동일가격으로 4개 업체가 입찰하자 추첨 대신 입주자대표회의 구성원 투표로 주택관리업자를 선정함

- 1 - 대구지방법원2012.9.13.자2012카합323주택관리업자선정입찰효력정지가처분사건 [결정요지] 아파트 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하는 과정에서 동일가격으로 4인이 입찰 하자, 국토해양부 고시인 주택관리업자 및 사업자선정지침에서 정한 방식인 추첨에 의 하지 않고 입주자대표회의 구성원들의 다수결 투표를 통해 주택관리업자를 선정하기로 결의하여 투표를 통해 주택관리업자를 선정한 사안에서, 위 선정지침은 주택관리업자 선정과정의 투명성과 공정성을 제고하기 위하여 제정된 것으로서 법규성이 없는 행정 규칙에 불과하므로 주택관리업자 선정 과정에서 위 선정지침을 일부 위반한 하자가 있 다고 하더라도 선정 과정에서의 투명성과 공정성이 현저히 침해될 정도의 중대한 하자 가 존재하지 않는 이상 그에 따른 계약의 체결이 무효라고 할 수 없다는 이유로, 주택 관리업자 선정입찰 효력정지가처분 신청을 기각한 사례. - 1 - 대구지방법원 제20민사부 결정 사 건2012카합323 주택관리업자 선정입찰 효력정지가처분 신 청 인신청인 **** 피 신 청 인피신청인 입주자대표회의 **** 대표자 회장 *** 소송대리인 변호사 *** 주문 1. 이 사건 신청을 기각한다. 2. 소송비용은 신청인이 부담한다. 신청취지 신청인의 피신청인에 대한 주택관리업자선정 입찰무효확인 청구소송의 본안판결 확 정시까지 피신청인이 2012. 7. 11. ****을 주택관리업자로 선정한 결의의 효력을 정지한다. - 2 - 이유 1. 소명사실 이 사건 기록 및 심문 전체의 취지에 의하면 다음의 각 사실이 소명된다. 가. 피신청인은 **** 소재 아파트의 입주자대표회의이고, 신청인은 이 사건 아 파트의 입주자이다. 나. 이 사건 아파트 관리규약 제16조에서는 입주자대표회의의 구성원인 동별대표자 를 8개동에서 1명씩 선출하도록 규정하고 있으므로 입주자대표회의의 구성원은 총 8 명 1) 인데, 2012. 6.경 피신청인은 101동과 103동의 동대표가 사퇴하여 6명의 동대표로 구성되어 있었다. 다. 피신청인은 2011. 8. 2. ****2와 사이에 계약기간을 2011. 8. 3.부터 2014. 8. 2.까지로 하되, 1년간 수행평가를 하여 과반수 동의를 얻지 못할 경우 계약을 해지 하기로 하는 공동주택 위.수탁관리계약을 체결하였다. 라. 그 후 피신청인은 2012. 6. 19. 회의를 개최하여 ****2에 대한 업무수행평가 를 실시한 결과, 참석자 5명 중 만족 1명, 불만족 4명으로 ****2가 과반수의 동의 를 얻지 못하였고, 이에 피신청인은 ****2와의 계약을 2012. 8. 2.자로 종료하기로 결의하였다. 마. 피신청인은 2012. 6. 26. 제한경쟁입찰방식 2) 에 의한 주택관리업자 선정입찰공고 1) 이 사건 아파트 관리규약 제16조는 “입주자대표회의를 구성하는 동별대표자는 영 제50조 제1항에 따라 동별 세 대수에 비례하여 다음 각 호의 선거구별로 총 10명의 정원을 선출한다. 1. 제1선거구 : 1명(101동) 2. 제2선거 구 : 1명(102동) 3. 제3선거구 : 1명(103동) 4. 제4선거구 : 1명(104동) 5. 제5선거구 : 1명(105동) 6. 제6선거 구 : 1명(106동) 7. 제7선거구 : 1명(107동) 8. 제8선거구 : 1명(108동)”이라고 규정하고 있는바, “10명의 정 원”은 “8명의 정원”의 오기인 것으로 보인다. 2) 2) 국토해양부 고시 제2010-445호 “주택관리업자 및 사업자 선정지침” [별표 1]의 1.의 나. 제한경쟁입찰 : 사 업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한”하여 공개경쟁입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법. 이 경 우 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. - 3 - 를 하였고, 2012. 7. 11. 입찰결과 참가업체 6개 중 2개 업체는 피신청인이 공고한 참 가자격에 미달되어 제외되었고, 참가자격을 구비한 **** 내지 4의 각 입찰가격이 1㎡ 당 1원으로 동일하였다. 바. 