경매로 건물을 낙찰받은 원고가 전 소유자가 체납한 관리비의 지급 의무가 없다며 소송을 냄

- 1 - 인 천 지 방 법 원 제 1 2 민 사 부 판 결 사 건2007가합9784 채무부존재확인 원 고**** 소송대리인 변호사 피 고1. ○○종합상가번영회 대표자 회장 2. **** 피고들 소송대리인 법무법인 변 론 종 결2008. 3. 12. 판 결 선 고2008. 4. 16. 주 문 1. 원고의 피고 ○○종합상가번영회에 대한 **** 동 제1층 제155호에 관한 2004. 4월부터 2007. 5월까지의 체납 관리비 및 연체료 지급채무는 32,511,646원을 초과해서는 존재하지 아니함을 확인한다. 2. 피고 ○○종합상가번영회는 원고에게 50,410,000원 및 이에 대하여 2007. 5. 25.부 터 2008. 4. 16.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율 - 2 - 로 계산한 돈을 지급하라. 3. 피고 ****은 원고에게 16,662,064원 및 이에 대하여 2008. 4. 16.부터 다 갚는 날 까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 4. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 각 기각한다. 5. 소송비용은 이를 3분하여 그 1은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 6. 제2, 3항은 이를 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 원고의 피고 ○○종합상가번영회(이하 ‘피고 번영회’라 한다)에 대한 인천 남동구 ϬϬ Ϭ ○○아파트 ○○상가동 제1층 제155호(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관한 2004. 4월부터 2007. 5월까지의 체납관리비 및 연체료 합계 64,173,710원의 지급채무는 존재 하지 아니함을 확인한다. 피고들은 연대하여 원고에게 50,410,000원 및 이에 대하여 2007. 5. 25.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까 지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 피고 ****은 49,173,710원 및 이에 대하여 이 판결선고일부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 이 유 1. 기초사실 가. 피고 번영회는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한 다)에 의하여 **** 건물 및 대지와 부속시설의 관리에 관 한 사업시행을 목적으로 하는 비법인사단이고, 피고 ****은 2006. 8. 1.부터 재직하 - 3 - 는 피고 번영회 회장이다. 나. **** 소유이던 위 ○○종합상가 내 이 사건 건물에 관하여 2004. 12. 30. 인천 지방법원 2004타경186662호로 임의경매절차가 개시되어, 위 경매절차에서 원고가 이 사건 건물을 경락받아 2006. 6. 21. 경락대금을 모두 납입하고 같은 날 원고 앞으로 소 유권이전등기를 마쳤다. 다. 원고는 이 사건 건물의 소유권을 취득한 후 이 사건 건물의 임차인들을 상대로 2006. 7. 20.경 경락부동산인도결정을 받고, 같은 달 25.경 열쇠를 건네받아 이 사건 건물을 점유하였다. 라. 한편, 이 사건 건물의 전 구분소유자인 ****은 2004. 4월부터 이 사건 건물에 관한 관리비를 납부하지 아니하였고, 피고 번영회는 2004. 6월경 이 사건 건물에 단전 조치를 하였다. 마. 원고는 이 사건 건물을 점유한 이후인 2006. 11. 21.경 피고들에 대하여 이 사건 건물에 대한 단전조치를 해제하여 줄 것을 요구하였으나, 피고들은 원고에게 ****이 체납한 관리비 및 연체료를 납부하지 않으면 단전조치를 해제할 수 없다고 통보하였 고, 이에 원고는 2007. 5. 28. 피고 ****과 사이에 관리비 정산은 추후 법원의 판결 에 따르기로 하고, 아래 (1)～(3)의 합계 55,125,710원(이하 ‘이 사건 보관금’이라 한다) 을 법원의 판결시까지 피고 ****에게 보관시키되, 피고 번영회는 위 보관금의 위탁 과 동시에 이 사건 건물에 대한 단전조치를 즉시 해제하기로 약정하였으며, 2007. 5. 28.경 위 단전조치가 해제되었다. (1) 2004. 4월부터 2007. 5월까지의 체납 관리비 추정액 46,204,760원 (2) 선수관리비 5,952,000원 - 4 - (3) 경매 이후의 연체료 2,968,950원 바. 