재개발조합이 토지 소유자의 등기부 주소가 아닌 다른 곳으로 분양신청통지를 보내 분양신청 기회를 잃게 함

- 1 - 서 울 행 정 법 원 제 4부 판 결 사 건2024구합67979 조합원지위확인 원 고A 피 고**** 주택재개발정비사업조합 변 론 종 결2025. 5. 2. 판 결 선 고2025. 6. 13. 주 문 1. 피고가 2024. 4. 4. 서울특별시 ****청장으로부터 인가받은 **** 주택재개발사 업 관리처분계획 중 원고에 대한 부분은 무효임을 확인한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주위적으로, 주문과 같다. 예비적으로, 원고가 피고의 보류지분 아파트 1세대 수분양자 지위에 있음을 확인한다. 1) 1) 원고의 주위적ᆞ예비적 청구는 양립이 가능한 것으로서 실질적으로 선택적 병합관계에 있으나, 당사자가 심판의 순위를 붙여 구하는 부진정 예비적 병합 청구의 소도 허용되므로, 청구취지를 그대로 주위적, 예비적으로 구분하 여 기재한다. - 2 - 이 유 1. 처분의 경위 가. 피고는 **** 일원 149,690㎡(이하 ‘이 사건 정비구역’이라 한다)에서 주 택재개발정비사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 시행하기 위하여 2017. 3. 16. 서울 ****청장으로부터 설립인가를 받은 주택정비사업자이다. 나. 망 C(이하 ‘망인’이라 한다)는 이 사건 정비구역 내 **** **** 136㎡(이 하 ‘이 사건 토지’라 한다)을 소유하고 있었는데, 망인이 2011. 4. 21. 사망한 이후 원 고가 2023. 3. 28. 이 사건 토지에 관하여 2011. 4. 21. 협의분할에 의한 상속을 원인 으로 하여 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 피고는 2023. 7. 14. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제72조 에 따라 분양신청기간을 2023. 7. 19.부터 2023. 9. 1.까지로 하여 분양신청을 할 것을 공고하였고, 2023. 8. 28. 위 분양신청기간을 2023. 9. 2.부터 2023. 9. 10.까지로 연장 하여 다시 분양신청 공고를 하였다. 라. 피고는 2023. 7. 17. 및 2023. 8. 28. 원고의 주소가 아닌 서울 구로구 (이하 ‘이 사건 주소’라 한다)로 분양신청통지 및 연장통지를 각 등기우편으로 발송하였는데, 원 고는 위 분양신청기간에 분양신청을 하지 않았다. 마. 피고는 원고를 현금청산대상자로 정하는 내용의 관리처분계획(이하 ‘이 사건 관 리처분계획’이라 한다)을 수립하였고, ****청장은 2024. 4. 4. 이 사건 관리처 분계획을 인가하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제2 내지 4호증(각 가지번호 포 함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 - 3 - 2. 관련 법령 별지 기재와 같다. 3. 이 사건 처분의 위법 여부 가. 원고의 주장 요지 1) 주위적으로, 피고는 원고가 실제 거주하고 있는 이 사건 토지의 등기부에 기재 된 주소가 아닌 망인의 주소이자 원고의 오빠인 D가 거주하고 있는 이 사건 주소로 분양신청통지 및 분양신청연장통지를 각 발송하였는데, 피고의 원고에 대한 위와 같은 분양신청통지는 위법하다. 피고는 도시정비법 제72조에 따른 분양신청절차에 관한 적 법한 통지 없이 원고를 현금청산대상자로 분류하는 내용의 이 사건 관리처분계획을 수 립하였으므로, 이 사건 관리처분계획 중 원고에 대한 부분은 위법하다. 2) 예비적으로, 피고의 원고에 대한 분양신청통지는 위법하므로 원고는 피고의 정 관 제51, 52조에 따라 피고의 보류지 중 아파트 1세대를 분양받을 지위에 있다. 나. 주위적 청구에 관한 판단 1) 관련 법리 도시정비법 제72조 제1항에 따르면, 사업시행자는 사업시행계획인가 고시가 있 은 날부터 120일 이내에 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상 권자(이하 ‘토지등소유자’라 한다)에게 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 분양대상자별 분담금의 추 산액, 분양신청기간 등의 사항을 통지하여야 한다. 이러한 분양신청기간의 통지 등 절 차는 재개발구역 내의 토지등소유자에게 분양신청의 기회를 보장하여 주기 위한 것으 - 4 - 로서 관리처분계획을 수립하기 위하여 반드시 거쳐야 할 필요적 절차이고, 사업시행자 인 재개발조합이 분양신청 통지를 함에 있어서는 도시정비법 및 그 위임에 의하여 정 하여진 재개발조합의 정관 규정에 따라 통지 등 절차가 이루어져야 하므로, 이러한 통 지 등 절차를 제대로 거치지 아니하고 이루어진 관리처분계획은 위법하다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2011두2446 판결 등 참조). 2) 구체적 판단 가) 위에서 본 사실과 증거, 을 제7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고의 원고에 대한 분양신청통지 및 분양신청연장통지가 적법하게 이루어졌다고 볼 수 없고, 달리 피고가 원고에게 적 법·유효한 분양신청의 기회를 부여하였다고 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고가 분양신청을 하지 않았다 하여 현금청산대상자가 되었다고 볼 수 없으므로, 원고의 주 장은 이유 있다. (1) 이 사건 토지의 등기부등본에는 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2023. 3. 28. 등기를 마친 원고의 주소가 ‘(비실명화로 생략)’으로 기재되어 있고, 원고는 이 사건 분양신청통지 및 연장통지 당시는 물론 현재까지 E에서 거주하고 있는 것으로 보인다. (2) 피고는 2023. 7. 17. 및 2023. 8. 28. 분양신청통지 및 연장통지를 망인의 거주하던 주소이자 원고의 오빠인 D가 거주하고 있는 이 사건 주소로 발송하였을 뿐 인데, 원고는 이 사건 분양신청 및 연장통지 당시 또는 그 이전에도 위 주소지에 거주 한 사실이 없다. 이에 대하여 피고는 2023. 5.경 D가 피고에게 이 사건 토지의 소유권자가 망 - 5 - 인에게 원고로 변경된 사실을 알려주면서 이 사건 주소로 계속 우편물 등을 발송하면 된다고 하여 이 사건 주소로 분양신청통지 및 연장통지를 하였다고 주장한다. 그런데 피고의 위 주장에 따르더라도 피고는 분양신청통지 이전에 이 사건 토지의 소유권자가 망인에서 원고로 변경된 사실을 알고 있었으므로, 이 사건 토지의 등기부등본에 기재 된 원고의 주소로 분양신청통지를 발송하거나, 원고의 전화번호를 확인하여 연락을 취 하는 등으로 원고가 분양신청의 기회를 상실하지 않도록 할 주의의무가 있었다고 할 것인데 피고가 이와 같은 조치를 취하였다는 사정은 보이지 아니한다. (3) 피고는, D가 피고에게 이 사건 주소로 계속 우편물을 발송하면 된다고 하 였고, D가 원고에게 이 사건 분양신청통지 등에 관한 내용을 모두 알렸으므로 이 사건 주소지로 이 사건 분양신청통지를 한 것은 적법하다는 취지로 주장한다. 그러나 설령 피고 주장과 같이 D가 피고에게 이 사건 주소로 계속 우편물을 발송하여 달라고 하였 더라도, 피고가 제출한 D와 피고 직원 사이의 통화 녹취록만으로는 원고가 D에게 이 사건 사업에 관한 통지 등을 수령할 권한을 위임하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인 정할 만한 자료가 없다. 