이에 피신청인은 입찰참가업체 등을 입찰장소에서 모두 퇴장시킨 후, 참석한 동 대표 5인이 협의를 거쳐 투표를 통해 주택관리업자를 선정하기로 결의하였고, 이에 따 라 투표를 실시한 결과 ****이 3표, ****2가 1표를 각 획득(무효표 1표)하여, 피신청인은 ****을 주택관리업자로 선정하기로 결의(이하 ‘이 사건 선정결의’라 한다)하고, 2012. 7. 12. ****과 위.수탁관리계약(이하 ‘이 사건 위.수탁관리계 약’이라 한다)을 체결하였다. 사. 주택법 및 동법 시행령, 주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토해양부 고시 제 2010-445호, 이하 ‘이 사건 선정지침’이라 한다), 이 사건 아파트 관리규약 중 이 사건 과 관련된 각 해당 규정은 별지 목록 기재와 같다. 2. 신청인주장의요지 피신청인이 추첨이 아닌 투표를 통하여 낙찰자를 결정한 행위 및 관리소장과 입찰참 가업체를 입찰장소에서 모두 퇴장시킨 뒤 낙찰자를 결정한 행위는 이 사건 선정지침 제12조 제2항 및 제28조 제1항을 위반한 것이고, 공동주택의 관리업무를 집행하는 관 리소장의 업무를 방해하는 위법한 행위이다. 또한 ****2와의 계약을 종료하기로 한 2012. 6. 19.자 결의(4인 찬성) 및 소외회 사1을 낙찰자로 선정한 이 사건 선정결의(3인 찬성)는 이 사건 아파트 관리규약에서 정한 결의요건인 동대표 정원의 과반수의 찬성을 얻지 못한 하자가 있다. 따라서 이 사건 선정결의는 무효이므로, 신청취지와 같은 가처분을 구한다. - 4 - 3. 판단 가. 이 사건 선정지침 위반 주장에 관하여 1) 먼저 추첨이 아닌 투표에 의한 주택관리업자의 선정이 위법한지에 관하여 보건 대, 이 사건 선정지침은 주택관리업자 선정과정의 투명성과 공정성을 제고하기 위하여 제정된 것으로서 법규성이 없는 행정규칙에 불과하므로 주택관리업자 선정 과정에서 이 사건 선정지침을 일부 위반한 하자가 있다고 하더라도 선정 과정에서의 투명성과 공정성이 현저히 침해될 정도의 중대한 하자가 존재하지 않는 이상 입찰.낙찰 및 그 에 따른 계약의 체결이 무효라고 볼 것은 아닌바, 앞서 본 바와 같이 이 사건 선정지 침 제12조 제2항은 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우 추첨에 의하여 낙찰자를 결 정하도록 규정하고 있는 사실, 그러나 피신청인은 2012. 7. 11. 4개 업체가 동일한 가 격으로 입찰하자 협의를 거쳐 투표를 통해 주택관리업자를 선정하기로 결의하고, 이에 따라 투표를 실시한 결과 ****이 5표 중 3표를 획득하여 피신청인은 이 사건 선 정결의를 한 사실이 소명된다. 위 소명사실을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 동일한 가격으로 입찰한 업체들에 대하 여 추첨에 의하지 않고 피신청인의 투표로 낙찰자를 결정한 것이 입찰절차의 투명성과 공정성이 현저히 침해될 정도의 중대한 하자에 해당한다고 보기 어려우므로, 비록 이 사건 선정지침 중 일부를 위반한 하자가 있다고 하더라도 투표를 통해 ****을 낙 찰자로 선정한 피신청인의 이 사건 선정결의와 이에 따라 체결된 이 사건 위.수탁관 리계약이 무효라고 볼 수는 없다. 2) 다음으로 입찰업체 등을 퇴장시킨 후 피신청인의 투표를 실시한 것이 이 사건 선정지침을 위반한 것인지를 보건대, 이 사건 선정지침 제28조 제1항에서는 입주자대 - 5 - 표회의가 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계 약담당자 및 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰하도록 규정하고 있는바, 위 소명사실에 의하면, 피신청인은 입찰참가업체 및 관리소장 등이 참여한 상태에서 입찰 서를 개봉하였고, 그 결과 **** 1 내지 4의 입찰가격이 1㎡당 1원으로 동일한 것 이 확인되었으며, 다만 그 후 추첨이 아닌 피신청인의 투표에 의해 주택관리업자를 선 정하기로 하고 투표를 실시하는 과정에서 입찰참가업체 등을 퇴장시켰을 뿐이므로, 입 찰서의 개봉 과정에는 이 사건 선정지침 위반의 하자가 있다고 보기 어렵다. 