표준지 공시지가 결정을 위해 감정평가법인들이 평가방식을 따르지 않고 세평가격만 참작하여 평가함

【원 고】 【피 고】 【변론종결】2006. 11. 24. 【주 문】 1. 피고가 2006. 2. 28. 서울 중구○○동(지번 1 생략) 대 70.1㎡에 대하여 결정·공고한 2006년도 공시지가확정처분을 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 【청구취지】주문과 같다. 【이 유】1. 처분의 경위 가. 원고는소외인과 함께 서울 중구○○동(지번 1 생략) 대 70.1㎡(이하 이 사건 토지라 하고, 이하 다른 토지들도 동명과 지번으로 토지를 특정하기로 한다)를 공유하고 있다. 나. 피고는 이 사건 토지를부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 부동산가격공시법이라 한다) 제3조 제1항에 의하여 표준지로 선정하고, 2006. 2. 28. 이 사건 토지의 2006년도 공시지가(공시기준일 2006. 1. 1.)를 ㎡당 4,950,000원으로 결정·공고하였다(이하 이 사건 처분이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 기재 2. 처분의 적법 여부 가. 원고의 주장 피고가 이 사건 토지를 평가함에 있어서 표준지 조사·평가기준상의 3가지 평가방식 중 어느 방식도 따르지 아니한 채 이 사건 토지를 평가하였으므로 이 사건 처분은 위법하다. 나. 관계법령 별지 기재와 같다. 다. 인정사실 (1) 피고는 이 사건 표준지의 2006년도 공시지가를 산정하기 위하여부동산가격공시법 제5조 제2항에 따라 대화감정평가법인과 태평양감정평가법인에게 공시지가 감정을 의뢰하여 아래와 같은 각 평가결과를 얻었다. ① 대화감정평가법인의 감정결과 이 사건 토지는 상업용 토지로서 지리적·사회적 입지조건과 배후지의 질과 양, 유동인구, 접근성, 교통조건과 면적, 형상, 가로조건 등 개별적 제반 특성 등을 고려하고, 세평가격(㎡당 5,500,000원 수준), 인근 유사 표준지의 지가수준(인근○○동(지번 2 생략) 대 105.8㎡)등을 종합적으로 참작하여 평가하되, 대상 토지가 나지로서 최유효이용이 기대되는 점을 고려하여 ㎡당 5,000,000원으로 평가하였는데 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법의 표준지 평가방식에 해당하는 항목은 공란으로 처리하였다. ② 태평양감정평가법인의 감정결과 이 사건 토지는 상업지대 내 나대지로서 상가의 배후지, 업종, 고객의 접근성, 유동인구의 상태, 사회적, 경제적, 지역적 위치 등 입지조건 및 장래성, 효용성 등을 비교 분석하고, 인근지역의 지가수준, 세평가격(㎡당 5,500,000원 수준), 인근 유사표준지와의 균형(인근○○동(지번 2 생략) 대 105.8㎡) 등을 고려하여 ㎡당 4,900,000원으로 평가하였는데 대화감정평가법인과 같이 표준지 평가방식 해당하는 항목은 공란으로 처리하였다. (2) 피고는 위와 같은 각 감정평가결과를 토대로 이 사건 토지의 2006년도 공시지가를 ㎡당 4,950,000원으로 결정하여 공고하였다. (3) 원고는 2006. 3. 30. 위 공시지가결정에 대하여 이의신청을 하였고, 이에 대하여 피고는 가람감정평가법인과 동아감정평가법인에게 다시 이 사건 토지에 대한 감정을 명하였는데 위 감정평가법인들은 표준지 평가방식에 대한 설명 없이 이 사건 토지의 위치, 주위환경, 이용상황 및 인근 지가수준, 인근 표준지와의 균형과 인근○○동 49-3 대 218.9㎡가 2004. 2. 27. ㎡당 3,570,000원에 담보목적으로 평가된 사례를 참조하여 이 사건 토지의 가격을 산정한 결과 이 사건 처분과 같은 가격이 도출된다고 평가하였다. [인정근거] 을 제5호증, 을 제6호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지 라. 판단 (1)부동산가격공시법 제5조,부동산가격공시법 시행령 제6조 제1항 제1호에 의하면, 건설교통부장관이 부동산가격공시법에 따라 표준지의 적정가격을 조사·평가하는 경우에는 인근 유사토지의 거래가격 등을 종합적으로 참작하여야 하고, 이를 위하여 둘 이상의 감정평가업자에게 표준지의 적정가격의 조사·평가를 의뢰하여야 하며, 표준지의 적정가격을 평가하는 경우 인근 유사토지의 거래가격 또는 임대료는 당해 거래 또는 임대차가 당사자의 특수한 사정에 의하여 이루어지거나 토지거래 또는 임대차에 대한 지식의 부족으로 인하여 이루어진 때에는 그러한 사정이 없었을 경우에 이루어졌을 거래가격 또는 임대료를 기준으로 하여야 한다고 규정하고 있다. 한편 부동산가격공시법 및 그 시행령에 따라 표준지의 적정가격의 조사·평가에 관하여 세부적인 기준과 절차 등을 정하고 있는 표준지조사·평가기준(건설교통부훈령 제479호, 이하 이 사건 훈령이라고 한다) 제21조에 의하면, 표준지의 평가는 거래사례비교법, 원가법 또는 수익환원법의 3방식 중에서 당해 표준지의 특성에 가장 적합한 평가방식 하나를 선택하여 행하되, 다른 평가방식에 의하여 산정한 가격과 비교하여 그 적정 여부를 검토한 후 평가가격을 결정하도록 되어 있다. (2) 관계법령에 따른 표준지의 적정가격을 조사·평가함에 있어, 반드시 이 사건 훈령에 따른 평가방법만이 적법한 평가방법이라 할 수는 없다고 하더라도 그보다 더 합리적인 방법이 없는 이상 평가업자로서는 이 사건 훈령에 따른 평가방법을 선택함이 타당하다고 할 것이다. 그런데 위에서 인정한 바와 같이, 피고는 표준지인 이 사건 토지에 대한 적정가격의 평가를 두 곳의 감정평가법인(대화감정평가법인, 태평양감정평가법인)에게 의뢰하여 그 감정평가 결과에 터잡아 이 사건 토지의 2006년도 공시지가를 결정하였는바, 위 감정평가법인들은 이 사건 훈령 제21조가 규정한 표준지 평가방식인 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법 중 어느 하나의 방식을 채택하여 평가가격을 산정하지 아니한 채 세평가격만을 참작하여 감정평가를 하였다(평가서에 이러한 평가방법을 적용하지 아니한 합리적인 사유의 설시도 없다). 그리고 원고의 이의신청 후 재감정을 의뢰받은 감정평가법인(가람감정평가법인, 동아감정평가법인)은 담보목적으로 평가된 사례만을 참작하여 당초 공시지가가 적정하다는 평가를 하고 있으나, 담보목적으로 평가한 가격은 정상거래사례로 볼 수 없다(대법원 2003. 2. 28. 선고 2001두3808 판결 등 참조). (3) 결국 이 사건 토지의 2006년도 공시지가를 결정함에 있어서 감정평가법인들의 평가는 관계법령이 요구한 평가방식을 제대로 따르지 아니하여 위법하다고 할 것이고, 따라서 이러한 감정평가 결과를 바탕으로 한 이 사건 처분은 위법하다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 인용한다. 판사 안철상(재판장) 이종림 이종채