아파트 사업 시행사가 미분양을 해소하고자 저층세대에 추가 특별분양을 실시하고 기존 수분양자에게 분양대금을 환급하자, 고층세대 입주자들이 시가 하락에 따른 손해 배상을 청구함.

• 피고 공단은 OO지역에 아파트를 지어 분양했으나, 최초 분양과 일반 분양 모두 분양률이 10%대에 그치며 실적이 매우 저조했다.
• 입주예정일이 다가오자 피고 공단은 전 세대를 대상으로 분양대금 10% 할인 또는 2년 무이자 유예를 제공하는 제1차 특별분양을 실시하고 기존 수분양자들에게도 대금을 환급했다.
• 이후 고층세대는 분양률이 95%에 이르렀으나 저층세대는 19%에 그쳤고, 이에 피고 공단은 저층세대에 한해 추가로 6~10%를 할인하거나 무이자를 유예하는 제2차 특별분양을 실시하며 저층세대 기존 수분양자들에게도 700~1,000만 원씩을 환급했다.
• 고층세대 입주자인 원고들은 피고 공단이 추가 특별분양을 하지 않기로 한 약속을 어기고 저층세대에만 대금을 환급해 자신들이 입주한 고층세대의 시가 하락과 거래 부진 등의 손해를 입혔다고 주장했다.
• 또한 원고들은 피고 공단이 아파트 시설물 개선을 약속해 놓고 이를 이행하지 않았으므로 시가하락분 상당의 손해를 현금으로 지급해야 한다고 주장하며 소송을 제기했다.

고층 아파트 입주자들이 저층 세대에 대한 추가 특별분양과 대금 환급으로 인해 자신들의 고층 아파트 시가가 하락했다며 피고 공단을 상대로 손해배상을 청구했다. 이 사건의 쟁점은 시행사의 저층 특별분양 및 환급 조치가 기존 고층 입주자들에 대한 불법행위나 채무불이행에 해당하는지 여부였다. 법원은 시행사의 분양가 변경은 계약자유의 영역에 속하며 합리성과 형평성을 잃지 않았다고 보아, 원고들의 청구를 모두 받아들이지 않고 기각했다.

• 아파트 분양 과정에서 사업 기간 동안의 경제 상황이나 분양 부진을 해결하기 위해 층별·위치별로 분양가를 차등 책정하거나 변경할 현실적 필요성이 인정된다.
• 분양가를 책정하고 변경하는 것은 원칙적으로 매도인인 분양자의 계약 자유에 해당한다.
• 분양자는 기존 수분양자의 재산 가치 하락을 막고 수분양자 간 형평성을 유지할 신의칙상 주의의무를 부담하지만, 이 사건 제2차 특별분양은 선호도가 극도로 낮았던 저층세대의 미분양을 해소하기 위한 불가피한 조치였다.
• 피고 공단이 최초 분양이나 제1차 특별분양 당시 이후에 추가 특별분양을 하지 않기로 약속했다고 인정할 증거가 부족하다.
• 따라서 피고 공단이 저층세대 특별분양과 환급을 진행한 것이 고층세대 입주자들에 대한 위법한 행위나 계약 위○○라고 볼 수 없다.

아파트 시행사가 미분양 아파트를 털어내기 위해 저층 세대에만 추가로 분양가를 할인해 준 것은, 시장 상황에 대응하기 위한 경영상 필요에 의한 것으로 정당하다고 인정되었다. 따라서 저층 특별분양으로 인해 상대적으로 고층 주민들이 손해를 입었더라도, 시행사에게 불법행위나 계약 위반 책임을 물을 수 없다는 판결이다.