 주지 않는 등 중 요사실을 고지하지 않는 방법으로 임대인 ****의 판단을 그르치게 하였다. 2.판단 개업공인중개사는 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니 되고, 이를 위반하였을 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금에 처해지는바(공 인중개사법 제49조 제1항 제10호, 제33조 제4호 참조), 위와 같은 이유로 형사상 처벌 이 가능하려면 단순히 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 등을 한 것만으로는 부족하고, 그로 인하여 중개의뢰인의 판단을 그르치게 할 것이 요구된다[이는 성실.정 확하게 중개대상물의 확인.설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니 한 행위 자체에 대하여 과태료를 부과할 수 있는 것과 차이가 있다(공인중개사법 제51 조 제2항 제1호의2, 제25조 제1항 참조)]. 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, 이 사건 아파트는 방 3개와 주방, 거실로 구성된 약 85㎡ 크기의 주거용 아파트인데, 피고인은 임차인으로부터 주 거 목적의 아파트 중개를 의뢰받아서 임차인에게 이 사건 아파트를 소개할 때에 임차 인으로부터 이 사건 아파트에 거주하면서 공부방을 운영할 계획이라는 말을 들었지만, 임차인도 피고인에게 ‘소규모로 공부방 운영 계획인데 문제가 될지, 말해야 하는지’를 문의했고, 이에 피고인이 ’소규모로 운영할 것이면 문제되지 않을 것이다‘라고 하여, 임 차인은 피고인에게 임대인에게 알려줄 것을 요구하지는 않아서 피고인도 2~3명의 소규 모 공부방이라고 생각하여 임대인에게는 이를 알려 주지 않은 사실, 이 사건 아파트에 관한 전세계약서에는 용도란에 단순히 “아파트”라고만 기재되어 있고, 특약사항란에도 - 3 - 반드시 주거용으로만 사용해야 하고, 부수적으로 과외방, 공부방 등 다른 상업활동이나 특별히 임차인의 영업행위를 제한하는 규정은 없고, 실내에서 흡연이나 반려동물 사육 을 금지하고서 임차인의 부주의로 내부 파손시에는 원상회복하기로 약정한 사실, 임대 인은 2024. 9. 30. 임차인이 이 사건 아파트에 이사할 때에 학생 책상들이 많은 것을 보고서 피고인과 임차인에게 이를 확인하여 임차인이 공부방을 운영할 것임을 안 사 실, 임대인은 이 사건 부동산에 관한 임대차계약 제2, 3조에서 임차인이 임대인의 동의 없이 용도를 변경하면 즉시 계약을 해지할 수 있는데도 피고인이나 임차인에게 임대차 계약의 해제나 계약 조건의 변경 등을 요구하지는 않은 사실, 임차인은 이 사건 아파 트에서 실제 거주하면서 일주일에 3일 작은 방 2개에서 책상 8개를 두고서 공부방을 운영한 사실을 인정할 수 있고, 비록 중개대상물확인.설명서에 이 사건 아파트의 건 축물대장상 용도는 아파트, 실제용도는 주거용이라고 기재되어 있으나, 이는 중개사인 피고인이 임대인과 임차인에게 이 사건 아파트의 계약 당시의 용도를 설명하기 위한 것이지, 임대인과 임차인에게 이 사건 아파트를 위 용도로만 사용해야 한다는 임대차 계약의 내용은 아니고, 임대인은 피고인에게 이 사건 아파트에서 주거 외에는 다른 일 을 하지 못할 것을 명시적 조건으로 중개의뢰를 하지 않았으며, 임차인의 입주 당시에 공부방을 운영할 것임을 알면서도 임차인이나 피고인에게 계약 해제 등을 요구하지 않 았으므로, 임대인의 입장에서도 임차인의 공부방 운영이 거래상의 중요사항이라고 할 수 없고, 객관적으로도 방 3개와 거실, 주방 등을 갖춘 아파트에서 실제 거주하면서 방 2개만을 공부방으로 운영한 것을 거래상의 중요사항을 알리지 않아서 중개의뢰인을 판 단을 그르치게 하였다라고 인정하기 부족하다. 따라서 피고인이 임대인에게 임차인의 사용용도를 충분히 제대로 알려주지 않은 것 - 4 - 은 신의와 성실로서 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 할 의무를 위반하여 부동 산 공인중개사로서 부적절하지만, 검사가 제출한 증거만으로 임차인이 이 사건 아파트 에서 거주하면서 방 2개에서 공부방을 운영한다는 것이 거래상의 중요사항에 해당하여 임대인의 판단을 그르치게 하였다거나, 피고인에게 임대인의 판단을 그르치게 할 고의 가 있었다고 인정하기 부족하다. 3.결론 그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제 325조 후단에 따라 피고인에게 무죄를 선고하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사이재욱_________________________