아파트 분양계약에서 법면부지가 공유대지에 포함된 사실을 모르고 계약을 체결함

【원 고】 【피 고】 대한주택공사(소송대리인 변호사 김수룡) 【주 문】 1. 원고들의 청구를 각 기각한다. 2. 소송비용은 원고들의 부담으로 한다. 【청구취지】 피고는 원고들로부터 군포시 산본동 1155. 대 78,506.9㎡ 중 별지 4. 도면의 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ, ㅈ, ㅊ, 18, 19, 20, 21, 22, ㅋ, ㅌ, ㅍ, ㅎ, ㄱ', ㄴ', ㄷ', ㄹ', ㅁ', ㅂ', ㅅ', ㅇ', ㅈ', ㅊ', ㅋ', ㅌ', ㅍ', ㅎ', ㄱ2, ㄴ2, ㄷ2, ㄹ2, ㅁ2, ㅂ2, ㅅ2, ㅇ2, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, ㄱ의 각 점을 연결한 선 내 부분 30,846.7㎡에 대한 각 78,506.9분의 61.53지분에 관하여, 별지 2. 청구내역표 등기내역란 기재와 같이 마친 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행받음과 동시에, 원고들에게 같은 표 청구금액란 기재 각 금원 및 이에 대하여 각 1997. 12. 5.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 각 지급하라. 【이 유】 1. 기초사실 다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1 내지 9, 제2호증의 1 내지 10, 제3호증의 1, 2, 제4호증, 제10호증, 제13호증, 을 제1호증의 1 내지 3, 제2호증의 1 내지 4, 제3호증의 1 내지 4, 제4호증의 1 내지 5, 제6, 7호증의 각 1, 2의 각 기재 및 증인소외 1,2의 각 증언(단, 위소외 2의 증언 중 뒤에서 배척하는 부분 제외), 이 법원의 검증 결과에 변론의 전취지를 모두어 보면 이를 각 인정할 수 있고, 이에 반하는 듯한 위소외 2의 일부증언은 믿지 아니하고, 달리 반증 없다. 가. 피고는 1990.경 200만호 주택건설계획의 일환으로 수도권지역에 효율적인 택지를 개발하는 등의 목적에서 군포시 산본동, 금정동, 당동, 안양시 안양동 일원 4,189,365㎡에 수용인구 약 167,000명인 규모의 군포산본택지를 개발하는 계획을 건설부로부터 승인받아, 위 계획에 따라 택지를 조성하고, 그 택지 위에 아파트 주택시설 및 상업시설·공공시설 등을 건축하여 분양하였는데, 위 택지 중 'Ⅳ-2-사 블럭'지역에는 국민주택 규모의 주공아파트 5단지, 즉 전용면적 17평형부터 24평형까지의 규모로 501동부터 516동까지 16개동 1,601세대의 아파트가 건설되었다. 나. 원고들은 별지 청구내역표 계약일란 기재 각 일자에 피고와, 위 5단지 내의 별지 3. 부동산 목록 기재 각 부동산에 대하여 분양가격 금 46,942,000원(14층：원고 1. 내지 6.의 경우) 또는 금 43,187,000원(15층：원고 7. 내지 10.의 경우), 분양면적 80.26㎡, 전용면적 58.46㎡, 공용면적 21.80㎡, 공유대지 60.00㎡의 내용으로 각 분양계약을 체결하고, 같은 해 8.경 위 각 부동산에 각 입주하였으며, 1993. 9.경부터 같은 해 11.경 사이에 별지 청구내역표 등기내역란의 각 기재와 같이 위 각 부동산에 대한 소유권이전등기를 각 경료하였다. 