원고는 2007. 5. 4.경 이 사건 건물을 ****에게 임대하였고, ****는 이 사건 건물의 단전 조치가 해제된 2007. 5. 28.경 이 사건 건물에 인테리어 공사를 하고 마트 를 운영하고 있다(이 사건 건물의 수도시설은 ****가 임차한 후 시설하였다). 사. 이 사건 건물에 대하여 부과된 2004. 4월부터 2007. 5월까지의 관리비 부과내역 은 별지 관리비 목록 기재와 같다. [인정근거] 갑 1호증의 1, 갑 제2호증의 1 내지 3, 갑 제3, 6호증, 갑 제10호증의 9, 10, 11, 26, 32 내지 44, 48, 53 내지 63의 각 기재, 피고 ****의 일부 본인신문결과, 변론 전체의 취지 2. 피고 번씁회에 대한 부존재 확인 청구에 관한 판단 가. 당사자의 주장 (1) 원고는, 이 사건 건물에 관한 2004. 4월부터 2006. 6. 20.까지의 체납 관리비 및 연체료는 원고가 이 사건 건물을 경락받기 이전에 발생한 것으로서 원고에게 그 지 급의무가 없고, 또한 이 사건 건물에 관한 2006. 6. 21.부터 2007. 5월까지의 체납 관 리비 및 연체료는 피고 번영회의 위법한 단전.단수 조치로 인하여 이 사건 건물을 사 용할 수 없었으므로 원고에게 그 지급의무가 없음에도 불구하고, 피고 번영회는 원고 에게 이 사건 건물에 관한 2004. 4월부터 2007. 5월까지의 체납 관리비 및 연체료로 합계 64,173,710원(= 2004. 4월부터 2007. 5월까지 체납 관리비 46,204,760원 + 2004. 4월부터 2006. 6. 20.까지 연체료 15,000,000원 + 2006. 6. 21.부터 2007. 5월까지 연 체료 2,968,950원)을 청구하고 있으므로, 원고의 피고 번영회에 대한 위 64,173,710원 의 지급채무의 부존재 확인을 구한다. - 5 - (2) 이에 대하여 피고 번영회는, 이 사건 건물의 관리규약에 의하면 원고가 구분소 유자의 특별승계인으로서 전 구분소유자가 체납한 관리비 및 연체료를 지급할 의무가 있고, 피고 번영회가 이 사건 건물에 대하여 한 단전조치는 관리규약에 따른 적법한 조치이므로, 원고의 주장은 이유 없다고 다툰다. 나. 2004. 4.부터 2006. 6. 20.까지의 관리비 및 연체료 채무의 존부 판단(원고의 체 납 관리비 승계 여부) (1) 집합건물법 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집 합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지.관리되 어야 하고 그에 대한 적정한 유지.관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계 의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하고, 집합 건물의 전 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공 용부분 그 자체의 직접적인 유지.관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분 을 포함한 집합건물 전체의 유지.관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전 체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지.관리해야 할 필요가 있어 이 를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적 인 이익을 위하여 현실적.구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구 분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다(대법원 2006. - 6 - 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 참조). (2) 이 사건에서 보건대, 갑 제3호증, 갑 제10호증의 34, 을 제2호증의 1 내지 12, 을 제3호증의 1 내지 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 번영회의 관 리규약 제10조 제3호 및 제40조 제3호에는 전 구분소유자의 관리비 및 기타 체납된 부분은 취득자가 승계 부담한다고 규정되어 있는 사실, 원고가 이 사건 건물을 경락받 기 이전인 2004. 4월부터 2006. 