나아가 설사 투표 절차를 비공개로 진행한 것이 이 사건 선정지침을 위반한 것이라 고 보더라도, 이러한 사정만으로 이 사건 선정결의에 입찰절차의 투명성과 공정성이 현저히 침해될 정도의 중대한 하자가 있다고 단정하기 어렵고, 달리 이를 소명할 만한 자료가 없으므로, 이 사건 선정결의를 무효라고 할 수 없고, 또한 주택법 제43조, 주택 법 시행령 제52조에 의하면 주택관리업자의 선정은 입주자대표회의의 업무이므로 피신 청인이 관리소장의 업무를 방해하였다고도 볼 수도 없다. 3) 따라서 신청인의 이 부분 주장은 모두 이유 없다. 나. 결의요건 위반 주장에 관하여 ****2와의 계약을 종료하기로 한 2012. 6. 19.자 결의 및 이 사건 선정결의가 모 두 동대표 정원의 과반수의 찬성을 얻지 못한 무효의 결의인지에 관하여 보건대, 이 사건 아파트 관리규약 제27조에서는 입주자대표회의는 구성원(구성원의 3분의 2 이상 이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수의 찬성으로 의결한다고 규정하고 있는바, 위 소명사실에 의하면, 위 각 결의 당시 피신청인은 동대표 정원 8인의 3분의 2를 초과하는 6인의 동대표로 구성되어 있었고, 2012. 6. 19. 회의에 5인이 출석하여 4 - 6 - 인이 불만족 의견을 제시함에 따라 피신청인은 ****2와의 계약을 해지하기로 결의 하였으며, 2012. 7. 11. 회의에는 5인이 출석하여 전원이 ‘다수득표’를 얻은 업체를 주 택관리업자로 선정하기로 결의하고, 이에 따라 투표를 실시한 결과 3인의 득표를 얻은 ****이 주택관리업자로 선정되었으므로, 위 각 결의는 의결정족수를 모두 갖추었 다고 할 것이다. 따라서 신청인의 이 부분 주장 또한 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 신청인의 이 사건 신청은 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 결 정한다. 2012. 9. 13. 재판장 판사 권순형 판사 남효정 판사 최혜인 - 7 - 목록 ■ 주택법 제43조(관리주체 등) ③ 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사 업주체에게 통지하고, 관할 시장ᆞ군수ᆞ구청장에게 신고하여야 한다. ■ 주택법 시행령 제52조(관리방법의 결정 등) ④ 제1항에 따라 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁 하여 관리하기로 결정(주택관리업자를 변경하는 경우를 포함한다)하는 경우 입주자대표회의는 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다. ■ 주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토해양부 고시 제2010-445호) 제12조(낙찰자 결정방법) ② 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우에는 추첨에 의하여 결정한다. 제28조(입찰서의 개찰 및 낙찰) ① 입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰하고, 제12조 및 제22조에 따라 낙찰자를 결정하여야 한다. ■ 아파트 관리규약 제16조(동별대표자의 선출) 입주자대표회의를 구성하는 동별대표자는 영 제50조 제1항에 따라 동별 세대수에 비례하여 다음 각 호의 선거구별로 총 10명의 정원을 선출한다. 1. 제1선거구 : 1명(101동) 2. 제2선거구 : 1명(102동) 3. 제3선거구 : 1명(103동) 4. 제4선거구 : 1명(104동) 5. 제5선거구 : 1명(105동) 6. 제6선거구 : 1명(106동) 7. 제7선거구 : 1명(107동) 8. 제8선거구 : 1명(108동) 제27조(입주자대표회의의 의결사항) 영 제51조 제1항에 따라 입주자대표회의는 그 구성원(영 - 8 - 제50조 제5항 본문 괄호에 따라 관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성 원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수 찬성으로 의결하며, 영 제51조 제1항 제9호에서 입주자대표회의에서 의결하는 사항 중 “그 밖에 규약으로 정하는 사 항”이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다. (각 호 생략)