재개발조합이 조합원의 주민등록상 주소가 아닌 다른 건물로 분양신청 통지를 보내 조합원이 분양신청을 하지 못하게 함

- 1 - 서 울 행 정 법 원 제 4부 판 결 사 건2024구합64734 조합원지위확인의 소 원 고A 피 고**** 주택재개발정비사업조합 변 론 종 결2025. 3. 21. 판 결 선 고2025. 4. 11. 주 문 1. 피고가 2023. 6. 23. 서울특별시 ****청장으로부터 서울특별시 **** 고시 제 2023-102호로 인가받은 관리처분계획 중 원고를 현금청산대상자로 정한 부분은 무 효임을 확인한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다. 이 유 - 2 - 1. 처분의 경위 가. 피고는 서울 **** 일대 386,395.5㎡를 사업시행구역으로 하여 **** 주택재개 발정비사업을 시행하는 조합이고, 원고는 **** 내에 있는 서울 **** (비실명화로 생략)의 소유자이다. 나. 피고는 2021. 4. 9. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제72조 에 따라 분양신청기간을 2021. 4. 9.부터 2021. 6. 7.까지로 하여 분양신청을 할 것을 공고하였고, 2021. 6. 8. 위 분양신청기간을 2021. 6. 8.부터 2021. 6. 27.까지로 연장하 여 다시 분양신청 공고를 하였다. 다. 피고는 2021. 4. 9. 및 2021. 6. 3. 원고의 주민등록상 주소가 아닌 서울 **** (이하 ’이 사건 건물‘이라 한다)로 분양신청통지 및 연장통지를 각 등기우편으로 발송 하였는데, 원고는 위 분양신청기간에 분양신청을 하지 않았다. 라. 피고는 원고를 현금청산대상자로 분류하는 내용의 관리처분계획(이하 ‘이 사건 관리처분계획’이라 한다)을 수립하여 2023. 6. 23. 서울 ****청장으로부터 인가처분 을 받았다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5호증, 을 제1 내지 3, 5, 13, 14호증의 각 기재(각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지 2. 관련 법령 별지 기재와 같다. 3. 원고의 주장 요지 피고는 원고가 실제 거주하고 있는 주민등록상 주소가 아닌 원고가 소유하고 있는 이 사건 건물로 분양신청통지 및 분양신청연장통지를 각 발송하였는데, 피고의 원고에 - 3 - 대한 위와 같은 분양신청통지는 위법하다. 피고는 도시정비법 제72조에 따른 분양신청 절차에 관한 적법한 통지 없이 원고를 현금청산대상자로 분류하는 내용의 이 사건 관 리처분계획을 수립하였으므로, 이 사건 관리처분계획 중 원고에 대한 부분은 위법하다. 4. 이 사건 관리처분계획 중 원고에 관한 부분이 무효인지 여부 가. 관련 법리 도시정비법 제72조 제1항에 따르면, 사업시행자는 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 120일 이내에 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 (이하 ‘토지등소유자’라 한다)에게 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 분양대상자별 분담금의 추산액, 분양신청기간 등의 사항을 통지하여야 한다. 이러한 분양신청기간의 통지 등 절차는 재개발구역 내의 토지등소유자에게 분양신청의 기회를 보장하여 주기 위한 것으로서 관리처분계획을 수립하기 위하여 반드시 거쳐야 할 필요적 절차이고, 사업시행자인 재 개발조합이 분양신청 통지를 함에 있어서는 도시정비법 및 그 위임에 의하여 정하여진 재개발조합의 정관 규정에 따라 통지 등 절차가 이루어져야 하므로, 이러한 통지 등 절차를 제대로 거치지 아니하고 이루어진 관리처분계획은 위법하다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2011두2446 판결 등 참조). 나. 인정사실 1) 피고의 정관 중 관련 규정은 다음과 같다. 제7조(권리ᆞ의무에 관한 사항의 고지ᆞ공고 방법) ① 조합은 조합원의 권리ᆞ의무에 관한 사항(변동사항을 포함한다. 이하 같다)을 조합원 및 근저당권설정자 등 이해관계인(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의한 보 - 4 - 상대상자)에게 성실히 고지ᆞ공고하여야 한다. ② 제1항의 고지ᆞ공고방법은 이 정관에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 다음 각 호의 방법에 따른다. 1. 관련 조합원에게 등기우편 등(기타 발송이 증명되는 우편이나 우체국택배 등 우편물의 안전한 송달을 보증할 수 있는 방법)으로 개별 고지하여야 하며, 등기우편 등이 주소불 명, 수취거절 등의 사유로 반송되는 경우에는 1회에 한하여 일반우편으로 추가 발송하 고, 추가 발송한 우편이 같은 사유로 반송되었을 경우에는 제2호의 공고로 통지된 것 으로 갈음한다. 다만, 제1항의 규정을 제외한 일반적인 사항은 일반우편으로 고지할 수 있다. 2. 조합원이 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소의 게시판(이하 ‘게시판’이라 한다)에 14일 이 상 공고하고 게시판에 게시한 날부터 3월 이상 조합사무소에 관련 서류와 도면 등을 비치하여 조합원이 열람할 수 있도록 한다. 단, 열람은 열람을 원하는 자가 미리 조합 으로 열람·등사요청서를 제출하여 정해진 시간에 열람하도록 한다. 3. 서울특별시에서 운영하는 통합홈페이지 클린업시스템과 인터넷 홈페이지가 있는 경우 이에 게시하여야 한다. 다만, 특정인의 권리에 관계되거나 외부에 공개하는 것이 곤란 한 경우에는 그 요지만을 게시할 수 있다. 4. 