공인중개사의 중개로 다가구주택을 임차했으나 공시되지 않은 선순위 임차인 내역을 제대로 설명받지 못한 채 보증금을 회수하지 못함

- 1 - ****지방법원 제4민사부 판결 사 건2015나301852 기타(금전) 원고, 항소인**** **** 피고, 피항소인**** **** 대표자 이사 소송대리인 변호사 제1심판결****지방법원 2015. 2. 9. 선고 2014가소212446 판결 변 론 종 결2015. 7. 1. 판 결 선 고2015. 8. 12. 주문 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지및항소취지 - 2 - 제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 16,800,000원과 이에 대하여 이 사건 소장부 본 송달일부터 이 사건 판결선고시까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 이유 1. 기초사실 가. ****는 **** 소재 건물 XXX호에서 ‘****’ 라는 상호로 부동산 중개업소를 운영하던 사람이고, 피고는 ****와 공제금액을 5,000 만 원, 공제기간을 2008. 7. 12.부터 2009. 7. 20.까지로 각 정하여 ****가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 하여 손해배상책임을 부담하는 경우 이를 보상하기로 하는 내용의 공제계약을 체결한 공제 사업자이다. 나. 원고는 ****의 중개를 통하여 2008. 8. 27.경 문△△과 문△△ 소유인 **** 수성 구 oo동 000-00 지상 4층 7세대 규모의 다가구주택(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 102호(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)를 임대차보증금 4,000만 원, 월 차임 20만 원, 임대차기간 2008. 9. 1.부터 2010. 8. 31.까지로 각 정하여 임차하기로 하는 내용의임 대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 당시 이 사건 건물 및 부 지에 관하여는 채권최고액 3억 2,500만 원, 근저당권자 ****로 된 근저당권 설정등기가 마쳐져 있었고, 이 사건 건물에 관하여는 ① 전세금 1억 원, 전세권자 조경 화, ② 전세금 4,500만 원, 전세권자 한□□로 된 각 전세권설정등기가 마쳐져 있었다. 다. ****는 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고에게 위와 같이 부동산등기부등본 - 3 - 에 등재된 근저당권 및 전세권에 대하여만 구두로 설명을 하였고, 이 사건 건물에 이 미 거주해서 살고 있던 확정일자 있는 임차인들의 내역 및 이 사건 건물의 7가구에 대 한 전체 임차인들의 임차보증금 총액 등 공시되지 아니한 물건의 권리사항 및 계약 내 역에 관하여는 설명하지 않았으며, 중개대상물 확인.설명서를 교부하지 않았다. 라. 원고는 문△△에게 임대차보증금 4,000만 원을 모두 지급한 다음 2008. 9. 22. 이 사건 건물에 관하여 전세권설정등기를 마쳤으나, 별도로 확정일자는 받지 아니하였 다. 마. 이후 이 사건 건물 및 부지는 2009. 12. 29. 선OO에게로, 2010. 7. 13. 곽OO에 게로 순차적으로 소유권이 이전되었고, 2011. 5. 4. 근저당권자인 ****의 신 청에 의하여 2011. 5. 4.경 ****지방법원 2011타경 oooo호로 이 사건 건물 및 부지에 관하여 부동산임의경매개시결정등기가 마쳐졌다. 위 경매법원은 2011. 12. 1.경 이XX 에게 이 사건 건물 및 그 부지를 461,880,000원에 매각하는 매각허가결정을 한 다음, 배당기일인 2012. 1. 10. 실제 배당할 금액을 457,359,193원으로 정하고, 이 사건 건물 의 소액 및 확정일자 임차인, 소액임차인, 근저당권자, 전세권자, 확정일자를 갖춘 임차 인 등에게 배당을 하였는데, 원고는 위 배당절차에서 임대차보증금을 전혀 배당받지 못하였다. 바. 원고는 2012. 1. 20. ****를 상대로 ****가 이 사건 건물에 관하여 공시되지 아 니한 임차인들의 권리사항에 대하여 전혀 설명하지 아니하여 원고가 임대차보증금 4,000만 원을 전혀 반환받지 못하는 손해를 입었다는 내용으로 ****지방법원 2012가단 oooo호 손해배상청구의 소를 제기하였고, 원고와 **** 사이에 2012. 6. 27.경 아래와 같은 내용의 조정이 성립하였다. - 4 - 1. ****는 2014. 1. 1.까지 원고에게 1,680만 원을 지급한다. 이를 지체하는 경 우 미지급한 돈에 대하여 2014. 1. 2.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 가산하여 지급한다. 2. ****는, ****가 제1항 기재 의무를 이행하지 못하고 원고가 피고에 제1항 기 재 금원 상당의 공제금을 청구하는 경우, 원고가 피고로부터 위 금원 상당의 공제금을 모두 수령할 수 있도록 ****의 능력이 닿는 범위 내에서 원고에게 적극 협조한다. 3. 원고는 나머지 청구를 포기한다. 사. 원고는 2012. 8. 8. 피고에게 공제금 지급을 청구하였고, 피고는 같은 해 9. 5. 