6월까지 이 사건 건물의 전 구분소유자 ****이 체납 한 관리비는 별지 관리비 목록 기재와 같은 사실, 위 기간 동안 이 사건 건물에 입점 해 있던 ○○마트가 영업을 하지 않았기 때문에, 위 기간 동안 부과된 관리비 항목 중 일반관리비, 수선유지비, 장기수선충당금, 화재보험료, 전기안전대행료, 일반수선충당금, 전기안전점검, 특별수선충당금, 공동관리비, 공동전기료, 공동수도료 등의 항목에는 관 리비가 부과되었으나, 세대별로 부과되는 전기료, 수도료, 난방비 등의 항목에는 관리 비는 부과되지 않았던 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 2004. 4월부터 2006. 6월까지 이 사건 건물에 관한 관리비는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적 인 유지.관리를 위하여 지출되는 비용이거나, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유 지.관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집 합건물을 통일적으로 유지.관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으 면 안 되는 성격의 비용이어서 모두 공용부분의 관리비에 해당한다고 봄이 상당하여, 원고는 이 사건 건물의 특별승계인으로서 전 구분소유자 ****의 체납 관리비를 승계 한다고 보아야 할 것이다. 따라서, 원고는 피고 번영회에게 2004. 4월부터 2006. 6. 20.까지의 체납 관리 비로 합계 32,323,276원{= 2004. 4월부터 2006. 5월까지 31,374,470원(별지 관리비 목 - 7 - 록 기재 순번 1 내지 26 합계) + 2006. 6. 1.부터 2006. 6. 20.까지 948,806원(같은 목 록 기재 순번 27 1,423,210 × 20/30, 원 미만 버림)}을 지급할 의무가 있다(계산의 편 의상 당월 관리비의 부과대상기간을 당월 1일부터 말일까지로 본다. 이하 같다). (3) 나아가, 원고가 2004. 4월부터 2006. 6. 20.까지 전 구분소유자의 체납관리비에 관한 연체료를 승계하여 이를 지급할 의무가 있는지에 관하여 살피건대, 관리비 납부 를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으 로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되 지 않는다고 봄이 상당하므로, 원고는 피고 번영회에게 위 기간 동안의 체납관리비에 대한 연체료를 지급할 의무가 없다. 다. 2006. 6. 21.부터 2007. 5. 31.까지의 관리비 및 연체료 채무의 존부 판단(피고 번영회의 단전 조치의 위법성 여부) (1) 이 사건 건물의 전 구분소유자 ****이 2004. 4월부터 관리비를 체납하자, 피 고 번영회가 2004. 6월경 이 사건 건물에 단전 조치를 행한 사실(원고는 피고 번영회 가 이 사건 건물에 단수 조치도 하였다고 주장○○, ****가 이 사건 건물에 입점한 후 수도시설을 한 것으로 보이므로, 단수 주장은 이유 없다), 피고 번영회는 이 사건 건물을 경락받은 원고에게 ****이 체납한 관리비 및 연체료의 납부를 요구하면서 이 사건 건물의 단전 조치를 해제하지 아니하여, 원고가 이 사건 건물을 사용.수익하는 것을 방해한 사실, 원고가 2007. 5. 28.경 피고 ****에게 이 사건 보관금을 지급하자 피고 번영회가 단전 조치를 해제한 사실은 앞서 인정한 바와 같은바, 위 인정사실에 - 8 - 의하면 원고가 이 사건 건물의 특별승계인으로서 전 구분소유자가 체납한 관리비는 승 계한다 할 것이나, 전 구분소유자가 관리비 납부를 체납함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 원고가 구분소유권을 승계하 였음에도 피고 번영회가 원고에게 전 구분소유자가 체납한 관리비와 연체료의 지급까 지 요구하면서 전 구분소유자에 대하여 해오던 단전 조치를 유지한 것은 위법하다. (2) 따라서, 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전 및 입주방해 등 불법적 인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용.수익하지 못하였다 면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 할 것이다(위 대법원 2004다3598, 3604 판결 참조). 이 사건에서 보건대, 피고 번영회의 불법행위로 인하여 원고가 이 사건 건물을 2006. 6. 21.부터 2007. 5. 27.까지 사용.수익할 수 없었음은 앞서 본 바와 같고, 따라 서 위 기간 동안 관리비 및 연체료 채무는 존재하지 않는다고 할 것이다. (3) 다만, 피고 번영회가 2007. 5. 28.