다. 그런데, 원고들이 분양받은 위 각 부동산은 별지 4. 도면의 전체 선 내 부분(이하 전체대지 부분이라고만 한다)을 그 공유대지로 하고 있는바, 이에 포함되는 같은 도면의 청구취지 기재 선 내 부분(이하 법면부지 부분이라고만 한다)은 이른바 '법면부지', 즉 원래 산의 일부였던 지대로서 아파트 대지와 접하는 곳에 산사태를 방지하기 위한 사방공사 및 배수시설이 되어 있으면서 급경사를 이루고 있는 부지이고, 전체 대지 부분 중 법면부지 부분과 나머지 대지 부분의 경계선에는 옹벽이 설치되어 있으며, 그 옹벽 위에는 낙석방지용 철책이 설치되어 있는데, 위 법면부지는 위 각 부동산의 공유대지뿐만 아니라 산본택지개발지구 전체의 안정적 주거생활을 위하여 조성되어 그 구입 및 조성비용 역시 전체 택지지구에 배분 산정되었다. 라. 위 각 부동산에 관한 분양안내지(갑 제3호증의 1, 2)에는 그 당시 피고가 분양중이던 501동 부터 516동 까지 16개동의 아파트의 위치를 표시하는 안내도면에 위 전체대지 부분 중 법면부지 부분을 제외한 나머지 부분만이 그려져 있다. 2. 판 단 가. 원고들의 주장 원고들은, 피고와 위 각 부동산에 대한 위의 각 분양계약을 체결하면서 아파트 대지의 일부로서 위 법면부지 부분의 대지를 포함하여 계약을 체결하였는데, 이러한 점에서 분양 목적물인 공유대지에 관하여 착오가 있었고, 위 착오는 분양계약의 중요 부분에 관한 착오이므로, 이 사건 소장부본의 송달로서 위 법면부지 부분에 관한 위 각 분양계약의 일부를 취소한다고 주장하면서, 계약취소에 대한 원상회복으로서 위 법면부지 부분에 관한 각 원고들의 공유대지 지분을 말소함과 동시에 전체 공유대지 중 위 법면부지의 면적이 차지하는 비율에 따른 분양대금의 반환을 구하고 있다. 나. 원고들의 분양계약 일부 취소 주장에 대한 판단 (1) 이 사건 분양계약의 가분성에 관하여 먼저 위 각 분양계약 중 그 공유대지의 일부인 법면부지 부분에 관한 계약을 분리하여 나머지 분양계약 부분과 그 법률적인 효력을 달리할 수 있는지에 관하여 살펴보기로 한다. (가) 아파트의 공유대지는 아파트에 주거하는 주민들의 안전하고 건강한 생활을 위하여 필요한 공간을 형성하고 있으며, 주택단지의 대지를 조성할 때에는 지반의 붕괴, 토사의 유실 등의 방지를 위하여 필요한 조치를 취하도록 하고 있는(주택건설기준등에관한규정 제2조 제1호, 제56조 제1항) 취지 등에 비추어 보건대, 통상의 경우 아파트 주거의 안전을 위하여 필요한 사방공사·배수공사 등에 사용되고 있는 법면부지는 나머지 대지 부분의 안전한 사용을 위하여 없어서는 안될 시설을 갖추고 있으므로 그와 분리하여 볼 수 없다 할 것이다. (나) 그러나, 이 사건 법면부지의 경우에는, 위에서 인정한 바와 같이 위 법면부지가 원고들이 분양받은 위 각 부동산의 나머지 공유대지 부분뿐만 아니라 위 산본택지개발지구 전체의 안정적 주거생활을 위하여 조성되었고, 그 비용 역시 전체 택지지구에 배분 산정된 점 등으로 미루어 보면, 위 법면부지 부분이 나머지 공유대지 부분의 안정적인 이용에만 공하는 것으로 보기 힘들어, 그에 관한 분양계약은 나머지 공유대지 부분 및 건물 부분에 관한 분양계약과 일체불가분의 성격을 가진 것으로 보기는 어렵고, 그 법률적인 취급을 달리할 수도 있을 것이다. (다) 피고는, ① 반드시 법면부지를 