개업공인중개사가 중개의뢰를 받은 오피스텔 분양권을 자신이 매수인으로 나서서 직접 매매계약을 체결함

- 1 - 대 구 지 방 법 원 판 결 사 건2022고정1153 공인중개사법위반 피 고 인A (****, 여) 검 사김소영(기소), 최건호(공판) 변 호 인법무법인 광무 담당변호사 **** 판 결 선 고2023. 7. 4. 주 문 피고인을 벌금 250만 원에 처한다. 피고인이 위 벌금을 납입하지 않는 경우 10만 원을 1일로 환산한 기간 피고인을 노역 장에 유치한다. 위 벌금에 상당한 금액의 가납을 명한다. 이 유 범 죄 사 실 피고인은 **** 소재 상가에서 공인중개사사무소를 운영하는 개업공인중개사 이다. 개업공인중개사 등은 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 - 2 - 행위를 하여서는 아니 된다. 피고인은 2021. 9. 4.경 **** 오피스텔을 분양받은 **** 으로부터, 위 오피스텔의 분양권을 전매할 수 있도록 중개해달라는 의뢰를 받게 되었 다. 그럼에도 불구하고 피고인은 2021. 9. 6.경 **** 소재 모델하우스에서, 위 오 피스텔에 대하여 위 ****을 매도인으로, 자신을 매수인으로, 매매대금을 43,120,000 원으로 하는 오피스텔 분양권 매매계약을 체결하였다. 이로써 피고인은 개업공인중개사로서 중개의뢰인과 직접 거래행위를 하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 각 수사보고서(매도인 **** 상대 전화통화, 참고인 B 상대 전화통화) 1. 부동산 실거래조사 결과 보고서, 소명서, 오피스텔분양권 매매계약서, 부동산거래계 약신고필증, 중개사무소 등록증 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 공인중개사법 제48조 제3호, 제33조 제1항 제6호, 벌금형 선택 1. 노역장유치 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 형사소송법 제334조 제1항 피고인 및 변호인의 주장에 대한 판단 - 3 - 1. 주장의 요지 매도인 ****은 중개의뢰인에 해당하지 않는다. 피고인은 ****과의 거래로 인하 여 취득한 이익이 전혀 없으므로 그 거래는 공인중개사법의 입법 취지에 반하는 거래 유형이라 볼 수 없다. 따라서 피고인에게 공인중개사법위반죄가 성립하지 않는다. 2. 판단 가. 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, ****이 2021. 9. 3. 대 구 달서구 OOO동 OOOO호 오피스텔을 분양받은 사실, ****이 분양업체 직원 C을 통하여 피고인에게 오피스텔 분양권 매도 중개를 의뢰한 사실, 피고인이 인터넷 포털 사이트에 위 오피스텔 분양권 매도에 관한 광고를 게재함에 따라 D이 유선으로 피고 인에게 분양권 매수 의향을 밝힌 사실, 2021. 9. 4.경 피고인의 중개 하에 ****과 D 간 분양권 매매에 관한 협의가 이루어졌고 D이 같은 날 ****에게 분양권 매매대금 의 일부로서 2,200만 원을 송금한 사실, D이 2021. 9. 6. 피고인을 통하여 ****에게 분양권 매매계약을 체결하지 아니할 뜻과 위 송금액의 반환을 요청한 사실, 같은 날 피고인이 ****으로부터 분양권을 매수하기로 하고 ****과 사이에 분양권 매매계약 을 체결한 사실이 인정되고, 위 인정사실에 의하면 ****은 피고인에게 오피스텔 분 양권 매도 중개를 의뢰한 사람으로서 공인중개사법 제33조 제1항 제6호 소정의 ‘중개 의뢰인’임이 넉넉히 인정된다. 나. 헌법재판소는 공인중개사법(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정된 것) 제33조 제6호(현행 공인중개사법 제33조 제1항 제6호와 같다) 위헌확인사건에서 “입법목적 달 성이 필요하다고 하더라도 개업공인중개사등의 직접 거래를 일괄적으로 금지시킬 것이 아니라 가격조작, 허위 정보제공 등 개별 불법적인 거래유형만 금지시키면 충분한다는 - 4 - 주장이 제기될 수도 있다. 그러나 개별 불법적인 거래유형만을 금지하는 것은 객관적 가치의 확인이 어려운 부동산거래의 특성, 개별 부동산거래의 비공개성, 거래당사자의 내심 또는 의도를 객관적으로 증명하기가 어려운 점 등으로 인해 그 실제 적용에 있어 서 상당한 어려움이 있을 것으로 예상된다. 반면, 불법적인 거래행위로 인한 이득은 상 당히 큰 규모일 것으로 예상되므로, 결국 위 개별유형 금지 방식으로는 심판대상조항 과 동일한 수준으로 입법목적을 달성할 수 있는지가 불분명하다.”라고 판시하여(헌법재 판소 2019. 11. 28. 선고 2016헌마188 전원재판부 결정 참조), 공인중개사법 제33조 제 1항 제6호는 공인중개사와 중개의뢰인 간 직접 거래 일반을 금지하는 규정임을 확인하 고 있다. 이와 같이 공인중개사법 제33조 제1항 제6호는 거래의 목적, 가격 왜곡 여부, 공인 중개사가 취한 이익의 유무 등을 불문하고 공인중개사와 중개의뢰인 사이의 직접 거래 를 금하고 있는바, 설령 피고인이 중개의뢰인 ****으로부터 오피스텔 분양권을 매수 하는 과정에서 특별한 이익을 취한 바 없다 하더라도, 그러한 사정은 공인중개사법위 반죄 성립에 장애가 되지 않는다. 다. 피고인 및 변호인의 주장은 받아들이지 않는다. 양형의 이유 공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 할 수 있게 된다면 자신의 이익을 위해 우 월적인 지위를 이용하여 중개대상물의 가격을 왜곡시켜 형성할 위험이 존재하고, 이는 부동산의 특성으로 인해 부동산 가격급등 또는 부동산 투기로 이어져 부동산거래질서 의 공정성을 해하는 결과를 초래할 우려가 있는바, 그 위험을 방지해야 할 필요성은 매우 크다. 따라서 이 사건 범죄의 죄책을 가볍다 할 수 없다. - 5 - 다만, 피고인이 중개의뢰인과의 거래 과정에서 특별한 이익을 취하거나 그러한 이익 을 의욕하였다고 보기는 어려운 점, 따라서 중개사무소 개설등록 취소사유(공인중개사 법 제38조 제3호, 제10조 제1항 제11호)에 해당하는 300만 원 이상의 벌금형을 선고하 는 것은 피고인에게 가혹한 면이 있는 점, 피고인이 초범인 점 등을 고려하여 약식명 령의 형(벌금 600만 원)보다 낮은 형을 선고한다. 판사 김미란 _________________________