경 이 사건 건물에 대한 단전 조치를 해제한 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 을 3호증의 15, 제4호증의 2의 각 기재에 의하면, 2007. 5월 관리비는 총 1,414,170원이 부과되었는데, 그 중 세대별 전기료 부분 6,770 원은 단전 조치가 해제된 이후에 사용된 요금인 사실을 인정할 수 있으므로, 원고는 2007. 5. 28.부터 같은 달 31.까지 이 사건 건물에서 사용된 세대별 전기료 전부와 위 기간 동안 이 사건 건물에 대한 관리비를 납부하여야 할 것인바, 위 4일분 관리비는 188,370원[= 세대별 전기료 6,770원 + 세대별 전기료를 제외한 4일분 관리비 181,600 원{= (1,414,170원 - 6,770원) × 4/31]이다. 3. 피고들에 대한 손해배상청구에 관한 판단 - 9 - 가. 손해배상책임의 발생 (1) 피고 번영회에 대한 청구 피고 번영회가 이 사건 건물에 행한 단전 조치로 인하여, 원고가 이 사건 건물 을 경락받은 2006. 6. 21.부터 위 단전 조치를 해제한 2007. 5. 28.까지 원고가 이 사 건 건물을 사용.수익하지 못한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 피고 번영회는 원 고에게 원고가 피고 번영회의 위 단전 조치로 인하여 이 사건 건물을 사용.수익하지 못함으로 인하여 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 이에 대하여 피고 번영회는, 원고가 2006. 5월경부터 이 사건 건물을 매도하려 고 한 점에 비추어 보면 애초부터 이 사건 건물을 사용.수익할 생각이 없었으므로 손 해가 발생하지 않았다는 취지로 주장하나, 을 제5호증의 1 내지 3의 각 기재만으로 원 고가 이 사건 건물을 사용.수익할 생각이 없었다거나, 원고에게 손해가 발생하지 않 았다고 인정하기 어려우므로, 위 주장은 이유 없다. (2) 피고 ****에 대한 청구 원고는, 피고 ****이 피고 번영회장이자 관리소장으로서 이 사건 건물에 대 한 단전 조치를 해제하여 주지 않았고, 이로 인하여 원고는 이 사건 건물을 사용하지 못한 손해를 입었으므로, 피고 ****은 피고 번영회와 연대하여 원고에게 불법행위로 인한 손해배상책임을 진다고 주장하므로 살피건대, 갑 제10호증의 1 내지 7의 각 기재 에 의하면, 피고 ****은 원고로부터 이 사건 건물에 대한 단전 조치를 해제해 달라 는 요구를 받고도 이를 해제하지 않아 원고의 상가 소유.운영 업무를 방해하였다는 범죄사실로 인천지방법원으로부터 벌금 300,000원의 약식명령(2007고약50179호)을 고 지받은 사실이 인정되기는 하나, 한편, 앞서 채택한 증거들과 변론 전체의 취지를 종합 - 10 - 하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 피고 ****은 피고 번영회가 이 사건 건물에 대하여 단전 조치를 행한 2004. 6월경 이후인 2006. 8. 1.경 피고 번영회장으로 선출된 점, 이 사건 건물에 대한 체납 관리비 및 연체료를 부과하자는 결의는 피고 번영회의 관리규약에 따라 피고 번영회의 대표회의에서 결의된 것인 점, 피고 ****은 원고로 부터 이 사건 보관금을 받은 직후 이를 피고 번영회의 계좌에 보관시킨 점, 피고 이○ ○으로서는 원고에게 이 사건 건물에 관한 체납 관리비 지급의무가 있는지를 판단하기 쉽지 않았을 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고 ****이 피고 번영회장으로 선출된 이후에 원고에게 이 사건 건물에 대한 단전 조치를 해제하여 주지 않았다는 점 만으로 이를 위법한 행위라거나, 피고 ****에게 불법행위책임을 물을 수 있는 고의, 과실이 있다고 보기 어려우므로, 원고의 피고 ****에 대한 손해배상청구는 이유 없 다. 나. 손해액의 범위 특별한 사정이 없는 한, 이 사건 건물을 사용.수익하지 못함으로써 입은 손해는 이 사건 건물의 임료 상당액이라 할 것이고, 감정인 정○○의 감정결과에 의하면, 원고 가 구하는 바에 따라 2006. 7. 25.부터 2007. 5. 24.까지 이 사건 건물의 보증금이 없 는 경우 임료 상당액은 월 5,041,000원인 사실을 인정할 수 있으므로, 피고 번영회가 원고에게 배상하여야 할 손해액은 50,410,000원(= 5,041,000원 × 10개월)이다. 4. 피고 ****에 대한 부당이득청구에 관한 판단 가. 