채권자들이 가등기담보 명목으로 소유권이전등기를 마친 뒤 귀속정산을 통지하고 채무자들의 사우나·찜질방 영업금지를 신청함

- 1 - 춘천지방법원 속초지원 민 사 부 결 정 사 건2007카합26 영업금지가처분 채 권 자1. 이** (*******-******) 2. 이** (*******-******) 채권자들 주소 **시 **구 **동 ****-** **아파트 *동 ****호 채권자들 소송대리인 변호사 박** 채 무 자1. ******* 주식회사 **시 *동 ***-** 대표이사 *** 2.******* 주식회사 ** **구 **동 **** 대표이사 최** 3. *** (******-*******) 서울 **구 **동 **-** 송달장소 서울 **구 **동 **의 ** 채무자들 소송대리인 변호사 김** 주 문 - 2 - 1. 이 사건 신청을 기각한다. 2. 소송비용은 채권자들이 부담한다. 신 청 취 지 채무자들은 별지 목록 기재 각 부동산 내에서 사우나 및 찜질방 영업을 하여서는 아니 된다는 결정 이 유 1. 인정사실 기록에 의하면 다음과 같은 사실이 소명된다. 가. ****건설 주식회사(이하 ‘**종합건설’이라고 한다)는 2004. 12. 21. 채무자 ***과의 사이에 공사대금을 38억 5,000만 원으로 정하여 채무자 *** 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다) 내의 사우나 및 찜질방 내부시설공사에 관한 도급계약을 체결하였다. 나. *****건설은 채권자 ***에 대하여 12억 원의 차용금 채무를 부담하고 있었는데, 위 차용금 채무를 담보하기 위해 이 사건 건물에 관하여 위 차용금 채무의 연대보 증인인 *** 명의로 마쳐져 있던 소유권이전청구권가등기를 채권자들에게 이전해 주 기로 하고, 이 사건 건물 중 별지 목록 제4, 5항 기재 부동산에 관하여는 2005. 4. 1. 채권자 ***의 앞으로, 같은 목록 제1 내지 3항 기재 부동산에 관하여는 2005. 12. 22. 채권자 ***(***의 딸)의 앞으로 각 가등기의 이전등기를 마쳤다. 다. 채무자 ***, 채무자 *****건설 주식회사(******로부터 공사를 승계받은 회사이다. - 3 - 이하 ‘채무자 *****건설’이라고만 한다)는 2005. 9. 29. 채권자 ***에게, 채무자 *** 이 채무자 ******에게 지급할 공사대금 중 16억 원을 채권자 ****에게 우선 지급할 것을 약정하면서 이행각서를 작성하였고, 다시 채권자들과 채무자***은 2005. 12. 23. 다음과 같은 내용의 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라고 한다)을 하였다. ① 채무자 ***은 이 사건 건물에 관하여 위 나.항과 같이 마쳐진 각 가등기에 의한 소유권이전등기를 마치되, 매매대금은 채무자 ***이 채권자 ***에게 지급해야 할 16억 원으로 갈음하며, 매매계약에 따른 일체의 비용을 안찬이 부담한다. ② 채권자들이 그들 명의로 소유권이전등기를 마친 후 금융기관으로부터 대출을 받 아 채권을 회수한 후에는 채무자 *** 또는 ***이 지정하는 자에게 다시 소유권이 전등기를 마친다. 라. 이 사건 약정에 따라 채권자들은 그들 명의로 가등기가 마쳐진 부동산에 관하여 2005. 12. 29. 각 소유권이전등기를 마쳤는데, 선순위근저당권이 존재한다는 이유로 이 사건 건물을 담보로 한 추가대출이 불가능하게 되자, 채권자들은 2006. 8. 16. 채 무자 ***에게 채무변제를 독촉하면서 미변제시에는 귀속정산 방식에 따라 이 사건 건물을 채권자들 소유로 할 것을 통지하였고, 2006. 11. 15.에는 채무자 ***에게, 그 때까지의 총채무액 3,549,144,398원에서 2006. 11. 1.자 감정평가액 28억 8,000만 원 을 공제한 나머지 731,144,398원을 추가로 지급하라는 내용의 정산금 통지를 하였 으며, 위 통지는 2006. 11. 16.경 도달하였다. 마. 채무자 ****건설은 채무자 ***으로부터 수급받은 이 사건 건물 내의 사우나 및 찜 질방 공사를 완공하였고, 현재 채무자 ****** 주식회사(이하 ‘채무자 ******’라고 한 다)가 채무자 *** 명의로 영업신고를 하고 영업을 하고 있다. - 4 - 2. 피보전권리의 존부 가. 