설치하게 되어 있는 주택건설기준등에관한규정 등 법령의 취지에 비추어 볼 때, 일부의 취소는 불가능하다고 주장하나, 위 법령은 주택단지 내 주거생활의 안전을 위하여 필요한 사방시설 등의 의무적 설치를 규정한 것에 지나지 아니하여 위 인정을 방해하기 힘들고, ② 또한 위 법면부지 부분을 위 분양계약에 포함시키지 아니하는 경우에는 환매권이 발생하여 토지수용의 효력이 상실된다고 주장하나, 갑 제7호증의 2의 기재에 의하면 피고가 위 각 부동산의 공유대지를 전 소유자로부터 토지수용 또는 협의취득을 원인으로 하여 소유권을 이전받은 사실은 인정되나, 토지는 수량적으로 분할 가능한 것으로써 위 법면부지 부분의 법률적 취급을 달리한다고 하여 위 전체 대지 부분에 대한 토지수용의 효력이 상실될 리 없으므로 피고의 위 각 주장은 이유 없다. (2) 위 각 분양계약이 착오로 인한 법률행위이었는지에 관하여 (가) 나아가서, 위 법면부지 부분에 관한 위의 각 분양계약이 착오로 인한 법률행위인지에 대하여 살펴보건대, 위에서 인정한 바와 같이, 위 5단지의 공유대지인 군포시 산본동 1155. 대지 자체만으로도 78505.9㎡에 이르는 비교적 큰 부지인데다가, 위 5단지가 'Ⅳ-2-사 블록'지역으로 일부를 이루고 있는 위 군포산본택지지구는 4,189,365㎡에 이르고 있어 자신에게 분양될 아파트 건물 주위를 육안으로 살피는 것만으로 위 공유대지에 위 법면부지 부분이 포함되어 있음을 알기 어려운 점, 더구나 위 전체 대지 부분 중 법면부지 부분과 나머지 대지 부분은 옹벽과 낙석방지용 철책이 설치되어 있어 하나의 지번이 부여된 대지로 인식하기 힘든 점, 피고가 배포한 분양안내지의 안내도면에는 법면부지 부분이 전혀 표시되어 있지 아니하여 그 포함사실을 알 수 없었던 점 등에 비추어 보건대, 원고들의 위 법면부지 부분에 관한 위 각 분양계약은 그 내심의 의사는 존재하지 아니하고 표시의사만이 존재하는, 착오로 인한 법률행위에 해당한다고 할 것이다. (나) 피고는 이에 대하여, ① 위의 분양안내서는 아파트 등 건물의 위치만을 알리는 개략적 도면이라서 법면부지 부분이 표시되지 않은 것이라 주장하나, 갑 제10호증의 기재에 의하면, 같은 산본택지개발지구 내의 인근 단지인 4단지에 대한 분양안내서에는 그 안내도면상에 단지 뒷편에 있는 법면부지 부분을 등고선 모양으로 표시하면서 '법면부분'이라고 명시적으로 기재하고 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 위 분양안내서의 안내도면을 단순한 위치도라 보기 힘들어, 위 주장은 받아들이기 어려우며, ② 또한 위 착오는 동기의 착오에 불과하거나, 중요 부분에 관한 착오가 아니라고 주장하나, 위의 원고들의 착오는 매매목적물의 내용에 관한 중요한 착오이어서 위 주장은 이유 없고, ③ 나아가 위 착오는 원고들의 중과실로 인한 것이라 항변하고 있으나, 위 인정의 제반 사정에 비추어 보건대 원고들이 위 공유대지에 위 법면부지 부분이 포함된 사실을 알지 못하게 된 것은 통상의 주의의무를 결한 결과로서 중대한 과실에 해당되기는 어렵다 할 것이어서 위 항변 역시 이유 없다. (3) 위 분양계약의 일부 취소 (가) 나아가서, 원고들이 이 사건 소장부본의 송달로서 위 법면부지 부분에 관한 위 각 분양계약의 일부를 취소한다는 의사표시를 한 사실은 기록상 명백하므로, 위 각 일부 분양계약은 