원고에게 공제금 지급 청구에 대하여 심의에 필요한 추가소명자료를 송부하여 달라는 내용의 추가서류제출통지문을 발송하여 다음날 원고에게 위 서류가 송달되었다. 아. 원고는 2014. 1. 14. 피고에게 다시 공제금 지급을 청구하였으나, 피고는 같은 해 2. 11. 소멸시효가 지났다는 이유로 공제금의 지급을 거절하였고, 원고는 같은 해 3. 19. 이 사건 소를 제기하였다. [인정근거] 갑 제1 내지 5호증, 을 제1 내지 4호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함) 의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 판단 가. 청구원인에 대한 판단 위 인정사실에 의하면, 피고는 공제사업자로서 특별한 사정이 없는 한 중개업자 인 ****의 중개업무상 과실로 인하여 손해를 입은 원고에게 공제금으로 1,680만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. - 5 - 나. 피고의 항변 및 원고의 재항변에 대한 판단 1) 피고의 소멸시효 항변 피고는 피고와 **** 사이에 체결된 공제계약에 따른 원고의 공제금청구권은 공 제사고 발생일로부터 2년이 경과하여 소멸시효가 완성되었다고 항변한다. 중개의뢰인이 공제사업자에 대하여 갖는 공제금청구권의 소멸시효에 관하여도 상법 제664조의 규정을 유추적용하여 상법 제662조의 단기소멸시효에 관한 규정을 준 용하여야 하고(대법원 1995. 3. 28. 선고 94다47094 판결 참조), 공인중개사법 제42조 에 의하여 공인중개사협회가 운영하는 공제사업은, 중개업자의 불법행위 또는 채무불 이행으로 인하여 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진 제도이므로, 공제사고가 발생한 것인지가 객관적으로 분명하지 아니한 등 의 이유로 공제금청구권자가 공제사고의 발생 사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경 우에는 보험금청구권의 경우와 마찬가지로, 공제금청구권자가 공제사고 발생을 알았거 나 알 수 있었던 때부터 공제금청구권의 소멸시효가 진행한다고 해석하여야 한다(대법 원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 등 참조). 위 인정사실에 의하면, 원고는 늦어도 자신이 임차인(전세권자)으로서 임대차보 증금 4,000만 원에 대하여 전혀 배당받지 못하게 된 이 사건 건물 등에 관한 임의경매 절차의 배당기일인 2012. 1. 10.경에는 공제사고의 발생 즉, 중개업자인 ****의 이 사 건 임대차계약 체결에 관한 중개행위상의 과실로 인하여 원고에게 재산상의 손해가 발 생하였다는 점을 알았거나 알 수 있었다고 봄이 상당하므로, 원고의 피고에 대한 위 공제금청구권은 2012. 1. 10.부터 소멸시효가 진행한다. 그런데 원고는 그로부터 2년이 경과한 2014. 1. 14. 피고를 상대로 공제금 지급 - 6 - 을 청구하고, 같은 해 3. 19. 이 사건 소를 제기하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고 의 피고에 대한 공제금청구권은 소멸시효가 완성되었다. 2) 원고의 소멸시효 중단의 재항변에 관한 판단 이에 대하여, 원고는 소멸시효 완성 전인 2012. 8. 8.경 피고를 상대로 공제금 지급을 청구하였고, 이에 피고가 같은 해 9. 5.경 원고에게 원고의 공제금지급청구에 대하여 심의에 필요한 추가소명자료를 송부해달라는 내용의 추가서류제출통지문을 발 송하여 다음날 원고에게 위 통지문이 송달되었으므로 같은 달 6. 피고의 채무승인에 의하여 소멸시효가 중단되었다고 보아야 하거나, 원고가 다시 2014. 1. 14. 공제금지급 청구서를 피고에게 제출한 것에 대하여 피고가 ‘소멸시효가 완성되었으므로 공제금을 지급할 수 없다’는 내용의 공제금지급청구에 대한 회신을 원고에게 발송하여 원고가 이를 수령한 2014. 2. 11.경 원고의 피고에 대한 공제금청구권에 대한 소멸시효가 중단 되었다고 보아야 한다고 주장한다. 살피건대, 앞서 본 바와 같이 원고가 2012. 8. 8. 피고에게 공제금 지급을 청구 하였고, 피고는 같은 해 9. 5. 원고에게 공제금 지급 청구에 대하여 심의에 필요한 추 가소명자료를 송부하여 달라는 내용의 추가서류제출통지문을 발송하여 다음날 원고에 게 위 서류가 송달된 사실은 인정되나, 원고는 2012. 8. 8.로부터 6개월 이내에 민법 제174조에서 정하고 있는 재판상의 청구 등을 한 사실이 없으므로 원고의 위 2012. 8. 8.자 공제금 지급 청구는 최고로서의 시효중단의 효력이 없고, 위 인정사실만으로는 피 고가 원고에 대한 공제금지급채무를 승인하였다고 인정하기에 부족하며 달리 이를 인 정할 증거가 없고, 2014. 2. 11.에는 이미 원고의 피고에 대한 공제금청구권에 대한 소 멸시효가 완성되었다 할 것이므로 원고의 위 재항변은 모두 이유 없다. - 7 - 3) 소결 따라서 피고의 위 소멸시효 완성의 항변은 이유 있다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이 와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문 과 같이 판결한다. 재판장 판사OOO 판사△△△ 판사□□□