원고의 주장 원고가 이 사건 건물에 대한 체납 관리비 및 연체료를 납부할 의무가 없는데도, 피고 ****이 원고에게 위 체납 관리비 및 연체료를 납부하지 않으면 전기 공급을 재 - 11 - 개하지 않겠다고 하여 원고가 부득이하게 이 사건 보관금으로 55,125,710원을 피고 이 ○○에게 지급하였는바, 피고 ****은 부당이득금으로 이 사건 보관금 중 원고가 지 급의무를 인정하는 선수관리비 명목 5,952,000원을 제외한 나머지 49,173,710원(= 55,125,710원 - 5,952,000원)을 반환할 의무가 있다. 나. 판단 앞서 인정한 바와 같이, 피고가 이 사건 건물에 대하여 부과한 체납 관리비 및 연 체료 중에서 2004. 4월부터 2006. 6. 20.까지의 체납 관리비 32,323,276원은 전 구분소 유자 ****의 특별승계인인 원고에게 승계되나, 위 기간을 제외한 나머지 체납 관리 비, 연체료는 원고에게 승계되지 않는다. 또한 2007. 5. 28.부터 같은 달 31.까지의 4일 분 관리비 188,370원은 원고가 이 사건 건물을 사용하였으므로 부담해야 하는 부분이 다. 따라서, 이 사건 보관금 중 16,662,064원(= 49,173,710원 - 32,323,276원 - 188,370원)은 원고가 이를 지급할 의무가 없음에도 이를 피고 ****에게 지급한 것이 므로, 피고 ****은 원고에게 위 부당이득금을 반환할 의무가 있다. 5. 결 론 그렇다면, 원고의 피고 번영회에 대한 이 사건 건물에 관한 2004. 4월부터 2007. 5 월까지의 체납 관리비 및 연체료 지급채무는 32,511,646원(= 2004. 4월부터 2006. 6. 20.까지의 체납 관리비 32,323,276원 + 2007. 5. 28.부터 같은 달 31.까지 관리비 188,370원)을 초과해서는 존재하지 아니하고, 피고 번영회가 위 기간 사이의 체납 관리 비 및 연체료 지급채무에 관하여 다투고 있는 이상 확인의 이익도 있다 할 것이며, 피 고 번영회는 원고에게 손해배상금으로 원고가 구하는 바에 따라 50,410,000원 및 이에 - 12 - 대하여 2007. 5. 25.부터 피고 번영회가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2008. 4. 16.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다 음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 피고 ****은 원고에게 부당이득금으로 16,662,064원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 판결선고일인 2008. 4. 16. 부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고의 피고들에 대한 청구는 위 각 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용 하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 _________________________ 판사 _________________________ 판사 _________________________ - 13 - 순번고지월부과액(원) 12004. 41,020,130 22004. 5.1,108,910 32004. 6.1,203,390 42004. 7.981,440 52004. 8.1,283,360 62004. 9.1,194,620 72004. 10.1,251,080 82004. 11.1,318,740 92004. 12.1,379,660 102005. 1.1,087,730 112005. 2.1,062,370 122005. 3.1,010,280 132005. 4.977,150 142005. 5.1,119,090 152005. 6.1,277,200 162005. 7.1,402,760 172005. 8.1,126,210 182005. 9.1,141,970 192005. 10.1,239,940 202005. 11.1,286,290 212005. 12.1,192,150 222006. 1.1,362,370 232006. 2.1,393,090 242006. 3.1,267,950 252006. 4.1,311,940 262006. 5.1,374,650 272006. 6.1,423,210 282006. 7.1,346,240 292006. 8.1,449,050 302006. 9.1,353,250 312006. 10.1,186,790 322006. 11.1,239,100 332006. 12.1,144,050 342007. 1.1,082,880 352007. 2.1,048,850 362007. 3.1,281,430 372007. 4.1,092,340 382007. 5.1,414,170 관리비 목록