취소되었다 할 것이다. (나) 이에 대하여 피고는, ① 원고들이 위 분양안내서, 입주자모집공고를 살펴보거나 위 각 부동산의 등기시에 등기부를 살펴보았다면 위 각 부동산의 공유대지에는 법면부지 부분이 포함되어 있음을 알 수 있었음에도, 입주 및 등기가 완료된 뒤에 이를 뒤늦게 취소함은 그 취소의 의사표시가 신의칙 위반이라 주장하나, 원고들이 위 법면부지 부분이 위 공유대지에 포함된 것을 알지 못한 상태에서 입주 및 등기를 마치고 거주하던 중 그 사실을 알게 되면서부터 이 사건 분쟁이 시작되어 본 소송에까지 이르게 된 그간의 과정에 비추어 보면, 위 취소의 의사표시가 신의칙에 위반된다고 볼 수는 없어 위 주장을 받아들이지 아니하고, ② 또한, 원고들에 대한 종합토지세가 높게 부과된 것은 행정청의 위법한 행위로 인한 것인데도 위 분양계약의 일부를 취소함으로써 이를 해결하려는 것은 취소권의 남용이라 주장하고 있으나, 갑 제8호증, 제12호증의 1, 2, 을 제9호증의 1 내지 6의 각 기재에 의하면 1994.경 원고들을 비롯한 위 5단지 아파트 소유자들에게 부과된 종합토지세가 인근 동일평형 아파트 소유자들에 비하여 높게 부과된 것이 이 사건 분쟁의 발단이 된 사실은 인정되나, 그러한 점만으로 위 취소권의 행사를 권한의 남용이라 단정할 수는 없어 위 주장 역시 받아들이지 아니하고, ③ 원고들이 취소권을 행사한다면 5단지 아파트 중 일부가 허가받은 용적률 및 이격거리를 준수하지 못하여 위법을 범하게 된다고 주장하고 있으나, 위에서 든 증거에 의하면, 이 사건 5단지의 용적률은 인근의 6, 7, 9단지에 비하여 그 용적률이 상당히 낮게 책정이 되어 있고, 이격거리는 위 법면부지를 포함한 위 공유대지의 경계를 기준으로 측정하여 아파트가 건축되어 있는바, 이는 위 5단지가 법면부지를 포함한 전체 대지 부분을 그 공유대지로 하고 있는 사정을 참작하여 각 책정된 것으로 보이고, 그러한 사정하에서라면 허가받은 용적률 및 이격거리의 위반이 이 사건 취소권행사에 어떠한 지장이 된다 볼 수는 없을 것이며, 더구나 위 법면부지가 확정적으로 환매되는 경우에서야 피고 주장과 같이 이격거리 규정에 위반하게 되는바, 환매의 요건이 성립 여부에 관한 판단도 없이 가정적으로 환매되는 경우를 상정하여 위와 같이 주장하는 것은 무리한 가정이라 할 것으로, 따라서 위 주장은 받아들이지 아니한다. 다. 분양계약의 일부 취소에 따른 이행의무 (1) 분양대금의 일부 반환 (가) 계산방법 을 제8호증의 1, 2에 의하면, 위 각 부동산이 포함된 5단지 아파트의 분양가격은 건물건축비용：토지비용이 약 80：20의 비율로 반영된 사실을 인정할 수 있고 반증없으므로, 위 각 부동산의 공유대지 구입 및 조성에 대한 대가금액은 전체 분양대금의 20%에 해당된다고 할 것이고, 전체 대지 부분에 관한 분양대금이 균일하다고 볼 수는 없으며 법면부지 부분과 그 나머지 부분은 대지구입 및 조성비용에 있어서 차이를 보일 것인데, 법면부지가 포함되지 아니한 인근 단지의 일정면적 당 공유대지에 대한 분양대금과 이 사건 전체 대지 부분 중 법면부지 부분을 제외한 나머지 대지 부분에 대한 동일면적 당 분양대금이 같다고 보고 계산하여 본다. ① 먼저, 원고들 중 14층 아파트에 관한 분양계약을 한 원고 1. 내지 6.