관련 조합원이 신고한 최종 주소로 제1호의 등기우편이 발송되고 제2호의 게시판에 공 고가 있는 날부터 고지ᆞ공고된 것으로 본다. ③ 조합원 등은 조합에 전항 제1호에 따른 등기우편 등 또는 일반우편을 송달받을 주소 기 타장소(이하 ‘주소등’이라 한다)를 신고하여야 한다. 주소등의 변경이 있는 경우에도 이와 같다. 이 경우 주소등을 신고하지 아니하여 발생되는 불이익 등에 대하여 해당 조합원 등 은 조합에 이의를 제기할 수 없으며, 조합은 조합원 등이 신고한 최종 주소등에 송달함으 로서 전항 제1호에 따른 통지의무를 다한 것으로 본다. 제10조(조합원의 권리ᆞ의무) ③ 조합원이 그 권리를 양도하거나 주소(우편물 수령 가능한 주소) 또는 인감을 변경하였을 경우에는 그 양수자 또는 변경 당사자는 그 행위의 종료일로부터 14일 이내에 조합에 그 변경내용을 서면으로 신고하여야 한다. 조합으로서는 조합원이 주소변경을 신고하기 전까지는 변경된 주소를 알 수가 없기에 통지를 할 당시까지 신고된 주소로 조합원에 대 - 5 - 2) 이 사건 분양신청기간 무렵 원고의 주민등록상 주소는 ‘서울 **** (비실명화 로 생략)’이고, 원고는 2010. 3. 22. 위 주소에 전입신고를 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 앞서 든 증거들, 을 제8호증의 기재, 변론 전체의 취지 다. 구체적 판단 1) 위에서 본 사실과 증거, 을 제9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고의 원고에 대한 분양신청통지 및 분양신청연장통지가 적법하게 이루어졌다고 볼 수 없고, 달리 피고가 원고에게 적 법·유효한 분양신청의 기회를 부여하였다고 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고가 분양신청을 하지 않았다 하여 현금청산대상자가 되었다고 볼 수 없으므로, 원고의 주 장은 이유 있다. 가) 원고의 주민등록상 주소는 피고의 설립인가일 이전인 2010. 3. 22.부터 연장 된 분양신청기간의 만료일인 2021. 6. 27.까지 ‘서울 **** (비실명화로 생략)’로 변동 이 없었다. 원고는 분양신청통지 및 연장통지 당시 또는 그 이전에도 이 사건 건물에 거주한 사실이 없고, 원고가 소유한 이 사건 건물에서는 호텔이 운영되고 있었던 것으 로 보인다. 나) 한편, 피고는 조합원 명부에 원고의 주소가 이 사건 건물로 기재되어 있고, 이는 원고의 신고에 따른 것이라고 주장한다. 그러나 조합원 명부의 기재가 원고의 신 고에 따른 것이라고 인정할 만한 증거가 없고, 원고가 실제 거주하는 주민등록상 주소 가 아닌 이 사건 건물을 주소로 신고할 만한 특별한 사정도 보이지 않는바, 피고의 위 한 통지 등을 할 수 밖에 없으며, 이 경우 신고하지 아니하여 발생되는 불이익 등에 대 하여 해당 조합원은 조합에 이의를 제기할 수 없다. - 6 - 주장은 받아들일 수 없다. 다) 도시정비법 제72조 제1항에 따르면 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있 은 날로부터 120일 이내에 개략적인 부담금 내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하여야 하는데, 여기서의 통지는 민법의 일반 원 칙에 따라 토지등소유자에게 도달한 때 그 효력이 생긴다. 위와 같은 통지의 의미를 고려할 때, 피고가 2021. 4. 9. 및 2021. 6. 3. 이 사건 건물로 통지를 발송한 것만으로 는 피고 정관 제7조 제1항, 제2항에 따른 피고의 의무를 다하였다고 보기에 부족하다. 피고는 이 사건 건물에 발송한 통지가 반송되지 않았다며, 피고가 작성한 반송자명단 을 제출하고 있으나, 위 반송자명단은 우체국에서 발급한 반송대장이 아니라 피고가 임의로 작성한 문서에 불과하고, 위 통지가 실제 원고에게 도달하였다고 볼 만한 객관 적인 증거는 제출되지 아니하였다. 라) 피고는 이 사건 재개발정비사업의 시행자로서 주민등록법 제29조 제2항, 같 은 법 시행령 제47조 등 관계 법령에 따라 원고의 주민등록표를 열람하거나 등‧초본을 교부받음으로써 원고의 주소지를 확인할 수 있었을 것으로 보이고, 위와 같은 방법 외 에도 원고에게 전화 등으로 연락하여 주소지를 확인할 수 있었을 것으로 보이는데, 피 고가 원고의 주소지를 파악하기 위한 구체적인 조치를 취한 사정이 발견되지 않는다. 마) 피고는 2013년경부터 2021년경까지 개최된 모든 총회소집통지를 이 사건 건물로 발송하였고, 원고의 아들이 2020년 시공사 선정 총회에 대리인으로서 참석하기 도 하였으므로, 이 사건 건물로 분양신청통지서를 발송한 것은 적법하다는 취지로도 주장한다. 그러나 원고는 2020년 시공사 선정 총회 참석을 독려하는 피고의 홍보요원 의 전화를 받고 위 총회에 참석한 것에 불과하다고 주장하고 있고, 달리 피고가 발송 - 7 - 한 각 총회소집통지가 원고에게 도달하였다고 볼 만한 객관적인 자료도 제출되지 않았 는바, 피고의 위 주장은 받아들이기 어렵다. 바) 피고는 조합원들에게 개별적으로 문자를 보내 분양신청 안내를 하였고, 사업 구역 내에 벽보, 현수막 등을 게시하였으므로 통지의무를 이행하였다는 취지로도 주장 한다. 도시정비법 제72조 제1항에 의하면 사업시행자는 일간신문에 대한 공고를 한 경 우에도 토지등소유자에게 개별적인 분양신청 통지를 하여야 하고, 피고의 정관 제7조 제2항 제4호에 의하면 피고가 게시판 등에 게시한 경우에도 관련 조합원에게 개별적인 등기우편을 발송해야 한다. 따라서 피고가 주장하는 위와 같은 사정만으로는 관계법령 및 정관에서 정한 바에 따라 원고에게 적법한 방법으로 분양신청에 관한 통지의무를 이행했다고 인정하기에 부족하고 달리 인정할 증거가 없다. 2) 따라서 원고가 피고와 분양계약을 체결하지 않은 것에 대하여 원고에게는 책임 질 수 없는 사유가 있었는바, 이 사건 관리처분변경계획 중 원고를 현금청산대상자로 정한 부분은 합리적 이유 없이 원고의 분양신청의 기회를 박탈한 것으로 형평에 반하 고, 이러한 하자는 중대·명백하여 당연무효라고 보아야 한다. 5. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. - 8 - 별지 관련 법령 ■ 도시 및 주거환경정비법 제72조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제50조제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호 의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대 통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토 지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기 준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ᆞ군수등 에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격) 2. 분양대상자별 분담금의 추산액 3. 분양신청기간 4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ② 제1항제3호에 따른 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다 만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경 우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다. ③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양 신청을 하여야 한다. 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ᆞ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하 는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사 업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. 1. 분양신청을 하지 아니한 자 2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자 4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 - 9 - 제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다 음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ᆞ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ᆞ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하 는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ᆞ군수등에게 신고하여야 한다. 1. 분양설계 2. 분양대상자의 주소 및 성명 3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포 함한다) 4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제 30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소 재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다. 가. 일반 분양분 나. 공공지원민간임대주택 다. 임대주택 라. 그 밖에 부대시설ᆞ복리시설 등 5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으 로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ᆞ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격) 6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액 9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항 ■ 도시 및 주거환경정비법 시행령 제59조(분양신청의 절차 등) ① 법 제72조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 사업시행인가의 내용 2. 정비사업의 종류ᆞ명칭 및 정비구역의 위치ᆞ면적 3. 분양신청기간 및 장소 - 10 - 4. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역 5. 분양신청자격 6. 분양신청방법 7. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법 8. 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 9. 그 밖에 시ᆞ도조례로 정하는 사항 ② 법 제72조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 제1항제1호부터 제6호까지 및 제8호의 사항 2. 분양신청서 3. 그 밖에 시ᆞ도조례로 정하는 사항 ③ 법 제72조제3항에 따라 분양신청을 하려는 자는 제2항제2호에 따른 분양신청서에 소유권의 내역을 분명하게 적고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명 원을 첨부하여 사업시행자에게 제출하여야 한다. 이 경우 우편의 방법으로 분양신청을 하는 때에는 제1항제3호에 따른 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하 여야 한다. 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