채권자의 주장 채권자들의 채무자 ***에 대한 채권액은 이 사건 약정에 의한 16억 원, 이 사건 건물 에 관한 본등기에 든 제세공과금 1억 9,400만 원, 채권자들 명의로 대환대출받아 이 사건 건물에 관한 선순위근저당권부 채무를 대위변제한 금액 합계 16억 7,300만 원, 위 대환대출채무에 대한 이자 대위변제액 6,800만 원, 대환대출 관련 각종 비용 1,200 만 원의 합계액인 35억 5,000만 원으로서 이 사건 건물의 감정평가액 28억 8,000만 원 을 초과하기 때문에 채권자들이 채무자 ***에게 지급할 정산금은 존재하지 않고, 채권 자들은 채무자 ***에게 지급할 정산금이 없다는 점과 총 채무액에서 감정평가액을 공 제한 나머지 금액을 지급해야 함을 알리는 통지를 하여, 위 통지가 도달한 지 2개월이 경과하였으므로, 이 사건 건물은 가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가담법’이라고만 한 다)에서 정한 귀속정산 방식에 따라 이미 채권자들의 소유가 되었는바, 채무자들은 이 사건 건물 내에서 ‘*******’라는 상호로 사우나 및 찜질방 영업을 하여 채권자들의 소 유권행사를 방해하고, 권한 없이 건물 일부를 타인에게 임대하여 권리관계를 복잡하게 하고 있으므로, 채무자들의 이 사건 건물 내에서의 영업은 금지되어야 한다. 나. 판단 살피건대, 앞서 본 이 사건 약정에 이르기까지의 경위 및 채권액 등에 비추어 볼 때, 이 사건 건물에 관하여 채권자들 앞으로 소유권이전등기를 마친 것은 단순히 대출을 위한 것이 아니라 채권자들의 채권을 담보하기 위한 것이라고 봄이 상당하다고 할 것 이다. 그러나 가등기담보권자가 가담법에서 정한 귀속정산을 위해서는, ① 변제기가 도래한 - 5 - 후 정산금을 계산.평가하여 실행의 통지를 하고(가담법 제3조), ② 그로부터 2개월간 의 청산기간이 경과하기를 기다린 후에(제3조 제1항), ③ 이미 통지한 청산금을 지급하 고(제4조 제1항), ④ 그와 동시이행으로 목적물의 소유권이전등기(본등기)를 마치고 목 적물을 인도받아(제4조 제2항, 제3항) 정산절차를 완료해야 완전한 소유권을 취득할 수 있으며, 한편, 채권담보의 목적으로 소유권이전등기가 이미 경료되어 있는 경우, 즉 양 도담보의 경우에는 정산기간 경과 후 정산금을 채무자 등에게 지급한 때에 목적 부동 산의 소유권을 취득하게 되므로(가담법 제4조 제1항), 가담법상의 귀속정산절차를 거치 기 위하여는 우선적으로 피담보채권의 변제기가 도래하였어야 할 것인데, 이 사건 약 정의 내용을 보면, 채권자들은 이 사건 건물을 담보로 금융기관으로부터 추가로 대출 을 받아 그 대출금으로 채권의 변제에 충당하기로 하였으므로, 채권자들의 채무자 안 찬에 대한 채권은 담보대출을 받았을 때에 그 변제기가 도래한다고 할 것인바, 기록상 채권자들이 이 사건 건물을 담보로 한 대출을 받았다는 자료가 보이지 않으므로 채권 자들의 채권은 아직 그 변제기가 도래하지 않았다고 할 것이다. 채권자들은, 이 사건 건물의 감정가액이 28억 원에 불과한 관계로 추가로 담보대출을 받는 것이 불가능하여 변제기 약정이 무효가 되었으므로, 변제기가 도래한 것으로 보 아야 한다는 취지의 주장을 하나, 이 사건 건물을 담보로 한 추가담보대출이 불가능한 상태라는 점을 소명할 만한 자료가 부족하므로, 채권자들의 위 주장은 받아들일 수 없 다(한편, 기록에 의하면, 이 사건 건물 내부의 사우나 및 찜질방 공사가 마무리된 상태 를 반영하여 감정평가를 할 경우 원고 주장의 금액보다 감정가액이 증가할 것으로 예 상되고, 또한 채권자들이 주장하는 대환대출액은 이 사건 건물상의 부담일 뿐이지 이 사건 약정에 따른 피담보채권 그 자체라고 보기도 어렵다). - 6 - 나아가 보전의 필요성이 있는지 여부에 관하여 보더라도, 채권자들의 주장과 같이 채 무자들이 타인에게 이 사건 건물을 임대함으로써 권리관계가 복잡하게 될 가능성이 있 다는 사정만으로는 채무자들의 영업이 금지되지 않을 경우 채권자들에게 회복할 수 없 는 손해가 발생할 우려가 있다고 보기 어렵고, 그러한 문제는 본안소송을 통하여도 충 분히 해결할 수 있을 것으로 판단되므로, 이 점에 있어서도 채권자들의 주장은 받아들 일 수 없다. 3. 결론 그렇다면, 채권자들의 이 사건 신청은 그 피보전권리 및 보전의 필요성이 존재한다는 점에 관한 소명이 부족하여 이유 없으므로 이를 기각한다. 2007. 6. 27. 재판장 판사 배** 판사 허** 판사 김**