의 경우에 대하여, 인근 6단지의 14층 아파트(분양면적 80.49㎡, 전용면적 58.46㎡)과 비교하여 살펴보기로 한다 (위 원고들의 위 아파트와 전용면적은 같고, 분양면적은 0.23㎡의 차이가 나지만 그 대지 부분의 가치는 같다고 본다). 이 사건 전체 대지 부분 중 위 법면부지 부분이 차지하는 면적이 39.3%인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 갑 제2호증의 1 내지 6, 을 제10, 11호증의 각 1, 2의 각 기재에 의하면 위 5단지 아파트의 공유대지 면적은 61.53㎡, 분양가격은 46,942,000원, 위 6단지 아파트의 공유대지면적은 34㎡, 분양가격은 47,348,000원인 사실을 각 인정할 수 있고 반증없는바, 위 5단지 아파트의 공유대지의 가치는 위 분양가격의 20%인 금 9,388,400원, 위 6단지의 경우는 금 9,469,600원이 되는데, 위 5단지 아파트의 전체 공유대지 부분 중 위 법면부지 부분을 제외한 나머지 대지 부분(공유대지 61.53㎡의 60.7%인 37.34㎡, 계산 편의상 소수점 셋째자리 이하 버림)의 1㎡당 가치를 갑이라 하고(위의 전제에 따라서, 위 6단지의 공유대지의 1㎡당 가치도 갑과 같다고 본다), 위 법면부지 부분의 1㎡당 가치를 을이라 하면, ＊ 갑×37.34㎡＋을×24.19㎡＝9,388,400원 (위 5단지 대지 부분) ＊ 갑×34㎡＝9,469,600원 (위 6단지 대지 부분) 의 두 개의 식이 성립하게 되고, 이를 계산하여 을의 값을 내어보면, ＊을＝－41,842원 (계산 편의상 원 미만 버림, 이하 같다) 이 되어, 이에 의하면 위 법면부지 부분의 가치(＝을×24.19㎡)는 오히려 음수가 된다. ② 다음으로, 원고들 중 15층 아파트에 관한 분양계약을 한 원고 7. 내지 10.의 경우에 대하여 같은 방법으로 계산하여 보면 (위 14층과 분양가격만 다르다), 위 5단지의 경우는 분양가격이 금 43,187,000원, 인근 6단지는 분양가격이 43,611,000원이므로, ＊ 갑×37.34㎡＋을×24.19㎡＝8,637,400원 (위 5단지 대지 부분) ＊ 갑×34㎡＝8,722,200원 (위 6단지 대지 부분) 의 두 개의 식이 성립하게 되고, 이를 계산하여 을의 값을 내어보면, ＊ 을＝－38,926원 이 되어, 역시 위 법면부지 부분의 가치는 음수가 된다. (나) 반환금액 위 계산에 의하면, 위 분양계약의 일부 취소로 인하여 피고가 원고들에게 반환하여야 할 금원은 없다고 할 것이다. (2) 소 결론 그렇다면, 원고들이 피고에게 위 각 분양계약의 일부 취소를 원인으로 하여 위 법면부지 부분에 관한 지분소유권이전등기의 말소등기의 청구 내지 그에 대한 이전등기의 수취를 청구할 여지는 있으나, 이 사건 소송에서와 같이 원고들이 위 일부 취소로 인한 분양대금 중 일부의 반환을 구하면서 그와 동시이행으로 위 지분소유권이전등기의 말소등기를 주장함에 그치는 경우라면, 위에서 본 바와 같이 원고들이 반환을 구하는 금원이 존재하지 아니하는 이상 그 청구를 기각하지 아니할 수는 없을 것이다. 3. 결 론 그러므로, 원고들의 청구는 각 이유 없어 이를 각 기각하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조, 제93조를 적용하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 나종태(재판장) 홍준호 이우철