결국 피고가 D가 거주하고 있는 이 사건 주소지에 분양신청통 지를 발송하였다고 하더라도 이를 원고에 대한 적법한 통지라고 볼 수는 없다. (4) 피고는, 원고가 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 후에 피고 에게 피고의 정관 제10조 제3항에 따라 변경된 주소지를 신고하지 않았으므로 이로 인 한 불이익에 대하여 이의를 제기할 수 없다고 주장한다. 그러나 기존에 신고한 조합원 의 주소지가 변경된 경우와 달리 원고 스스로 피고에게 신고한 주소지는 없었던 이 사 건의 경우에도 원고가 정관 제10조 제3항에 따라 주소 변경의 신고의무를 부담한다고 보기 어렵다. 나아가 앞서 본 바와 같이 피고는 이미 이 사건 분양신청통지 이전에 원 - 6 - 고가 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 사실을 알고 있었고, 이 사건 토 지의 등기부등본에서 원고의 주소지를 확인할 수 있었는바, 설령 원고가 정관 제10조 제3항이 정하는 주소 변경의 신고의무 등을 이행하지 아니하였다고 보더라도 그 사정 만으로 앞서 본 피고의 주의의무 해태가 면책된다고 보기도 어렵다. 나) 따라서 원고가 피고와 분양계약을 체결하지 않은 것에 대하여 원고에게는 책임질 수 없는 사유가 있었는바, 이 사건 관리처분변경계획 중 원고를 현금청산대상 자로 정한 부분은 합리적 이유 없이 원고의 분양신청의 기회를 박탈한 것으로 형평에 반하고, 이러한 하자는 중대·명백하여 당연무효라고 보아야 한다. 4. 결론 그렇다면, 원고의 주위적 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다(원고의 주위적 청구를 인용하는 이상 예비적 청구에 대하여는 판단하지 아니 한다). - 7 - 별지 관련 법령 ■ 도시 및 주거환경정비법 제72조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제50조제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호 의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대 통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토 지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기 준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ᆞ군수등 에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격) 2. 분양대상자별 분담금의 추산액 3. 분양신청기간 4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ② 제1항제3호에 따른 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다 만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경 우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다. ③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양 신청을 하여야 한다. 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ᆞ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하 는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사 업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. 1. 분양신청을 하지 아니한 자 2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자 - 8 - 4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다 음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ᆞ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ᆞ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하 는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ᆞ군수등에게 신고하여야 한다. 1. 분양설계 2. 분양대상자의 주소 및 성명 3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포 함한다) 4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제 30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소 재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다. 가. 일반 분양분 나. 공공지원민간임대주택 다. 임대주택 라. 그 밖에 부대시설ᆞ복리시설 등 5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으 로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ᆞ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격) 6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재 건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액 9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항 ■ 도시 및 주거환경정비법 시행령 제59조(분양신청의 절차 등) ① 법 제72조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 - 9 - 등 대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 사업시행인가의 내용 2. 정비사업의 종류ᆞ명칭 및 정비구역의 위치ᆞ면적 3. 분양신청기간 및 장소 4. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역 5. 분양신청자격 6. 분양신청방법 7. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법 8. 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 9. 그 밖에 시ᆞ도조례로 정하는 사항 ② 법 제72조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 제1항제1호부터 제6호까지 및 제8호의 사항 2. 분양신청서 3. 그 밖에 시ᆞ도조례로 정하는 사항 ③ 법 제72조제3항에 따라 분양신청을 하려는 자는 제2항제2호에 따른 분양신청서에 소유권의 내역을 분명하게 적고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명 원을 첨부하여 사업시행자에게 제출하여야 한다. 이 경우 우편의 방법으로 분양신청을 하는 때에는 제1항제3호에 따른 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하 여야 한다. (끝)